上海奧克司康橋項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略安排-107PPT

1、Monday, September 5, 2022奧克司康橋項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略安排 宏 觀 市 場(chǎng) 背 景 評(píng) 估 園 區(qū) 辦 公 物 業(yè) 考 察 本 案 開 發(fā) 條 件 研 判 整 體 營(yíng) 銷 思 路 導(dǎo) 出 企 劃 推 廣 手 段 運(yùn) 用 項(xiàng) 目 資 金 回 籠 概 算思 路宏觀市場(chǎng)背景考察PART ITOP背景要聞土地市場(chǎng)2007年8月16日，上海國(guó)土資源局推出了今年的六、七號(hào)土地公告，推出了9幅土地，共計(jì)33.18公頃，折合容積率，可建面積約為68萬(wàn)平米。從區(qū)縣位置看，本次共有5個(gè)區(qū)縣推出的土地，區(qū)域位置較為中心的只有虹口區(qū)的一塊土地。從用地性質(zhì)看，含有居住性質(zhì)的用地僅有2幅，合計(jì)占

2、地面積僅有10.44萬(wàn)平米，可建面積約為30萬(wàn)平米。其余7幅均為商業(yè)、辦公用地，合計(jì)占地22.74萬(wàn)平米，可建面積約為38萬(wàn)平米。本輪土地供應(yīng)用地性質(zhì)上以商辦為主，除虹口的土地位置優(yōu)越，容積率高外，大部份土地供應(yīng)的位置皆較偏。宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 商辦用地外圍化趨勢(shì)逐步體現(xiàn)政策要聞貨幣今年以來(lái)央行5次上調(diào)利率，此次加息距上一次8月22日加息不到1個(gè)月，打破了此前四次加息的頻率。 貨幣政策幅度調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整后實(shí)行日一年期存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)3.60% 3.87%9月15日起一年期貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)7.02% 7.29%9月15日起個(gè)人住房公積金貸款利率（五年以上）0.18

3、個(gè)百分點(diǎn)5.04% 5.22%9月15日起數(shù)次調(diào)息，政府對(duì)房地產(chǎn)投資行為的控制態(tài)度日益明顯。9月15日央行人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 8月份辦公產(chǎn)品新增供應(yīng)量有明顯增加，其中六成供應(yīng)是集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)。8月份辦公產(chǎn)品成交較上月大幅增加，共成交17.65萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.74%，比去年同期增長(zhǎng)10.37%；成交1753套，環(huán)比增長(zhǎng)13.02%，比去年同期增長(zhǎng)72.71%。內(nèi)環(huán)成交增加，拉動(dòng)市場(chǎng)成交價(jià)格大幅度上揚(yáng)，市場(chǎng)走勢(shì)看好。 宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估市場(chǎng)表現(xiàn)PART 8月份，內(nèi)環(huán)以內(nèi)和外環(huán)以外辦公樓成交量大幅增加：內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交面積和成交套數(shù)分別為6.48萬(wàn)平方米和606套，較上月

4、分別增長(zhǎng)了28.65%和35.57%；外環(huán)以外成交面積和成交套數(shù)分別較上月增長(zhǎng)了14.98%和6.54%；內(nèi)外環(huán)間辦公樓成交量出現(xiàn)大幅下降，成交面積較上月下降了11.21%，成交套數(shù)較上月上升2.22%。 宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估市場(chǎng)表現(xiàn)PART 8月份，上海全市寫字樓可售面積和可售套數(shù)分別為215.00萬(wàn)平方米和16819套。浦東新區(qū)的寫字樓可售量仍保持第一：可售面積和可售套數(shù)分別為61.94萬(wàn)平方米和4628套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他各區(qū)的寫字樓可售量。 市場(chǎng)表現(xiàn)宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 今年甲級(jí)寫字樓的預(yù)租率，較去年同期有5%左右的增長(zhǎng)幅度，已經(jīng)達(dá)到25%。由于今年新增寫字樓供應(yīng)的減少，甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)

5、格正大幅上漲，目前陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格已上漲至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲級(jí)寫字樓1.4美元/平方米/天。隨著甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)格提高，目前預(yù)租的寫字樓租金價(jià)格也在上漲，上漲幅度最高可能達(dá)到20%，一些預(yù)租寫字樓的租價(jià)，甚至已經(jīng)超過(guò)了部分剛竣工的新樓。 區(qū)域項(xiàng)目租金（美元/天）出租率南京西路沿線地區(qū)梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)198%人民廣場(chǎng)金光外灘中心198%港陸廣場(chǎng)0.9590%來(lái)福士廣場(chǎng)1.496%徐家匯地區(qū)徐家匯國(guó)際大廈0.9100%港匯廣場(chǎng)1.390% 騰飛廣場(chǎng)1.190%虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)0.9590% 上海國(guó)際貿(mào)易中心1.2795%萬(wàn)都中心190%淮海路沿線地區(qū)香

