通縣東北部項目分析（吳）

1、通縣東北部項目分析區(qū)域概況況 近近幾年由由于北京京東部地地區(qū)經濟濟的快速速發(fā)展、CBDD商圈的的形成，尤其北北京市將將通縣定定為重點點建設發(fā)發(fā)展的衛(wèi)衛(wèi)星城之之一，使使通縣受受到了非非常大的的影響，加快了了通縣地地區(qū)的建建設發(fā)展展速度。通縣東北北部地區(qū)區(qū)區(qū)域范圍圍為：北起叢叢林莊地地區(qū)；東東至潞邑邑地區(qū)，。此區(qū)區(qū)域以前前是北京京的農村村，人文文環(huán)境較較差，文文化水平平、人均均收入偏偏低；商商業(yè)、交交通很不不發(fā)達，但受通通縣整體體發(fā)展的的影響，近年來來有了一一定的改改觀，區(qū)區(qū)域內目目前已有有多條線線路可直直達市區(qū)區(qū)，如8846、9244、3888、9930，人們出出行比較較便利，但道路路情況較較差

2、，大大多路面面較窄，且維修修保養(yǎng)不不當；在在居住方方面，此此區(qū)域的的房地產產啟動較較早，在在19995年，華龍小小區(qū)、富富河園就就開始銷銷售，有有部分市市區(qū)人口口在此落落戶，使使此地區(qū)區(qū)的整體體人口素素質有所所提高；但由于于此地區(qū)區(qū)的市政政配套建建設速度度較慢，所以有有一定規(guī)規(guī)模的房房地產項項目到目目前仍然然比較少少。區(qū)域市場場分析此區(qū)域內內大小十十余個項項目，有有普通住住宅，也也有高檔檔別墅；此次調調研了其其中9個個有頗具具代表性性的項目目。因為為此區(qū)域域的項目目分布比比較分散散，有一一定的地地區(qū)差異異，所以以將以上上項目按按地域劃劃分（項項目聚集集地），可分成成三個部部分，區(qū)區(qū)域內的的南區(qū)

3、、西區(qū)、北區(qū)。1、北部部地區(qū)北區(qū)屬于于區(qū)域內內較偏僻僻的地帶帶，道路路狹窄、坎坷不不平，只只有一條條公交線線，無任任何市政政配套設設施，常常住人口口較少，屬待開開發(fā)地段段。在此此的項目目有天潤潤別墅與與和林莊莊小區(qū)。兩項目目的開發(fā)發(fā)商是同同一家房房地產開開發(fā)公司司（鑫華華房地產產），建建筑規(guī)模模比較大大，一個個是別墅墅、一個個是多層層住宅，價格在在通縣來來講是最最低的，天潤別別墅的起起價為330000元/平平方米、叢林莊莊小區(qū)的的起價為為13880元/平方米米。兩項項目的戶戶型種類類比較單單一，叢叢林莊小小區(qū)在售售的僅一一種戶型型，格局局的設計計陳舊，而且樓樓的密度度較大，尤其是是天潤別別墅，

4、每每棟別墅墅的間距距很??；兩項目目雖然社社區(qū)規(guī)模模大，但但目前社社區(qū)的配配套設施施較少，生活、娛樂條條件較差差，今年年年底會會建成文文化公園園與文化化廣場，可以使使兩項目目增加一一些配套套設施。兩項目僅僅僅能夠夠滿足購購房群體體的最低低居住要要求，唯唯一的優(yōu)優(yōu)勢是價價格低。項目調查查表項目名稱稱叢林莊小小區(qū)天潤別墅墅發(fā)展商北京鑫華華房地產產開發(fā)公公司北京鑫華華房地產產開發(fā)公公司代理商無無地理位置置通洲縣城城東北88公里通洲縣城城東北88公里建筑規(guī)模模81棟樓樓40萬10萬規(guī)劃類型型多層別墅配套情況況文化公園園花園、網網球場、文化廣廣場價格（元元/平方方米）起價13380均價16600獨棟422

5、00總總價699萬聯排30000總總價522萬優(yōu)惠比例例一次性999折無工期情況況現房一期現房房二期500%余下下50%年底交房房開盤日期期1996619999銷售進度度95%獨棟800%聯排排35%潛在供應應量200004萬戶型配比比（平方方米）三居1006（唯唯一的戶戶型）獨棟3339-8800聯聯排1880-2246主力戶型型（平方方米）三居1006獨棟3339聯排排1866園林綠化化30%40%裝修標準準毛坯毛坯媒體選擇擇小塊廣告告路牌、北北青客群分析析拆遷戶、單位集集團購買買市區(qū)內人人群、追求生活活品質銷售熱線線895999800989599104412、南部部地區(qū) 南區(qū)是是最靠近近

