房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理 前言 房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很早，但近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，造就了一批億萬富翁，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)空間較大，以致于諸多企業(yè)都紛紛把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產(chǎn)泡沫加大，現(xiàn)在國家有連續(xù)出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)，控制房?jī)r(jià)，我們多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)比較關(guān)心也比較熟悉，對(duì)地價(jià)可能也大概了解，但對(duì)房地產(chǎn)的泡沫是多大了解的不是很詳細(xì)，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，也只有知道了成本組成才能有針對(duì)性的去控制開發(fā)成本。 我們通常涉及到的狹隘的成本控制，施工圖預(yù)結(jié)算、招投標(biāo)很少考慮全過程成本控制與管理成本控制不只是房產(chǎn)公司成本控制部門

2、(預(yù)結(jié)算部)的事情，而是貫穿于整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的全過程，不是單純的工程成本，而是全成本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本的概念和范圍：房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費(fèi)用的總和。 全成本費(fèi)用組成1、土地成本（地價(jià)、拆安費(fèi)青苗補(bǔ)等償）、2、工程成本、3、營(yíng)銷成本（廣告宣傳、代理費(fèi)）4、管理成本5、財(cái)務(wù)成本（稅金利息）以上費(fèi)用貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的九個(gè)環(huán)節(jié)（有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹），所以成本控制工作要在九個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的事而不是哪 個(gè)部門那幾個(gè)人的事情。 以下是九個(gè)環(huán)節(jié)成本控制

3、的要點(diǎn)及涉計(jì)到的責(zé)任部門（今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀，真正房產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，公司的組織機(jī)構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。） 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的九個(gè)環(huán)節(jié) 第一項(xiàng) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制 第二項(xiàng) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制 第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制 第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制 第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制 第七項(xiàng) 工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制 第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的控制環(huán)節(jié)成本控制 第九項(xiàng) 物業(yè)管理階段成本控制 一、項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政

4、策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。這一環(huán)節(jié)的控制基于公司與政府的各方面關(guān)系。 該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償獲得（出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、還有一種就是出租，房產(chǎn)開發(fā)不可能）和無償獲得(行政國家劃撥，房產(chǎn)開發(fā)不可能)。 這一階段成本控制公司領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)營(yíng)部門(按我們公司工作劃分，其他公司不一定叫經(jīng)營(yíng)部也有的叫企發(fā)部等)主要作用。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé) 拆遷安置費(fèi)用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé) 安置費(fèi)用 自建部分按照公司工1、 新征土地 工程部、項(xiàng)目部和成程體系走；

5、交政府部分（國家出讓方本部負(fù)責(zé) 大市政費(fèi)用 按有關(guān)規(guī)定辦理 式獲得） 滿足公司利益最大化，公司決策層負(fù)責(zé) 合理提高容積率，降低工程、營(yíng)銷、成本參規(guī)劃條件 開土地成本 與 發(fā)買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì) 公司決策層負(fù)責(zé) 形付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 公司決策層負(fù)責(zé) 式 2、 買斷項(xiàng)目付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 公司決策層負(fù)責(zé) （轉(zhuǎn)讓方式獲工程部負(fù)責(zé) 四通一平的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 得） 與項(xiàng)目付款時(shí)間直接手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 公司決策層負(fù)責(zé) 掛鉤。 符合集團(tuán)要求，有利于公司決策層負(fù)責(zé) 合作方式 3、 合作開發(fā) 公司發(fā)展； 分成比例 雙贏原則； 公司決策層負(fù)責(zé) 交房時(shí)間 盡可能地延后交房， 營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 交房標(biāo)

6、準(zhǔn) 不低于合同中交房標(biāo)營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 準(zhǔn) 付款總額 選擇有利于公司利益公司決策層負(fù)責(zé) 的方式 付款時(shí)間 公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的70%80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。經(jīng)營(yíng)部、工程部、項(xiàng)目部在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。（二、三、四、五屬于工程成本） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析 經(jīng)營(yíng)部、工程部、（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃

7、要點(diǎn)確立 營(yíng)銷策劃相互配合可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更 組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員1、 規(guī)劃方案 會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。 由公司決策層工程（2）方案評(píng)審 部負(fù)責(zé)，銷售部配未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)合進(jìn)行評(píng)審。 審。 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 工程部負(fù)責(zé)。 （3）設(shè)計(jì)成果 設(shè)備選型方案提前確定 成本部負(fù)責(zé)，工程根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 部配合 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況工程部負(fù)責(zé)，銷售和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)部協(xié)作 書 2、報(bào)批設(shè)計(jì) （1）設(shè)計(jì)方案 工程部負(fù)責(zé) 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 工程部負(fù)責(zé)組織 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 注意市政設(shè)計(jì) （2）報(bào)批 工程部責(zé)。 注意相關(guān)法規(guī)