6、港廣場(chǎng)0.9099% 力寶廣場(chǎng)1.3998%企業(yè)天地1.199%陸家嘴地區(qū)中銀大廈1.2390%上海證券大廈0.7798%匯豐大廈1.95100%宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估市場(chǎng)表現(xiàn)PART 市區(qū)傳統(tǒng)辦公物業(yè)上海企業(yè)總部落址遷徙方向市區(qū)嘉定松江奉賢張江外高橋園區(qū)獨(dú)立辦公物業(yè)外高橋張江奉賢松江嘉定宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 市區(qū)中心寫字樓緊缺上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)保持緊缺態(tài)勢(shì)，2006年的空置率僅為6.5%，租金水平持續(xù)上漲。 產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)園區(qū)物業(yè)市場(chǎng)不少制造行業(yè)、高科技行業(yè)、培訓(xùn)中心、研發(fā)中心、呼叫中心和資料處理中心等對(duì)寫字樓的面積需求均超過(guò)1000平方米，且只關(guān)注合理的價(jià)格而不考慮高檔地段，從而產(chǎn)生了對(duì)

7、特殊辦公條件的需求。這些公司更偏向于稍遠(yuǎn)離市中心，但可獲得便捷的交通，以及超高層高的開放式空間和獨(dú)特的建筑風(fēng)格等所帶來(lái)的創(chuàng)造性環(huán)境。優(yōu)厚的入駐條件以及寬敞的辦公環(huán)境，與生產(chǎn)線更近、更便捷的接觸與聯(lián)系，使企業(yè)在內(nèi)部管理上的“能耗”因此得以降至最低。 商務(wù)成本高迫使企業(yè)外遷把辦公中心外遷的公司大多是以科技研發(fā)、生產(chǎn)制造為基礎(chǔ)的，這類公司對(duì)成本的敏感度相對(duì)較高。上海市中心寫字樓租金的日益抬升，對(duì)這些公司而言意味著成本的壓力。 而市中心騰出的辦公單元?jiǎng)t迅速被金融、銀行、咨詢等行業(yè)企業(yè)吸吶。宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 遷徙原因典型遷徙企業(yè)聯(lián)合利華飛利浦、阿爾卡特、西門子、英特爾、微創(chuàng)研發(fā)等知名企業(yè)也開始加

8、入這場(chǎng)遷徙運(yùn)動(dòng)。 徐家匯美羅城 虹橋上海城 臨空經(jīng)濟(jì)園宏觀市場(chǎng)背景評(píng)估PART 近郊區(qū)域總部型辦公物業(yè)展露頭角園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 目前上海市工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)主要有三類：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、研發(fā)寫字樓、廠房型辦公樓； 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓為傳統(tǒng)高層或小高層寫字樓，為純辦公物業(yè)； 研發(fā)寫字樓為近年新建的低層辦公物業(yè)，幾乎沒(méi)有生產(chǎn)試驗(yàn)、儲(chǔ)存等功能，租金和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓接近； 廠房型辦公樓為公司辦公和生產(chǎn)、儲(chǔ)存使用，兼有辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、存儲(chǔ)等多種功能； 園區(qū)型寫字樓：位于工業(yè)園區(qū)（開發(fā)區(qū)）之中，不具備生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等特殊的空間要求，主要功能為普通研發(fā)、辦公的物業(yè)； 本項(xiàng)目所研究的園區(qū)型寫字樓主要為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和研發(fā)寫字

9、樓。類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓研發(fā)寫字樓層數(shù)高層或小高層6層以內(nèi)租金水平高高上海市工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)概況表園區(qū)辦公物業(yè)考察考察范圍確定PART 上海市共有工業(yè)園區(qū)及開發(fā)區(qū)14，目前已經(jīng)初步建設(shè)成熟的的園區(qū)型寫字樓主要集中在其中6個(gè)園區(qū)內(nèi)。臨港新城工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)康橋工業(yè)區(qū)漕河涇浦江高科技園張江高科技園區(qū)金橋出口加工區(qū)外高橋保稅區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)閔行開發(fā)區(qū)松江工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)青浦工業(yè)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 6家工業(yè)園區(qū)中園區(qū)型寫字樓2006年租金差距較大，并沒(méi)有顯著的距離敏感性； 隨著工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，大多數(shù)入住率保持了較高的水平；園區(qū)型寫字樓2006年入住率大多較高，租金并未體現(xiàn)距

10、離敏感性；上海市園區(qū)型寫字樓工業(yè)園區(qū)情況列表序號(hào)名 稱園區(qū)型寫字樓面積（平方米）租 金（元/平方米天）入 住 率1外高橋保稅區(qū)370,0002.295%2金橋出口加工區(qū)440,0002.895%3張江高科技園區(qū)230,0003.2590%4漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)500,0002.395%5上海紫竹科學(xué)園區(qū)120,0001.7565%6嘉定工業(yè)區(qū)120,0000.790%園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 針對(duì)本項(xiàng)目主要研究的上海市主要工業(yè)園區(qū)內(nèi)的園區(qū)型寫字樓2006年總建筑面積達(dá)到了1,860,000平方米； 其中漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、金橋出口加工區(qū)和外高橋保稅區(qū)園區(qū)型寫字樓體量相對(duì)較多。園區(qū)型寫字樓20

