2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人復(fù)習(xí)題參考答案

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)部分復(fù)習(xí)題參考答案三、填空題1經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)之一是以（ 信息 ）為資本。2我國最早的中介出現(xiàn)于兩漢時(shí)期馬市，當(dāng)時(shí)把經(jīng)紀(jì)人叫（ 駔儈 ）。3具有最大限度實(shí)現(xiàn)財(cái)物價(jià)值特點(diǎn)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是（ 拍賣 ）。4買受人未按約定領(lǐng)取拍賣標(biāo)的的，應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的（ 保管費(fèi) ）。5房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)定與轉(zhuǎn)移必須辦理（ 權(quán)屬登記 ）。6房地產(chǎn)抵押未經(jīng)（ 登記 ），抵押權(quán)不具有優(yōu)先受償權(quán)。7住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式有有限責(zé)任公司和（ 股份有限公司 ）兩種形式。8（ 信息 ）是居間人擁有的資源和資本。9房地產(chǎn)權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用初審、復(fù)審和（ 審批 ）的方法。10兩個(gè)以上房地

2、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對全部共有房地產(chǎn)享有平等權(quán)利關(guān)系的共有形式是（ 共同共有 ）。11中介服務(wù)以收取一定的（ 報(bào)酬 ）為活動(dòng)的目的。12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)程序的第一步是（ 收集和運(yùn)用信息 ）。13居間起源于（ 希臘 ）。14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式可分為無店鋪經(jīng)營模式、有店鋪經(jīng)營模式和（ 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營模式 ）。15.物權(quán)法是確認(rèn)（ 財(cái)產(chǎn)歸屬與利用關(guān)系 ）的基本法律。16.我國物權(quán)法規(guī)定了（ 抵押權(quán) ）、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。17.按照雙方當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、互相承擔(dān)義務(wù)，贈(zèng)與合同屬于（ 單務(wù)合同 ）。18. 合同是平等主體之間的（ 民事 ）法律關(guān)系。19.個(gè)人住房公積金貸款是指以（ 住房公積金 ）為資金來

3、源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向?qū)ｍ?xiàng)住房消費(fèi)貸款。20.一般購買定向銷售（安置）經(jīng)濟(jì)適用房的貸款期限不得超過（ 30 ）年。21.一般購買公有現(xiàn)住房或建造、翻建、大修自有住房的，其貸款期限不得超過（ 10 ）年。22.契稅是指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移是，對（ 產(chǎn)權(quán)承受人 ）征收的一種稅。23.契稅的課稅對象為（ 發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋 ）。24.契稅的稅率為（ 3%5%）。25.土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的（ 土地增值額 ）。26.房地產(chǎn)買賣的傭金收取，一般規(guī)定為房地產(chǎn)交易價(jià)格的（ 1%3% ）。27.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中房源信息的處理方式主要有：紙張載體、計(jì)算機(jī)和（ 計(jì)

4、算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng) ）。28.房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房源，按客戶性質(zhì)可分為（ 機(jī)構(gòu)客戶 ）和（ 個(gè)人客戶 ）。29.當(dāng)居間未促成合同成立，居間人無報(bào)酬時(shí)，經(jīng)紀(jì)人可以請求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，費(fèi)用的提出應(yīng)以（ 合理、必要 ）為前提。30.以代理權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)不同，可將代理分為（ 委托代理 ）、（ 法定代理 ）和指定代理。31.委托代理合同中委托人的義務(wù)和責(zé)任主要是（ 支付費(fèi)用 ）、（ 付酬 ）和賠償責(zé)任。32.（ 委托合同 ）用以確立代理關(guān)系，而授權(quán)委托書用以明確具體的代理權(quán)限。33.委托代理合同中受托人的義務(wù)和責(zé)任主要有（ 辦理委托事務(wù)義務(wù) ）、（ 報(bào)告義務(wù) ）、（ 轉(zhuǎn)移收益義務(wù) ）和違約責(zé)

