房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)的關(guān)系研究-以青島為例修改修改

1、 房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)的關(guān)系研究以青島為例加入翻譯成英文摘 要 近年來(lái)房地產(chǎn)是否與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展成為人們討論最為熱切的焦點(diǎn)之一。房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系研究也已成為一個(gè)重要課題。本文根據(jù)青島經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)際，著眼于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)這一目標(biāo)，采用定性和定量、理論和實(shí)證相結(jié)合的研究方法，對(duì)青島市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了較為全面深入的研究。本文由房地產(chǎn)的有關(guān)概念引出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行了理論的介紹和分析，進(jìn)一步運(yùn)用實(shí)證和數(shù)學(xué)模型對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行了更深層次的分析。最后，為青島房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展提出建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展The

2、research of HYPERLINK app:ds:relation t relation between real estate industry and regional economic growthQing Dao as a case studyAbstract In recent years, real estate and whether the coordinate development of the economic society become people to discuss the most eager focus. Real estate and the ha

3、rmonious relation between the regional economic research has also become an important subject. In this paper, according to the actual Qingdao economic zone, focusing on the development of real estate industry and the region economy coordinated this goal, using qualitative and quantitative, theoretic

4、al and empirical combination of research methods in Qingdao city, the real estate industry and the region economy coordinated development for a more comprehensive of further research. This article from a real estate concerned concepts of derivation, the real estate industry and to the economic growt

5、h of the relationship of the theory is introduced and analyzed, and to use the empirical and mathematical model about the relationship between a deeper level of analysis. Finally, the real estate industry and Qingdao regional economic association to the long-term stability of coordinated development

6、 put forward some Suggestions.Keywords： HYPERLINK app:ds:real t real HYPERLINK app:ds:estate t estate； HYPERLINK app:ds:regional t regional HYPERLINK app:ds:economy t economy ；coordinated growth目 錄引言 .11.緒論 .1 1.1房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)關(guān)系研究的意義 .1 1.2國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀評(píng)述 .1 HYPERLINK l _Toc324715148 2.房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念.3 HYPERLINK l

7、 _Toc324715149 2.1房地產(chǎn)的含義.3 HYPERLINK l _Toc324715150 2.2房地產(chǎn)業(yè)的含義.3 HYPERLINK l _Toc324715151 3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)的關(guān)系概述.3 HYPERLINK l _Toc324715152 3.1經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響.4 HYPERLINK l _Toc324715153 3.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響.4 HYPERLINK l _Toc324715154 4.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證分析.4 HYPERLINK l _Toc324715155 4.1青島市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀.4 HYPERLINK

8、 l _Toc324715156 4.2青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀.5 HYPERLINK l _Toc324715157 4.3以青島市為例實(shí)證分析.5 4.3.1 收集數(shù)據(jù).6 4.3.2 確定相關(guān)關(guān)系.6 4.3.3 房地產(chǎn)投資額對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響.8 4.3.4 GDP的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響.11結(jié)論與建議.15 5.1結(jié)論.15 5.1.1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大貢獻(xiàn).15 5.1.2 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的貢獻(xiàn)相對(duì)較小.15 5.2促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策建議.16 5.2.1 做好房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長(zhǎng).16 5.2.2 建立集中統(tǒng)一的城市

9、土地發(fā)展管理機(jī)構(gòu).16 5.2.3 加強(qiáng)銀行監(jiān)管，嚴(yán)防房地產(chǎn)投機(jī).17 5.2.4 培育房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力.17謝 辭.18參考文獻(xiàn).19 緒論 房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)相當(dāng)重要的地位，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。而且房地產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用是備受關(guān)注的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處在摸索中，房地產(chǎn)業(yè)的迅速興起，使我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研究也處于不完全成熟的狀態(tài)。通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，主要圍繞房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性問(wèn)題、房地產(chǎn)在國(guó)民

10、經(jīng)濟(jì)中的地位和作用問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部均衡問(wèn)題以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問(wèn)題等。李熙娟（2006）、馬蓉（2007）都通過(guò)研究證明了房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的研究較少。文章中提到的人名，在參考文獻(xiàn)中，必須要寫(xiě)出。在一個(gè)區(qū)域中，房地產(chǎn)業(yè)是否可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用有多大，對(duì)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是又否起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，基于這種需求，本文選取了青島市為研究對(duì)象，采用近15年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過(guò)定性與定量、理論與實(shí)證相結(jié)合的研究方法，對(duì)青島市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響進(jìn)行了較為深入全面的研究。1.1房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)關(guān)系研究的意義 自從房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和崛起