8、，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 （1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 工程部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)要求 內(nèi)部審核 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)工程部負(fù)責(zé)，成本（2）成本概算 境方案等因素對(duì)總成本作部配合 3、擴(kuò)初設(shè)計(jì) 出概算 工程部負(fù)責(zé) 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) 工程部負(fù)責(zé) 專家評(píng)審 （3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 內(nèi)部評(píng)審 工程部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)調(diào)整 勘查單位的選擇 （1）地質(zhì)勘察 4、地質(zhì)勘探 工程部負(fù)責(zé) 勘查報(bào)告的分析 （2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 工程部負(fù)責(zé)，其他（1

9、）施工圖設(shè)計(jì)要求 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、部門協(xié)助 建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于5、施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府（2）報(bào)建 工程部負(fù)責(zé) 有關(guān)政策交納。 互審互簽，明確修改意見，（3）審圖 工程部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)洽商 6、銷售處設(shè)計(jì) 售樓規(guī)模要求 工程部負(fù)責(zé) 結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指工程部負(fù)責(zé)，銷售（1） 方案設(shè)計(jì)要求 導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確部協(xié)助 定方案設(shè)計(jì)要求 7、裝修方案設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息調(diào)研 （2） 材料設(shè)備選型成工程部負(fù)責(zé) 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材本方案 料和設(shè)備 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售部負(fù)責(zé) 市場(chǎng)調(diào)研 （

10、1）小區(qū)建筑物功能工程部負(fù)責(zé)，銷售 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 部協(xié)助 市政狀況調(diào)研 （2）市政配套方案 工程部負(fù)責(zé) 爭(zhēng)取政府有利條件 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 8、功能設(shè)計(jì) 部協(xié)助 本總額 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必（4）智能化設(shè)計(jì) 要性分析 工程部負(fù)責(zé) 智能化內(nèi)容控制 保持各部門與銷售部的信工程部負(fù)責(zé)，銷售（5）銷售宣傳 息暢通，保障銷售承諾與實(shí)部協(xié)助 際功能的一致性 （1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 工程部洽談 工程部負(fù)責(zé) 9、設(shè)計(jì)變更 工程部負(fù)責(zé)、銷售嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流（2）設(shè)計(jì)變更洽商 程進(jìn)行 部協(xié)助 在擴(kuò)初圖確定前確定材料（1）選型 設(shè)

11、備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就工程部負(fù)責(zé) 10、材料設(shè)備 （2）方案確定時(shí)間 考慮了材料設(shè)備的安裝 招投標(biāo) 工程部負(fù)責(zé) （3）采購 工程部負(fù)責(zé)，成本其他費(fèi)用 限額設(shè)計(jì) 物業(yè)管理完善費(fèi) 部配合 三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程部、成本控制部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等多個(gè)部門的配合運(yùn)作。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的重點(diǎn)在于招標(biāo)文件的制訂、參加投標(biāo)的合格服務(wù)商的選擇、標(biāo)底的編制。該環(huán)節(jié)的工程部、項(xiàng)目部、成本控制部共同承擔(dān)該項(xiàng)職能。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)規(guī)劃、建立合格承包商、工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢、材料及設(shè)設(shè)計(jì)、勘察等前期備供貨商名錄及資料庫。 工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負(fù)

12、責(zé)工從公司合格承包商名錄中選擇投標(biāo)單位。 程、監(jiān)理、造價(jià)咨（1）資質(zhì) 詢、配套工程、及（2）管理水平 投標(biāo)單位不少于三家。（已建立合格承包商名錄材料的招投標(biāo)及合1、投標(biāo)單（3）技術(shù)力量 的直接從名錄中篩選，沒同洽談簽約，工程位的選擇 （4）歷史記錄 有的公司各部門均可推部項(xiàng)目不配合。 （5）資金實(shí)力 薦）銷售策劃、方案代 （6）合作經(jīng)歷 理等部負(fù)責(zé) 招標(biāo)委員會(huì)審核 各負(fù)責(zé)單位篩選三家以招標(biāo)委員會(huì)主任審上投標(biāo)單位報(bào)公司審核。 批。 各類合同的招投文件內(nèi)容成本控制部會(huì)同工工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編報(bào)應(yīng)包含： 招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求； 程部和項(xiàng)目部對(duì)照1）工期； 表材料進(jìn)行市場(chǎng)考成本控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)文（2）工程

