（商貿(mào)行業(yè)分析）淺析二線城市零售物業(yè)未來(lái)十年將迎來(lái)“黃金時(shí)代”

1、Word - 5 -淺析二線城市零售物業(yè)未來(lái)十年將迎來(lái)“黃金時(shí)代” 據(jù)中國(guó)報(bào)告大廳了解：一連串讓人興奮的數(shù)字，預(yù)示著未來(lái)10年將成為二線城市零售物業(yè)的“黃金時(shí)代”17000億美元的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，讓中國(guó)在2021年成為亞洲最大零售經(jīng)濟(jì)體，而13%17%的零售增長(zhǎng)則讓成都、武漢、南京、沈陽(yáng)以及重慶等二線城市成為中國(guó)零售物業(yè)發(fā)展最具活力的區(qū)域。 “總體來(lái)看，收入的穩(wěn)步提升將使中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人群不斷增長(zhǎng)，這將為未來(lái)10年零售業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。未來(lái)二線城市零售業(yè)的增長(zhǎng)空間要比一線城市大，但同時(shí)也存在著開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足、零售商拓展體系需要進(jìn)一步完善的現(xiàn)實(shí)?！备呔暛h(huán)球顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)董事雷玉紅在接受中

2、國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示，業(yè)界對(duì)二線城市零售物業(yè)的未來(lái)更多的是持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度。 然而，在整體向好的預(yù)判下，市場(chǎng)上仍有對(duì)一些地方零售物業(yè)供應(yīng)過(guò)度的憂心。“一些二線城市的商業(yè)在建量很龐大，但其中很多開(kāi)發(fā)商是很盲目的，他們沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于消費(fèi)者需求的變化把握不準(zhǔn)，缺少專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)敏感性偏弱，這一部分對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是無(wú)效供應(yīng)?！盧ET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開(kāi)發(fā)商而言，二線城市的商業(yè)市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和，“二線城市的商業(yè)正處在升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)是很多的，把握的重點(diǎn)一是運(yùn)營(yíng)能力，二是融資能力”。增速趕超一線 穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相對(duì)有力的人群結(jié)構(gòu)是中國(guó)零售業(yè)快速發(fā)展的背景板

3、，這一點(diǎn)在二線城市體現(xiàn)得更為明顯。 12月初高緯環(huán)球發(fā)布了亞洲零售市場(chǎng)逆襲所帶來(lái)的機(jī)遇的報(bào)告，報(bào)告顯示，雖然經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)零售業(yè)帶來(lái)沖擊，但中國(guó)零售增長(zhǎng)依然保持活力。北上廣深一線城市在2021年實(shí)現(xiàn)了9%16%的增長(zhǎng)，而二線城市如成都、沈陽(yáng)等地的零售增長(zhǎng)率更超過(guò)一線城市，達(dá)到13%17%。 市場(chǎng)需求的空前高漲帶來(lái)了零售物業(yè)的供應(yīng)熱潮。世邦魏理仕針對(duì)中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查也顯示，在全球10大最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)榜單中，中國(guó)有7個(gè)城市進(jìn)入榜單，除了一線城市廣州外，成都、天津、沈陽(yáng)、重慶、武漢和杭州均為二線城市。，其中，成都更是以超過(guò)290萬(wàn)平方米的在建面積位居第一，隨其后的是在建面積超過(guò)210萬(wàn)平方

4、米的天津，其他幾城市未來(lái)3年亦各交付100萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。 “高昂的租金及人力等經(jīng)營(yíng)成本，再加上激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，零售商在一線城市的利潤(rùn)空間被嚴(yán)重?cái)D壓，而二線城市居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)、快速發(fā)展的零售地產(chǎn)以及相對(duì)較低的經(jīng)營(yíng)成本則為零售商提供了擴(kuò)展的機(jī)會(huì)?！崩子窦t說(shuō)。 的確，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，過(guò)去5年(2021年2021年)，大部分中國(guó)主要二線城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和城市居民人均可支配收入年復(fù)合增長(zhǎng)率均高于一線城市。相比一線城市，二線城市居民可支配收入的遞增帶來(lái)了更大的消費(fèi)力。 “二線城市發(fā)展得晚，它的商業(yè)環(huán)境、品牌、商鋪與一線城市之間的差距很大，但正因?yàn)槎€城市整體商業(yè)水平不高，其才會(huì)有