11、以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的到了很大的提升，房地產(chǎn)的市場(chǎng)是非常明顯的典型區(qū)域性市場(chǎng), 房地產(chǎn)也得發(fā)展深受其所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和變動(dòng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系呈現(xiàn)出地域差異性。房地產(chǎn)業(yè)逐漸崛起使其成為青島市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中已經(jīng)占相當(dāng)重要的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮推動(dòng)了全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善了人們的居住和生活條件和投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有巨大發(fā)展?jié)摿吐?lián)動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越引起大家的關(guān)注，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系是一個(gè)很值得探討的問(wèn)題。1.2國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀評(píng)述 Boone(1998)認(rèn)為，由于建筑活動(dòng)

12、受人口增加、房屋折舊、維修及投資利潤(rùn)率高低等因素的影響，因此建筑業(yè)的供求不但像工業(yè)那樣可以無(wú)限地?cái)U(kuò)大或縮減，而且龐大的資本投資對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響更為明顯和巨大，因此形成一定的波動(dòng)。 這段提到的人名和他們所做的文章，在參考文獻(xiàn)中請(qǐng)給出。參考文獻(xiàn)要進(jìn)行修改。Paulo M.B.Brito 和 Alfredo M.Pereira（2002）將住房作為家庭的投資品、消費(fèi)品及一個(gè)生產(chǎn)因素和部門(mén)建立內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型。他們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)率不受住房偏好性參數(shù)影響，關(guān)鍵在于住房相關(guān)的產(chǎn)業(yè)參數(shù)。模型假設(shè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，住房和其他資產(chǎn)是不完美的替代品。 Min Hwang and John M. Quigley

13、（2006）以1987-1999 年美國(guó)74個(gè)大都市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，研究了國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。文章詳細(xì)闡述了新建樓房、空置率、房?jī)r(jià)之間關(guān)系，并發(fā)現(xiàn)居民收入、就業(yè)率、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的變化對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的影響。兩位學(xué)者首次發(fā)現(xiàn)業(yè)主自用房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)供給和房?jī)r(jià)的影響證據(jù)，指出勞動(dòng)力費(fèi)用變化、原材料價(jià)格變動(dòng)、資金成本的變化都會(huì)調(diào)節(jié)和影響區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)。兩位學(xué)者通過(guò)利用脈沖模型研究發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)由于所處的區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件的不同而會(huì)對(duì)外部沖擊反映的出現(xiàn)滯后性。 Godwin Arku和Richard Harris（2006）研究了1945年以來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的文獻(xiàn)，最后發(fā)現(xiàn)學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)

14、相互影響的研究經(jīng)歷了重要轉(zhuǎn)變。P. Perkins, J.W. Fedderke and J.M. Luiz(2006)等學(xué)者以南非的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究發(fā)現(xiàn)消費(fèi)性的基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、房地產(chǎn)、交通等的建設(shè)可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并鼓勵(lì)私有資本的投資。作者進(jìn)一步研究了南非長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如房地產(chǎn)等的關(guān)系，在研究中作者將社會(huì)消費(fèi)部門(mén)作為一個(gè)生產(chǎn)部門(mén)，基于內(nèi)生增長(zhǎng)理論，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)公共消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資能夠直接或者間接地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)曾在20 世紀(jì) 90年代初被提出是支柱產(chǎn)業(yè)，但是這一論斷隨著1992-1993 年暴露的房地產(chǎn)熱問(wèn)題被否定了。1998 年后，政府為拉動(dòng)內(nèi)需刺激經(jīng)

15、濟(jì)增長(zhǎng)，將住宅業(yè)作為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 厲以寧（1999）通過(guò)分析我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情特點(diǎn)，指出目前我國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，提高人民生活水平和發(fā)展經(jīng)濟(jì)是最重要的任務(wù)，并且房地產(chǎn)業(yè)可以作為我國(guó)現(xiàn)階段新的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的合理發(fā)展既可以滿足居民日益增長(zhǎng)的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，又能帶動(dòng)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鄭思齊(2003)認(rèn)為住房投資的增長(zhǎng)能夠高效率地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，但應(yīng)當(dāng)保持住房投資平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度，劇烈的波動(dòng)不利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。同時(shí)，GDP與住房投資之間存在著穩(wěn)定的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，不能脫離當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而盲目追求住房投資的高速增長(zhǎng)。劉水杏（20

16、04）通過(guò)實(shí)證發(fā)現(xiàn)，“我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)力和前向拉動(dòng)力都較大，但后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型（17個(gè)）多于前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型（15個(gè)），表明國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用大于前向推動(dòng)作用，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一種拉動(dòng)型增長(zhǎng)方式”。劉洪、玉沈悅（2005）以我國(guó)1986-2002 年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究了房地產(chǎn)價(jià)格和基本經(jīng)濟(jì)條件之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)通過(guò)基本經(jīng)濟(jì)條件可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的變化。兩位學(xué)者通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)進(jìn)一步證實(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）人口總數(shù)、失業(yè)率、建設(shè)成本的變化，能夠影響房?jī)r(jià)的變化，而房?jī)r(jià)的變化反過(guò)來(lái)也可以影響城鎮(zhèn)居民可支配收入和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。文章