13、造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 件商務(wù)部分的起草，連同察；工程類招標(biāo)由（3）質(zhì)量要求； 工程部或項(xiàng)目部編報(bào)的技成本控制部負(fù)責(zé)各（4）付款方式； 術(shù)文件匯總整理招標(biāo)文件類標(biāo)的的編制與審（5）招標(biāo)范圍； 后按流程審核。核。 （6）結(jié)算方式； （7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 2、招投標(biāo)（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)； 文件 （9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）； （10）投標(biāo)時(shí)間； （11）開標(biāo)時(shí)間； （12）評(píng)標(biāo)方法； （13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （15）圖紙、其他要求等。 （16）保修期限 綜合評(píng)定，確定中標(biāo)單位。 1、技術(shù)評(píng)標(biāo) 3、評(píng)標(biāo)和(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 公司評(píng)標(biāo)小組 定標(biāo)(2

14、)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo) 3、合作經(jīng)歷 4、企業(yè)業(yè)績(jī)和信譽(yù) 四、施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更簽證帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制需項(xiàng)目部、工程部、成本控部、財(cái)務(wù)部等部門共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門的及時(shí)溝通和良好合作。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工成本控制部負(fù)責(zé)計(jì)中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）進(jìn)行測(cè)加強(qiáng)施工前的審核工

15、作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)算。 （1）變更評(píng)估 生變更的地方有預(yù)見性，并項(xiàng)目部負(fù)責(zé)變更引予以事先約定。 起的工期變化記錄。 各部門全面評(píng)估變更帶來成本部負(fù)責(zé)變更后的各種變化，為審批提供參的成本分析。 考依據(jù)。 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更1、設(shè)計(jì)變更分成兩類（一般變更、重大環(huán)節(jié) 變更），不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 工程部、項(xiàng)目部負(fù)（2）變更的審核簽責(zé) 設(shè)計(jì)變更通知單。 認(rèn) 變更必須有設(shè)計(jì)單位、工程部、項(xiàng)目部共同簽字后發(fā)放。 一般變更由項(xiàng)目部、工程部審批，重大變更由公司領(lǐng)導(dǎo)工程部負(fù)責(zé)下發(fā) （3）變更的審批 審批 控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)依據(jù)招標(biāo)（1）簽證的必要性 文

16、件和施工合同 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原（2）簽證的時(shí)限 則。 1、低于5000元的經(jīng)項(xiàng)目部討論后，由項(xiàng)目經(jīng)理簽署原始簽證單。報(bào)工程部審核蓋（3）簽證的費(fèi)用 章后下發(fā)相關(guān)單位。 費(fèi)用核對(duì)由成本部 2、大于5000元的報(bào)公司工程部審核對(duì)后由公司領(lǐng)導(dǎo)審批（總工或總經(jīng)理） 認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)2、施工現(xiàn)場(chǎng)確。 簽證 簽證的內(nèi)容、原因、工程（4）簽證的工程量 量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 的簽字確認(rèn)。 施工洽商通知單 必須遵循“先洽后干”的原（5）簽證的審批 則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。 對(duì)工程變更、簽證應(yīng)定

17、期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根工程部、項(xiàng)目部和成（6）簽證的反饋 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更本控制部 提出改進(jìn)意見。 （1）擴(kuò)初圖會(huì)審 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審（2）施工圖會(huì)審 批制度。 （3）分項(xiàng)、分部圖工程部負(fù)責(zé) 3、審圖 各專業(yè)互審互簽制度。 會(huì)審 力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的（4）各專業(yè)技術(shù)圖問題修改完。 紙會(huì)審 （1）分包方式 通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 工程部、項(xiàng)目部、（2）分包內(nèi)容 4、總分包配應(yīng)避免在施工過程中修改成本控制部協(xié)商，（3）分包的責(zé)任界分包方式、分包內(nèi)容、范圍合費(fèi) 公司領(lǐng)導(dǎo)審定。 定 而增加工程成本。 （1）選型 工程部協(xié)同項(xiàng)目部施工所用的各項(xiàng)材料的選材料供應(yīng)方式 型應(yīng)在材料招標(biāo)前確