5、任。34. 商品房銷售代理類型可分為現(xiàn)售代理和（ 預(yù)售代理 ） 。35.商品房銷售代理方，必須是經(jīng)工商登記注冊，領(lǐng)?。?營業(yè)執(zhí)照 ），并到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。36.商品房銷售代理的方式可分為（ 獨(dú)家代理 ）、（ 共同代理 ）和參與代理。四、名詞解釋1自由傭金經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金，寫入合同后具有法律效力。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，收集加工、提供房地產(chǎn)信息，溝通買賣雙方，并接受客戶委托從事房地產(chǎn)居間、代理或行紀(jì)業(yè)務(wù)，以收取傭金為目的的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。3獨(dú)家代理只有合同確定的經(jīng)紀(jì)人才有權(quán)出售該物業(yè)和獲得傭金，其他任何人包括業(yè)主都不能超越該經(jīng)紀(jì)人權(quán)力的

6、房地產(chǎn)代理方式。4房地產(chǎn)信息是指消息和信號(hào)所含的具體內(nèi)容和意義是房地產(chǎn)業(yè)方面的或與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的內(nèi)容。5地役權(quán)是指以他人不動(dòng)產(chǎn)的利用提高自身不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。6法定傭金經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，按照國家對特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲得的傭金。具有強(qiáng)制效力。7托倫斯登記制為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，房地產(chǎn)權(quán)利一旦載入政府產(chǎn)籍，產(chǎn)權(quán)狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。8經(jīng)紀(jì)在市場經(jīng)濟(jì)中，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)、代理及咨詢等有償中介服務(wù)活動(dòng)。9房地產(chǎn)咨詢咨詢是指從事咨詢工作的人員運(yùn)用所掌握的信息、知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和職能為客戶提供其所需要的

7、信息和智力服務(wù)活動(dòng)。10.抵押房地產(chǎn)處分債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)牡盅簷?quán)人依法對抵押房地產(chǎn)采取折價(jià)、拍賣或變賣，以所得價(jià)款優(yōu)先受償。11.個(gè)人住房公積金貸款指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放，定向用于在本行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自由住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。12.土地增值稅對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。13.契稅在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移是，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。14.房地產(chǎn)居間合同當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方提供訂立合同的機(jī)會(huì)或充當(dāng)為訂約媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。15.商品房銷

8、售代理指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進(jìn)行商品房銷售并收取傭金的行為。五、簡答題（答題時(shí)簡略說明各要點(diǎn)）1什么是無權(quán)代理？有哪幾種情況？答：無權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)而以他人的名義進(jìn)行民事、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的情況。無權(quán)代理的情況有：無代理權(quán)的代理行為；超越代理權(quán)限的代理行為；代理權(quán)終止后的代理行為。2經(jīng)紀(jì)人在選擇委托人時(shí)應(yīng)注意哪些問題？答：（1）委托人的民事行為能力；（2）委托人與委托事務(wù)的關(guān)聯(lián)性；（3）委托人的資信狀況；（4）委托人有無被禁止參與交易的情形。3簡要回答房地產(chǎn)法律咨詢的主要內(nèi)容。答：（1）為委托人提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)； （2）兼有律師資格都可以受聘

9、擔(dān)任各類房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問； （3）為委托人化解可能因法庭判決所帶來的風(fēng)險(xiǎn)； （4）為維護(hù)委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)； （5）為委托人組織訴訟文件資料，通過法庭來維護(hù)委托人的合法權(quán)益。4.合同的概念和特征是什么？答：合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示一致的協(xié)議。特征：1、合同是平等主體間的民事法律關(guān)系；2、合同是兩方以上當(dāng)事人的法律行為；3、合同是從法律上明確當(dāng)事人間特定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的文件；4、合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。5居間人承擔(dān)賠償損失義務(wù)的條件有哪些？答：（1）有損害委托人利益的主觀故意。如疏忽大意則不構(gòu)成承擔(dān)責(zé)任的條件。（2）

10、有實(shí)施侵害委托人利益的客觀上的行為。（3）須有委托人損害事實(shí)的發(fā)生。6居間活動(dòng)有怎樣的特點(diǎn)？答：（1）居間人只能以自己名義進(jìn)行活動(dòng)；（2）居間活動(dòng)業(yè)務(wù)內(nèi)容廣，滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整個(gè)過程；（3）居間介入房地產(chǎn)交易活動(dòng)程度較淺，時(shí)間較短；（4）居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)活動(dòng)；（5）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)。 7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德的基本要求有哪些？答：職業(yè)道德：遵紀(jì)守法；誠實(shí)守信；盡職盡責(zé)；規(guī)范服務(wù)；公平競爭。 職業(yè)能力：調(diào)查研究能力；人際溝通能力；協(xié)調(diào)成交能力；觀察判斷能力；開拓創(chuàng)新能力。8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)有哪些？答：權(quán)利：依法開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的權(quán)利；請求和獲得報(bào)酬的權(quán)利