6、縣城的的地區(qū)，建設發(fā)發(fā)展的速速度比北北區(qū)要快快，道路路平整、路面比比北區(qū)要要寬闊一一些，有有幾條公公交線路路可直達達市區(qū)與與縣城，市政配配套較完完善，人人們出行行、購物物、娛樂樂較方便便，近年年來有一一些城市市居民落落戶在此此。由于于此地區(qū)區(qū)建設開開發(fā)正在在進行中中，所以以衛(wèi)生環(huán)環(huán)境較差差，還有有待于改改觀。 在南區(qū)區(qū)，房地地產項目目較少，在南區(qū)區(qū)南部的的華龍小小區(qū)為此此區(qū)域內內的代表表項目，該小區(qū)區(qū)的總建建筑面積積32萬萬平方米米，共553棟樓樓，皆為為多層建建筑，樓樓體設計計風格比比較時尚尚，尤其其二期采采用的是是德式風風格，外外墻是鮮鮮艷的涂涂料，戶戶型種類類多，大大多為南南北朝向向，戶

7、型型格局也也比較合合理，但但房屋的的使用率率比較低低。小區(qū)區(qū)的配套套完善，有學校校、超市市、醫(yī)院院、公交交車站，均價為為21000元/平方米米，此小小區(qū)的居居民大多多為市區(qū)區(qū)人口。新潮嘉嘉園雖然然總建筑筑規(guī)模要要大于華華龍小區(qū)區(qū)，但目目前僅開開發(fā)了110萬平平米，大大部分尚尚未開發(fā)發(fā)（包括括其社區(qū)區(qū)配套），且一一期開發(fā)發(fā)的幾棟棟樓無特特色，在在售的二二期共四四棟樓，推出了了精裝修修的交房房標準，均價才才21660元/平方米米，有一一定的價價格優(yōu)勢勢，隨著著開發(fā)面面積的增增加，社社區(qū)規(guī)模模的擴大大，社區(qū)區(qū)配套的的逐步完完善，此此項目發(fā)發(fā)展前景景比較樂樂觀。與與兩者相相比，上上路苑較較遜色的的多，

8、由由于此項項目屬南南區(qū)的北北部，所所以與北北區(qū)項目目比較相相近，價價格低（起價115300元/平平方米），總建建筑規(guī)模模30萬萬平方米米，戶型型種類較較少，格格局陳舊舊，社區(qū)區(qū)無配套套，居住住人口素素質較低低。 可以看看出南北北兩區(qū)域域的發(fā)展展走勢是是由南向向北的。 隨著其其南部新新華大街街的發(fā)展展，此區(qū)區(qū)域具有有較大的的發(fā)展?jié)摑摿Γ僭儆兄榻瘓F在在此大片片征地，要在通通縣建成成“城中之之城”，勢必必會帶動動此區(qū)域域房地產產業(yè)的發(fā)發(fā)展。項目調查查表項目名稱稱華龍小區(qū)區(qū)上潞園新潮嘉園園發(fā)展商北京民望望房地產產開發(fā)公公司北京海濤濤房地產產開發(fā)公公司北京鵬程程房地產產開發(fā)公公司代理商華龍實業(yè)業(yè)個

9、人無地理位置置北關環(huán)島島向東北關環(huán)島島向東潞邑地區(qū)區(qū)，北關關環(huán)島向向東建筑規(guī)模模53棟樓樓32萬9棟樓8萬47萬規(guī)劃類型型多層多層多層配套情況況小學、77萬平米米綠地、醫(yī)院、超市無超市、銀銀行、郵郵局、幼幼兒園、翔程公公園（3300000）價格（元元/平方方米）起價18850最高價222000起價15530最高價119500起價17740均價21160優(yōu)惠比例例一次性998折無一次性998折工期情況況現房一期現房房、二期期有一棟棟未完工工一期現房房、二期期10月月入住開盤日期期19955年20000年20000年銷售進度度90%一期800%二期300%一期900%二期500%潛在供應應量400