17、又采用脈沖模型驗(yàn)證上述結(jié)論，也進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)基本經(jīng)濟(jì)條件是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的基本動(dòng)力。 梁云芳（2006）等運(yùn)用向量自回歸模型、房地產(chǎn)價(jià)格均衡模型和變參數(shù)模型，分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，得出“房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間既相互拉動(dòng)，又相互牽制。并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，兩者之間的互動(dòng)關(guān)系越來(lái)越強(qiáng)”。 孔煜（2009）通過(guò)運(yùn)用 Engle 和 Granger 方法，建立誤差修正模型，得出房地產(chǎn)投資額和銷(xiāo)售額與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的長(zhǎng)期均衡和短期波動(dòng)的關(guān)系式，并且長(zhǎng)期均衡與短期波動(dòng)的關(guān)系在我國(guó)東、中、西部又是各不相同的。 秦麟（2011）以重慶1990-2007年GDP和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)為研究

18、對(duì)象，對(duì)GDP和房地產(chǎn)的關(guān)系做了相關(guān)的分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)重慶的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了較大的推動(dòng)作用。 國(guó)外特別是發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)起步較早，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較為成熟，定性和定量研究房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的文獻(xiàn)也相應(yīng)很多，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的地位作用已有了明確的認(rèn)識(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)國(guó)外來(lái)說(shuō)，雖然起步比較晚，但是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的定性和定量研究都很多。從國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)看，對(duì)房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系都是從總體來(lái)研究的，但由于我國(guó)地域廣闊，不同的城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬(wàn)別，城鄉(xiāng)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)更是差異巨大，而房地產(chǎn)又具在顯著的區(qū)域性特

19、征。所以本文以青島市房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系為研究對(duì)象，通過(guò)描述性分析和實(shí)證研究相結(jié)合的方法，對(duì)青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行研究。2.房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念2.1房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，是指房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個(gè)概念的結(jié)合。房地產(chǎn)一詞有狹義和廣義兩種含義。狹義的房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益的結(jié)合，指的是土地、土地上的附著物、建筑物及其衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)從廣義上講，除了包括狹義房地產(chǎn)所指的內(nèi)容，還包括森林、水、礦藏等自然資源。不論在何種社會(huì)形態(tài)中，房地產(chǎn)中的土地始終是人類(lèi)賴(lài)以生存和生活的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，地產(chǎn)和房產(chǎn)盡管其

20、權(quán)屬關(guān)系可以不一致，但兩者有著不可分割的聯(lián)系，因?yàn)槠渥鳛閷?shí)物形態(tài)的反映，土地和房屋是緊緊結(jié)合在一起的，因此，人們?nèi)粘Ｋv的房地產(chǎn)是狹義的房地產(chǎn)，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱(chēng)。2.2房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押、信托、維修以及裝飾等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)（開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)），而且還包括流通和服務(wù)環(huán)節(jié)。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)（GB/T4757-2002）從2002年10月底全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)是服務(wù)性的行業(yè)，房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的建筑業(yè)的活動(dòng)不屬于房地產(chǎn)業(yè)，它只包括與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的服務(wù)類(lèi)活動(dòng)和物業(yè)管理類(lèi)活動(dòng)以及中介服務(wù)活動(dòng)及政府服

21、務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)，是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系概述3.1經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的概念，是指向一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)能擴(kuò)張，其措施是一個(gè)國(guó)家的商品和服務(wù)總額。就是人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的狀態(tài)，或國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值是指一個(gè)國(guó)家在一定的時(shí)間周期（一年）內(nèi)產(chǎn)生，包含了通貨膨脹等因素，最終產(chǎn)品和服務(wù)因素市場(chǎng)價(jià)格的總和。如果按固定價(jià)格計(jì)算，達(dá)到實(shí)際人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著密切的關(guān)系，前者實(shí)際上已隱含了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

22、狀況。從投資經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)是一種投資品，其產(chǎn)品作為中間投資品投入在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)能夠?yàn)樵械墓潭ㄙY產(chǎn)損失提供穩(wěn)定的供給源；要想進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際就成為了其重要的組成部分。從消費(fèi)的角度看，住宅是人們基本生活的必需品，他作為房地產(chǎn)的重要組成部分，隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，最終會(huì)呈現(xiàn)趨于穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的，房地產(chǎn)作為為經(jīng)濟(jì)資源組合一個(gè)非常重要的組成部分投入生產(chǎn)，用以得到最終產(chǎn)品。 3.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響首先，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)一個(gè)發(fā)揮基礎(chǔ)性功能的產(chǎn)業(yè)，為國(guó)家的各項(xiàng)活提供基礎(chǔ)性的條件，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)中不可缺少的產(chǎn)業(yè)；其次，房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和

