2022年廣東省下半年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析知識房地產(chǎn)估價報告的寫作試題

1、廣東省2016年下半年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、市場理論是研究的理論。 A：生產(chǎn)要素投入量與產(chǎn)出量之間的關系 B：基數(shù)效用論和序數(shù)效用論的關系 C：消費者和廠商之間的交易行為如何共同決定產(chǎn)品市場的價格和產(chǎn)量 D：一定技術水平條件下要素價格的決定和收入分配問題 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 2、房地產(chǎn)估價機構資質有效期是_年。 A1 B2 C3 D53、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租

2、賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米，報酬率是l0%，運營費用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是_。 A700000元 B695554元 C777268元 D800500元 4、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，

3、每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是_。 A第(1)、(3)種情況 B第(3)、(4)、(5)種情況 C第(23、(4)種情況 D第(2)、(4)、(5)種情況5、根據(jù)實際需要，大、中城市在總體規(guī)劃的基礎上可以編制。 A：總體規(guī)劃 B：控制性詳細規(guī)劃 C：修建性詳細規(guī)劃 D：分區(qū)規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少_元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.38 7、估

4、價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為萬元。 A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、已知向量a、b、c都是單位向量，且滿足a+b+c=0則ab+bc+ca=（）。 AA BB CC DD 9、職工住房公積金是_信貸資金來源之一。 A商業(yè)性 B社會性 C政策性 D自營性 10、是指會計信息所反映的特定單位，也稱為會計實體、會計個體。 A：會計主體 B：持續(xù)經(jīng)營 C：會計分期 D：貨幣計量 E：執(zhí)行層的組

5、織協(xié)調11、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金時_萬元。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 13、收益法中的運營費用率是指。 A：運營費用與潛在毛收入之比 B：運營費用與總收益之比 C：運營費用與凈收益之比 D：運營費用與有效毛收入之比 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某房地產(chǎn)占地面積40000m2，上有樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2；

6、乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為_。 A242.4% B50% C41.25% D187.5% 15、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和。 A：注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價作業(yè)日期、估價報告編號 B：注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)、估價時點、估價報告編號 C：估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件 D：估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是_。 A與財務報表中的成本完全不一樣 B應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定 C與財務報表中

7、的成本一樣 D是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算 17、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格是房地產(chǎn)的。 A：供給價格 B：需求價格 C：市場價格 D：均衡價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用_形式設置調查項目表。 A判斷提問 B多項選擇 C單項選擇 D書面提問 19、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為年。(2009年試題) A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 20、業(yè)主公約由_

8、制定并修改。 A業(yè)主大會 B業(yè)主委員會 C一半以上業(yè)主 D全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同 21、影響房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素不包括_。 A購買價格 B容積率 C權益投資比率 D空置率 22、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風險相關系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%23、經(jīng)濟學所講的外部經(jīng)濟，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的。 A：相互影響性 B：壽命長久性 C：數(shù)量有限性 D：保值增值性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、下列行為，不屬于房地產(chǎn)轉讓方式

9、。 A：以房地產(chǎn)作價入股、與他人成為企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的 B：因企業(yè)被兼并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的 C：房屋租賃 D：以房地產(chǎn)抵債的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是_。 A單獨深度價格修正率 B累計深度價格修正率 C平均深度價格修正率 D加權深度價格修正率二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10 時，項目開發(fā)利潤的變化分別為2731萬元、5504萬元、1

10、016萬元、8833萬元，則其中最敏感 的因素是(2008年試題) A：地價 B：建造成本 C：貸款利率 D：資本化率 E：借款合同 2、房屋價格計算時，按套內(nèi)面積或建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式，當面積誤差比絕對值在_以內(nèi)時，據(jù)實結算房價款。 A4% B3% C6% D5%3、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)一持有出租一出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了。 A：運營成本 B：裝修費用 C：土地費用 D：開發(fā)成本 E：借款合同 4、下列控制性詳細規(guī)劃指標中，不屬于環(huán)境容量控制指標的是 A：容積率 B：綠地率 C：建筑密度 D：建筑后退紅線

11、距離 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權條件下的價格最接近于（）。 A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2 6、中華人民共和國物權法規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責有。(2009年試題) A：查驗申請人提供的權厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關事項詢問當事人 D：必要時對被登記房屋進行實地查看 E：及時登記有關事項 7、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設是。(2009年試題) A：會計主體 B：持續(xù)經(jīng)營

12、 C：會計分期 D：貨幣計量 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 8、房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是。 A：專家打分法 B：“三項預測值”法 C：解析法 D：蒙特卡洛模擬法 E：借款合同 9、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調換且所調換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調換的差價而對該期房價進行估價，則_。 A估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在 C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況 D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況 10、中國耕地具有等明顯的特點。 A：人均占有耕地少 B：耕地總體質量高 C：生產(chǎn)水平低 D：退化嚴重 E：后備資源不足11、在資產(chǎn)負債表的編制中

13、，根據(jù)幾個賬戶的期末余額合計數(shù)填列的是項目。 A：短期投資 B：累計折舊 C：未分配利潤 D：存貨 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。 A0.21 B1.23 C2.01 D3.23 13、證券自身的基本特征不包括。 A：證券是一種可以依法買賣的特殊商品 B：代表一定的財產(chǎn)權利，能給持有者帶來收益 C：證券是一種虛擬資本 D：可以依法轉讓，買賣時存在證券交易價格 E：是

14、一種有價憑證14、工程勘察資質分為。 A：工程勘察專項資質 B：工程勘察行業(yè)資質 C：工程勘察綜合資質 D：王程勘察專業(yè)資質 E：王程勘察勞務資質 15、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是。(2005年試題) A：確定調查方式 B：設計問卷 C：收集信息 D：定義市場區(qū)域 E：借款合同 16、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到_因素。 A抵押物的流動性 B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預期 D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元，預測銷售價格為8000元，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為。 A：1

15、4 B：15 C：16 D：18 E：借款合同 18、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據(jù)中華人民共和國民法通則，訴訟時效期間從時起計算。 A：合同簽訂 B：合同生效 C：權利被侵害 D：已知道或者應當知道 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 19、王某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在w省B市C縣開發(fā)建設的商品房一套，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同后，按照規(guī)定，應持商品房預售合同到部門辦理登記備案手續(xù)。 A：B市房產(chǎn)管理部門 B：B市土地管理部門 C：C縣房產(chǎn)管理部門 D：C縣土地管理部門 E：W省房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 20、某房地產(chǎn)估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產(chǎn)估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產(chǎn)估價機構，則該房地產(chǎn)估價師的注冊有效期至。(2007年試題) A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、依據(jù)物權法的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，_。 A由國家無償收回 B自動續(xù)期 C應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D應于屆滿前1年申請續(xù)期 22、人身保險主要包括。 A：人壽保險 B：健康保險 C：意外傷害保險 D：信用保險 E：個人信用保險23、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B縣開發(fā)建設經(jīng)濟適用住房小區(qū)，該經(jīng)濟適