11、；請求支付成本費(fèi)用的權(quán)利；獲得房地產(chǎn)信息、資料權(quán)利；保護(hù)掌握的信息和積累的勞動(dòng)成果權(quán)利；請求索賠的權(quán)利；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的以及雙方約定的其他權(quán)利。義務(wù)：合法經(jīng)營的義務(wù)；誠實(shí)介紹的義務(wù)；盡忠職守的義務(wù)；公平中介的義務(wù)；接受管理監(jiān)督并依法納稅的義務(wù)；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。9.個(gè)人住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別是什么？P137答：（1）性質(zhì)不同：個(gè)人住房公積金貸款數(shù)政策性個(gè)人住房貸款，資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款，一般個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的商業(yè)性貸款，資金來源為銀行自行吸收的各類存款。 （2）發(fā)放方式不同：前者貸款方式為委托貸款，其貸款人是住房公積金管理

12、中心，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，一般個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行自己承擔(dān)。 （3）貸款對象不同：前者是住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工，一般個(gè)人住房貸款是對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放。 （4）貸款條件不同：在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定，且個(gè)人住房公積金貸款利率比i一般個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。10.房地產(chǎn)居間活動(dòng)的特征有哪些？ 答：（1）只以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)；（2）活動(dòng)業(yè)務(wù)內(nèi)容廣，可以包括房屋買賣居間、租賃居間、置換居間、土地使用權(quán)換讓居間等；（3）房地產(chǎn)居間人介入交易雙方的交易活動(dòng)程度較淺；（4）是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行

13、為，完成約定居間活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人有權(quán)收取傭金；（5）業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)。11.房地產(chǎn)居間合同的法律特征是什么？答：（1）合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的；（2）居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位；（3）居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性，諾成性即合同的成立無需實(shí)物的交付，雙務(wù)性指雙方均需承擔(dān)一定義務(wù)，不要式性指口頭或書面形式均可；（4）居間合同具有有償性。 12.房地產(chǎn)居間人的權(quán)利和義務(wù)有哪些？答：權(quán)利：（1）獲得報(bào)酬的權(quán)利：報(bào)酬支付的前提須是居間人促成委托人與第三人的合同成立；（2）獲得居間活動(dòng)的費(fèi)用權(quán)利：居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)費(fèi)用由居間人負(fù)擔(dān)，未促成合同成立的，居間人在無報(bào)酬的情況下

14、，可請求委托人支付居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。義務(wù)：（1）居間人的報(bào)告義務(wù)：依誠實(shí)信用原則，對訂約有影響的事項(xiàng)雖不負(fù)積極調(diào)查業(yè)務(wù)，但就所知事項(xiàng)負(fù)有報(bào)告于委托人的義務(wù)；（2）賠償損失的義務(wù)，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。13.代理的概念和特征？答：概念：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的、其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)的法律行為。特征：（1）代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為；（2）代理人以被代理人名義實(shí)施代理行為；（3）代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地表達(dá)自己的意志；（4）被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任，包括合法

15、行為和不當(dāng)代理行為。14.商品房現(xiàn)售應(yīng)符合哪些條件？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已落實(shí)；供水、電、熱、氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付適用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實(shí)。六、論述題（答題時(shí)需要詳細(xì)說明各個(gè)要點(diǎn)）1試述房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織的地位和作用。答：從管理系統(tǒng)論的角度來說，對房地產(chǎn)中介的管理包括微觀、中觀 、宏觀三個(gè)層次房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織，如各個(gè)協(xié)會(huì)或?qū)I(yè)學(xué)會(huì)是房地產(chǎn)中介自己的組織，或是附屬于政府