23、發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和開(kāi)發(fā)直接影響城市的規(guī)模和發(fā)展，而房地產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施最主要的組成部分，房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著非常密切的關(guān)系，只有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)才能為城市提供物質(zhì)基礎(chǔ)，保證城市健康發(fā)展。最后，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高附加值產(chǎn)業(yè)，伴隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的資金積累對(duì)國(guó)家財(cái)政的貢獻(xiàn)很大。一般用房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率反映房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)。一般而論，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率若快于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，則表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率上升，成為在這一時(shí)期內(nèi)國(guó)家的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位也不斷提高。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的就是這一狀態(tài)，從長(zhǎng)期來(lái)看它的發(fā)展對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的作用會(huì)日益顯著。4.房地產(chǎn)業(yè)

24、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證分析4.1青島市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1997年以來(lái)，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的階段。1999年在住房制度改革的推動(dòng)下，發(fā)展更是迅猛，1999年較1998年增長(zhǎng)43.73%，2001年較2000年的增幅也比較大，增長(zhǎng)41.51%，這15年的平均增長(zhǎng)速度為23.65%。1997年的房地產(chǎn)投資額僅為42.7億，2005年為212.85億，到2011年已上升到782.7億，如圖1所示。 圖1 青島市房地產(chǎn)投資情況4.2青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀通過(guò)圖2我們可以清晰地看到，這15年來(lái)青島市GDP持續(xù)增長(zhǎng)，平均增速為16.38%。1997年的GDP為797.00億，到2002年已翻番，2011

25、年的GDP為6615.60億，是1997年的八倍多，如圖2所示。圖2 青島市GDP情況4.3以青島市為例實(shí)證分析4.3.1 檢驗(yàn)方法的選擇（1）ADF檢驗(yàn)進(jìn)行數(shù)據(jù)的實(shí)證分析之前，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)于建立模型的序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，本文選擇的是ADF（Augmented Dickey-Fuller）檢驗(yàn)方法。由于ADF檢驗(yàn)時(shí)候之后階數(shù)的選擇是否適當(dāng)會(huì)導(dǎo)致樣本數(shù)量的增加或者減少，因此，本文在應(yīng)用E-views進(jìn)行ADF檢驗(yàn)的時(shí)候選用AIC（Akaike Information Criterion）進(jìn)行選擇，以防認(rèn)為設(shè)定階數(shù)的不恰當(dāng)性。非平穩(wěn)序列很可能出現(xiàn)偽回歸，協(xié)整的意義就是檢驗(yàn)它們的回歸方程所描述的因果關(guān)

26、系是否是偽回歸，即檢驗(yàn)變量之間是否存在穩(wěn)定的關(guān)系。因此，本文首先分別檢驗(yàn)序列,的平穩(wěn)性，即進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，得出每個(gè)變量均為I（d）序列。如果時(shí)間序列,都是d階單整，然后，再進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，隨后再對(duì)協(xié)整方程中的殘差進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。（2）Granger因果檢驗(yàn) 由于經(jīng)濟(jì)變量在做模型數(shù)據(jù)分析的時(shí)候會(huì)有一些變量雖然呈現(xiàn)出顯著相關(guān)性，但是實(shí)際上不存在相關(guān)實(shí)際意義，因此，本文選擇對(duì)變量之間的因果性進(jìn)行檢驗(yàn)，來(lái)通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)來(lái)確定房地產(chǎn)投資是否與青島當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展互為因果，是否可以互相解釋。如果檢驗(yàn)結(jié)果認(rèn)為存在顯著關(guān)系，則說(shuō)明房地產(chǎn)投資是青島區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的Granger原因，反之亦然

27、。（3）協(xié)整檢驗(yàn)協(xié)整理論認(rèn)為，雖然某些經(jīng)濟(jì)變量自身并不是平穩(wěn)序列，但是他們的線性組合卻有可能是平穩(wěn)序列。這樣，如果在短期內(nèi)，由于受到季節(jié)和隨機(jī)干擾的影響會(huì)導(dǎo)致線性組合偏離均值，而這種偏離均值的現(xiàn)象又是暫時(shí)的，最終會(huì)回歸到一個(gè)定制，就表示兩者之間具有穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。本文運(yùn)用協(xié)整方法來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)之間的關(guān)系。對(duì)變量之間協(xié)整性的檢驗(yàn)協(xié)整檢驗(yàn)從分析時(shí)間序列的平穩(wěn)性入手, 如果時(shí)間序列,是非平穩(wěn)的，但它們的某種線性組合卻表現(xiàn)出平穩(wěn)性，則這些變量之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。4.3.2變量選取描述經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)常用的有GDP總量，GDP增長(zhǎng)率。因?yàn)镚DP增長(zhǎng)率偶爾會(huì)出現(xiàn)負(fù)值，不利于