11、06年的總供應(yīng)面積達(dá)到了1,860,000平方米，漕河涇所占比例最高；上海市主要工業(yè)園區(qū)園區(qū)型寫字樓面積分布圖27%7%13%25%21%7%漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)紫竹高科技園張江高科技園區(qū)金橋出口加工區(qū)外高橋保稅區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 園區(qū)型寫字樓2006年均保持了較好的入住情況，平均入住率達(dá)到了88%左右,略低于全市甲、乙級(jí)寫字樓平均97.2%和94.3%的水平。園區(qū)型寫字樓入住率平均達(dá)到了88%，略低于全市平均水平；上海市主要工業(yè)園區(qū)園區(qū)型寫字樓2006年吸納情況圖平均入住率：88%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000漕河涇新

12、興紫竹張江金橋外高橋嘉定平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%總供應(yīng)量入住率園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 園區(qū)型寫字樓2006年平均租金約為2.17元/天平方米，低于全市甲、乙級(jí)寫字樓平均8.5元/天平方米和4.9元/天平方米的租金水平； 租金則體現(xiàn)出隨入住率正向分布變化的整體趨勢(shì)。園區(qū)型寫字樓平均租金達(dá)到2.17元/天平方米，入住率和租金呈同方向變化趨勢(shì)；上海市主要工業(yè)園區(qū)園區(qū)型寫字樓2006年租金&入住情況圖平均租金：2.17元/平方米天00.511.522.533.5外高橋金橋張江漕河涇紫竹嘉定元/天平方米0%10%20%30%40%50%60%70%80%

13、90%100%租金入住率園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 外高橋保稅區(qū) 位于浦東新區(qū)，緊靠外高橋港區(qū)； 主要產(chǎn)業(yè)：國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、先進(jìn)制造 2006年企業(yè)數(shù)量：9,550 園區(qū)型寫字樓情況： 主要為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，品質(zhì)偏低，均為乙級(jí)及以下寫字樓，研發(fā)寫字樓只占到約7%左右 建筑面積370,000平方米，入住率95%； 園區(qū)型寫字樓內(nèi)主要租戶：貿(mào)易88%，加工生產(chǎn)6%，軟家及其它3%，倉(cāng)儲(chǔ)物流3%； 低密度的商務(wù)別墅租金在3.1元/天平方米，入住率約67%； 外高橋區(qū)域早期開發(fā)過(guò)量，需求不能支撐，入住率低，外高橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間的低谷,后又有所回升至較高水平。典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)園區(qū)辦

14、公物業(yè)考察PART 金橋出口加工區(qū) 位于浦東新區(qū)中部，分為南區(qū)和北區(qū)兩部分； 主要產(chǎn)業(yè)：電子信息、光機(jī)電、精密機(jī)械、精細(xì)化工、汽車配套 2006年企業(yè)數(shù)量：約700家左右 園區(qū)型寫字樓情況： 主要為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，品質(zhì)偏低，均為準(zhǔn)甲級(jí)及以下寫字樓，研發(fā)寫字樓占約9%； 建筑面積440,000平方米，入住率95%； 園區(qū)型寫字樓內(nèi)主要租戶：銷售27%，貿(mào)易21%，機(jī)電制造15%，其余為咨詢、外商代表處、IT等； Office Park租金約4.2元/天平方米（全裝修），入住率約90%，遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的水準(zhǔn)； 金橋?qū)懽謽亲鈶羲胶臀飿I(yè)管理檔次較低，部分寫字樓分割出售，造成標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的整體檔次偏低。典

15、型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 張江高科技園區(qū) 位于浦東新區(qū)中部，產(chǎn)學(xué)研為一體的功能區(qū)域； 主要產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 2006年企業(yè)數(shù)量：4,300 園區(qū)型寫字樓情況： 整體品質(zhì)較高，均為甲級(jí)以上水準(zhǔn)，主要為研發(fā)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓約35%左右； 建筑面積230,000平方米，入住率90%； 園區(qū)型寫字樓主要租戶：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥占到了80%，園區(qū)內(nèi)60%以上為高科技企業(yè)； 張江大廈作為園區(qū)內(nèi)標(biāo)志性寫字樓租金達(dá)到了約5.5元/天平方米，園區(qū)內(nèi)研發(fā)寫字樓租金在3.2元/天平方米左右； 作為科學(xué)園類型的高科技園區(qū)發(fā)展，整體租戶水平較高，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向清晰，在成

