2022年寧夏省房地產估價師案例與分析征收估價工作流程考試試卷

1、寧夏省2016年房地產估價師案例與分析：征收估價工作流程考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了因此市場需求有一個上限，稱為_。 A市場潛量 B市場預測量 C市場最低量 D市場最高量 2、下列關于木材的物理力學性質，說法錯誤的是。 A：在木材內部含有的水分根據(jù)其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水 B：當木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水 C：纖維飽和點是

2、木材物理力學性質發(fā)生改變的轉折點，是木材含水率是否影響其強度和干縮濕脹的臨界值 D：木材順紋方向的抗拉強度、抗剪強度最大，橫紋方向最小 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、住房公積金使用的中心內容和主要形式是。 A：單位辦公用房貸款 B：單位經營用房貸款 C：個人經營貸款 D：個人住房貸款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 4、在證券市場上市交易的證券，基本上都是_。 A商品證券 B貨幣證券 C資本證券 D投資證券5、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的天內較快，以后增長逐漸緩慢。 A：17 B：7一10 C：714 D：1520 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造

3、，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元，房地產市場交易價格為6000元；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元；則最合理的拆遷補償價格應以元為基礎進行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、一般來說，房地產開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是_。 規(guī)劃設計與方案報批；投資機會找尋；可行性研究；獲取土地使用權證；投資機會篩選；施工建設與竣工驗收；市場營銷和物業(yè)管理；簽署合作協(xié)議 A B C D 8、對經營期

4、不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是_。 A等額年值法 B差額投資內部收益率法 C凈現(xiàn)值法 D等額年費用法 9、某開發(fā)項目的規(guī)劃建設用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中14層為建筑面積相等的裙房，517層為標準層)，則標準層每層建筑面積為_m2。 A882 B1765 C1667 D1538 10、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是。 A：債務融資成本分析 B：資金占用費分析 C：資本金與債務資金的比例分析 D：擔保費分析 E：借款合同11、某可比實例價格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價

5、格應為（）元/m2。 A2000 B1900 C2100 D1905 12、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為。 A：現(xiàn)金波動值 B：現(xiàn)金后期值 C：凈現(xiàn)金流量 D：現(xiàn)金流量差值 E：借款合同 13、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2096年10月1日1對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為萬元。(說明：題干中假設土地出讓合同未約定不可續(xù)期) A

6、：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、_屬于房地產投資的系統(tǒng)風險。 A通貨膨脹風險 B比較風險 C時間風險 D資本價值風險 15、_是指外匯買賣活動的總稱。 A外匯市場 B外匯總市場 C匯兌買賣 D匯兌市場 16、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是_。 A青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 17、下列關于路線價法的表述中，不正確的是【2005年考題】 A：路線價法實質是一種市場法，其理

7、論依據(jù)與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理 B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價 C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊 D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、會計的基本職能不包括_。 A反映職能 B監(jiān)督職能 C管理職能 D控制職能 19、投資者進行房地產投資的主要目的是_。 A財富最大化 B保值增值 C降低投資組合的總體風險 D降低通貨膨脹的影響 20、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A無限責任公司 B股份有限公司 C有限責任公司 D兩合公司 21、房地產權屬登

8、記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由負責所轄區(qū)范圍內的房地產產權管理工作。 A：省房地產管理部門 B：市(縣)城市管理部門 C：市(縣)規(guī)劃管理部門 D：市(縣)房地產管理部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 22、房地產估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產估價的_。 A根本準則 B最高行為準則 C基本行為準則 D重要準則23、為加強建設工程勘察設計市場管理，規(guī)范建設工程勘察設計市場行為，保證建設工程勘察設計質量，維護市場各方當事人的合法權益，建設部于1999年1月發(fā)布。 A：建設工程勘察設計管理條例 B：建設工程勘察設計人員管理規(guī)定 C：建設工程勘察設計市場管理規(guī)定 D：建設工程勘察設計市場經濟

9、秩序若干管理細則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、下列關于預備費的說法不正確的是_。 A基本預備費是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用 B基本預備費的計費基礎是設備及工器具購置費與建安工程費之和 C漲價預備費是指建設項目在建設期間內由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用 D若某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期間漲價預備費為1270.975萬元25、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質。對于房地產估價來說，主