28、計(jì)量分析，所以，本文采用青島市GDP總量作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的測(cè)量指標(biāo)，按照一般經(jīng)驗(yàn)分析的慣例，用自然對(duì)數(shù)進(jìn)行變換，既不改變?cè)紨?shù)據(jù)的性質(zhì)，又可消除可能存在的異方差現(xiàn)象。對(duì)GDP取對(duì)數(shù)以LnGDP表示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額I是以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)及土地開(kāi)發(fā)所完成的工作量及有關(guān)費(fèi)用的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額I是完成的實(shí)物量指標(biāo)，一般以形成工程實(shí)體為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額原則上以市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。I對(duì)GDP的影響很大，并且有逐步增大的趨勢(shì)，本文將青島市房地產(chǎn)投資額作為房地產(chǎn)業(yè)中影響GDP的一個(gè)重要因素。對(duì)I取對(duì)數(shù)以LnI表示。目前收集到的是1997-2011年度

29、的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于青島市各年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，如表1所示。表格1 青島市GDP與房地產(chǎn)投資額（I） 單位：億元 SEQ 表格_1_青島市GDP與房地產(chǎn)投資額（I）_單位：億元 * ARABIC 1GDP房地產(chǎn)投資1997797.0042.70 1998880.0043.81 1999990.00 62.97 20001,151.20 67.50 20011,316.00 95.52 20021,518.20 103.70 20031,780.30 127.80 20042,163.80 163.30 20052,695.50 212.85 20063,206.58 264.40 20073,786.

30、52 326.87 20084,436.18 397.63 20094,890.33 459.50 20105,666.19 602.40 20116,615.60 782.70 數(shù)據(jù)來(lái)源：2011年青島市統(tǒng)計(jì)年鑒4.3.3實(shí)證分析過(guò)程lnGDP、lnI 分別表示經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)處理和季節(jié)性調(diào)整后的房地產(chǎn)投資額、地區(qū)GDP變量。對(duì)數(shù)處理是為了消除時(shí)間序列的異方差, 季節(jié)性調(diào)整則是為了消除數(shù)據(jù)的季節(jié)性波動(dòng)影響。為避免偽回歸的出現(xiàn)，在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析之前，必須對(duì)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整分析。（1）ADF檢驗(yàn)檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性常用的方法有DF檢驗(yàn)法、ADF檢驗(yàn)法、PP檢驗(yàn)法。本

31、文采用ADF檢驗(yàn)法來(lái)檢驗(yàn)時(shí)間序列數(shù)據(jù)LogGDP，LogI的平穩(wěn)性，其中最優(yōu)滯后期數(shù)由AIC和SC信息最小準(zhǔn)則來(lái)確定。沃森（Watson）證明，當(dāng)變量存在著單位根，即非平穩(wěn)時(shí)，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)量將出現(xiàn)偏差。通過(guò)ADF檢驗(yàn)，可以判斷經(jīng)濟(jì)序列是否是非平穩(wěn)的，從而為建立模型奠定基礎(chǔ)。Augmented Dicker-Fuler檢驗(yàn)法的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為：當(dāng)ADF統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值小于臨界值的絕對(duì)值，則該變量存在單位根，即非平穩(wěn)；若ADP統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值大于臨界值的絕對(duì)值，則該變量不存在單位根，即是平穩(wěn)。利用Eviews ADF方法的檢驗(yàn)結(jié)果如下：表格2 變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果 變量檢驗(yàn)類(lèi)型(c t k)ADF統(tǒng)計(jì)量ADF

32、檢驗(yàn)的臨界值結(jié)論1%的顯著水平5%的顯著水平10%的顯著水平logGDP（c t 1）-0.426784-4.057910-3.119910-2.701103不平穩(wěn)logGDP（c 0 0）-3.622093-4.121990-3.144920-2.713751平穩(wěn)LogI（c t 1）0.511252-4.057910-3.119910-2.701103不平穩(wěn)logI（c 0 0）-14.68155-4.121990-3.144920-2.713751平穩(wěn)注：括號(hào)內(nèi)c、t 分別表示截距和趨勢(shì)項(xiàng), k 表示擾動(dòng)項(xiàng)的滯后階數(shù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：Eviews輸出值 本文應(yīng)用E-views對(duì)青島房地產(chǎn)投資首

33、先進(jìn)行取對(duì)數(shù)運(yùn)算，并且對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)LnI的時(shí)間序列的原始數(shù)據(jù)、一階差分、二階差分分別進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行一階差分后的ADF統(tǒng)計(jì)量，小于10%顯著水平下的臨界值，證明其在一階差分后是一個(gè)平穩(wěn)的時(shí)間序列。對(duì)因變量GDP的對(duì)數(shù)LnGDP進(jìn)行原始數(shù)據(jù)差分、一階差分和二階差分進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)在一階差分后是平穩(wěn)序列。因此，從上文數(shù)據(jù)來(lái)看，GDP和房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)一階單整，可以進(jìn)行協(xié)整分析。（2）Granger因果假設(shè)表格3 Granger因果假設(shè)檢驗(yàn)結(jié)果 零假設(shè)F統(tǒng)計(jì)量P值結(jié)論logI不是logGDP的原因0.597770.57286接受假設(shè)logGDP不是logI的原因0.383060.6936