16、部門的一個(gè)較為弱化的管理層次，是連接政府和中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人的橋梁，是對房地產(chǎn)中介管理中觀層次。 房地產(chǎn)中介行業(yè)組織有如下的作用：一是協(xié)同政府管理房地產(chǎn)中介行業(yè)；二是促進(jìn)房地產(chǎn)信息資源利用效率；三是規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為；四是提高房地產(chǎn)中介專業(yè)人員的素質(zhì)。2試說明房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)和內(nèi)容。答：（一）產(chǎn)權(quán)權(quán)屬界址糾紛。主要包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、交換、繼承、贈(zèng)與、分割、析產(chǎn)等活動(dòng)中引起的產(chǎn)權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)界址厘定等方面的糾紛。（二）租賃活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)糾紛。主要包括房地產(chǎn)租賃契約在履行、終止、延續(xù)、退約中引起的糾紛，房主未能及時(shí)盡修繕義務(wù)以及因租金交納、拖欠、調(diào)整等引起的經(jīng)濟(jì)糾紛。（三）商品

17、房買賣中出現(xiàn)的糾紛。如預(yù)售中開發(fā)商未能按期承諾的質(zhì)量、期限交付使用，或未能兌現(xiàn)售后服務(wù)的承諾等，而引起的消費(fèi)者不滿。（四）落實(shí)住房政策中的糾紛。如占房單位或職工拒絕退房、互助遷出后又將占用的房屋轉(zhuǎn)讓他人以及其他不符合住房政策的行為而引發(fā)的糾紛。（五）房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛。如中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人未按協(xié)議提供一定質(zhì)量的服務(wù)，委托方拖欠服務(wù)費(fèi)等引起的糾紛。3.個(gè)人住房公積金貸款額度的計(jì)算方法有哪些？答：個(gè)人住房公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)還款能力、貸款成數(shù)、住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額倍數(shù)和貸款最高限額四個(gè)條件確定，四者中的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。（1）按還款能力計(jì)算：其貸款額度為 （借款人（

18、或夫妻雙方）月工資總額+借款人（或夫妻雙方）所在單位公積金月繳存款）*還款能力系數(shù)-借款人（或夫妻雙方）現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額*貸款期限（月），其中還款能力系數(shù)一般為40%。（2）按房屋價(jià)格計(jì)算：其貸款額度為房屋價(jià)格乘以貸款成數(shù)，貸款成數(shù)根據(jù)購、建、修房屋的不同類型來確定，一般購買商品住房、限價(jià)商品住房、定向銷售（安置）經(jīng)濟(jì)適用房、私產(chǎn)住房的，其額度不超過所購房屋評估價(jià)格的80%，購買公有現(xiàn)有住房、建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過房屋價(jià)格或費(fèi)用的70%。（3）按住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額倍數(shù)計(jì)算：單筆住房公積金貸款額度不得高于借款人或夫妻雙方住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的20倍。（4）按貸款最高

19、限額計(jì)算：最高限額40萬，使用本人及其配偶住房公積金貸款的最高額度60萬。 以上條件和比例等值可隨政策變化調(diào)整。4.試述個(gè)人住房公積金貸款的基本程序？答：（1）借款申請。借款人攜帶貸款申請資料提出貸款申請，提供的材料包括身份證、戶口薄、住房公積金卡，商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同以及發(fā)票、擔(dān)保資料以及住房公積金管理中心和貸款承辦銀行要求提供的其他材料。貸款承辦銀行受理并審核，審核確認(rèn)后指導(dǎo)借款人打印住房公積金（組合）貸款申請表，并由借款人確認(rèn)。（2）貸款初審。貸款銀行根據(jù)借款人及其配偶的住房公積金繳存情況、年齡及借款人所購（或建、修、置換）房屋價(jià)格，計(jì)算借款人實(shí)際貸款最高限額，確定貸款期限。（

20、3）貸款擔(dān)保，簽訂借款合同和抵押合同。（4）辦理抵押登記。用房產(chǎn)抵押的，借款人和貸款銀行在填寫好的房屋他項(xiàng)權(quán)利申請登記表上加蓋抵押人和抵押權(quán)人印章，并辦理抵押登記手續(xù)。（5）辦理保險(xiǎn)手續(xù)。（6）貸款資金的請領(lǐng)和劃撥。借款人辦完擔(dān)保和保險(xiǎn)手續(xù)后，將資料交給貸款銀行，銀行開出職工個(gè)人住房組合貸款指標(biāo)通知書，填報(bào)職工個(gè)人住房組合貸款基金請領(lǐng)表，將兩項(xiàng)上報(bào)住房公積金管理中心，請領(lǐng)貸款資金，經(jīng)審核同意后劃撥貸款資金。（7）貸款使用，借款人到貸款銀行辦理貸款使用手續(xù)。5.試述房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程？答：（1）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓。即通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)等，爭取客戶，開拓市場。（2）房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談

