項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題可行性評(píng)估

1、項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題可行性評(píng)估項(xiàng)目命名及依據(jù)蘋(píng)果園案名釋義：大眾化品品牌：“蘋(píng)果”平實(shí)而而不失高高雅，能能走上國(guó)國(guó)宴席，亦能進(jìn)進(jìn)入尋常常百姓家家，獨(dú)具具的親和和力而廣廣受歡迎迎，“蘋(píng)果”預(yù)示著著我們的的產(chǎn)品定定位：高高品質(zhì)、平價(jià)的的大眾化化品牌。充滿(mǎn)健康康活力的的生活：“蘋(píng)果”秀出自自然、充充滿(mǎn)健康康、活力力、親切切以及田田園野趣趣的快樂(lè)樂(lè)。不動(dòng)聲色色的浪漫漫：蘋(píng)果果豐碩圓圓潤(rùn)，獨(dú)獨(dú)立又依依存既有有著自然然的恬淡淡，又有有著自由由自我的的快樂(lè)，透露出出一種不不動(dòng)聲色色的浪漫漫。生在鳳嶺嶺的蘋(píng)果果：在鳳鳳嶺，蘋(píng)蘋(píng)果已成成為現(xiàn)代代時(shí)尚、觀(guān)光旅旅游、休休閑娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物物的代名名詞。項(xiàng)目功能能定位方方案

2、項(xiàng)目定位位及經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題綜合市場(chǎng)場(chǎng)研究數(shù)數(shù)據(jù)及結(jié)結(jié)論，我我們可以以獲得如如下判斷斷：本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模宏大大，客戶(hù)戶(hù)定位必必須有廣廣度，單單一狹窄窄的客戶(hù)戶(hù)定位不不能滿(mǎn)足足本項(xiàng)目目發(fā)展的的需要。本項(xiàng)目地地塊從位位置、形形狀、發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ?。?xiàng)目主題題要點(diǎn)及及重要：蘋(píng)果園 南南寧最大大旅游式式山水生生態(tài)住區(qū)區(qū)引領(lǐng)時(shí)尚尚的領(lǐng)跑跑者，具具有8大大優(yōu)勢(shì)：理念優(yōu)勢(shì)勢(shì)。為南南寧第五五代生態(tài)態(tài)型住宅宅社區(qū)，以?xún)?yōu)質(zhì)質(zhì)居住空空間引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)尚，倡導(dǎo)全全新的生生活方式式和居住住模式。規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目為南南寧市最最大的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目，居住住空間和和環(huán)境空空間廣闊闊。價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為南寧寧市的優(yōu)優(yōu)質(zhì)高檔檔物

3、業(yè)，在價(jià)格格上卻屬屬中檔。突顯本本項(xiàng)目物物超所值值的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)。抽樣樣調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，南寧寧居民購(gòu)購(gòu)房決策策影響因因素的第第一位為為環(huán)境，優(yōu)于價(jià)價(jià)格（第第二位），交通通（第三三位）和和物業(yè)管管理（第第四位）本項(xiàng)目具具有南寧寧市房地地產(chǎn)項(xiàng)目目中獨(dú)一一無(wú)二的的山水景景觀(guān)，真真山真水水。只要要合理利利用地形形地貌，定可打打造出南南寧市最最具特色色的山水水住區(qū)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目由著著名規(guī)劃劃設(shè)計(jì)師師設(shè)計(jì)，名師手手筆，打打造世紀(jì)紀(jì)經(jīng)典，為南寧寧前所未未有的產(chǎn)產(chǎn)品。配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目配備備有學(xué)校校、超市市、醫(yī)院院、會(huì)所所、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)設(shè)施，小小城規(guī)模模，足不不出戶(hù)，一切無(wú)無(wú)憂(yōu)。科技優(yōu)勢(shì)

4、勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目采用用當(dāng)前國(guó)國(guó)內(nèi)先進(jìn)進(jìn)適用的的技術(shù)和和設(shè)備，為項(xiàng)目目住戶(hù)提提供高品品質(zhì)的服服務(wù)。服務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)化化和提升升物業(yè)管管理職能能，優(yōu)化化社區(qū)服服務(wù)，倡倡導(dǎo)社區(qū)區(qū)文化，力創(chuàng)南南寧最佳佳居住環(huán)環(huán)境和文文明住區(qū)區(qū)。主題要點(diǎn)點(diǎn)：兩個(gè)飄逸逸的廣場(chǎng)場(chǎng)，兩個(gè)個(gè)現(xiàn)代（西方）文化與與古樸（廣西）文化相相融匯，集文化化、休閑閑、旅游游、步行行街為一一體的商商業(yè)文化化。三個(gè)個(gè)山勢(shì)居居住群體體的升華華。構(gòu)成成了蘋(píng)果果園的靈靈魂。在青秀山山的綠肺肺功能夢(mèng)夢(mèng)想成真真之前，蘋(píng)果園的的綠肺呼呼吸節(jié)奏奏已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始了。所有建筑筑物都象象蘋(píng)果一一樣結(jié)成成豐碩的的果實(shí)。五彩繽繽紛不同同大小的的果實(shí)就就象居住住的房子子。

5、蘋(píng)果園 生態(tài)態(tài)園轉(zhuǎn)基因中西文文化的基基因合成成 由蘋(píng)果果樹(shù)葉上上的甘露露匯集而而成的水水源將穿穿梭于蘋(píng)蘋(píng)果文化化的空間間之中健康康的文化化、享受受生活的的文化、豐碩的的文化。一幅動(dòng)動(dòng)人的蘋(píng)蘋(píng)果生長(zhǎng)長(zhǎng)故事的的畫(huà)面，將在蘋(píng)蘋(píng)果電影影院中展展現(xiàn)于世世。兩條條貫穿的的步行街街把文化化與生態(tài)態(tài)融匯在在一起這就就是蘋(píng)果果成長(zhǎng)的的故事。一片片嫩嫩綠的蘋(píng)蘋(píng)果樹(shù)葉葉，穿插插于蘋(píng)果果之間，保護(hù)它它們健康康成長(zhǎng)，接受著著雨露，它們將將成為新新生態(tài)居居住空間間的綠地地。在青青秀山腳腳下生長(zhǎng)長(zhǎng)起來(lái)的的蘋(píng)果樹(shù)樹(shù)，將圍圍繞著青青秀山一一棵棵成成長(zhǎng)，擴(kuò)擴(kuò)大綠肺肺的空間間邊界。最終人人們?cè)谔O(píng)蘋(píng)果樹(shù)下下釣魚(yú)。項(xiàng)目潛在在銷(xiāo)售客客戶(hù)

6、來(lái)源源及消費(fèi)費(fèi)行為分分析潛在客戶(hù)戶(hù)來(lái)源南寧市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處處于起步步階段和和高速發(fā)發(fā)展階段段，客源源廣泛。另外，由于南南寧省會(huì)會(huì)城市的的集聚效效應(yīng)所產(chǎn)產(chǎn)生的巨巨大需求求，在今今后幾年年內(nèi)也會(huì)會(huì)顯現(xiàn)。對(duì)本項(xiàng)目目客戶(hù)來(lái)來(lái)源的判判斷，基基于如下下分析：南寧市在在售樓盤(pán)盤(pán)的客戶(hù)戶(hù)情況分分析。南寧市城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展所所帶來(lái)的的需求分分析。外地客源源需求的的增長(zhǎng)預(yù)預(yù)測(cè)。依據(jù)人口口增長(zhǎng)、收入增增加、住住房更新新?lián)Q代、城建發(fā)發(fā)展等因因素所作作的前瞻瞻性研究究。預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目的客客源主要要來(lái)自如如下幾方方面：由于折遷遷補(bǔ)償產(chǎn)產(chǎn)生的買(mǎi)買(mǎi)家。第一次置置業(yè)者。（如結(jié)結(jié)婚產(chǎn)生生新家庭庭）第二次置置業(yè)者。多次置業(yè)業(yè)者。

7、特殊企事事業(yè)單位位、政府府官員。城市化進(jìn)進(jìn)程（如如撤縣改改區(qū)），人口入入城產(chǎn)生生的需求求。沿海、邊邊貿(mào)產(chǎn)生生的新客客戶(hù)。南寧周邊邊縣市先先富起來(lái)來(lái)的小老老板、暴暴發(fā)戶(hù)、特殊企企事業(yè)單單位、政政府官員員，有意意愿在南南寧購(gòu)房房置業(yè)者者。核心客戶(hù)戶(hù)構(gòu)成來(lái)源二次置業(yè)業(yè)者市內(nèi)暴發(fā)發(fā)戶(hù)、小小老板高收入行行業(yè)職業(yè)業(yè)經(jīng)理國(guó)家公務(wù)務(wù)員沿海、邊邊貿(mào)、礦礦業(yè)產(chǎn)生生的老板板、暴發(fā)發(fā)戶(hù)特殊企事事業(yè)單位位外地來(lái)南南寧的置置業(yè)者比例30%15%5%10%10%10%20%主要針對(duì)對(duì)二次置置業(yè)者、來(lái)南寧寧置業(yè)的的人士及及高收入入階層。別墅定價(jià)價(jià)約400-800萬(wàn)元/棟，多多層定價(jià)價(jià)18萬(wàn)萬(wàn)-255萬(wàn)/套套。對(duì)環(huán)境要要求特別