16、立之初，設(shè)立了很多的孵化中心，租金非常低廉，甚至為部分創(chuàng)業(yè)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)提供“零租金”。典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū) 位于徐匯區(qū)和閔行區(qū)交界處，為距離市中心最近的開發(fā)區(qū)； 主要產(chǎn)業(yè)：信息、新材料、生物醫(yī)藥、航天航空、汽車配套為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 2006年企業(yè)數(shù)量：1,300 園區(qū)型寫字樓情況： 整體品質(zhì)偏低，均為乙級(jí)及以下水準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和研發(fā)寫字樓各約50%左右； 建筑面積500,000平方米，入住率95%； 園區(qū)型寫字樓主要租戶：電子電器占32%，貿(mào)易占26%，信息科技占23%，其余為咨詢、金融等； 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓租金約2.5元/天平方米，研發(fā)寫字樓租金

17、在1.8-4.5元/天平方米左右； 依靠較好的地理位置和相對(duì)完善的配套，形成了較好的產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)集聚性，寫字樓營(yíng)造品質(zhì)較低導(dǎo)致租金水平不高。園區(qū)辦公物業(yè)考察典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)PART 上海紫竹科學(xué)園區(qū) 位于閔行區(qū)東南角，科學(xué)園發(fā)展模式； 主要產(chǎn)業(yè)：微電子技術(shù)、光電子技術(shù)、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、納米科技、生命科學(xué)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 2006年企業(yè)數(shù)量：50 園區(qū)型寫字樓情況： 均為研發(fā)寫字樓，品質(zhì)較高； 建筑面積120,000平方米，入住率65%； 園區(qū)型寫字樓主要租戶：電子信息占46%，能源技術(shù)占14%，其余為自動(dòng)化、生物、醫(yī)藥等； 研發(fā)寫字樓租金在1.5-2元/天平方米左右； 依靠周邊大學(xué)知識(shí)

18、經(jīng)濟(jì)，發(fā)展科技園區(qū)，園區(qū)內(nèi)目前沒(méi)有生產(chǎn)性企業(yè)。但地理位置略偏，園區(qū)配套尚不完善導(dǎo)致其租金及入住率水平不高。園區(qū)辦公物業(yè)考察典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)PART 嘉定工業(yè)區(qū) 位于嘉定區(qū)中部及北部，分為南北兩個(gè)分區(qū)； 主要產(chǎn)業(yè)：汽車零部件、先進(jìn)制造業(yè)、光電子信息、精儀制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 2006年企業(yè)數(shù)量：約400 園區(qū)型寫字樓情況： 均為研發(fā)寫字樓，品質(zhì)偏低； 建筑面積120,000平方米，入住率90%； 園區(qū)型寫字樓主要租戶：電子電器30%，機(jī)電研發(fā)30%，材料能源10%，生物醫(yī)藥10%，其它20%等； 研發(fā)寫字樓租金在0.7元/天平方米左右； 依靠周邊大眾汽車生產(chǎn)基地，發(fā)展汽車配套及其它加工制造類

19、的產(chǎn)業(yè)，對(duì)寫字樓需求目前尚不旺盛，廠房式研發(fā)寫字樓品質(zhì)較低。典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 位于松江工業(yè)區(qū)西部科技園； 星月建設(shè)發(fā)展有限公司和松江工業(yè)區(qū)共同開發(fā)； 目前只售不租，入住企業(yè)享受工業(yè)園區(qū)政策； 規(guī)模：規(guī)劃占地1,800畝，建筑面積約600,000平方米，500棟左右； 容積率：1.3 綠化率：40% 得房率：85% 一期情況： 毛坯，約230,000平方米，88棟； 為1,300-4,000平方米的獨(dú)棟； 均價(jià)5,600元/平方米 目前銷售率：約40% 購(gòu)買客戶：江浙企業(yè)居多，分眾傳媒、許繼集團(tuán)等已購(gòu)買一期物業(yè)。松江“大業(yè)領(lǐng)地”總部基地典型園區(qū)型寫字樓集中工業(yè)區(qū)

20、園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 園區(qū)型寫字樓短期內(nèi)供應(yīng)量約234,500平方米，大量供應(yīng)來(lái)自松江和紫竹； 近期研發(fā)寫字樓為主要供應(yīng)，占到約80%左右。園區(qū)型寫字樓未來(lái)短期大量供應(yīng)來(lái)自松江和紫竹的研發(fā)寫字樓；園區(qū)型寫字樓2006年空置面積類型分布圖48,000, 20%186,500, 80%標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓研發(fā)寫字樓園區(qū)型寫字樓2006年空置面積區(qū)域分布圖22,000, 9%23,000, 10%25,000, 11%42,000, 18%12,000, 5%92,000, 39%18,500, 8%外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)上海紫竹科學(xué)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)園區(qū)辦公

21、物業(yè)考察PART 園區(qū)型寫字樓目前可知中長(zhǎng)期供應(yīng)量已達(dá)到約3,880,000平方米，預(yù)計(jì)大量供應(yīng)來(lái)自浦江高科技園和康橋工業(yè)區(qū)； 研發(fā)寫字樓為未來(lái)主要供應(yīng)，占到約89%左右。園區(qū)型寫字樓未來(lái)中長(zhǎng)期大量供應(yīng)預(yù)計(jì)來(lái)自浦江和康橋的研發(fā)寫字樓；園區(qū)型寫字樓未來(lái)中長(zhǎng)期供應(yīng)類型分布圖425,000, 11%3,457,504, 89%標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓研發(fā)寫字樓園區(qū)型寫字樓未來(lái)中長(zhǎng)期供應(yīng)分布圖608,153, 16%100,000, 3%900,000, 23%1,700,000, 43%370,000, 10%165,851, 4%38,500, 1%金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)上海松江工業(yè)