34、3接受假設(shè)數(shù)據(jù)來(lái)源：Eviews輸出值 根據(jù)上文的Granger檢驗(yàn)結(jié)果，進(jìn)行Granger檢驗(yàn)的原假設(shè)青島市房地產(chǎn)投資并不是青島市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量的Granger成因而言，拒絕這一假設(shè)犯了第一類(lèi)錯(cuò)誤的概率為0.57286，大于0.05，因此檢驗(yàn)結(jié)果無(wú)法認(rèn)為是拒絕原假設(shè)，即人民幣匯率并不是房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的成因這一假設(shè)不能被拒絕，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資不是青島區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的Granger原因。相反的，青島區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是否是房地產(chǎn)投資的Granger原因的分析中，是無(wú)法拒絕原假設(shè)的。這說(shuō)明青島區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并不是青島房地產(chǎn)投資的原因。（3）協(xié)整檢驗(yàn)首先進(jìn)行OLS分析，對(duì)房地產(chǎn)投資和青島經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的

35、對(duì)數(shù)的一次差分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行OLS分析，結(jié)果如下表格4所示。根據(jù)OLS的分析結(jié)果，模型的擬合優(yōu)度為0.995，調(diào)整后的擬合優(yōu)度也為00.9949，擬合程度較高，擬合方程為lnGDP=0.75lnI+3.864.對(duì)殘差進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，結(jié)果如下表5所示。表格4 OLS檢驗(yàn)結(jié)果Dependent Variable: LOGGDPMethod: Least SquaresDate: 05/23/12 Time: 15:48Sample: 1997 2011Included observations: 15VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.LOGI0.7

36、493770.01422952.665560.0000C3.8642160.07414052.120400.0000R-squared0.995335Mean dependent var7.708157Adjusted R-squared0.994976S.D. dependent var0.711505S.E. of regression0.050431Akaike info criterion-3.012844Sum squared resid0.033063Schwarz criterion-2.918437Log likelihood24.59633F-statistic2773.66

37、1Durbin-Watson stat2.065366Prob(F-statistic)0.000000表格5 殘差的ADF檢驗(yàn)Null Hypothesis: RESID01 has a unit rootExogenous: ConstantLag Length: 3 (Automatic based on AIC, MAXLAG=10)t-StatisticProb.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-9.4055100.0000Test critical values:1% level-3.5401985% level-2.90920610%

38、 level-2.592215*MacKinnon (1996) one-sided p-values.對(duì)殘差檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)可疑拒絕原假設(shè)，接受被選假設(shè)，即青島市房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在協(xié)整關(guān)系，其中，GDP每增長(zhǎng)一個(gè)單位，對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)的投資會(huì)增加.綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)與青島市經(jīng)濟(jì)的繁榮之間有著協(xié)整關(guān)系。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)往往伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)GDP的增長(zhǎng)。然而，根據(jù)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論分析，房地產(chǎn)投資構(gòu)成一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中投資的重要部分，往往對(duì)GDP的發(fā)展存在著促進(jìn)作用，即房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)是GDP發(fā)展的原因，這是由于房地產(chǎn)的投資有

39、助于發(fā)展地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)附加值較高的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生提升作用。但是從實(shí)證結(jié)果來(lái)看，青島市房地產(chǎn)投資的發(fā)展雖然與GDP之間存在線性關(guān)系，但是并不能得出房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。5.結(jié)論與建議5.1結(jié)論 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的重要作用。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律而言，房地產(chǎn)業(yè)既是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展的催化劑，又是經(jīng)濟(jì)變化的晴雨表。5.1.1房地本文采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，深入研究了青島市房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。在定性分析方面，本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互影響做了簡(jiǎn)要介紹。在定量分析方面，本文采用了Eviews軟件，將房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相關(guān)

40、指標(biāo)體系轉(zhuǎn)換成兩個(gè)獨(dú)立的變量，即房地產(chǎn)投資總額和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，然后對(duì)兩者之間的協(xié)調(diào)進(jìn)行了回歸分析。研究結(jié)果表明：青島市房地產(chǎn)業(yè)的投資額與其城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是相互影響的關(guān)系，存在一種雙向因果關(guān)系。5.1.1產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在著線性關(guān)系以房地產(chǎn)為自變量，GDP為因變量，得到的回歸模型為：lnGDP=0.75lnI+3.864.從回歸模型中可知，GDP每增加1億元人民幣，青島市的房地產(chǎn)投資也會(huì)隨之有億元的增加。相應(yīng)的，如果其GDP下降1億元，相應(yīng)的房地產(chǎn)會(huì)隨之下降億元。但是對(duì)于青島市當(dāng)前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)的投資發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的因果關(guān)系還并不明顯，但是從上文的實(shí)證分析中，可以得出以下簡(jiǎn)單結(jié)論：（