8、別高的人人士。對(duì)配套設(shè)設(shè)施和服服務(wù)相當(dāng)當(dāng)看重的的人士。追逐時(shí)尚尚和創(chuàng)新新的人士士。潛在客戶(hù)戶(hù)消費(fèi)心心理及消消費(fèi)行為為潛在購(gòu)房房者追尋尋“物超所所值”的物業(yè)業(yè)。部份份購(gòu)房者者屬享受受型買(mǎi)家家，部份份買(mǎi)家為為省會(huì)置置業(yè)者，對(duì)樓盤(pán)盤(pán)的品質(zhì)質(zhì)要求較較高。收入較高高，對(duì)綜綜合居住住環(huán)境要要求較高高。對(duì)價(jià)價(jià)格反應(yīng)應(yīng)的敏感感度較弱弱。對(duì)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)和生活活設(shè)施配配置要求求較高。購(gòu)房專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)較較強(qiáng)。必必須用良良好的品品牌和理理念加以以引導(dǎo)，以創(chuàng)造造新的生生活方式式為賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。對(duì)時(shí)尚、創(chuàng)新和和高科技技的住宅宅產(chǎn)品較較感興趣趣。項(xiàng)目定位位可行性性評(píng)估項(xiàng)目定位位對(duì)周邊邊地區(qū)及及南寧市市相似項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局的的影

9、響本項(xiàng)目居居住人口口將接近近5.55萬(wàn)人，為南寧寧市城區(qū)區(qū)人口的的3.11%。項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展對(duì)南寧寧市城市市發(fā)展及及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展將產(chǎn)生生巨大的的影響。本項(xiàng)目的的發(fā)展，將大大大改善居居住社區(qū)區(qū)的形象象，打破破南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的舊有格格局。本項(xiàng)目作作為南寧寧市最大大的房地地產(chǎn)發(fā)展展項(xiàng)目，對(duì)市內(nèi)內(nèi)的其它它項(xiàng)目將將形成巨巨大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目“旅游小小區(qū)”、“山水住住區(qū)”、“花園式式生態(tài)家家園”的理念念將使本本項(xiàng)目徹徹底超越越南寧市市現(xiàn)有的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，起到強(qiáng)強(qiáng)大的示示范作用用。“第五代代生態(tài)住住宅”的概念念將帶動(dòng)動(dòng)南寧乃乃至廣西西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的的產(chǎn)品升升級(jí)換代代。本項(xiàng)目也也將成為為廣西房房

10、地產(chǎn)業(yè)業(yè)的第一一品牌。項(xiàng)目定位位實(shí)現(xiàn)的的可能性性與現(xiàn)實(shí)實(shí)性南寧首席席“旅游式式山水生生態(tài)住區(qū)區(qū)”理念的的提出和和實(shí)施，使本項(xiàng)項(xiàng)目具有有超越其其它項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì),以產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)造造市場(chǎng)。南寧市居居民的居居住水平平已經(jīng)接接近100平方米米/人，急需升升級(jí)換代代產(chǎn)品，本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)迎合了了市場(chǎng)的的需求（尤其是是二次置置業(yè)的需需求）。城市的發(fā)發(fā)展、人人口的增增加，外外來(lái)人口口入駐省省城，都都使本項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展獲得得契機(jī)。本項(xiàng)目目正迎合合了這一一需要。項(xiàng)目定位位實(shí)現(xiàn)的的關(guān)鍵因因素分析析蘋(píng)果園占占地達(dá)110000多畝，開(kāi)發(fā)周周期長(zhǎng)，必須保保持其延延續(xù)性。項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)點(diǎn)必須高高，做成成中高檔檔，使項(xiàng)項(xiàng)目形成

11、成“領(lǐng)跑者者”、“示范小小區(qū)”的形象象。否則則不足以以吸引買(mǎi)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，同時(shí)時(shí)也不利利于項(xiàng)目目整體價(jià)價(jià)值的提提升。為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不不便”、“配套不不全”等項(xiàng)目目固有的的不利因因素的影影響。蘋(píng)蘋(píng)果園須須在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶(hù)型”上下功功夫，力力求在樓樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)上有一一個(gè)飛躍躍提高，先造環(huán)環(huán)境后賣(mài)賣(mài)樓。項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議總體布局局建議（一）核核心規(guī)劃劃理念：以人為本本，體現(xiàn)現(xiàn)生態(tài)、科技、文化的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造南南寧最佳佳的園林林山水生生態(tài)住區(qū)區(qū)，構(gòu)建建引領(lǐng)221世紀(jì)紀(jì)居住水水平的高高品質(zhì)示示范居住住區(qū)。（二）哲哲學(xué)觀(guān)體現(xiàn)“天天地合一一”的自然然觀(guān)山地生生態(tài)觀(guān)。系統(tǒng)觀(guān)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)充充

12、分考慮慮和尊重重整體性性和可持持續(xù)發(fā)展展空間。（三）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)思貫徹項(xiàng)目目“南寧市市首創(chuàng)旅旅游式山山水生態(tài)態(tài)住區(qū)”的項(xiàng)目目定位。充分體現(xiàn)現(xiàn)“旅游住住區(qū)”、“山水住住區(qū)”、“生態(tài)住住區(qū)”三個(gè)特特點(diǎn)。充分利用用和保護(hù)護(hù)自然生生態(tài)條件件地形形、地貌貌、水源源及環(huán)境境背景等等，創(chuàng)造造優(yōu)質(zhì)的的居住環(huán)環(huán)境，總總體布局局要充分分體現(xiàn)巧巧于利用用地貌、與環(huán)境境融為一一體、構(gòu)構(gòu)圖生動(dòng)動(dòng)活潑、規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)清晰晰、環(huán)境境整合有有序、生生活出行行方便、物業(yè)管管理科學(xué)學(xué)。力求求形成湖湖光山色色、山川川秀麗鐘鐘靈、百百花盛開(kāi)開(kāi)、綠樹(shù)樹(shù)掩映、山中城城、城中中湖，“山、水水、林、園、花花、城”融成一一體的美美好家園園。（1

13、）從從項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)外部空空間環(huán)境境的整體體考慮，注重處處理規(guī)劃劃組織結(jié)結(jié)構(gòu)與體體現(xiàn)自然然環(huán)境及及地域文文化特征征的關(guān)系系，達(dá)到到人與自自然的和和諧。規(guī)劃過(guò)程程中要貫貫徹可持持續(xù)發(fā)展展理論中中著名的的3R理理論：通通過(guò)對(duì)山山地生態(tài)態(tài)系統(tǒng)的的有效調(diào)調(diào)控，減減少（RReduuce）山地環(huán)環(huán)境中可可能產(chǎn)生生的各種種危害；通過(guò)合合理運(yùn)用用山地建建筑形態(tài)態(tài)（如掩掩土建筑筑或架空空建筑），利用用建筑頂頂部的覆覆土層或或架空的的底部增增加植被被，以實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)土土地資源源的再利利用（RReusse）；通過(guò)悉悉心保護(hù)護(hù)山地生生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)中的各各個(gè)要素素，促成成山地生生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)各要要素的良良性循環(huán)環(huán)（Reecyccle）

14、。（2）處處理好規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)骨架、組團(tuán)規(guī)規(guī)模均衡衡、居民民出行方方便、綠綠地率達(dá)達(dá)標(biāo)及建建筑組群群間的合合理間距距等問(wèn)題題。（3）創(chuàng)創(chuàng)造積極極多樣的的空間，滿(mǎn)足新新時(shí)代的的生活方方式和人人性個(gè)性性化發(fā)展展的需要要，同時(shí)時(shí)注重傳傳統(tǒng)文化化的延續(xù)續(xù)。（4）合合理布局局以獲得得良好的的聲環(huán)境境，最大大限度降降低噪音音污染。（5）充充分利用用原有水水系，構(gòu)構(gòu)造富于于動(dòng)感的的景觀(guān)水水系，滿(mǎn)滿(mǎn)足人們們的親水水本性。形成整整個(gè)住區(qū)區(qū)山水相相融的特特色。（6）提提供充足足的室外外體育休休息綜合合設(shè)施和和山區(qū)緩緩跑徑，把居民民帶往健健康鍛煉煉之路。（7）居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)實(shí)施無(wú)無(wú)障礙設(shè)設(shè)計(jì)，方方便休閑閑，渡假假人士生

15、生活之便便。（8）考考慮設(shè)置置先進(jìn)完完善的通通訊系統(tǒng)統(tǒng)，令使使用者可可以方便便快捷地地與外界界溝通。（9）合合理布局局服務(wù)設(shè)設(shè)施，使使居民能能方便地地獲取內(nèi)內(nèi)心安寧寧和精神神愉快，又能擁?yè)碛形镔|(zhì)質(zhì)生活的的滿(mǎn)足。（10）充分考考慮分期期發(fā)展的的需要。每一區(qū)區(qū)的住宅宅發(fā)展具具有獨(dú)立立性，能能享受到到自然的的環(huán)境，并且在在發(fā)展的的過(guò)程中中可以保保持相對(duì)對(duì)的完整整性，直直至整個(gè)個(gè)居住小小區(qū)完全全落成。（11）強(qiáng)調(diào)主主入口的的設(shè)計(jì)，形成宏宏大的氣氣勢(shì)。（12）在“蘋(píng)果園園”內(nèi)部考考慮設(shè)置置一所名名牌中學(xué)學(xué)，占地地約1000畝，并考慮慮結(jié)合多多層次教教育，遠(yuǎn)遠(yuǎn)程教育育等。（13）項(xiàng)目會(huì)會(huì)所配置置:5334