22、區(qū)上海嘉定工業(yè)區(qū)上海浦東康橋工業(yè)區(qū)漕河涇浦江高科技園園區(qū)辦公物業(yè)考察PART 目前上海市工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)主要有三類：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、研發(fā)寫字樓、廠房型辦公樓； 目前園區(qū)型寫字樓主要為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和研發(fā)寫字樓，主要功能為辦公和研發(fā)； 14家工業(yè)園區(qū)中目前建成的園區(qū)型寫字樓主要集中在其中6家； 園區(qū)型寫字樓2006年入住率大多較高，租金并未延體現(xiàn)中心遞減特征； 園區(qū)型寫字樓2006年的總供應(yīng)面積達(dá)到了1,860,000平方米，漕河涇所占比例最高； 園區(qū)型寫字樓入住率平均達(dá)到了88%，略低于全市平均水平； 園區(qū)型寫字樓平均租金達(dá)到2.17元/天平方米，入住率和租金呈同方向變化趨勢(shì)； 園區(qū)型寫字樓未來(lái)短期

23、內(nèi)的大量供應(yīng)主要來(lái)自松江和紫竹的研發(fā)寫字樓； 園區(qū)型寫字樓未來(lái)中長(zhǎng)期的大量供應(yīng)預(yù)計(jì)主要來(lái)自浦江和康橋的研發(fā)寫字樓。園區(qū)辦公物業(yè)考察園區(qū)型寫字樓市場(chǎng)小結(jié)PART 本案開發(fā)條件研判PART 區(qū)域：南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)南臨秀浦路，西靠高新河地處周康經(jīng)濟(jì)園區(qū)，占據(jù)有利區(qū)位，依托空、海兩港，同時(shí)接受北側(cè)浦東新區(qū)張江等產(chǎn)業(yè)帶、南匯其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)輻射、帶動(dòng)。本案本案開發(fā)條件研判PART 政府定位：南匯區(qū)為集港口城市、工業(yè)重鎮(zhèn)、旅游景區(qū)、農(nóng)業(yè)基地于一身的三次產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的區(qū)域。四個(gè)制造業(yè) + 三個(gè)第三產(chǎn)業(yè) + 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) + 總部經(jīng)濟(jì) + 旅游重裝備制造業(yè)（規(guī)劃在臨港：柴油機(jī)動(dòng)力項(xiàng)目、電站設(shè)備項(xiàng)目）IT制造業(yè)&光電子（主

24、要在康橋，如華碩、日月光；南匯工業(yè)園區(qū)也有少量分布。醫(yī)藥與醫(yī)療器械（國(guó)際醫(yī)學(xué)園，共計(jì)11平方公里。已落戶西門子、海南制藥等）現(xiàn)代物流業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)房地產(chǎn)十一五規(guī)劃：南匯重點(diǎn)發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)：四個(gè)制造業(yè)三個(gè)第三產(chǎn)業(yè)本案開發(fā)條件研判PART 一核、三圈、三帶“一核”是指以海港新城為核心，南匯今后的經(jīng)濟(jì)建設(shè)都將緊緊圍繞這個(gè)核心開展。 “三圈”分別指以海港新城為中心的港口經(jīng)濟(jì)圈、以康橋市級(jí)工業(yè)區(qū)為中心的周康綜合經(jīng)濟(jì)圈和以惠南科教園區(qū)為中心的科教經(jīng)濟(jì)圈?！叭龓А笔侵竿猸h(huán)線經(jīng)濟(jì)帶、郊區(qū)環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶和滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶。建設(shè)申江路IT配套園區(qū)、楊高南路高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、惠南科教園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、祝橋臨

25、空出口加工區(qū)、森林公園等七大園區(qū)；國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)、漕河涇高科技園南匯產(chǎn)業(yè)基地正在籌建中。南匯發(fā)展戰(zhàn)略周康制造、服務(wù)業(yè)六灶旅游、迪斯尼祝橋空港航新商貿(mào)惠南科教新城，商職、電力學(xué)院、水產(chǎn)學(xué)院等學(xué)校大團(tuán)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)臨港新城綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)本案開發(fā)條件研判PART 以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國(guó)電信信息園、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本案周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)本案開發(fā)條件研判PART 區(qū)域市場(chǎng)壓力康橋產(chǎn)學(xué)研總部基地南匯工業(yè)區(qū)總部基地共2,000畝用地，其中辦公物業(yè)面積832,416平方米；A區(qū)600畝用地，400,200平方米

