建筑工程施工合同審核審查要點

1、建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、 國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。（2）2004第14號關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋： 將五種合同依法認定為無效：（一）承包人未取得建設施工企業(yè)資質或超越資質 等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；（三） 建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；（四）承包人非法轉包建 設工程的；（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題

2、。實務操作中，律師 修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合 同特點角度予以分析。2、注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工 程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。3、注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。.一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。 實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）； 施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。4

3、、注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權限的設置對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約 定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。一、明確工程師授權范圍；二、對于超越工程師授權范圍的，由發(fā)包方確認。6、注意審查對安全文明施工的約定一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如： 因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。7、注意審查對于工期順延的約定一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、 設計變

4、更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延， 約定標準作為認定是否構成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理 認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，）視為認可。.8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序程序：“按照國家、省、市、縣有關規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中 間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修 等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點 的驗收要求。9、注意

5、審查合同價款的確定方式一般有三種方式：采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化(8%)”注意風險費用的計算方法：(如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入 單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在 總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再 對報價書、標底價及中標價進行重新核對。)采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同 認可，施工期間工程變更或簽證調整單項元以內(nèi)不予計取，元以上

6、單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應 下浮率下浮。采用成本加酬金合同。采用不多、注意審查工程進度款支付方式10.方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的 是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金 投入的持續(xù)和科學等。11、注意審查關于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務 上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后 日內(nèi)， 承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人

7、核準，書 面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后，方可作為調整合同價款的有效簽證，在工程結 算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發(fā) 包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則 不視為設計變更。施工期間變更調整單項 元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。12、注意審查關于竣工驗收和結算的約定此階段的程序設置：驗收過程；(四主體加質檢站)工程交付；資料交付；(視為條款、移交資料明細)竣工結算。(時間、視為條款)重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資 在料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：

8、結算文件提交后， 約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結算資料。13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函 生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日 起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優(yōu)先受償權的約定；（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結算發(fā)生的任何異議， 應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)

9、生或者爭議責任如何，都不能成為 承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。 上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的 承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質量部門。（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違 法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉包或者違法分包的，有權立即解除合 同。承包人除比照本協(xié)議質量、工期相應處罰條款承

10、擔全部責任外，應當承擔工 程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使 名譽賠償責任。間接經(jīng)濟、發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、. 但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10 ）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查訴訟和仲裁的選擇；工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。16、其他注意點：質量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認

11、定與罰則。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農(nóng)民工工資支付的承諾。關于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設定權限；（2）款項：轉賬、一個帳戶。專業(yè)工程分包合同審核審查要點(樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等)1、注意審查分包人資質2、注意審查分包人的責任范圍分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負 責。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任。總 包合同條款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。3、注意審查發(fā)包、總包、分包人的關系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關 系明確在分包條

12、件下：發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發(fā)包人負有支付分 包工程價款義務和取得分包工程的權利；分包人負有按時、保質交付分包工程的 義務和享有獲得分包工程價款的權利。承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協(xié)調總包工程與分包工程 關系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務，享有獲 取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費 的義務，享有取得承包人配合施工的權利。)發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發(fā)包人負3(. 有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管 理分包工程的義務。4、分包工

13、程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的 依據(jù)。5、審查對于工程量變更的約定工程變更分包人應根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更：發(fā)包人作出的變更指令。工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。分包人應在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價 款的報告，發(fā)包人、工程師應在收到變更報告的14天內(nèi)予以確認，分包人根據(jù) 確認結果調整合同價款。分包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向承包人提出變更分包工程價款的報告， 視為該項變更不涉及合同價款的變更。發(fā)包人、工程師無正當理由逾期未予確認 或未提出修改意見的，視為該變

14、更報告內(nèi)容已被確認。6、注意審查竣工驗收的專業(yè)技術要求(1)發(fā)包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內(nèi)簽署竣工驗收報告。工程竣工 驗收后分包人應在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及 本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內(nèi)容，完成工程竣工決算報承包 人收到向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。告， 竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內(nèi)完成初步審核，將初審意 見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料 以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認。分包人未在專用條款約定的時間內(nèi)提交分包工程決算的，發(fā)包人要求

15、移交 分包工程，分包人應當移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完成工 程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師超過約定 期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包人與 分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據(jù)。結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。分包工程竣工驗收后，分包人應繼續(xù)負責分包工程的保護和維修，承擔相 關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據(jù)承包人的指令 移交分包工程。7、注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：單價固定合同最終價款的確定方

16、式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價 固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已含稅金、利 潤和政府規(guī)費，該單價為不變價，任何條件下均不予調整。工程量根據(jù)通用條款 第22條規(guī)定的程序進行確認。分包工程最終價款=分包人所報單價X經(jīng)確認的工程量總價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書確定的合同價款是分包 人完成分包范圍內(nèi)工程并承擔保修責任的全部價款，除非發(fā)生通用條款第 條規(guī) 定的工程變更，否則該合同價款即為雙方最終結算價款，不予調整。22.分包工程最終價款=協(xié)議書確定的合同價款+工程變更追加價款按實結算合同最終結算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款是依據(jù)分包人的工程預算而暫定的工程價款。工程竣工驗收后，雙方按定額和費用定額以及工程所在地造價管理部門公布的材料人工機械臺班等信息價和雙 方計量確認的實際工程量進行按實決算。分包工程最終價款=工程決算價款他確定工程最終價款的方式。8、注意審查分包人違約責任的設置分包人轉包或再分包本工程的，承包人有權解除合同，分包人應向發(fā)包人 支付分包工程合同價款10%的違約金。因分包人原因致使分包工程延期竣工