16、000平方米米,首期期建1000000平方米米.（14）充分考考慮蘋(píng)果果園的山山水景觀(guān)觀(guān)，營(yíng)造造南寧市市獨(dú)一無(wú)無(wú)二的生生態(tài)山水水住區(qū)。營(yíng)造體體現(xiàn)居住住環(huán)境自自然化的的綠化體體系。見(jiàn)見(jiàn)表：表6.11-1 坡度度與山地地建筑的的生存關(guān)關(guān)系類(lèi)別坡度建筑場(chǎng)地地布置及及設(shè)計(jì)基基本特征征平坡地3%以下下基本上是是平地，道路及及房屋可可自由布布置，但但須注意意排水。緩坡地3%-110%建筑區(qū)內(nèi)內(nèi)車(chē)道可可以縱橫橫自由布布置，不不需要梯梯級(jí)，建建筑群布布置不受受地形的的約束中坡地10%-25%建筑區(qū)內(nèi)內(nèi)須設(shè)梯梯級(jí)，車(chē)車(chē)道不宜宜垂直等等高線(xiàn)布布置，建建筑群布布置受一一定限制制。陡坡地25%-500%建筑區(qū)內(nèi)內(nèi)車(chē)道

17、須須與等高高線(xiàn)成較較小銳角角布置，建筑群群布置與與設(shè)計(jì)受受到較大大的限制制。急坡地50%-1000%車(chē)道須曲曲折盤(pán)旋旋而上，梯道須須與等高高線(xiàn)成斜斜角布置置，建筑筑設(shè)計(jì)需需作特殊殊處理。懸崖坡地地100%以上車(chē)道及梯梯道布置置極困難難，修建建房屋工工程費(fèi)用用大表6,11-2 山位位特征與與景觀(guān)利利用山位空間特征征景觀(guān)特征征利用可能能山頂中心性、標(biāo)志性性強(qiáng)具有全方方位的景景觀(guān)、視視野開(kāi)闊闊、深遠(yuǎn)遠(yuǎn)、對(duì)山山體輪廓廓影響大大面積越大大，利用用可能性性越大，并可向向山腹部部位延伸伸山脊具有一定定的導(dǎo)向向性，對(duì)對(duì)山脊兩兩側(cè)的空空間有分分割作用用。具有兩個(gè)個(gè)或三個(gè)個(gè)方向的的景觀(guān)，視野開(kāi)開(kāi)闊，體體現(xiàn)了山山勢(shì)

18、。面積越大大，利用用可能性性越大，并可向向山腹部部位延伸伸山腰空間方向向明確，可隨水水平方向向的內(nèi)凹凹或外凸凸形成內(nèi)內(nèi)斂或發(fā)發(fā)散的空空間，并并隨坡度度的陡緩緩產(chǎn)生緊緊張感或或穩(wěn)定性性具有單向向性的景景觀(guān)，視視野較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，可體體現(xiàn)層次次感。使用受坡坡向限制制，寬度度越大、坡度越越緩，越越有利于于使用。山崖由于坡度度陡，具具有一定定的緊張張感，離離心力強(qiáng)強(qiáng)具有單向向性景觀(guān)觀(guān)，其本本身給人人以一定定的視覺(jué)覺(jué)緊張度度。利用困難難較大山麓類(lèi)似于山山腰，只只是穩(wěn)定定性更強(qiáng)強(qiáng)視域有限限，具有有單向性性景觀(guān)。當(dāng)面積較較大時(shí)，利用受受限制較較小。山谷具有內(nèi)向向性、內(nèi)內(nèi)斂性和和一定程程度封閉閉感視域有限限，在開(kāi)開(kāi)敞

19、方向向形成視視覺(jué)通廊廊當(dāng)面積較較大時(shí)，利用受受限制較較小。盆地內(nèi)向性、封閉性性強(qiáng)產(chǎn)生視覺(jué)覺(jué)聚焦當(dāng)面積較較大時(shí)，利用受受限制較較小。（四）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分區(qū)方方案（附附圖）（五）后后續(xù)土地地儲(chǔ)備建建議（附附圖 （1）用用地平衡衡表序號(hào)用地分類(lèi)類(lèi)用地面積積(平方方米)百分比(%)1總用地面面積2居住用地地面積3市政道路路用地4多層住宅宅用地面面積5別墅用地地面積6公建用地地面積7道路廣場(chǎng)場(chǎng)用地面面積8公共綠地地面積(2)主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)(平平方米)1總用地面面積2總建筑面面積其中住宅建筑筑面積公建建筑筑面積3居住總戶(hù)戶(hù)數(shù)4總居住人人口(33.5人人/戶(hù))5人口毛密密度人/公頃頃6平

20、均住宅宅層數(shù)別墅3層層,多層層6層7建筑密度度%8容積率(平均)9綠地率%停車(chē)位建筑風(fēng)格格建議（一）隨隨著生活活水平的的日益提提高，消消費(fèi)者的的精神需需要得到到進(jìn)一步步體現(xiàn)。買(mǎi)家從從注重地地段、平平面設(shè)計(jì)計(jì)、價(jià)格格、物業(yè)業(yè)管理等等等逐漸漸過(guò)渡到到追求小小區(qū)綠化化環(huán)境、景觀(guān)、建筑外外觀(guān)等精精神領(lǐng)域域上來(lái)。南寧市市的消費(fèi)費(fèi)者對(duì)住住宅建筑筑風(fēng)格的的要求也也越來(lái)越越高，如如何把握握這些消消費(fèi)心理理，是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成敗敗的主要要因素之之一。（二）目目前，南南寧市熱熱銷(xiāo)樓盤(pán)盤(pán)的建筑筑風(fēng)格主主要集中中在如下下幾方面面：歐陸式，帶有異異國(guó)情調(diào)調(diào)的建筑筑風(fēng)格仍仍然受到到購(gòu)房者者的追捧捧。如澳澳洲麗園園。富有現(xiàn)

21、代代氣息，簡(jiǎn)約明明快的建建筑風(fēng)格格得到相相當(dāng)多購(gòu)購(gòu)房者的的認(rèn)同。具有豪華華高貴氣氣氛的建建筑外觀(guān)觀(guān)在南寧寧最受買(mǎi)買(mǎi)家歡迎迎。（三）當(dāng)當(dāng)今世界界建筑設(shè)設(shè)計(jì)流派派中，出出現(xiàn)了一一種所謂謂的“地方主主義”（Reggionnaliism或或Loccaliism），是指指在建筑筑上吸收收本地的的、民族族的、民民俗的風(fēng)風(fēng)格，使使現(xiàn)代建建筑中體體現(xiàn)出地地方特定定的風(fēng)格格?！暗胤街髦髁x”不等于于地方傳傳統(tǒng)建筑筑的仿古古、復(fù)舊舊，“地方主主義”建筑歸歸根到底底還是屬屬于現(xiàn)代代建筑，在形體體上體現(xiàn)現(xiàn)地方傳傳統(tǒng)和地地方特色色，具有有很大的的實(shí)用主主義。中國(guó)具有有悠久的的傳統(tǒng)歷歷史，現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑基本上上又是外外來(lái)的體

22、體系，是是從西文文引入的的，而不不是本地地產(chǎn)生的的，地方方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)格、民民俗風(fēng)格格的建筑筑很少發(fā)發(fā)展。蘋(píng)果果園規(guī)模模宏大，可以在在建筑風(fēng)風(fēng)格上進(jìn)進(jìn)行一些些探索，以引領(lǐng)領(lǐng)南寧乃乃至廣西西住宅建建筑的潮潮流。南寧寧市的建建筑（無(wú)無(wú)論是新新建筑還還是舊建建筑）均均很少體體現(xiàn)地方方特色和和文化底底蘊(yùn)。如如果能作作一些成成功的探探索，將將可引起起轟動(dòng)效效應(yīng)。建議議在“南方建建筑風(fēng)格格”或“八桂建建筑特色色”上作一一些突破破。把傳統(tǒng)、南方建建筑的基基本形式式保留下下來(lái)，強(qiáng)強(qiáng)化形式式，突出出特色，應(yīng)用于于住宅設(shè)設(shè)計(jì)上；運(yùn)用比較較明顯的的南方建建筑的符符號(hào)來(lái)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)突出出“傳統(tǒng)特特色”；采用反復(fù)復(fù)擴(kuò)展、延

