祝橋B地塊商業(yè)項目

1、PAGE PAGE 10南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)B地塊商業(yè)工程項目可行性研究報告項目基本本情況項目定位位功能分區(qū)區(qū)及建設設標準（一）功功能分區(qū)區(qū)（二）建建設標準準項目的研研究分析析財務評估估項目的討討論和建建議附件南匯區(qū)祝祝橋鎮(zhèn)BB地塊商業(yè)業(yè)工程項目可行行性研究究報告一、項目目基本概概況本項目位位于國際際大都市市上海東東南隅，依托浦浦東國際際航空港港和洋山山國際深深水港區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，以地地質(zhì)學家家史稱的的五億年年前就形形成的“江南古古陸-祝祝橋”為中心心，具體體位于祝祝橋新鎮(zhèn)鎮(zhèn)空港新新城南北北向核心心主軸百百熙路東東側(cè)（配配套商品品房B地地塊內(nèi)），其東東至已建建成小區(qū)區(qū)，南至至金亭路路，西至至百熙路路，北

2、至至潘家泓泓港。此項目規(guī)規(guī)劃總用用地為2243228平方方米，總總建筑面面積為2266772平方方米。二、項目目定位1、貫徹徹“以人為為本”的設計計理念商業(yè)環(huán)境境以人為為本，注注重景觀觀，從布布局形式式，空間間尺度，環(huán)境氛氛圍到單單體設計計各方面面均營造親親和感及及人情味味，滿足足人們物物質(zhì)和精精神生活活的雙重重需要。在功能能設定上上符合小小區(qū)業(yè)主主的消費費層次、消費需需求、消消費心理理及生活活習慣，在滿足足居民日日常所需需的同時時，兼顧顧高消費費層次客客戶的需需求。2、擬將將B地塊塊商業(yè)打打造成未未來祝橋橋新鎮(zhèn)的的標志性性商業(yè)區(qū)區(qū)由于考慮慮到祝橋橋新鎮(zhèn)整整體商業(yè)業(yè)定位，與百熙熙路西側(cè)側(cè)的商業(yè)

3、業(yè)相對應應，B地地塊商業(yè)業(yè)采用傳傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代相結(jié)結(jié)合的建建筑風格格，突出出商業(yè)建建筑的商商業(yè)氣質(zhì)質(zhì)，充分分挖掘地地塊潛力力，合理理組織功功能空間間布局結(jié)結(jié)構(gòu)，充充分展示示商業(yè)建建筑的空空間和建建筑特色色。注重重總體布布局、空空間組合合，強調(diào)調(diào)商業(yè)建建筑群的的整體美美感，重重視建筑筑造型和和色彩的的設計，重視環(huán)環(huán)境特色色的創(chuàng)造造， 努努力使之之成為祝祝橋新鎮(zhèn)鎮(zhèn)一個集集購物休休閑地和和現(xiàn)代旅旅游商業(yè)業(yè)為一體體的祝橋橋商業(yè)標標志區(qū)。3、旨在在于解決決“人商分分離”、“動靜分分區(qū)”的問題題作為服務務于配套套商品房房的配套套商業(yè)街街，非常常注重底底商給小小區(qū)所帶帶來的影影響，合合理設定定出入口口，合理理

4、組織交交通路線線，保證證在商鋪鋪熱鬧的的基礎上上，使住住戶的安安全和私私密空間間不受侵侵擾。以以及通過過對小區(qū)區(qū)配套設設施的整整合來最最大限度度地滿足足住戶的的需求，體現(xiàn)小小區(qū)的品品味。應應該說小小區(qū)商業(yè)業(yè)的意義義在今天天已不僅僅僅在于于為小區(qū)區(qū)居民提提供便利利的生活活設施，小區(qū)商商業(yè)的繁繁榮將對對于提高高整個小小區(qū)的價價值具有有不可估估量的重重要性。三、功能能分區(qū)及及建設標標準（一）本本項目擬擬劃分為為三個區(qū)域域，如圖圖：潘家泓港 百 熙 路北中CD 住住宅小區(qū)區(qū)南金亭路結(jié)合規(guī)劃劃用地所所處的整整體環(huán)境境，注重重項目在在百熙路路與金亭亭路上的的空間形形象。商商街總平平面布局局采用的的是沿百百

5、熙路設設置街面面店鋪，協(xié)調(diào)規(guī)規(guī)劃內(nèi)街街，在條條狀基地地內(nèi)側(cè)設設置店面面商鋪。在不同同的商鋪鋪建筑單單體的穿穿插引導導中，將將游客導導入內(nèi)街街，增加加商業(yè)面面，拓寬寬景觀面面。根據(jù)這一一布局，沿街將將整個地地塊劃分分為三個個大區(qū)：南區(qū)位于于用地最最南端，也是商商業(yè)街的的入口區(qū)區(qū)，為一一棟三層層的商業(yè)業(yè)空間，面街而而立，前前置迎嘉嘉廣場，氣勢非非凡，為為本地塊塊地標式式主建筑筑； 中區(qū)區(qū)位于中中部，由由五棟二二至三層層的商業(yè)業(yè)空間和和商業(yè)步步行街組組成，結(jié)結(jié)合室外外庭院環(huán)環(huán)境設計計，營造造良好的的環(huán)境氛氛圍；北區(qū)位于于用地最最北端，整個項目目的收頭頭部分，建筑為為一棟四四層的商商業(yè)綜合合樓，擁擁有