10、005萬30萬戶型配比比（平方方米）一居577-600二居600-900三居966-1222一居544二居733-933三居811一居599二居888-899三居1229四居居1677主力戶型型（平方方米）二居800二居733二居888園林綠化化30%30%40%裝修標準準毛坯房毛坯房精裝媒體選擇擇北青、晚晚報（分欄廣廣告）小宣傳單單分欄廣告告客群分析析拆遷戶、市區(qū)內內的居民民生活水平平較低的的人拆遷戶、市區(qū)內內的居民民銷售熱線線8959902116895993388389599622223、西部部地區(qū) 西部地地區(qū)顯然然已經與與通縣的的發(fā)展速速度同步步，寬闊闊的道路路、多條條可直達達市區(qū)的的公

11、交線線路，完完善的市市政配套套設施，整潔的的周邊環(huán)環(huán)境，溫溫玉河與與潮白河河穿流其其間更是是一種說說不出的的美妙感感覺。 西潞苑苑、富河河園、楓楓露花園園、楓露露皇苑屬屬于西區(qū)區(qū)，都屬屬于有一一定知名名度的項項目，住住宅中西西潞苑的的建筑規(guī)規(guī)模最大大，總建建筑面積積32萬萬平方米米，但社社區(qū)配套套不夠完完善，只只有一個個超市，此項目目建筑形形式為多多層，戶戶型種類類齊全，格局新新穎，格格較低，均價222000元/平平方米，屬于大大型居住住區(qū)。楓楓露花園園與西潞潞苑比較較相似，只不過過社區(qū)偏偏小，總總建筑面面積100萬平方方米。富富河園可可以算這這一地區(qū)區(qū)的精品品，坐落落于北關關環(huán)島西西北角，位

12、置優(yōu)優(yōu)越；外外觀華麗麗，樓體體設計新新穎，外外墻采用用華麗的的涂料，社區(qū)內內有多層層樓，也也有高層層塔樓，分為四四期建設設，有完完善的配配套，四四期設有有會所，多種戶戶型可供供選擇，均價228000/平方方米的價價格偏高高，期房房是其弊弊端。 此區(qū)域域的發(fā)展展前景不不言而喻喻，是東東北部房房地產發(fā)發(fā)展的重重頭戲，無論從從位置、交通、環(huán)境都都具有先先天優(yōu)勢勢。項目調查查表項目名稱稱楓露花園園楓露皇苑苑西潞苑富河園發(fā)展商民望房地地產開發(fā)發(fā)公司北京五龍龍新村開開發(fā)公司司北京正圓圓房地產產開發(fā)公公司北京開原原房地產產開發(fā)公公司代理商無3、4期期信達行行代理個人無地理位置置北關環(huán)島島東北（東潞苑苑地區(qū)）

13、東潞苑西西側、北關環(huán)島島正北22公里北關環(huán)島島西北角角建筑規(guī)模模7棟樓10萬一、二期期1588東三、四期期97棟110萬共32萬萬、一一期200萬、二期期8萬17萬規(guī)劃類型型多層別墅多層多層配套情況況超市、小小學、幼幼兒園、醫(yī)院運河文化化廣場、網球、足球場場、泳池池超市四期有會會所價格（元元/平方方米）起價17780最高21150精裝85500毛坯60000-70000均價22200二期26650-29880三期均價價30000優(yōu)惠比例例無未定95折98折工期情況況現房一、二期期現房三三期在建建、四期期未建一期現房房、二期期20003年11月入住住一期現房房二期年底底三、四期期在建開盤日期期2

14、0000199551998819955銷售進度度90%一、二期期80%三、四期期未開盤盤一期1000%二期400%一期1000%二期955%三、四期期未開盤盤潛在供應應量30000280棟棟10萬6萬戶型配比比（平方方米）二居888-899三居1225173.16-5411.888三居922-1229二居855-1114三居1114五居1880主力戶型型（平方方米）三居1225250二居733-799二居1003園林綠化化30%40%30%30%裝修標準準初裝毛坯毛坯毛坯媒體選擇擇小塊廣告告北青小塊廣告告北青通欄欄客群分析析市區(qū)內人人群市區(qū)內的的成功人人士市區(qū)內年年輕人、打工族族市區(qū)內百百領銷