10、要是從上把握房地產價格的“數(shù)量”。 A：貨幣支付 B：價值 C：現(xiàn)象 D：本質 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列報表中，不屬于房地產開發(fā)項目財務報表中基本報表的是。 A：資本金現(xiàn)金流量表 B：資金來源與運用表 C：損益表 D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同 2、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當根據(jù)商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供_。 A住宅平面示意圖 B住宅立面示意圖 C住宅剖面示意圖 D住宅質量保證書 E

11、住宅使用說明書3、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000+0.8y，則該國此時的引致消費是(公式中C表示消費，y表示收入)。 A：0.8 B：0.8y C：1000 D：1000+0.8y E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 4、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還。年貸款利率為6%，月還款額為_元。 A1655.33 B1719.43 C1743.69 D2149.295、在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是（）。

12、A簡單平均法 B移動平均法 C加權移動平均法 D指數(shù)平滑法 6、下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是（）。 A土地購置貸款 B土地儲備貸款 C土地開發(fā)貸款 D建設貸款 7、下列對國家實行土地登記注冊核發(fā)證書表述有錯誤的是_。 A屬于國有土地的，核發(fā)國有土地使用證 B屬于集體土地的，核發(fā)集體土地所有證 C使用國有土地的，核發(fā)國有土地所有證 D使用集體土地的，核發(fā)集體土地使用證 8、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是_。 A以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物 B預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證 C抵押物登記記載的內容與抵押合同約

13、定的內容不一致的，以登記記載的內容為準 D鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押 9、評估拆遷價格應精確到_。 A元 B角 C百元 D由雙方協(xié)商 10、建筑材料的物理性質中，下列不屬于與質量有關性質的是_。 A密度 B表觀密度 C孔隙率 D熱容量11、商品住宅價格中的利潤是以_為基數(shù)核定。 A征地費及拆遷安置補償費 B勘察設計及前期工程費 C住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用 D住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費 E住宅建筑、安裝工程費 12、固定投資方向調節(jié)稅根據(jù)國家產業(yè)政策和經濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為0、五個檔次。 A：1

14、 B：5 C：10 D：15 E：30 13、下列對于房地產開發(fā)項目管理的有關說法中正確的是_。 A房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任 B經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取出讓或行政劃撥的方式供應 C商品房經核驗后，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任 D房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起60日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收 E在投資項目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得

15、以任何方式抽出14、物業(yè)服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為_。 A房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同 B房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同 C業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同 D業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同 E業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的一般物業(yè)服務合同 15、非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個_稱呼。 A概括性 B描述性 C理論性 D準確性 16、研究消費者均衡的假設條件是。 A：消費者的嗜好與偏好是既定的 B：消費者的嗜好與偏好不是既定的

16、 C：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入全部用來購買消費品 D：消費者的收入是既定的，且假定消費者的收入不全部用來購買消費品 E：消費者擬購買的商品價格是既定的 17、房地產所有權登記發(fā)證的法定機關是_。 A國家房地產管理部門 B國家土地管理部門 C市、縣土地管理部門 D市、縣房地產管理部門 18、應當與城市規(guī)劃一起報批的是_。 A城市黃線 B城市藍線 C城市紅線 D城市綠線 19、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款包括(2008年試題) A：土地出讓費 B：征地拆遷費 C：基礎設施建設費 D：土地轉讓費 E：契稅 20、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有【2007年考

17、題】 A：估價對象 B：估價時點 C：價值類型 D：估價方法 E：估價所需材料 21、”可貸資金利率理論”認為。(2008年試題) A：可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個要素構成 B：可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構成 C：利率不是由可貸資金的供求決定的 D：可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E：可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù) 22、下列關于間接融資的局限性，表述正確的是。 A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系 B：在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產的關注 C：在一定程度上增強了投資者對企業(yè)生產的關注 D：減少了對籌資者使用資金的壓力和約束 E：增加了對籌資者使用資金的壓力和約束23、下列關于可比實例的說法中，正確的有【2003年考題】 A：可比實例一定是交易實例 B：可比實例不一定是交易實例 C：交易實例一定是可比實例 D：交易實例不一定是可比實例 E：可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例 24、下