23、伸、重疊等等手法來(lái)來(lái)擴(kuò)展傳傳統(tǒng)建筑筑的功能能，來(lái)打打造“新派建建筑”。對(duì)傳統(tǒng)重重新詮釋釋。強(qiáng)調(diào)調(diào)文脈感感，采用用南方建建筑、園園林、亞亞熱帶傳傳統(tǒng)建筑筑的一些些特征，而賦予予現(xiàn)代的的內(nèi)容，采用現(xiàn)現(xiàn)代的結(jié)結(jié)構(gòu)。（四）南南寧市普普通居民民目前在在消費(fèi)心心理上傾傾向于追追求時(shí)尚尚，追求求現(xiàn)代和和豪華。根據(jù)上述述分析，提出如如下建議議：以多層住住宅和小小高層為為主。規(guī)模宏大大，發(fā)展展空間廣廣闊。建議考慮慮為：“世界建建筑博覽覽”，集世世界建筑筑之大成成，突顯顯異域風(fēng)風(fēng)情。具體處理理上，應(yīng)應(yīng)建立于于對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)空間理理解基礎(chǔ)礎(chǔ)上，而而非盲目目抄襲、模仿歐歐美樣式式。在空間上上，主要要為尊重重自然環(huán)環(huán)境，以以

24、人為本本。南寧寧氣候潮潮濕、悶悶熱。必必須在騎騎樓處理理、架空空層設(shè)計(jì)計(jì)、庭院院組織、通風(fēng)系系統(tǒng)等方方面綜合合考慮。并能在在空間上上形成一一種可聚聚集、聊聊天的交交叉型的的南國(guó)文文化模式式。景觀(guān)設(shè)計(jì)計(jì)建議創(chuàng)造高質(zhì)質(zhì)量住區(qū)區(qū)景觀(guān)環(huán)環(huán)境的前前提當(dāng)前的居居住小區(qū)區(qū)規(guī)劃往往往是規(guī)規(guī)劃師先先做小區(qū)區(qū)總體布布局,安安排主次次道路,布置住住宅單體體,隨后后,建筑筑師接著著進(jìn)行住住宅單體體設(shè)計(jì),往往直直到最后后,甚至至要等到到住宅單單體封頂頂之后,才邀請(qǐng)請(qǐng)園林綠綠化師進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì),這種種小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)步驟與與本項(xiàng)目目第五代代生態(tài)住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)大大相徑庭庭。蘋(píng)果園的的住區(qū)景景觀(guān)環(huán)境境規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求規(guī)劃、建

25、筑、景觀(guān)環(huán)環(huán)境三者者從一開(kāi)開(kāi)始就同同時(shí)介入入。住區(qū)區(qū)景觀(guān)環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃不僅需需要風(fēng)景景園林師師的理解解，更需需要得到到建筑師師、規(guī)劃劃師的共共識(shí)。景景觀(guān)規(guī)劃劃師、城城市規(guī)劃劃師、建建筑師三三師結(jié)合合并同時(shí)時(shí)介入是是創(chuàng)造良良好住區(qū)區(qū)景觀(guān)環(huán)環(huán)境的前前提。景觀(guān)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的三方面面要求環(huán)境方面面創(chuàng)造造青山綠綠水中的的風(fēng)水寶寶地開(kāi)辟小區(qū)區(qū)風(fēng)道與與生態(tài)走走廊。陽(yáng)光與陰陰影。底層架空空使清氣氣上升、濁氣下下降。發(fā)揮小區(qū)區(qū)內(nèi)外自自然山水水與園中中湖水、溪水的的優(yōu)勢(shì)，借景遠(yuǎn)遠(yuǎn)山，使使用近水水，創(chuàng)造造花園式式山水生生態(tài)住區(qū)區(qū)。戶(hù)外活動(dòng)動(dòng)方面提供供充足豐豐富的戶(hù)戶(hù)外活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地底層架空空，用作作公共活活動(dòng)場(chǎng)所所，提供

26、供了充足足的戶(hù)外外公共活活動(dòng)場(chǎng)地地?！皠?dòng)態(tài)”娛樂(lè)與與“靜態(tài)”休憩的的結(jié)合。公共場(chǎng)地地與私密密場(chǎng)地并并重。開(kāi)敞空間間與半開(kāi)開(kāi)敞空間間并重。景觀(guān)形態(tài)態(tài)方面展現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)美獨(dú)獨(dú)特的現(xiàn)現(xiàn)代都市市山水園園林景色色遠(yuǎn)山近水水，爭(zhēng)取取每戶(hù)有有山水景景色；綠滿(mǎn)全景景,底層層架空，視線(xiàn)進(jìn)進(jìn)深多在在50米米以上；以曲代直直，還自自然園林林空間本本來(lái)面目目；依山就勢(shì)勢(shì)、錯(cuò)落落有致。景觀(guān)綠化化功能分分區(qū)規(guī)劃劃：（1）公公用景觀(guān)觀(guān)綠地。組團(tuán)集集中景觀(guān)觀(guān)綠地：以組團(tuán)團(tuán)為受益益對(duì)象，即在每每一個(gè)組組團(tuán)內(nèi)適適中位置置，規(guī)劃劃1-22個(gè)集中中整塊綠綠地，使使其兼有有晨練、交往、小型集集會(huì)場(chǎng)所所和游憩憩的功能能，特別別是借此此保證提提

27、供老人人、兒童童休閑、游憩的的基本場(chǎng)場(chǎng)地。布布置形式式有：孤孤植樹(shù)、疏林草草地、樹(shù)樹(shù)石草地地、色葉葉樹(shù)叢草草地等。中央花花園景觀(guān)觀(guān)綠地：中央花花園景觀(guān)觀(guān)綠地是是本花園園居民經(jīng)經(jīng)常往來(lái)來(lái)的地方方，結(jié)合合會(huì)所等等服務(wù)設(shè)設(shè)施，布布置景觀(guān)觀(guān)有特色色、方便便交往的的綠地空空間。（2）防防護(hù)景觀(guān)觀(guān)綠地。道路防防護(hù)景觀(guān)觀(guān)綠地：街坊內(nèi)內(nèi)行道樹(shù)樹(shù)沿著車(chē)車(chē)行道形形成道路路防護(hù)綠綠帶，并并將街坊坊、組團(tuán)團(tuán)有機(jī)地地聯(lián)系起起來(lái)。人人行道綠綠化與周周邊綠地地結(jié)合考考慮，或或灌木或或草地，或標(biāo)志志栽植等等。設(shè)施防防護(hù)景觀(guān)觀(guān)綠地：小區(qū)內(nèi)內(nèi)各種要要求“閑人莫莫進(jìn)”的日常常生活設(shè)設(shè)施，如如變電站站、水泵泵房等，根據(jù)體體量大小小，

28、設(shè)立立喬木防防護(hù)綠地地，或用用蔓木隱隱蔽，以以保證居居民安全全和工作作需要。停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)防護(hù)景景觀(guān)綠地地：停車(chē)車(chē)場(chǎng)是現(xiàn)現(xiàn)代人生生活的需需要，同同時(shí)也是是居住小小區(qū)空氣氣污染和和噪音超超標(biāo)的主主要地方方。因此此，采用用枝葉密密集的灌灌木構(gòu)成成防護(hù)隔隔離帶，其中間間植大樹(shù)樹(shù)冠落葉葉喬木，擴(kuò)大綠綠蔭面積積，減少少場(chǎng)內(nèi)車(chē)車(chē)輛的酷酷熱。臨街防護(hù)護(hù)景觀(guān)綠綠地：為為了隔離離小區(qū)境境外交通通污染，鄰街地地段規(guī)劃劃復(fù)層結(jié)結(jié)構(gòu)的植植物墻，中層灌灌木選用用帶刺種種類(lèi)，以以具有隔隔離、防防盜雙重重功能。（3）形形象景觀(guān)觀(guān)綠地：點(diǎn)狀景景觀(guān)綠地地：規(guī)劃劃在交叉叉路口、回車(chē)道道、視線(xiàn)線(xiàn)匯集點(diǎn)點(diǎn)，布置置質(zhì)量較較高、季季節(jié)變化化明

29、顯的的景觀(guān)植植物和花花卉，以以強(qiáng)化、突出其其景觀(guān)效效果。條狀、帶狀景景觀(guān)綠地地：規(guī)劃劃在主要要出入口口、住宅宅出入口口布置條條狀景觀(guān)觀(guān)綠地和和花卉，形成規(guī)規(guī)則整齊齊的形象象景觀(guān)。（4）休休閑、游游憩景觀(guān)觀(guān)綠地：飯后散步步、周末末休閑，是居民民們就近近休息的的主要方方式。為為方便享享用綠色色環(huán)境，規(guī)劃將將組團(tuán)綠綠地定位位為休閑閑、游憩憩綠地。主要布布置形式式有：活活潑、自自由的球球形灌木木綠地；簡(jiǎn)潔、規(guī)整的的稀樹(shù)綠綠地；季季相明顯顯的主題題綠地；山墻蔓蔓趣綠地地等。（5）生生態(tài)景觀(guān)觀(guān)綠地：利用組團(tuán)團(tuán)與組團(tuán)團(tuán)之間及及組團(tuán)邊邊緣綠地地，布置置葉面積積系數(shù)大大、釋放放有益離離子強(qiáng)的的人工植植物群落落。