15、售熱線線6581111227895998755169522209956568805996三、項目目分析 從調研研表可以以看出，西潞苑苑、叢林林莊小區(qū)區(qū)、新潮嘉嘉園和華華龍小區(qū)區(qū)總建筑筑面積都都超過了了30萬萬平方米米，但三三項目是是在19998年年以前就就開始銷銷售了，到目前前至少分分為三期期開發(fā)的的，每一一期平均均只開發(fā)發(fā)10萬萬平方米米左右，其他項項目開發(fā)發(fā)的規(guī)模模每一期期大概也也是100萬平方方米左右右，這與與開發(fā)商商的實力力有一定定的關系系，說明明了這些些項目的的開發(fā)商商具有一一定的實實力，并并且對此此區(qū)域的的發(fā)展前前景看好好。配套設施施 由于于此區(qū)域域內的多多數項目目的社區(qū)區(qū)規(guī)模較較

16、大，并并因其所所處的地地理位置置，周邊邊生活配配套設施施不夠完完善，所所以社區(qū)區(qū)內的配配套是必必不可少少的，大大多項目目在社區(qū)區(qū)內有超超市、菜菜市場，還有的的項目有有學校、幼兒園園，華龍龍小區(qū)修修建了77萬平方方米的社社區(qū)公園園。建筑形式式分析 此此區(qū)域的的住宅項項目全部部為多層層樓，大大多是南南北朝向向的，沒沒有電梯梯。 別別墅項目目則分為為獨棟和和聯排兩兩種，整整體規(guī)劃劃得不好好，外觀觀參差不不齊，密密度較大大。戶型及面面積分析析 此此區(qū)域住住宅的戶戶型種類類比較齊齊全，大大多項目目都具有有一居到到三居的的多種戶戶型。一一居的面面積主要要集中在在5060；二居的的面積主主要集中中在7009

17、0；三居居的面積積主要集集中在9901100?？煽梢钥闯龀龃藚^(qū)域域的戶型型以小面面積為主主，比較較經濟實實用。戶戶內的布布局大多多是兩廳廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北北都有陽陽臺，與與在此區(qū)區(qū)域購房房群體的的消費觀觀念、經經濟收入入相吻合合。而且且由于是是多層，所以房房屋的使使用率較較高，房房屋的使使用面積積都超過過了755%，住宅的戶室比例例為：一居占戶型總量量的10%，二居占50%，三居以上上的占40%。 區(qū)區(qū)域內的的別墅項項目雖然然很少，但戶型型種類及及戶型面面積卻非非常齊全全。天潤潤別墅的的獨棟建建筑與聯聯排建筑筑共有七七、八種種戶型，從18808000的戶戶型一應應俱全。楓露皇皇苑四期期

18、工程，建造別別墅2555棟，從17735500（一一、二期期）3000以以上（三三、四期期）共十十余種戶戶型，并并配有4400以上的的私家花花園，可可滿足滿滿足消費費者的不不同品位位。價格分析析 經經過調查查，此區(qū)區(qū)域的住住宅均價價在20000/，大大多是以以位置定定價的，最北邊邊的叢林林莊小區(qū)區(qū)均價僅僅16000/，最南南邊的富富河園小小區(qū)均價價28000/。由于于房屋的的總價較較低，打打折的幅幅度不大大，一般般為988折，只只有西潞潞苑小區(qū)區(qū)可以達達到955折。房房價低、總價低低并且都都可以做做貸款（七成二二十年，二居的的月供大大約10000元元/月），對一一般平民民百姓來來說是比比較容易

19、易接受的的。 別別墅的價價格也是是因位置置而定的的，天潤潤別墅的的位置較較偏僻，均價僅僅35000/；楓露露皇苑的的位置及及交通條條件比較較好，均均價65500/。市場供應應量分析析此區(qū)域目目前在建建的新項項目不多多，但在在售的項項目基本本上都有有后期建建設，僅僅這次調調查項目目的后期期供應量量就有226萬。銷售周期期及銷售售率分析析根據調查查可以看看出，此此區(qū)域項項目的銷銷售周期期最短的的是楓露露花園（銷售率率90%）和上上潞園（80%），二二項目都都是從220000年開始始銷售的的，楓露露花園銷銷售了99萬，上潞園園銷售了了7萬，平均均每年銷銷售4萬萬或5萬萬平方米米，華龍龍小區(qū)（90%）是最最早銷售售的（119955年），目前共共銷售了了30萬萬，平平均年銷銷售4萬萬，其其它的項項目雖然然銷售周周期不同同，但平平均年銷銷售面積積與前兩兩項目基基本相同同，叢林林莊小區(qū)區(qū)（900%）稍稍好一點點，大概概每年能能夠銷售售7萬。由于于此區(qū)域域的項目目面對的的消費群群體是大大眾百