5、更多的發(fā)展空間，加之城市整體的升級(jí)換代，未來(lái)10年將是商業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代。”王玉珂認(rèn)為。 合理布局是關(guān)鍵 與幾個(gè)一線城市均屬于商業(yè)成熟區(qū)域不同的是，二線城市的零售物業(yè)發(fā)展步伐則是快慢不一。 12月20日，有機(jī)構(gòu)最新出爐商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)城市40強(qiáng)報(bào)告，報(bào)告從成熟、潛力、起步、過(guò)剩層面對(duì)它們做了劃分。報(bào)告指出，沈陽(yáng)、成都、天津、武漢這些一度被認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)存在巨大泡沫的城市，實(shí)際上其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和零售商進(jìn)駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟;南京、濟(jì)南、無(wú)錫、青島屬于潛力城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已具備一定規(guī)模，商業(yè)發(fā)展尚有較大空間，對(duì)零售商有進(jìn)一步的吸引力;長(zhǎng)沙、廈門(mén)、哈爾濱、昆明、石家莊、鄭州等城市則還處在起步階段;

6、而重慶、合肥、西安、寧波、大連屬于“過(guò)剩”，已預(yù)支城市發(fā)展的未來(lái)機(jī)會(huì)，零售品牌進(jìn)駐數(shù)量相對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展明顯超前。 其中，沈陽(yáng)、成都在二線城市中無(wú)疑是頗具爭(zhēng)議性的，它們有著高綜合體開(kāi)發(fā)量、供應(yīng)量和空置率，但同時(shí)亦有迅猛增長(zhǎng)的消費(fèi)需求量。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最青睞城市、零售商最青睞城市、奢侈品牌最青睞城市、潮流品牌最青睞城市以及快時(shí)尚品牌最青睞城市等多項(xiàng)排名中，成都、沈陽(yáng)都是二線城市中的翹楚，有的排名中名次甚至超越部分一線城市。 “我們衡量一個(gè)市場(chǎng)是否健康不能僅僅從供應(yīng)壓力的角度出發(fā)。以成都為例，雖然存量在兩年內(nèi)大有翻倍的態(tài)勢(shì)，但是同時(shí)我們也看到了很多實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極進(jìn)駐，尤其

7、是港資企業(yè)，如太古、新鴻基、恒基兆業(yè)、信和等，這些開(kāi)發(fā)商的到來(lái)從硬件和軟件上明顯提升了成都商業(yè)地產(chǎn)的整體水平?！崩子窦t指出。 縱使被業(yè)界看好，以成都、沈陽(yáng)為代表的二線城市仍難以回避的一個(gè)問(wèn)題就是高企的空置率。 一份2021中國(guó)城市綜合體過(guò)熱預(yù)警報(bào)告顯示，2021年中國(guó)二線城市的平均空置率為10.5%，其中沈陽(yáng)、成都最為嚴(yán)重，購(gòu)物中心空置率分別為24%和16.2%。 在王玉珂看來(lái)，這高企的空置率不僅僅來(lái)自于龐大的供應(yīng)量，更多的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的不了解以及項(xiàng)目定位的不準(zhǔn)確。 “商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)不同，需要更多的專業(yè)力量，對(duì)于一個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)僅僅一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師是不夠的，其前期產(chǎn)品定位和后期的運(yùn)營(yíng)管理非常重要?！蓖跤耒嬲J(rèn)為，像成都、武漢這樣的二線城市，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目并不多，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足，而大量的在建項(xiàng)目都不是符合市場(chǎng)需求的有效供給，而這些即會(huì)提高空置率。“像一些城市建地標(biāo)，建完后根本沒(méi)法用，僅僅是個(gè)符號(hào)的意義，為了一個(gè)形象，而沒(méi)有從需求角度講?，F(xiàn)在的實(shí)際情況是，一方面開(kāi)發(fā)商都在建商業(yè)，但不知為誰(shuí)建，另一方面卻是品牌商找不到合適的商鋪”。 對(duì)此，雷玉紅亦持相同的觀點(diǎn)：“對(duì)零售地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，在二三線城市面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的大幅增加，還存在于優(yōu)