41、1）房地產(chǎn)業(yè)的投資與青島經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有明顯的線性關(guān)系。隨著青島市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的投資也會(huì)相應(yīng)增加，因此，未來(lái)時(shí)間內(nèi)，在青島市區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體總量不斷上升的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，將來(lái)青島市的房地產(chǎn)業(yè)投資將會(huì)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。（2）未來(lái)房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)增加的趨勢(shì)，也預(yù)示著未來(lái)青島市的社會(huì)固定資產(chǎn)的投資會(huì)有所增加，由于社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加有助于發(fā)展當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，因此可以預(yù)測(cè)，未來(lái)的青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)會(huì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成因果關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。（3）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政做出很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政做出很大貢獻(xiàn)。土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上繳的稅費(fèi)，

42、成為各個(gè)地方城市發(fā)展建設(shè)的主要資金來(lái)源。（4）房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明顯等特點(diǎn)，它的變動(dòng)通常會(huì)對(duì)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊波，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。5.1.2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間還未形成因果關(guān)系根據(jù)Granger檢驗(yàn)結(jié)果，青島市房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間沒(méi)有明顯的因果關(guān)系。而由于上文已經(jīng)提到，房地產(chǎn)作為社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一部分，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力，但是房地產(chǎn)投資還未承擔(dān)起這一部分的作用，因此可以得出以下的判斷：（1）青島市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。由于我國(guó)長(zhǎng)期存在的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)投資未能轉(zhuǎn)化為社會(huì)固定資產(chǎn)投資，導(dǎo)

43、致對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)作用未能形成，因此，要想發(fā)揮房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，應(yīng)當(dāng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)行規(guī)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用（2）青島市房地產(chǎn)業(yè)改革需要金融機(jī)構(gòu)、政府的協(xié)同合作。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要金融部門(mén)和政府部門(mén)的共同調(diào)控，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，真正帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。5.2促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策建議經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，青島的房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的成就，人民生活水平也得到了極大改善，但是該市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平仍然較低，容易受到外在因素的影響。筆者認(rèn)為，青島政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)節(jié)者，應(yīng)從以下幾個(gè)方面努力來(lái)促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)

44、展。5.2.1做好房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長(zhǎng)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃要根據(jù)青島的整體水平做出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向性計(jì)劃。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資或GDP的比例以房地產(chǎn)的發(fā)展速度應(yīng)控制在一個(gè)合理的區(qū)間和幅度范圍內(nèi)。如果沒(méi)有合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)高于區(qū)域經(jīng)濟(jì)好幾倍的增長(zhǎng)速度發(fā)展，則會(huì)呈現(xiàn)一定程度上的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，即造成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、投機(jī)現(xiàn)象泛濫、開(kāi)發(fā)面積過(guò)大、空置率上升等。所以，為了防患于未然，宏觀調(diào)控是必不可少的，這樣才能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)的健康的發(fā)展下去。當(dāng)然，市場(chǎng)的狀況也是忽冷忽熱的，僅僅進(jìn)行宏觀調(diào)控是不夠的，還應(yīng)對(duì)其采取相應(yīng)的政策，如稅費(fèi)、土地、金融等等，加上對(duì)市場(chǎng)的需求和供給更好的調(diào)節(jié)

45、，市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)萎縮和虛熱的現(xiàn)象；經(jīng)由對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合狀況的研究和觀察，對(duì)其能夠預(yù)警預(yù)報(bào)，使房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展有一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境。與此同時(shí)，在解決一般和偏低收入人群的住房問(wèn)題上，財(cái)政部門(mén)應(yīng)該在各年度的財(cái)政預(yù)算上設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金，此項(xiàng)費(fèi)用可作為引領(lǐng)性資金交給房地產(chǎn)管理部門(mén)掌握和安排，用于老宅區(qū)的整合治理，購(gòu)買(mǎi)低價(jià)的租住房，補(bǔ)貼偏中下群體和對(duì)危險(xiǎn)房屋的改造等方面。行政主管部門(mén)要配合市場(chǎng)的供需情況和居民的居住現(xiàn)狀，依照掌控總量的原則對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制定出相應(yīng)的計(jì)劃，而土地的提供和計(jì)劃立項(xiàng)等則需要土地、計(jì)劃、規(guī)劃等部門(mén)給予相應(yīng)的幫助和支持。5.2.2建立集中統(tǒng)一的城市土地發(fā)展管理機(jī)構(gòu)目前，青島和土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的部門(mén)