30、如：有益身身心健康康的保健健植物群群落，包包括松柏柏林、銀銀杏林、香樟林林、楷杷杷林、柑柑橘林、榆樹(shù)林林等；有有益消除除疲勞的的香花植植物群落落，包括括梔子樹(shù)樹(shù)叢，月月季灌叢叢，松、竹、梅梅三友林林群落，銀杏-桂花群群落，丁丁香樹(shù)叢叢等；有有益招引引鳥(niǎo)類(lèi)的的鳥(niǎo)語(yǔ)林林植物群群落包括括海棠群群落、火火棘群落落、油橄橄欖樹(shù)等等。(6)突突出花園園式生態(tài)態(tài)住區(qū)的的特點(diǎn).項(xiàng)目園林林配置上上應(yīng)盡量量考慮配配置各種種花卉,形成“四季有有花，開(kāi)開(kāi)門(mén)見(jiàn)花花；姹紫紫嫣紅，花團(tuán)簇簇錦“的花園園住區(qū)形形象。創(chuàng)造富有有特色的的景觀(guān)環(huán)環(huán)境環(huán)境場(chǎng)地地處理：充分發(fā)揮揮小區(qū)內(nèi)內(nèi)外自然然山水的的景觀(guān)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，依依山面水水、合理理布

31、局，使整個(gè)個(gè)住宅區(qū)區(qū)形成層層層躍落落的趨勢(shì)勢(shì)，既有有利于減減少宅間間景觀(guān)視視線(xiàn)遮擋擋和近距距離視線(xiàn)線(xiàn)干擾，又有助助于產(chǎn)生生有特色色的坡地地建筑形形式。生態(tài)景觀(guān)觀(guān)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目定定位為“生態(tài)型型住區(qū)”，為賦賦予項(xiàng)目目相對(duì)應(yīng)應(yīng)的實(shí)質(zhì)質(zhì)內(nèi)容，在景觀(guān)觀(guān)設(shè)計(jì)上上可適當(dāng)當(dāng)考慮增增加魚(yú)類(lèi)類(lèi)觀(guān)景區(qū)區(qū)、鳥(niǎo)類(lèi)類(lèi)觀(guān)景區(qū)區(qū)等。以以實(shí)現(xiàn)“真正的的生態(tài)小小區(qū)”的定位位。居住區(qū)道道路交通通的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建設(shè)居住道路路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)居住區(qū)道道路系統(tǒng)統(tǒng)是為居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)居民服服務(wù)的,居民的的要求是是道路交交通規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的主要依依據(jù),居居民的出出行目的的、出行行方式和和出行頻頻率是我我們合理理規(guī)劃必必須要考考慮的重重要因

32、素素。道路規(guī)劃劃應(yīng)充分分體現(xiàn)快快捷、方方便、安安全的宗宗旨。區(qū)內(nèi)道路路分級(jí)清清楚，做做到人車(chē)車(chē)分流，將車(chē)輛輛對(duì)住房房和安全全及環(huán)境境的影響響減至最最低。除機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)、自行行車(chē)、行行人各行行其道外外，特別別注重居居住區(qū)步步行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)安安排。以以簡(jiǎn)潔的的步行道道路將各各功能空空間聯(lián)系系起來(lái)，并為晨晨跑的居居民設(shè)計(jì)計(jì)了安全全、寧?kù)o靜的道路路路線(xiàn)。組團(tuán)綠地地、居住住區(qū)公園園和居住住區(qū)的各各項(xiàng)服務(wù)務(wù)設(shè)施，對(duì)于老老人和兒兒童均可可步行到到達(dá)。滿(mǎn)足消防防要求。有利于居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)各類(lèi)用用地的劃劃分和有有機(jī)聯(lián)系系，以及及建筑物物布置的的多樣性性。居住區(qū)靜靜態(tài)交通通的組織織居住區(qū)靜靜態(tài)交通通應(yīng)區(qū)別別于汽車(chē)車(chē)、自行

33、行車(chē)行駛駛所構(gòu)成成的交通通而言。主要指指居住區(qū)區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)和非機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)停停放處的的組織問(wèn)問(wèn)題。靜靜態(tài)交通通組織的的好壞，直接影影響著居居民生活活的舒適適性與方方便性，同時(shí)也也對(duì)居住住景觀(guān)環(huán)環(huán)境產(chǎn)生生較大的的影響，特別是是南寧市市摩托車(chē)車(chē)作為交交通工具具非常普普遍，應(yīng)應(yīng)予特別別重視。交通巴士士站場(chǎng)考慮對(duì)外外交通巴巴士站場(chǎng)場(chǎng)的合理理位置，使居住住區(qū)內(nèi)外外交通聯(lián)聯(lián)系“順而不不穿、通通而不暢暢?！睖p少噪噪聲對(duì)居居民的干干擾。建筑組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)建筑組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)及及規(guī)劃布布局除滿(mǎn)滿(mǎn)足照明明、通風(fēng)風(fēng)、噪聲聲防治等等功能要要求外，要以創(chuàng)創(chuàng)造居住住區(qū)豐富富的空間間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)居居住區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)的多多樣化為為原則。住宅建筑筑組

34、團(tuán)設(shè)設(shè)計(jì)既要要有規(guī)律律性，又又要有恰恰當(dāng)合理理的變化化。住宅建筑筑的布局局、空間間的組織織要有疏疏有密，布局合合理，層層次分明明而清晰晰。住宅單體體的組合合，組群群的布置置，要有有利于居居住區(qū)整整體景觀(guān)觀(guān)的創(chuàng)造造與組織織。建筑組團(tuán)團(tuán)的圍合合要有利利于創(chuàng)造造領(lǐng)域感感，擴(kuò)大大環(huán)境的的認(rèn)同感感，增加加居民心心理的舒舒適性和和便于物物業(yè)管理理。單體設(shè)計(jì)計(jì)及裝修修標(biāo)準(zhǔn)建建議平面設(shè)計(jì)計(jì)單體平面面設(shè)計(jì)方方面結(jié)合合總體策策劃理念念，蘋(píng)果果園首期期推出多多層住宅宅，從一一房一廳廳到四房房二廳均均有。以以一梯二二戶(hù)為主主。平面面設(shè)計(jì)上上均應(yīng)做做到功能能齊全，布局合合理，通通風(fēng)采光光良好，充分考考慮南寧寧人的生生活

35、起居居需要。 細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)。細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)在立面面方面談?wù)劦帽容^較多，平平面方面面則被忽忽視。住住宅是與與人類(lèi)生生活關(guān)系系最為密密切的建建筑類(lèi)型型，細(xì)部部的設(shè)計(jì)計(jì)能帶給給住戶(hù)真真正的實(shí)實(shí)惠與方方便。如如：在室內(nèi)走走廊兩側(cè)側(cè)安排儲(chǔ)儲(chǔ)藏空間間；公用洗手手間將洗洗手區(qū)和和如廁區(qū)區(qū)適當(dāng)分分開(kāi)，避避免干擾擾；預(yù)留洗衣衣機(jī)位置置，與洗洗手區(qū)或或內(nèi)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)結(jié)合考考慮；廚房門(mén)盡盡量靠近近入戶(hù)門(mén)門(mén)，避免免穿越客客廳；有條件的的設(shè)小玄玄關(guān)，方方便換鞋鞋，整理理衣冠，空間上上也有過(guò)過(guò)渡；客、飯廳廳盡可能能連通，空間感感覺(jué)寬敞敞，又能能照顧南南寧人喜喜歡邊吃吃飯邊看看電視的的習(xí)慣。其他建議議。1設(shè)入入口大堂堂住宅入口口都應(yīng)設(shè)

36、設(shè)入口大大堂，大大堂門(mén)口口裝可視視對(duì)講門(mén)門(mén)鈴，大大堂外設(shè)設(shè)不銹鋼鋼信箱，大堂內(nèi)內(nèi)設(shè)公告告欄及管管理處，方便物物業(yè)公司司管理。2首居居住宅位位于視平平線(xiàn)以上上首層向街街住宅層層為商鋪鋪，而向向花園內(nèi)內(nèi)部首層層則為住住宅單位位。首層層住宅面面向人行行過(guò)道，私穩(wěn)性性相對(duì)減減少，銷(xiāo)銷(xiāo)售速度度最慢，為避免免此缺點(diǎn)點(diǎn)，建議議設(shè)半地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)，使首首層地面面離地 l.22米，在在人的視視平線(xiàn)以以上，有有利于銷(xiāo)銷(xiāo)售。既既然有部部份首層層住宅離離地面 l.22米，建建議可考考慮設(shè)一一部份首首層復(fù)式式帶花園園。首層不為為車(chē)庫(kù)的的住宅則則設(shè)計(jì)為為架空層層，車(chē)庫(kù)庫(kù)與架空空層的高高度不一一，造成成小區(qū)住住宅外型型高低起

37、起伏，較較為借落落有致，視覺(jué)效效果亦較較豐富。 3大大單位應(yīng)應(yīng)放在景景觀(guān)好、座向好好的位置置大單位一一般是售售價(jià)較高高的一批批住宅，買(mǎi)家對(duì)對(duì)大單位位的選擇擇也較為為挑剔，除室內(nèi)內(nèi)間隔方方正，無(wú)無(wú)黑房設(shè)設(shè)計(jì)，更更要求窗窗外景觀(guān)觀(guān)怡人，景觀(guān)開(kāi)開(kāi)闊，座座向要坐坐北向南南，沒(méi)有有北風(fēng)吹吹襲、夕夕陽(yáng)西照照。4主人人房要開(kāi)開(kāi)闊三房以上上的單位位都應(yīng)設(shè)設(shè)主人套套間，主主人房的的開(kāi)間要要開(kāi)闊，約3.5米，一般面面積約為為1316 m2為宜，有較大大的玻璃璃墻面，在整個(gè)個(gè)單位中中其座向向應(yīng)放在在東南面面。 5二房以以上單位位客廳開(kāi)開(kāi)間不少少于3.5米二房以上上單位多多為家庭庭式組合合，需放放置較大大的家具具及有