26、辦公面積；其中1期預(yù)計(jì)66,700平方米辦公面積，預(yù)計(jì)2007年完工；B區(qū)740畝用地，432,216平方米辦公面積。共規(guī)劃約1,790,000平方米辦公面積，目標(biāo)客戶為公司總部及研發(fā)機(jī)構(gòu)。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)壓力明顯本案開發(fā)條件研判PART 260余萬(wàn)平方米規(guī)劃規(guī)模項(xiàng)目評(píng)析政策向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引導(dǎo)較強(qiáng)的規(guī)劃扶持力度周邊產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)秀的區(qū)位條件 板塊成熟度有待提高 本案周邊目前缺乏辦公氛圍 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通條件相對(duì)較差 廠房以及在建工地環(huán)繞地塊，環(huán)境較差總部型辦公有市區(qū)外遷趨勢(shì)化辦公物業(yè)隨區(qū)域發(fā)展水漲船高產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，市場(chǎng)潛力高價(jià)格相對(duì)市區(qū)傳統(tǒng)較大的優(yōu)勢(shì) 張江等周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 全市總部型、

27、郊區(qū)化大型辦公物業(yè)激增 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)體量較大 企業(yè)利用自身場(chǎng)地自建辦公物業(yè)OpportunityWeaknessSuperiorityThreaten本案開發(fā)條件研判PART 整體推廣思路導(dǎo)出PART 整體操作思路概要PART 項(xiàng)目推廣核心問(wèn)題點(diǎn)客 戶WHOWHEREHOW誰(shuí)會(huì)是我們的客戶？我們的客戶在哪里？我們?cè)趺传@得客戶？本案產(chǎn)品特征整體操作思路概要PART WHO客戶“形象”常駐辦公人數(shù)在50-150人左右(按較理想狀態(tài)人均辦公面積15平米推算)本案客戶特征決 定多少人數(shù)規(guī)模的企業(yè)有能力購(gòu)買且適合此面積段物業(yè)？第一階段第二階段迫切需求流動(dòng)資金本項(xiàng)目挖掘客源第一階段第二階段創(chuàng)業(yè)存活成

28、功起飛成熟第一階段第二階段整體操作思路概要PART WHO客戶“成長(zhǎng)階段”發(fā)展到什么階段的企業(yè)可能會(huì)選擇購(gòu)買此類辦公物業(yè)？成功或成熟階段企業(yè)目前典型同類項(xiàng)目主力客源：中邦MOHO （川沙） ：以金橋出口加工區(qū)及南區(qū)客源為主慧創(chuàng)國(guó)際（江橋） ：以江橋本地及與鎮(zhèn)政府關(guān)聯(lián)企業(yè)為主鋼領(lǐng)（寶山） ：以寶鋼關(guān)聯(lián)企業(yè)為主以項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)注冊(cè)企業(yè)及上下游企業(yè)為主力以康橋工業(yè)區(qū)為基礎(chǔ)輻射至張江、金橋、外高橋整體操作思路概要PART WHERE客戶來(lái)源區(qū)域經(jīng)驗(yàn)借鑒整體操作思路概要PART WHERE客戶來(lái)源區(qū)域我們的客戶從什么地方向本案所處區(qū)域集中？區(qū)域以康橋工業(yè)區(qū)為核心向北輻射張江、金橋、外高橋（浦東微電子產(chǎn)業(yè)

29、帶）全市 浦東機(jī)場(chǎng)、虹橋機(jī)場(chǎng)、 “兩港”方向典型同類項(xiàng)目客源：科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、貿(mào)易物流，其中科技研發(fā)類企業(yè)購(gòu)買意愿最大、資金實(shí)力最強(qiáng)。整體操作思路概要PART 周浦、康橋產(chǎn)業(yè)格局：以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國(guó)電信信息園、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)大體相當(dāng)于第三產(chǎn)業(yè)，不生產(chǎn)商品和貨物的產(chǎn)業(yè)，主要有信息、物流、金融、會(huì)計(jì)、咨詢、法律服務(wù)等行業(yè)。 本案主要目標(biāo)客戶區(qū)域及行業(yè)特征：康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)科技研發(fā)、電子信息產(chǎn)業(yè)及其上下游企業(yè)受微電子產(chǎn)業(yè)帶同類物業(yè)價(jià)格擠壓的科技研發(fā)、電子信息類企業(yè)WHE

30、RE客戶來(lái)源區(qū)域客戶，用什么去打動(dòng)？整體操作思路概要PART HOW客戶獲取方式整體操作思路概要PART 項(xiàng)目操作循環(huán)鏈A棟酒店+商務(wù)配套促 進(jìn)辦公客源導(dǎo)入推 動(dòng)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)入駐按地理位置劃分：周康 4%川沙 42%張江 17%浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 37%周康張江川沙機(jī)場(chǎng)周康的供應(yīng)幾近空白，其他區(qū)域也因距離等因素而難提供充足的的酒店商務(wù)服務(wù)。整體操作思路概要PART 酒店操作區(qū)域酒店分布情況酒店操作區(qū)域酒店客戶情況區(qū)域內(nèi)酒店市場(chǎng)以產(chǎn)業(yè)客戶為主力，由于統(tǒng)計(jì)包含了機(jī)場(chǎng)區(qū)域的酒店，因此機(jī)場(chǎng)客戶比例較大。去除商務(wù)中轉(zhuǎn)、機(jī)組人員等機(jī)場(chǎng)關(guān)聯(lián)用戶，顯見區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶對(duì)酒店商務(wù)功能的實(shí)際需求旺盛，加上目前周康經(jīng)濟(jì)園區(qū)