18、定。 （2）負(fù)責(zé) 5、材料供應(yīng) （3）材料計(jì)劃 （4）預(yù)留時(shí)間 工程部、項(xiàng)目部成先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 本部 限時(shí)編制材料計(jì)劃。 工程部、項(xiàng)目部 材料計(jì)劃簽認(rèn)。 要考慮可能出現(xiàn)的問題，工程部、項(xiàng)目部 留出相應(yīng)的時(shí)間。 按合同約定執(zhí)行付款。 項(xiàng)目部、工程部、（5）付款進(jìn)度 按進(jìn)度付款。 成本控制部、財(cái)務(wù)（6）工程進(jìn)度 多層次多角度審核工程進(jìn)6、工程款的部 度。 支付 根據(jù)情況由不同級(jí)別人員執(zhí)行流程 （1）付款的審批 最終審批。 五、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率

19、，達(dá)到成本控制的目的。這一階段的成本控制需項(xiàng)目部、工程部、成本控制部、財(cái)務(wù)部等各相關(guān)部門共同完成 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 采購招投標(biāo)及訂 立合同時(shí)間 與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部、工程部共同生產(chǎn)周期 1、材料進(jìn)場(chǎng)運(yùn)輸周期 具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) 計(jì)劃 負(fù)責(zé) 安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料成本控制部 市場(chǎng)信息 市場(chǎng)信息庫。 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)項(xiàng)目部、工程部 技術(shù)參數(shù) 計(jì)部確定或封樣。 2、材料的性必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定能價(jià)格比 招投標(biāo)計(jì)劃。 執(zhí)行公司招投標(biāo)管理招投標(biāo) 不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三流程 家以上廠家報(bào)價(jià)

20、選擇。 預(yù)付款限額控制 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度材料款支付方式 控制。 3、材料款的執(zhí)行工程款審批流程 材料款支付進(jìn)度 支付 保修款一般不低于合同總保修款 價(jià)的5%。 依據(jù)合同中約定付款。 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)數(shù)量驗(yàn)收 量 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 4、材料驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 在合同中明確貨物的卸貨材料保管 和保管的責(zé)任承擔(dān)者 5、材料保管項(xiàng)目部 與保修 用合同的方式明確保修責(zé)材料保修 任和保修期 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至公司高層都

21、需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 （1）費(fèi)用總額 確定費(fèi)用目標(biāo)總額 （2）市場(chǎng)信息收集 營(yíng)銷部、組織項(xiàng)目部根據(jù)各種相關(guān)因素（3）營(yíng)銷計(jì)劃 及相關(guān)部門形成營(yíng)確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 1、營(yíng)銷方案 （4）營(yíng)銷預(yù)算 銷方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批 征求各方面意見，按（5）營(yíng)銷方案審批 審批流程操作 銷售人數(shù)控制 （1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用 營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 銷售工作進(jìn)度控制 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 （2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) 2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) 費(fèi)用 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，公司領(lǐng)（4）銷售模型費(fèi)用

22、 額度內(nèi)調(diào)劑和超額導(dǎo)審批 （5）宣傳資料及禮品費(fèi) 審批制度 （6）展銷費(fèi) （7）計(jì)劃額度控制 （1）媒體及廣告代理公營(yíng)銷部負(fù)責(zé) 專人負(fù)責(zé) 司信息收集和分析 3、媒體選擇 先評(píng)后選的原則 （2）招投標(biāo) 銷售部負(fù)責(zé)。 內(nèi)部評(píng)審 招投標(biāo) 費(fèi)用目標(biāo) （1）設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)4、樣板房裝方案選擇 目部負(fù)責(zé)建設(shè)和維修 施工合同 （2）施工、維護(hù) 護(hù) 現(xiàn)場(chǎng)管理 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售價(jià)格（1）銷售折扣點(diǎn) 的調(diào)研，提報(bào)方案公司領(lǐng)導(dǎo)5、銷售回款 審批 （2）回款周期 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)，營(yíng)銷部配合 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)、工程制作樓書 （1） 承諾的給出 監(jiān)督 6、銷售補(bǔ)充承諾分類