38、足足夠的公公共活動(dòng)動(dòng)空間，因此客客廳不宜宜過(guò)小，開(kāi)間不不少于33.5米米，而進(jìn)進(jìn)深則按按1：22的比例例，約為為7米，大大單位客客廳開(kāi)間間應(yīng)達(dá)444.55米。6層高高升至33米建議本項(xiàng)項(xiàng)目的層層高升至至3米，以以增大空空間感覺(jué)覺(jué)。7、雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì) 雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)便于于空間的的利用及及外部視視覺(jué)效果果，廳出出陽(yáng)臺(tái)的的設(shè)計(jì)較較受買(mǎi)家家歡迎，如陽(yáng)臺(tái)臺(tái)在房間間則使用用率減低低，不利利于維護(hù)護(hù)私秘性性，以客客廳開(kāi)間間3.55米計(jì)算算，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)寬1.5米已已足夠，面積約約5.225平方方米。另另一生活活陽(yáng)臺(tái)則則應(yīng)設(shè)在在廚房或或廁所，能放一一臺(tái)洗衣衣機(jī)及作作曬衣臺(tái)臺(tái)，約22平方米米左右，布置于于樓宇的的凹處，使外

39、部部感觀(guān)較較為整潔潔。8異型型梁柱結(jié)結(jié)構(gòu) 異異型梁柱柱增加室室內(nèi)美感感及使住住戶(hù)易于于裝修，現(xiàn)時(shí)異異型柱已已大受買(mǎi)買(mǎi)家歡迎迎，也是是以后的的趨向。 9廚廚、廁、客房面面積 隨隨著居住住素質(zhì)不不斷提高高，用戶(hù)戶(hù)對(duì)各種種功能房房的空間間要求也也有所提提高。建建議二房房或以上上單位的的廚房面面積要為為6平方方米左右右，可放放置廚柜柜及冰箱箱，并可可同時(shí)容容納兩人人走動(dòng)空空間，客客房面積積最小不不能小于于7平方方米，開(kāi)開(kāi)間約22.4米米。廁所所面積為為4-66平方米米左右，可放置置一套三三件浴房房配套； 10儲(chǔ)儲(chǔ)物室 隨著物物質(zhì)生活活的豐富富，家庭庭購(gòu)置了了不同季季節(jié)使用用的電器器產(chǎn)品及及各種必必要但

40、不不常用的的工具，如在空空間合理理布置的的條件下下，可適適當(dāng)增加加一個(gè)22平方米米的儲(chǔ)物物室，無(wú)無(wú)需采光光，以供供放置多多余物件件。 11外飄窗窗臺(tái) 外外飄窗臺(tái)臺(tái)已深受受買(mǎi)家的的接受，因此建建議住宅宅窗臺(tái)為為外飄窗窗臺(tái)。12躍躍層單位位 面向向花園景景觀(guān)開(kāi)陽(yáng)陽(yáng)的單位位可考慮慮作躍層層式設(shè)計(jì)計(jì)，使買(mǎi)買(mǎi)家有小小復(fù)式住住宅的感感覺(jué)。13錯(cuò)錯(cuò)層單位位錯(cuò)層單位位目前較較受新潮潮白領(lǐng)階階層歡迎迎，可考考慮適當(dāng)當(dāng)設(shè)置。項(xiàng)目定位位與戶(hù)型型比例、配套設(shè)設(shè)施的設(shè)設(shè)置戶(hù)型比例例建議多層層售價(jià)：18萬(wàn)萬(wàn)255萬(wàn)/套套。戶(hù)型比例例建設(shè)：面積（平平方米）70-88080-1100100-1200120-1500150以以

41、上戶(hù)型一房一廳廳二房一廳廳三房/二二房一廳廳四房二廳廳四房二廳廳五房三廳廳比例10%20%30%30%10%設(shè)備設(shè)施施及智能能化應(yīng)用用建議圍繞著“蘋(píng)果園園”的環(huán)保保、生態(tài)態(tài)主題，我們建建議可采采用新材材料、新新技術(shù)、新工藝藝。1.綠色色材料綠色材料料除了實(shí)實(shí)用美觀(guān)觀(guān)外，還還要對(duì)人人體，環(huán)環(huán)境無(wú)毒毒害、污污染，其其性能是是環(huán)保型型和健康康型。如如環(huán)保乳乳膠漆，本身不不產(chǎn)生危危害健康康的元素素如氡、甲醛、苯、酯酯、三氯氯乙烯以以及不含含鉛、不不含汞等等，而且且還隔離離墻體產(chǎn)產(chǎn)生的有有害物質(zhì)質(zhì)。石膏膏板方面面出現(xiàn)了了一種在在濕熱氣氣候下，受潮不不發(fā)霉，不變形形的環(huán)保保型石膏膏板；木木質(zhì)地板板材料方方

42、面出現(xiàn)現(xiàn)了復(fù)合合地板等等。而塑塑鋼門(mén)窗窗、水泥泥石渣空空心磚等等新材料料也得到到廣泛的的應(yīng)用。2.設(shè)備備設(shè)施設(shè)備設(shè)施施方面可可采用全全玻璃真真空管太太陽(yáng)能熱熱水器，提供區(qū)區(qū)域內(nèi)的的熱水供供應(yīng)；采采用分質(zhì)質(zhì)供水系系統(tǒng)；采采用可將將洗手水水儲(chǔ)入馬馬桶部水水箱的環(huán)環(huán)保馬桶桶等。3.智能能化建議議采用一卡卡通智能能IC系系統(tǒng)，全全自動(dòng)抄抄表和管管線(xiàn)檢測(cè)測(cè)系統(tǒng)，紅外線(xiàn)線(xiàn)保安監(jiān)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，每個(gè)個(gè)居住小小區(qū)實(shí)行行全天候候封閉管管理，確確保住戶(hù)戶(hù)安全。鋪設(shè)光纖纖寬頻到到戶(hù)，引引入網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社社區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺(tái)。社區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)可使業(yè)業(yè)主與業(yè)業(yè)主之間間，與物物業(yè)管理理之間的的交流更更加密切切，而

43、且且使物業(yè)業(yè)服務(wù)的的內(nèi)容更更加快捷捷和完善善。項(xiàng)目教育育配套、醫(yī)療配配套、會(huì)會(huì)所等配配套設(shè)施施的建議議貫徹教育育題材根據(jù)項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位的要要求，建建議在本本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)設(shè)立名名牌中學(xué)學(xué)一間?？煽紤]慮與南寧寧三中等等名校合合辦，形形成教育育特色。依據(jù)大大型住宅宅發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，名名牌中學(xué)學(xué)的用地地規(guī)模不不應(yīng)小于于1000畝。醫(yī)療康復(fù)復(fù)中心本項(xiàng)目居居住人口口接近55.5萬(wàn)萬(wàn)人，而而附近醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施缺乏。建議首首期即規(guī)規(guī)劃獨(dú)立立醫(yī)療康康復(fù)中心心一所。會(huì)所設(shè)置置本項(xiàng)目定定位為南南寧最大大的花園園式山水水生態(tài)住住區(qū)，會(huì)會(huì)所的配配置必不不可少。如規(guī)劃劃要求小小區(qū)設(shè)置置會(huì)所，建議采采用“泛會(huì)所所”的方式式

44、，把會(huì)會(huì)所的項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)施施如運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身場(chǎng)場(chǎng)所健康緩緩跑徑、太極運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童運(yùn)運(yùn)動(dòng)室、歷險(xiǎn)樂(lè)樂(lè)園等、休閑空空間如茶茶文化區(qū)區(qū)、雕塑塑?chē)娙鹊冉Y(jié)合庭庭園和首首層架空空層設(shè)置置。休閑閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、交流流等人性性化的空空間和設(shè)設(shè)施遍布布在小區(qū)區(qū)的庭院院和花園園平臺(tái)的的每一角角落，創(chuàng)創(chuàng)造一種種開(kāi)放、鄰里間間融洽的的生活方方式，這這種設(shè)置置也與分分期開(kāi)發(fā)發(fā)的要求求相一致致。另外外，建議議將中心心會(huì)所設(shè)設(shè)計(jì)成標(biāo)標(biāo)志性建建筑。中心會(huì)所所配置 會(huì)所是是居住區(qū)區(qū)居民的的公共活活動(dòng)空間間，健身身、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物物、餐飲飲、服務(wù)務(wù)、交流流是它的的主要功功能，比比如網(wǎng)球球、壁球球、乒乓乓球、健健身房等等用于健健身，