6、獨立立的沿河河廣場，營造出出建筑錯錯落有致致的優(yōu)雅雅臨水氛氛圍。（二）建建設標準準采取比較較現(xiàn)代典典雅的設設計風格格，既與與周邊小小區(qū)保持持一定的的對比變變化，又又能協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。建筑造造型既有有很強的的傳統(tǒng)風風格，又又有一定定的現(xiàn)代代感，通通過對細細部的雕雕琢，揉揉和現(xiàn)代代建筑視視覺理念念，外墻墻通過玻玻璃與實實墻的材材質(zhì)對比比，冷色色與暖色色的色調(diào)調(diào)對比，陽臺的的內(nèi)墻面面與陽臺臺欄板的的凹凸對對比，不不僅形成成了光與與影的和和諧韻律律，同時時也造就就了外立立面明快快、雅致致的氣氛氛。既符符合項目目定位與與業(yè)主的的要求，又能與與商業(yè)氣氣氛相融融合。使使之形成成了穩(wěn)重重大氣、錯落有有致、收收放自

7、如如的富有有韻律空空間環(huán)境境。設計突出出的整體體形象，建筑之之間和諧諧一致，建筑與與環(huán)境相相互呼應應、融為為一體。整個立立面處理理體現(xiàn)了了理性，營造了了彰顯文文化品位位的建筑筑風格和和空間設設計。根據(jù)商業(yè)業(yè)的需要要和南方方環(huán)境的的特點，設計了了外廊，一方面面解決了了交通、遮雨、遮陽的的問題，同時也也使得立立面虛靈靈，使建建筑在一一種大氣氣穩(wěn)重中中又不失失其浪漫漫、委婉婉的一面面。立面面處理和和整個環(huán)環(huán)境虛實實結(jié)合，增強了了整體的的空間藝藝術性。四、項目目的研究究分析（一）項項目開發(fā)發(fā)的有利利條件 1、20002年年，商業(yè)業(yè)用房在在樓市的的銷售中中高奏凱凱歌，這這并不是是一種偶偶然的現(xiàn)現(xiàn)象，而而

8、是隨著著上海商商業(yè)的再再度繁榮榮，將積積蓄多年年的商鋪鋪需求得得于釋放放的結(jié)果果。伴隨隨著南匯匯區(qū)祝橋橋老鎮(zhèn)的的規(guī)劃改改造和小小區(qū)的成成片開發(fā)發(fā)，商業(yè)業(yè)用房將將迎來更更加生機機勃勃的的明天！2、祝橋橋新鎮(zhèn)緊緊臨浦東東國際機機場，機機場周邊邊的人流流規(guī)模效效應、未未來迪斯斯尼項目目的客源源聯(lián)動效效應、220100年的世世博會商商機以及及眾多繽繽彩紛呈呈的園區(qū)區(qū)主題活活動，必必然會為為商業(yè)人人氣聚集集、消費費層次提提升，提提供基礎礎保證。其次，祝橋新新鎮(zhèn)作為為臨空經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的重要節(jié)節(jié)點地區(qū)區(qū)，已經(jīng)經(jīng)成為連連接世界界的門戶戶，在發(fā)發(fā)展國際際化的商商貿(mào)、旅旅游、展展示、休休閑，促促進中外外文化交交流融

9、合合，面臨臨前所未未有的戰(zhàn)戰(zhàn)略機遇遇，其發(fā)發(fā)展狀況況如何將將為提升升整個南南匯的區(qū)區(qū)域能級級，為促促進南匯匯作為走走向世界界和讓世世界了解解南匯創(chuàng)創(chuàng)造條件件。3、服務務于浦東東國際機機場二期期擴建配配套商品品房的配配套商業(yè)業(yè)用房，在商業(yè)業(yè)氛圍及及人氣上上具有得得天獨厚厚的優(yōu)勢勢。千匯匯苑一村村、千匯匯苑二村村、千匯匯苑三村村、千匯匯苑四村村、千匯匯苑五村村的居民民及祝橋橋老鎮(zhèn)的的住戶、空港港工業(yè)園園區(qū)等都都是本商業(yè)業(yè)區(qū)的主主要客源源，在項項目認定定前已做做了充分分的調(diào)研研和統(tǒng)計計，無疑疑會引來來大量的的投資商商，所以以項目建建成后銷銷售是絕絕對沒有有問題的的。（二）商商業(yè)用房房的市場特特征及市