31、正處于成長(zhǎng)階段，因此，未來(lái)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)更加龐大的酒店需求潛力。整體操作思路概要PART 周康地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)少，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺滿足本案及周邊輻射區(qū)域酒店商務(wù)需求完善園區(qū)功能，提升整體品質(zhì)，增加市場(chǎng)推廣賣點(diǎn)經(jīng)濟(jì)園區(qū)發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)缺乏內(nèi)部接待能力園區(qū)發(fā)展規(guī)模龐大，未來(lái)商務(wù)需求量看好周邊地區(qū)酒店不能滿足周康地區(qū)的酒店商務(wù)需求市場(chǎng)可能方面產(chǎn)品功能方面整體操作思路概要PART 酒店操作本案酒店必要性距離浦東機(jī)場(chǎng)不超過(guò)20公里A整體操作思路概要PART 酒店操作本案酒店操作主旨先推廣后銷售先效應(yīng)后利潤(rùn)將A棟酒店作為本項(xiàng)目的標(biāo)桿性建筑及主要配套內(nèi)容之一，率先進(jìn)行打造，并且在項(xiàng)目的推廣工作中將其作為重點(diǎn)之一進(jìn)行宣傳

32、，借此提升本案配套功能的完備性，增強(qiáng)客戶對(duì)本案產(chǎn)品實(shí)用性的信心。A棟酒店的銷售工作安排在項(xiàng)目?jī)?nèi)部辦公產(chǎn)品有一定的入住率后進(jìn)行，以便酒店產(chǎn)品能夠順利去化整體操作思路概要PART 商務(wù)配套操作本案商務(wù)配套操作主旨a免除1-2年租金，引入主力店，如商務(wù)餐廳、咖啡廳、中高檔中餐廳等。目的為周邊商業(yè)人群提供基本商務(wù)配套服務(wù)配套先行促進(jìn)銷售整體推廣思路導(dǎo)出PART 標(biāo)桿企業(yè)入駐市場(chǎng)借鑒八號(hào)橋：8號(hào)橋的租賃期限為20年，園區(qū)內(nèi)率先引入了來(lái)自國(guó)內(nèi)外的各類知名創(chuàng)意、藝術(shù)、時(shí)尚類企業(yè)，包括設(shè)計(jì)金茂大廈的S.O.M、設(shè)計(jì)新上海國(guó)際大廈的B+H、英國(guó)著名設(shè)計(jì)師事務(wù)所ALSOP、吳思遠(yuǎn)電影后期制作室、法國(guó)F-emoti

33、on公關(guān)公司等，在多個(gè)標(biāo)桿性企業(yè)的帶動(dòng)下，目前園區(qū)的入駐率已達(dá)到100。8號(hào)橋目前日租金達(dá)到6元/平方米，相當(dāng)于上海甲級(jí)寫字樓租金標(biāo)準(zhǔn)。bc整體操作思路概要PART 標(biāo)桿企業(yè)入駐本案b、c組團(tuán)操作在項(xiàng)目啟動(dòng)初期通過(guò)招商運(yùn)作，以一定的優(yōu)惠條件確定1-2家知名企業(yè)作為b、c兩組團(tuán)的購(gòu)買客戶，真正的銷售工作留到一期銷售收尾階段進(jìn)行，以便與該兩組團(tuán)較高的單價(jià)相協(xié)調(diào)。在項(xiàng)目推廣上，盡可能利用標(biāo)桿性企業(yè)的入駐來(lái)對(duì)其他客戶形成吸引。定向招商銷售后置企劃推廣手段運(yùn)用PART 企劃推廣手段運(yùn)用PART 我們的客戶第一階段第二階段迫切需求流動(dòng)資金本項(xiàng)目挖掘客源第一階段第二階段創(chuàng)業(yè)存活成功起飛成熟第一階段第二階段成