45、影影視廳、KTVV、游樂(lè)樂(lè)室、棋棋牌室等等用于娛娛樂(lè)，咖咖啡廳、酒吧、閱覽室室等用于于休閑，比如小小型超市市等購(gòu)物物設(shè)施，中西餐餐廳等餐餐飲設(shè)施施，應(yīng)急急醫(yī)療、托老托托幼、洗洗衣等服服務(wù)設(shè)施施，這些些都是必必不可少少的，但但會(huì)所除除了硬件件，還有有重要的的軟件部部分，那那就是提提供方便便人際交交流的各各種活動(dòng)動(dòng)。住戶(hù)戶(hù)在會(huì)所所可以會(huì)會(huì)客，可可以聽(tīng)講講座，參參加聯(lián)誼誼會(huì)、舞舞會(huì)，舉舉辦書(shū)法法、插花花、烹飪飪等比賽賽，以增增進(jìn)住戶(hù)戶(hù)之間的的友誼，營(yíng)造良良好的鄰鄰里關(guān)系系和住區(qū)區(qū)文化。你可以以把會(huì)所所看作家家庭生活活的延伸伸，住戶(hù)戶(hù)的公共共客廳，也可視視為生活活品質(zhì)的的保證、個(gè)人及及社區(qū)身身份的象象

46、征。由于沒(méi)有有統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所起起碼應(yīng)具具備哪些些設(shè)施，會(huì)所的的面積應(yīng)應(yīng)多大，都因物物業(yè)檔次次、住戶(hù)戶(hù)數(shù)量而而有很大大的不同同。我們們認(rèn)為，象蘋(píng)果果園這樣樣的大盤(pán)盤(pán)，首期期會(huì)所至至少應(yīng)在在100000平方方米以上上，所設(shè)設(shè)的設(shè)施施應(yīng)能滿(mǎn)滿(mǎn)足它的的基本功功能，光光有一個(gè)個(gè)游泳池池或網(wǎng)球球場(chǎng)，或或者一個(gè)個(gè)超市、一家餐餐飲店，不能算算會(huì)所。銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等等也不能能算入會(huì)會(huì)所。目前大多多數(shù)會(huì)所所微利或或不盈利利，不少少開(kāi)發(fā)商商項(xiàng)目做做完后把把會(huì)所留留在自己己手上，又沒(méi)法法把費(fèi)用用分?jǐn)偨o給住戶(hù)，還想以以此來(lái)吸吸引客流流、創(chuàng)造造利潤(rùn)，于是就就開(kāi)放會(huì)會(huì)所。因因此，開(kāi)開(kāi)放式會(huì)會(huì)所與開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的經(jīng)營(yíng)

47、思思想、住住戶(hù)檔次次、周邊邊基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等大大有關(guān)系系。我們們認(rèn)為，開(kāi)放式式會(huì)所可可能帶來(lái)來(lái)利潤(rùn)，更可能能沒(méi)有利利潤(rùn)，面面臨巨大大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力。首先它它沒(méi)有住住戶(hù)這一一現(xiàn)成而而穩(wěn)定的的客源，其次它它與社會(huì)會(huì)上的類(lèi)類(lèi)似設(shè)施施直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，一一旦經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善，會(huì)所設(shè)設(shè)施就可可能出租租出售給給別人，這樣，對(duì)住戶(hù)戶(hù)的承諾諾就會(huì)落落空，物物業(yè)的價(jià)價(jià)值也會(huì)會(huì)打個(gè)折折扣。會(huì)所不應(yīng)應(yīng)以盈利利為目的的，像物物業(yè)管理理費(fèi)一樣樣，會(huì)所所收費(fèi)夠夠維持運(yùn)運(yùn)營(yíng)及維維修就行行了。蘋(píng)果園首首期中心心會(huì)所配配置指標(biāo)標(biāo)建議總總建筑面面積1000000平方米米。項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的成本、機(jī)會(huì)與與時(shí)機(jī)研研究項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃上分分兩部份份考慮，能

48、有效效解決本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大、發(fā)展周周期長(zhǎng)與與市場(chǎng)容容量有限限、項(xiàng)目目定位要要寬的矛矛盾。兩兩大部份份可獨(dú)立立規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，同同時(shí)開(kāi)發(fā)發(fā)啟動(dòng)。蘋(píng)果園主主入口設(shè)設(shè)計(jì)要強(qiáng)強(qiáng)化提前前建造。營(yíng)造一一種區(qū)域域感和歸歸屬感。位置可可考慮設(shè)設(shè)置在青青山路邊邊，建筑筑物具有有標(biāo)志性性。沿 為“蘋(píng)果園園”的主干干道，應(yīng)應(yīng)提前修修建，由由發(fā)展商商建造并并起與小小區(qū)有聯(lián)聯(lián)系的名名字，如如蘋(píng)果大大道、八八桂大道道等，對(duì)對(duì)項(xiàng)目形形象營(yíng)造造有利。根據(jù)前面面的市場(chǎng)場(chǎng)定位蘋(píng)蘋(píng)果園通通過(guò)成本本較低的的多層入入市。推推盤(pán)壓力力將大大大減少，風(fēng)險(xiǎn)也也將降低低。本項(xiàng)目定定位為：南寧首首席旅游游式山水水生態(tài)住住區(qū)。在在南寧房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中起

49、到到示范作作用。為為達(dá)到此此標(biāo)準(zhǔn)和和目標(biāo)，另綜合合考慮市市場(chǎng)因素素和項(xiàng)目目綜合成成本，建建議綜合合容積率率為1.5,前前期犧牲牲部份建建筑面積積，通過(guò)過(guò)提高樓樓盤(pán)綜合合素質(zhì)贏(yíng)贏(yíng)取市場(chǎng)場(chǎng)，回報(bào)報(bào)也是可可觀(guān)的。后期可可視市場(chǎng)場(chǎng)具體信信息建造造容積率率較高的的小高層層或高層層，贏(yíng)取取利潤(rùn)最最大化。本項(xiàng)目貫貫徹突出出旅游題題材。建建造兩個(gè)個(gè)各具多多元文化化特色的的步行街街及兩個(gè)個(gè)漂移的的廣場(chǎng)形形成旅游游特色，將使本本項(xiàng)目取取得其它它項(xiàng)目難難以獲得得的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目發(fā)展展計(jì)劃及及資金流流量分析析項(xiàng)目分期期開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)想 依據(jù)據(jù)根據(jù)南寧寧市近幾幾年市場(chǎng)場(chǎng)需求增增長(zhǎng)情況況及發(fā)展展趨勢(shì)，再結(jié)合合本項(xiàng)目目的地理理位置

50、、市場(chǎng)定定位、開(kāi)開(kāi)發(fā)主題題、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路路等，提提出項(xiàng)目目分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的設(shè)設(shè)想。項(xiàng)項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)見(jiàn)表表7.11.1-1。表7.11.1-1 項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)單位合計(jì)總用地總建筑面面積其中：11.住宅2.商業(yè)業(yè)3.公共共配套可銷(xiāo)售面面積容積率建筑密度度綠地率總戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)總?cè)丝谌藬?shù)人口密度度項(xiàng)目整體體分期開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃 。本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)首期期必須做做到迅速速聚集人人氣，提提升項(xiàng)目目形象。結(jié)合目目前南寧寧市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處處于快速速上升時(shí)時(shí)期，需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)快速，因而開(kāi)開(kāi)發(fā)商宜宜加快開(kāi)開(kāi)發(fā)速度度，盡快快回籠資資金。建建議項(xiàng)目目的整體體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略走的是是“短

51、、平平、快”的路線(xiàn)線(xiàn)，即開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)周期“短”、樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格“平”、樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售推推廣要“快”。整個(gè)個(gè)項(xiàng)目各各期的開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模見(jiàn)表77.1.2.-1，各各年開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度表表7.11.2-2。成本和投投資估算算根據(jù)公司司歷年開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合本本項(xiàng)目的的規(guī)劃初初步設(shè)想想，對(duì)本本項(xiàng)目的的投資進(jìn)進(jìn)行估算算。本項(xiàng)項(xiàng)目總投投資萬(wàn)元元，詳見(jiàn)見(jiàn)表7.2-11。項(xiàng)目售價(jià)價(jià)走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)由于本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位條件件,本項(xiàng)項(xiàng)目宜采采取低開(kāi)開(kāi)高走的的策略，蘋(píng)果園園多層均均價(jià)為220000元/平平方米，多層住住宅售價(jià)價(jià)每年遞遞增5%，此價(jià)價(jià)格策略略目的旨旨在迅速速聚集人人氣，達(dá)達(dá)到快速速銷(xiāo)售的的目的。項(xiàng)目售售價(jià)走勢(shì)勢(shì)見(jiàn)表77

52、.3-1。 項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售售原則是是快速出出貨、迅迅速回籠籠資金。第一年年銷(xiāo)售率率為600%；第第二年基基本銷(xiāo)售售完第一一年積壓壓，同時(shí)時(shí)第二年年開(kāi)工面面積的銷(xiāo)銷(xiāo)售率為為70%；第三三年?duì)幦∪∠晖甑诙昴攴e壓，同時(shí)力力爭(zhēng)第三三年新開(kāi)開(kāi)工面積積銷(xiāo)售880%；以后逐逐年類(lèi)推推。預(yù)計(jì)各年年的銷(xiāo)售售收入情情況見(jiàn)表表7.44-1。項(xiàng)目現(xiàn)金金流狀況況從表7.5-117.5-44分析可可以看出出，本項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益良良好，F(xiàn)FIRRR=%，NPVV=萬(wàn)元元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)性評(píng)價(jià)價(jià)根據(jù)以上上經(jīng)濟(jì)分分析，雖雖然項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，項(xiàng)目目仍然可可以取得得良好的的經(jīng)濟(jì)效效益，預(yù)預(yù)計(jì)可以以獲得 %的