21、。居間人應(yīng)充分了解客戶意圖與要求；同時(shí)查驗(yàn)有關(guān)證明文件如身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證、公司營業(yè)執(zhí)照等，了解委托人主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽(yù)；然后告知自己及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)姓名、資格及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)；最后就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型與文本等關(guān)鍵事項(xiàng)協(xié)商，對委托達(dá)成共識(shí)。（3）房地產(chǎn)查驗(yàn)。即對接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場情況等進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)內(nèi)容包括房產(chǎn)的物質(zhì)狀況（包括具體位置、戶型、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、成新度等），房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、權(quán)屬類別與范圍，房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況，房地產(chǎn)的環(huán)境狀況等。（4）簽訂房地產(chǎn)居間合同。既可采用政府制定的合

22、同示范文本，也可雙方共同協(xié)商自行擬定。 （5）信息的收集與傳播。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托后，首先應(yīng)收集物業(yè)信息，包括房地產(chǎn)標(biāo)的物信息、與委托房地產(chǎn)相關(guān)的市場信息和委托方信息等；再進(jìn)行信息傳播，通過報(bào)紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等吸引潛在交易對象。（6）買房或承租方看房。經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)引領(lǐng)買方（承租方）現(xiàn)場查驗(yàn)，并充分告知與該房產(chǎn)相關(guān)的有利或不利因素。 （7）撮合交易。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡力協(xié)調(diào)矛盾，促使交易雙方達(dá)成共識(shí)。6.試述房屋買賣代理業(yè)務(wù)的一般操作步驟？答：（1）確定委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與開發(fā)商或業(yè)主通過簽訂委托合同，得到開發(fā)商的授權(quán)委托，取得代理商身份，并在委托合同中明確代理方式、

23、中介費(fèi)用的支取方式及其比例等。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人在接受委托時(shí)應(yīng)審查開發(fā)商有無商品房銷售許可證、涉外銷售的，還應(yīng)有涉外銷售許可證，對二手房應(yīng)審查“雙證”即房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。（2）進(jìn)行市場銷售的可行性論證。進(jìn)行市場銷售前景的分析、論證，從代理項(xiàng)目所處區(qū)位、投資結(jié)構(gòu)、平面布局、小區(qū)環(huán)境及開發(fā)商或業(yè)主的報(bào)價(jià)等進(jìn)行市場可行性論證，把握市場的消費(fèi)層次及特點(diǎn)。（3）制定促銷計(jì)劃。在可行性論證基礎(chǔ)上，針對確定的消費(fèi)層次設(shè)計(jì)促銷廣告、制作售樓書、樓盤模型，并確定房屋基價(jià)、樓層價(jià)、朝向價(jià)。（4）與客戶接洽、談判、簽約。首先接受客戶咨詢，針對客戶的需求有選擇地向客戶推薦自己所代理的物業(yè)；客戶如有購房意向，應(yīng)要求

24、客戶與代理商簽訂購房意向書，或簽訂購房委托書以確定委托代理關(guān)系；客戶已有明確購房意向后，即可帶客戶到現(xiàn)場看房，必要時(shí)還可要求客戶在銷售現(xiàn)場進(jìn)行看房登記，并支付一定的看房費(fèi)或鑰匙押金；客戶正式選中房后，應(yīng)要求客戶簽訂購房協(xié)議，在買主付清房款后，雙方辦理登記過戶手續(xù)。（5）取得代理費(fèi)。代理商的代理費(fèi)應(yīng)向委托人（業(yè)主）收取而不能向交易相對人收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同而不同，可按成交價(jià)格總額的0.5%2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，標(biāo)準(zhǔn)有委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。7.商品房預(yù)售代理應(yīng)注意哪些問題？答：應(yīng)注意以下問題：（1）商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)