34、功或成熟階段企業(yè)企業(yè)發(fā)展的必然企劃推廣手段運(yùn)用PART 租一處居民小區(qū)的單元租一處辦公樓的單元買下辦公樓的單元？這些企業(yè)可以說(shuō)是成功的但還可以更成功企劃推廣手段運(yùn)用PART 很多企業(yè)正渴望變風(fēng)易俗企劃推廣手段運(yùn)用PART 他山之石企劃推廣手段運(yùn)用PART 個(gè)案： 中邦MOHO區(qū)域： 浦東新區(qū) 環(huán)線位置： 外郊環(huán)概況：28幢獨(dú)棟商務(wù)樓，3種樓型，戶型組合多達(dá)20種，單元面積從338平方米到625平方米企劃推廣手段運(yùn)用PART 中邦MOHO關(guān)鍵詞：商務(wù)、獨(dú)棟、景觀、多元功能企劃推廣手段運(yùn)用PART 廣告表現(xiàn)：廣告表現(xiàn)：廣告表現(xiàn)：概況：鋼鐵總部基地總占地面積347畝，總建筑面積約32萬(wàn)平方米，容積率

35、僅1，綠化率47%以上。由8棟10-18層高層辦公樓、46棟企業(yè)部大樓組成。個(gè)案： 鋼領(lǐng)(鋼鐵總部基地)區(qū)域： 寶山環(huán)線位置：外郊環(huán)企劃推廣手段運(yùn)用PART 關(guān)鍵詞：鋼鐵總部、專業(yè)服務(wù) 交通、獨(dú)立冠名鋼領(lǐng)(鋼鐵總部基地)企劃推廣手段運(yùn)用PART 廣告表現(xiàn)：軟文：廣告表現(xiàn)：軟文：個(gè)案： 慧創(chuàng)國(guó)際區(qū)域： 嘉定環(huán)線位置：外郊環(huán)概況：總規(guī)劃面積4.5平方公里，總建筑面積420萬(wàn)平方米，分成總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、第三方服務(wù)區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)等四大功能區(qū)域。企劃推廣手段運(yùn)用PART 慧創(chuàng)國(guó)際關(guān)鍵詞：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、立體交通網(wǎng)、 企業(yè)總部企劃推廣手段運(yùn)用PART 廣告表現(xiàn)：廣告表現(xiàn)： 我們提出：成長(zhǎng)力

36、創(chuàng)研制造為企業(yè)建筑 企劃推廣手段運(yùn)用PART 于是，我們站在企業(yè)發(fā)展的高度為企業(yè)建筑企劃推廣手段運(yùn)用PART 創(chuàng)研智造其他關(guān)鍵詞影響力創(chuàng)造力政策向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引導(dǎo)周邊產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)秀的區(qū)位條件項(xiàng)目多元的產(chǎn)品形態(tài)入駐企業(yè)的研發(fā)、服務(wù)等綜合背景企劃推廣手段運(yùn)用PART 服務(wù)力專業(yè)力突出服務(wù)性突出入駐企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)開發(fā)商的專業(yè)性代理商的專業(yè)性園區(qū)條件的專業(yè)性企劃推廣手段運(yùn)用PART 創(chuàng)研智造其他關(guān)鍵詞與其說(shuō)我們是在推廣不如說(shuō)我們?cè)跒槠髽I(yè)向更高引導(dǎo)企劃推廣手段運(yùn)用PART 因此：從這里革凡成圣企劃推廣手段運(yùn)用PART slogan成功之翼 實(shí)力之門企劃推廣手段運(yùn)用PART 案名3W創(chuàng)研中心 W:

37、Wealth W:WisdomW:World“財(cái)富與智慧的世界”企劃推廣手段運(yùn)用PART 企劃推廣手段運(yùn)用PART 秀稿1企劃推廣手段運(yùn)用PART 秀稿2企劃推廣手段運(yùn)用PART 秀稿3企劃推廣手段運(yùn)用PART 產(chǎn)業(yè)論壇投資手冊(cè)企劃推廣手段運(yùn)用PART 產(chǎn)業(yè)論壇展位示意企劃推廣手段運(yùn)用PART 廣度深度與其對(duì)客戶推銷，不如讓客戶追捧!讓客源耳濡目染，心生向往項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)區(qū)域覆蓋：戶外看板、引導(dǎo)旗、指示牌等客戶進(jìn)場(chǎng)針對(duì)攻擊：辦公樓、酒店巡展企業(yè)內(nèi)部刊物、DM等康橋工業(yè)區(qū)輻射至張江區(qū)域產(chǎn)生好奇塑造項(xiàng)目高端而神秘的氣質(zhì)企劃推廣手段運(yùn)用PART 階段推廣思路階段1. 差異化行銷:產(chǎn)品未問(wèn)世之前進(jìn)行概念包裝，隆重推出階段2.產(chǎn)品力行銷：本案帶給企業(yè)帶來(lái)什么？階段3.口碑行銷:影響力大，企業(yè)認(rèn)同度高是致勝關(guān)鍵企劃推廣手段運(yùn)用PART 媒體選擇原則加大SP權(quán)重最大限度發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)作用軟文先行，詳盡細(xì)致地闡述產(chǎn)品理念媒體選用針對(duì)性強(qiáng)最大范圍利用data-base偏向綜藝化、商品化的包裝推廣方式企劃推廣手段運(yùn)用PART 媒 體 骨 架引導(dǎo)旗報(bào)紙企業(yè)DM直投銀行DATA BASE品牌PR活動(dòng)廣度深度雜志辦公