53、內(nèi)部部收益率率（全投投資），財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為為 萬(wàn)元元。從表表7.66-1可可以看出出，全投投資的投投資收益益率為%。因而而，宜加加快本項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)，爭(zhēng)取取與南寧寧市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)快速增增長(zhǎng)期同同步，獲獲得預(yù)期期良好的的投資回回報(bào)。項(xiàng)目敏感感性分析析在項(xiàng)目建建設(shè)過(guò)程程中，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入減少、追加投投資（成成本）都都會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益產(chǎn)產(chǎn)生影響響。收入入減少115%，內(nèi)部收收益率為為 %，財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值為為 萬(wàn)元元；成本本增加110%，內(nèi)部收收益率為為 %，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為 萬(wàn)萬(wàn)元，可可見(jiàn)，項(xiàng)項(xiàng)目抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力較強(qiáng)，詳見(jiàn)表表7.77-1。銷(xiāo)售收收入變動(dòng)動(dòng)和追加加投資對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益的敏感感程度見(jiàn)

54、見(jiàn)下圖。項(xiàng)目操作作及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總體策策略總體策略略：通過(guò)過(guò)價(jià)格策策略、形形象策略略、廣告告策略、媒體策策略等系系列組合合的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)沖擊，滾動(dòng)造造市；營(yíng)營(yíng)造南寧寧市空前前的房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)熱潮； 引領(lǐng)領(lǐng)南寧房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念念；創(chuàng)造造南寧新新一代的的居住生生活概念念。 營(yíng)銷(xiāo)主主題打造一種種現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚、充充滿(mǎn)健康康活力的的全新生生活方式式、營(yíng)造造一種全全新的現(xiàn)現(xiàn)代居住住文化。融匯傳統(tǒng)統(tǒng)與國(guó)際際化的生生活，解解構(gòu)TLLD（旅旅游居住住形象區(qū)區(qū)）物質(zhì)質(zhì)生存與與精神生生存全景景需求。蘋(píng)果街，閃爍最最具城市市魅力的的物質(zhì)生生活與精精神尋求求；蘋(píng)果街，尊貴、典雅的的彰顯，浪漫、溫馨的的盈溢；蘋(píng)

55、果街，輕松、時(shí)尚的的城市多多元文化化匯聚；蘋(píng)果街，濃縮獨(dú)獨(dú)特的城城市文明明，全景景體驗(yàn)獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二的城市市風(fēng)情。建立在物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的精精神家園園，全面面體現(xiàn)物物質(zhì)和精精神雙重重領(lǐng)域的的性能價(jià)價(jià)格比。營(yíng)銷(xiāo)策略略?xún)r(jià)格策略略：低價(jià)價(jià)入市、快速出出貨、滾滾動(dòng)發(fā)展展、逐年年提升。形象策略略：通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行形形象的設(shè)設(shè)計(jì)，表表達(dá)企業(yè)業(yè)自身獨(dú)獨(dú)特的文文化理念念、經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念。形象設(shè)設(shè)計(jì)主要要包括項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)志志設(shè)計(jì)、工地環(huán)環(huán)境包裝裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)接接待中心心包裝設(shè)設(shè)計(jì)、樣樣板房包包裝設(shè)計(jì)計(jì)及看樓樓路線(xiàn)的的設(shè)計(jì)。廣告策略略：以新新穎、超超前的廣廣告主題題及創(chuàng)意意表現(xiàn)，大量的的投放頻頻率，反反復(fù)宣傳傳，強(qiáng)化化形象，

56、營(yíng)造全全城矚目目的熱銷(xiāo)銷(xiāo)效應(yīng)。媒體策略略：強(qiáng)調(diào)調(diào)媒體造造勢(shì)的重重要性和和必要性性。本項(xiàng)項(xiàng)目采用用的媒體體主要以以報(bào)紙、電視及及公共活活動(dòng)為主主，通過(guò)過(guò)軟性新新聞、硬硬性廣告告強(qiáng)化大大眾對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注程度度，通過(guò)過(guò)動(dòng)感視視覺(jué)效果果渲染項(xiàng)項(xiàng)目引領(lǐng)領(lǐng)的新生生活概念念，通過(guò)過(guò)公共活活動(dòng)，鞏鞏固項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)空間和和市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知度。各類(lèi)媒媒體的有有機(jī)結(jié)合合，創(chuàng)造造性地開(kāi)開(kāi)拓項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)發(fā)發(fā)展的立立體空間間。項(xiàng)目運(yùn)作作網(wǎng)絡(luò)圖圖及時(shí)間間進(jìn)度表表（見(jiàn)附附件6）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策劃價(jià)格定位位及策略略?xún)r(jià)格策略略：低價(jià)價(jià)入市、快速出出貨、滾滾動(dòng)發(fā)展展、逐年年提升通過(guò)我們們對(duì)南寧寧各大城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的仔細(xì)調(diào)調(diào)研和深

57、深入分析析，本項(xiàng)項(xiàng)目的入入市定價(jià)價(jià)應(yīng)當(dāng)采采取低開(kāi)開(kāi)高走的的策略，入市定定價(jià)應(yīng)當(dāng)當(dāng)較具彈彈性空間間，入市市時(shí)富有有較強(qiáng)的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先先購(gòu)先住住者的物物業(yè)升值值根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查結(jié)果果及市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的的一系列列經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)，反反復(fù)比較較周邊重重點(diǎn)項(xiàng)目目和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的價(jià)格銷(xiāo)銷(xiāo)售政策策，既考考慮項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成成本又考考慮項(xiàng)目目市場(chǎng)接接受能力力，擬定定“低價(jià)入入市、快快速出貨貨、滾動(dòng)動(dòng)發(fā)展、逐年提提升”的銷(xiāo)售售定價(jià)策策略。1入市市價(jià)格方方案“蘋(píng)果園園”第一年年建議開(kāi)開(kāi)發(fā)量為為30萬(wàn)萬(wàn)平方米米，容積積率控制制在1.8，建建筑類(lèi)型型為多層層不帶電電梯（66層以下下）和小小高層.公共配配套為11000

58、00平方方米。住住宅裝修修標(biāo)準(zhǔn)為為毛坯房房。多層住宅宅戶(hù)型、面積比比例分配配表戶(hù)型二房二廳廳三房二廳廳三房二廳廳四房二廳廳面積（mm2）6077980110010112001211500比例15%40%35%10%購(gòu)房總價(jià)價(jià)（萬(wàn)元元）12115.991622020.222424.4430說(shuō)明：表表中購(gòu)房房總價(jià)按按均價(jià)220000元/平平方米計(jì)計(jì)算建議多層層住宅在在內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)時(shí)的的入市均均價(jià)定在在每平方方米20000元元（一次次性付款款），考考慮到樓樓層、方方位的因因素，在在實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售中，最高可可達(dá)每平平方米223000元，最最低在每每平方米米18000元。2基本本價(jià)格方方案“蘋(píng)果園園”的開(kāi)發(fā)發(fā)

59、周期為為8年，則售價(jià)價(jià)以每年年提升55%的幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，在每每年之初初提升價(jià)價(jià)格為宜宜。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)期均價(jià)價(jià)為每平平方米225000元（一一次性付付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)年度（20004年）均價(jià)定定價(jià)每平平方米220000元（一一次性付付款）。前3年售售價(jià)以每每年提升升8%的的幅度增增長(zhǎng)，后后5年售售價(jià)以每每年提升升5%的的幅度增增長(zhǎng)，在在每年之之初提升升價(jià)格為為宜。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)期均價(jià)價(jià)為每平平方米225000元（一一次性付付款）；項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)年度（20004年）均價(jià)定定價(jià)每平平方米220000元（一一次性付付款）。項(xiàng)目形象象營(yíng)銷(xiāo)策策略通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行形象的的設(shè)計(jì)，表達(dá)企企業(yè)自身身獨(dú)特的的文化理理念、經(jīng)

60、經(jīng)營(yíng)理念念。形象象設(shè)計(jì)主主要包括括項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志設(shè)計(jì)計(jì)、工地地環(huán)境包包裝設(shè)計(jì)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)接待中中心包裝裝設(shè)計(jì)、樣板房房包裝設(shè)設(shè)計(jì)及看看樓路線(xiàn)線(xiàn)的設(shè)計(jì)計(jì)。1項(xiàng)目目視覺(jué)識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目的視視覺(jué)識(shí)別別系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)VI設(shè)設(shè)計(jì)，是是企業(yè)CCI設(shè)計(jì)計(jì)中的重重要環(huán)節(jié)節(jié)。VII系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)整個(gè)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃能否準(zhǔn)準(zhǔn)確表達(dá)達(dá)開(kāi)發(fā)主主題、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理念念，有舉舉足輕重重的影響響。因此此，建議議在項(xiàng)目目進(jìn)行前前期營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃時(shí)時(shí)，開(kāi)始始著手有有關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)志的的設(shè)計(jì)工工作。VI系統(tǒng)統(tǒng)基本組組成部分分有：項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體體標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)志基礎(chǔ)礎(chǔ)組合（橫式、豎式）標(biāo)志象征征圖形VI系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)用部部分有：交通工具具類(lèi)招牌、