10、市場展望望1、消費費性需求求活躍，投資性性需求尋尋求釋放放。 消費性性需求活活躍主要要是因為為：（1）、政府府施行積積極財政政政策，增加有有效供給給和有效效需求；(2)、隨著著經(jīng)濟形形勢好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，市場場上商機機無限，尤其是是節(jié)假日日和休息息時間延延長帶來來了更多多的商業(yè)業(yè)機會；(3)、全市市重點商商業(yè)街區(qū)區(qū)環(huán)境改改造帶來來的社會會效益。投資性性需求方方面，如如果說八八十年代代居民的的收入水水平還處處于同一一層面上上，時至至今日，這種差差距已明明顯拉大大了。一一部分處處于高端端階層的的消費者者已具備備足夠的的資金用用于投資資，再加加上近兩兩年國民民經(jīng)濟的的好轉(zhuǎn)，居民收收入不斷斷增加，部分居居民手中

11、中也有了了可供利利用的閑閑錢，如如何使這這部分閑閑錢保值值、增值值，變?yōu)闉殚L期、穩(wěn)定的的收入來來源，居居民的投投資意識識可謂與與日俱增增。是炒炒股票、買債券券、投資資郵市還還是其它它？股市市的長期期低迷，銀行利利率的一一再下調(diào)調(diào)，郵市市的不景景氣使投投資者在在幾條路路都越走走越窄的的情況下下，轉(zhuǎn)向向了商鋪鋪投資。2、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多多種多樣樣。 所謂商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是指商商業(yè)企業(yè)業(yè)以經(jīng)營營重點的的不同而而采取的的經(jīng)營形形態(tài)和組組織形式式。超市市、倉儲儲式商場場、連鎖鎖店、專專賣店、廉價折折扣店等等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)均是是近幾年年才飛速速發(fā)展起起來的。3、體驗驗商業(yè)時時代即將將來臨。4、未來來3-55年，祝橋橋

12、新鎮(zhèn)商商業(yè)用房房供應將將大增。在大規(guī)規(guī)模城市市新區(qū)的的開發(fā)建建設中，營建購購物中心心可以說說是形成成一種生生產(chǎn)力，可以快快速有效效地帶動動該地區(qū)區(qū)發(fā)展成成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功功能齊全全的成熟熟地區(qū)。五、財務務評估1、投資資估算序號項目（費費用）名名稱面積（平方米米）單價（元）投資總額額（萬元元）備注一用地總面面積243228二建筑總面面積266772三土地費用用（樓面面價）2374411500036499地上建筑筑面積四建筑、安安裝工程程費2432284110099999五室外總體體243228247601六配套工程程費（供供電、水水等）243228278676七大配套費費用2432

13、28210511八其他費用用（勘察察、設計計等）243228232564九財務費用用（利息息）243228114277十稅金24322857513999十一管理費用用243228127309十二不可預計計費243228233567十三開發(fā)總成成本合計計243228762661855532、項目目總收入入： 24332890000元218895萬萬元 3、預計計收益：總收入總支出出211895518555333442萬元元六、項目目的結(jié)論論和建議議1、公司司本著為為動遷農(nóng)農(nóng)民辦實事，促進南南匯區(qū)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的宗旨旨，力爭爭以適當當?shù)脑靸r價、優(yōu)良良的品質(zhì)質(zhì)、微薄薄的利潤潤完成祝祝橋鎮(zhèn)配配套商品品房

14、配套套商業(yè)用用房的建建設。2、上海海市南匯匯區(qū)祝橋橋鎮(zhèn)配套套商品房房基地是是經(jīng)上海海市房屋屋土地資資源管理理局審批批認定的的配套商商品房建建設項目目基地，它的建建成將進進一步推推動南匯匯祝橋地地區(qū)的動動遷工作作，改善善動適居居民居住住條件和和居住環(huán)環(huán)境，為為廣大動動遷居民民提供了了一個具具有時代代特征的的新型住住宅小區(qū)區(qū)。而與與之配套套的商業(yè)業(yè)用房作作為高檔檔物業(yè)，是城市市經(jīng)濟水水平的顯顯示窗和和助推器器，其發(fā)發(fā)展水平平成為衡衡量地區(qū)區(qū)經(jīng)濟水水平和景景氣程度度的重要要標準。同時配配套商業(yè)業(yè)用房的的建成將將完善祝祝橋新鎮(zhèn)鎮(zhèn)的服務務功能，即完善善了小區(qū)配配套，服服務小區(qū)區(qū)居民，使之成成為現(xiàn)代代化的新新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，使祝祝橋中心心鎮(zhèn)這個個距離世世界最近近的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)充滿無無限魅力力，成為為中國國國際大都都市上海海“兩港”樞紐的的一顆燦燦爛的東東方明珠珠。故服服務于祝祝橋鎮(zhèn)配配套商品品房配套套商業(yè)用用房B地地塊商業(yè)業(yè)的建設設是非常常必要的的。3、公司司作為南南匯區(qū)配配套商品品房祝橋橋地塊配套套商業(yè)用用房的建建設單位位，公司司希望政政府相關關部門考考慮到配套商商品房工工程的特特點，在在相關配配套和財財政上給給予支持持和扶植植的政策策，以進進一步提提高配套套商業(yè)品品位，降降低建設設成本。努力把把該項目目建設成成具有