46、有規(guī)劃局、土地局、房地產(chǎn)局，還有開(kāi)發(fā)辦公室等機(jī)構(gòu)，致使政出多門(mén)、土地管理事權(quán)分散，土地開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃、計(jì)劃、開(kāi)發(fā)、批租、建設(shè)等各環(huán)節(jié)基本上是單獨(dú)工作、相互脫節(jié)，無(wú)法在運(yùn)作中實(shí)行有效調(diào)控，做到根據(jù)城市發(fā)展的大局統(tǒng)籌考慮。尤其是規(guī)劃管理和土地管理的關(guān)系最為棘手，多年來(lái)爭(zhēng)執(zhí)不下，以至于城市總體規(guī)劃與土地利用規(guī)劃分頭進(jìn)行、互不銜接，在管理中矛盾叢生。此外，就是要集中土地批租的管理權(quán)，這個(gè)權(quán)限應(yīng)集中到市一級(jí)政府手中，這樣就不會(huì)出現(xiàn)地方基層政權(quán)利用小規(guī)模批租權(quán)搞化整為零的分期分批的變相批租，土地供應(yīng)總量就不會(huì)失控。5.2.3加強(qiáng)銀行監(jiān)管，嚴(yán)防房地產(chǎn)投機(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是從銀行流出的，因此，

47、必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本因素，政府可以通過(guò)稅收抑制投機(jī)。如征收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的的土地交易;加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制以轉(zhuǎn)手逃離為目的的土地交易。政府還可以通過(guò)加強(qiáng)信貸監(jiān)管抑制投機(jī)。5.2.4培育房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力 房地產(chǎn)企業(yè)必須確立明確的目標(biāo)和思想，制定規(guī)劃和實(shí)施步驟，形成持續(xù)增長(zhǎng)和發(fā)展壯大的戰(zhàn)略。這是由房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)最突出的特性決定的。首先，從本質(zhì)上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)具有一種規(guī)模操作的特性，離不開(kāi)戰(zhàn)略的指導(dǎo)。特別是當(dāng)前戰(zhàn)略制勝已成為當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要法則的情況下，企業(yè)

48、對(duì)資源的有效組合、增強(qiáng)凝聚力、適應(yīng)環(huán)境的程度等活動(dòng)對(duì)戰(zhàn)略具有十分重要的作用。其次，從形式上，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)也是房地產(chǎn)業(yè)的突出特征。正是因?yàn)檩^長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，也為房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。政府應(yīng)為房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展提供一個(gè)好的政策環(huán)境，優(yōu)勝劣汰，鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取了在土地、融資、信息、材料采購(gòu)等方面資源的戰(zhàn)略統(tǒng)一，各戰(zhàn)略聯(lián)盟的企業(yè)之間在市場(chǎng)信息、材料采購(gòu)的談判優(yōu)勢(shì)等方面資源共享。也為土地與資金的及時(shí)補(bǔ)充提供了快速的資源。政府支持房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)盟和企業(yè)集團(tuán)的形成，能夠有消提高房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。致 謝本文是在導(dǎo)師王老師的悉心指導(dǎo)下順利完成的。在我撰寫(xiě)論文的過(guò)

49、程中，王老師傾注了大量的心血和汗水，從論文的選題、構(gòu)思和資料的收集方面，到論文的研究方法以及成文定稿方面，王老師為我指點(diǎn)迷津，開(kāi)拓思路，特別是他嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神和一絲不茍的工作作風(fēng)使我終生受益，他循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無(wú)盡的啟迪，在此表示真誠(chéng)地感謝和深深的謝意。感謝我的專(zhuān)業(yè)課老師們，學(xué)業(yè)上的成長(zhǎng)和進(jìn)步來(lái)自于諸多老師的培育和關(guān)心，是他們的淵博學(xué)識(shí)和諄諄教導(dǎo)讓我堅(jiān)實(shí)地邁出每一步，并且為我打下了良好的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)。感謝我的同學(xué)和朋友，四年來(lái)，有良師也有益友，是他們陪我度過(guò)了美好難忘的大學(xué)時(shí)光，給予我精神上的鼓勵(lì)和無(wú)盡的幫助、支持。感謝一直默默支持我的家人，是他們一直在生活上和學(xué)習(xí)上給我理解和支持，讓我順利完成學(xué)業(yè)，給以我無(wú)盡的親情。最后，還要感謝答辯委員會(huì)的老師們，感謝您在百忙之中抽出時(shí)間審閱論文，為我指點(diǎn)迷津，使我的學(xué)術(shù)水平能有進(jìn)一步的提升。參考文獻(xiàn)最主要的就是參考文獻(xiàn)，要和前面對(duì)應(yīng)上，參考文獻(xiàn)中一