23、 工程部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷部協(xié)條款及承諾 變更審批 （2）設(shè)計(jì)變更與承諾 助。 承諾變更 晚交房原因分類處理 （1）交房日期 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，工程部、項(xiàng)（2）保修期 7、客戶交房 與施工隊(duì)洽商延目部、物業(yè)公司配合 長(zhǎng)保修期 （3）質(zhì)量補(bǔ)償 交房驗(yàn)收協(xié)議 與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而由營(yíng)銷部提出，報(bào)公司領(lǐng)嚴(yán)格按相關(guān)流程 發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更進(jìn)行 導(dǎo)審批后實(shí)施 費(fèi)） 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制重點(diǎn)在于現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)資料信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這一環(huán)節(jié)的資料的審核要項(xiàng)目部、工程部、成本控制部共同協(xié)作完成，成本控制部是該環(huán)節(jié)的主要職能部門。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 設(shè)計(jì)圖紙完

24、整，減少變（1）工程預(yù)算內(nèi)容更材料選用明確 與招標(biāo)范圍的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)底編制詳細(xì)，避免缺1、公司統(tǒng)一（2）標(biāo)底中材料價(jià)項(xiàng)漏項(xiàng)，材料價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)完整性 招標(biāo)項(xiàng)目的格的確定 行市場(chǎng)價(jià)。 成本部負(fù)責(zé)造價(jià)的合理工程預(yù)算 （3）合同價(jià)款的確和準(zhǔn)確性 所有預(yù)算項(xiàng)目，預(yù)算出來定 后要多方比較，組織相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審，報(bào)總工審核。 對(duì)公司所有不在招標(biāo)范圍的工程先預(yù)算后發(fā)包。2、不在招標(biāo)對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上暫時(shí)定不成本控制部負(fù)責(zé)，工程合同價(jià)款的確定 下做法或施工范圍的項(xiàng)范圍的零星部、項(xiàng)目部配合 目，每月到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際收項(xiàng)目 方。 所有工程變更須由工程部審核簽字。 現(xiàn)場(chǎng)簽證單隨時(shí)發(fā)生及時(shí)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提變更工程量

25、的增減 發(fā)放到成本控制部，對(duì)費(fèi)用報(bào)到成本控制部的結(jié)算現(xiàn)場(chǎng)簽證的增減 進(jìn)行及時(shí)審核以便結(jié)算調(diào)資料是完整準(zhǔn)確的，成2、工程結(jié)算資料的完整性準(zhǔn)確整。 本控制部負(fù)責(zé)各類費(fèi)用（統(tǒng)一招標(biāo)性 項(xiàng)目部對(duì)施工企業(yè)提報(bào)的和理性準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)中的工程） 甲方發(fā)包項(xiàng)目及甲結(jié)算資料審核簽字后報(bào)工心負(fù)責(zé)工程款的分期支方供材的結(jié)算 程部審核。 付 成本控制部審核費(fèi)用 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)結(jié)算工程款的支付 （1）竣工資料的完項(xiàng)目部、成本控制部共同整性、及時(shí)性 辦理施工用材料價(jià)格的確項(xiàng)目部、工程部負(fù)責(zé)資4、不在招標(biāo)（2）現(xiàn)場(chǎng)做法的隱定。 料的準(zhǔn)確性，成本控制范圍的零星蔽資料 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)零星施工項(xiàng)目部負(fù)責(zé)造價(jià)的審核 項(xiàng)目結(jié)算 （3）材料價(jià)

26、格的確竣工資料的整理，并組織工定 程部、成本控制部及時(shí)到現(xiàn) 場(chǎng)驗(yàn)收，保證竣工后及時(shí)結(jié)算 發(fā)包方履行自己的合同義工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工務(wù) 合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 （1）工期 發(fā)包方督促承包方履行合成本控制部負(fù)責(zé)施工合同義務(wù) （2）質(zhì)量 同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分工期與質(zhì)量重視過程中控的監(jiān)控 制 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各施工方的配合協(xié)作問題，明確哪項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中（3）配合管理 些配合需支付配合費(fèi) 5、違約與索協(xié)調(diào)、配合 賠 配合費(fèi)用的發(fā)生在合同條款中約定 該工作注重及時(shí)性，當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部、項(xiàng)目部先分析原因提報(bào)資項(xiàng)目部、工程部、成本控（4）停工、窩工 料，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)共同分析確制部共同配合 定。 成本控制部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用核算 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)中心在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。（財(cái)務(wù)費(fèi)用） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 制定年度資金計(jì)劃 （1）公司開發(fā)速度、財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)年度資金計(jì)資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與規(guī)模與貸款計(jì)劃 劃，控制占?jí)嘿Y金量 控制 （2）土地價(jià)款的支付 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)制定項(xiàng)目總體開