城南大源區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研課件

1、城南大源區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研城南大源區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研分布特征：商業(yè)項目集中分布于商業(yè)商務(wù)核心區(qū)；項目周邊商業(yè)以配套性社區(qū)商業(yè)為主1、中航國際廣場2、中航交流中心3、奧克斯廣場4、復(fù)城國際5、峰匯中心6、世豪廣場7、無國界8、星宸國際9、兩江國際10、綠地之窗11、蜀都中心12、I con大源中心分布特征：商業(yè)項目集中分布于商業(yè)商務(wù)核心區(qū)；項目周邊商業(yè)以配區(qū)域項目名稱商業(yè)形態(tài)規(guī)模（）大源組團復(fù)城國際自持：購物中心銷售：3層裙樓商業(yè)自持：5萬銷售：2萬世豪廣場自持：購物中心+伊藤銷售：2層住宅底商自持：20萬銷售：1.5萬無國界銷售：3層裙樓商業(yè)銷售：1.5萬星宸國際銷售：3層裙樓商業(yè)銷售：3.3萬綠

2、地之窗自持：5-6層裙樓商業(yè)銷售：2.2萬蜀都中心2銷售：2層裙樓商業(yè)+3層獨立商業(yè)銷售：5萬ICON.大源中心銷售：獨棟商業(yè)銷售：1.8萬兩江國際自持：獨棟商業(yè)銷售：公寓商業(yè)裙樓+住宅底商獨棟自持：1.6萬銷售：2萬站南組團中航交流中心4層裙樓商業(yè)3.2萬中航國際廣場銷售：2層裙樓商業(yè)+1棟小獨棟（1200）銷售：1萬規(guī)模&形態(tài)特征銷售型商業(yè)規(guī)模集中在1.5-3萬，以窄進深2-3層裙樓及住宅底商為主，無內(nèi)部交通動線長條形外部交通動線數(shù)據(jù)來源市場調(diào)研，截至7月7日區(qū)域項目名稱商業(yè)形態(tài)規(guī)模（）大源組團復(fù)城國際自持：購物中心主力面積分割特征：首層主力面積分割區(qū)間在50-200 ，二、三層主力面分割

3、區(qū)間在300-1000 ，分割面積呈現(xiàn)的特征主要為平衡各層之間的總價關(guān)系與未來各層的業(yè)態(tài)面積需求區(qū)域項目名稱開盤時間主力面積（）大源組團復(fù)城國際2011.8一層：100-200二至四層：300-1000世豪廣場2011.7一層：100-200二層：200-300無國界2011.10 一層：100-200二、三層：300-400星宸國際前期已整售10000-20000綠地之窗自持蜀都中心2未售ICON.大源中心2011.122棟整售：6000 1棟分割：100-220兩江國際2012.8一層：50-200二、三層：500-800站南組團中航交流中心還未明確開盤時間中航國際廣場2012.5一層：1

4、00-180二層：300-1000奧克斯廣場2011.7一層：100-200二層：200-600首層：50-200 ，控制總價，業(yè)態(tài)需求面積相對較小二、三層：300-1000，控制總價，業(yè)態(tài)需求面積相對較大主力面積分割特征：首層主力面積分割區(qū)間在50-200 ，二主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃特征：銷售型商業(yè)均無前期的主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃，自持商業(yè)均有前期引進大型主力店的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要目的為在前期帶動銷售型商業(yè)的銷售區(qū)域項目名稱主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃大源組團復(fù)城國際無自持：已引進樂天超市、保利影院 銷售：無統(tǒng)一規(guī)劃世豪廣場購物中心：一站式購物底商：無主題定位自持：伊藤、影院、真冰場、電玩城、電器、服飾等，銷售：無

5、業(yè)態(tài)規(guī)劃無國界無無星宸國際無無綠地之窗無餐飲、精品店、會所等蜀都中心2無 無ICON.大源中心無餐飲、外資銀行、會所兩江國際無自持：1-3層暫未確定、4-5層餐飲，可售商業(yè)：無業(yè)態(tài)規(guī)劃站南組團中航交流中心無無中航國際廣場無無自持商業(yè)提前引進大型主力店帶動銷售型商業(yè)銷售主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃特征：銷售型商業(yè)均無前期的主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)去化特征：多數(shù)項目月均去化量在500-600，個別項目月均去化量達到800-1200，整個大源組團和站南組團的商業(yè)去化速度都相對緩慢區(qū)域項目名稱規(guī)模（）開盤時間月均去化（）年均去化（）存量（）大源組團復(fù)城國際自持：5萬銷售：2萬2011.8850100002000世豪廣場

6、自持：20萬銷售：1.5萬2011.74805700基本售完無國界銷售：1.5萬2011.10 20030000星宸國際銷售：3.3萬前期已整售3.3萬0綠地之窗銷售：2.2萬自持蜀都中心2銷售：5萬未售ICON.大源中心銷售：1.8萬2011.121801000213.08兩江國際獨棟自持：1.6萬銷售：2萬2012.87305400站南組團中航國際廣場銷售：1萬2012.532050003000去化特征：多數(shù)項目月均去化量在500-600，個別項目月均成交價格特征：大源組團首層商業(yè)價格主要集中在3.8-4萬/，在總價承受力上，主要集中在1000萬以內(nèi)，其中200-500萬商業(yè)去化最快，20

7、00萬以上成交物業(yè)基本為大客戶整層購買區(qū)域項目名稱價格總價承受力大源組團復(fù)城國際一層：3.4-3.8萬 二層：1.6-1.8萬 三至四層：0.8-1萬380-400萬400-2000萬世豪廣場一層：4.8萬、二層：2.3-2.5萬500-600萬600-2000萬無國界一層：4.3萬、二層：2-2.2萬 三層：1.3-1.5萬500-1000萬星宸國際整棟出售、均價2萬1.5-10億ICON.大源中心整棟：1.9萬一層：3.8-4萬、二層：1.6-1.8萬三、四層：1萬500萬-1.2億兩江國際住宅底商一層：3.8-4萬二層：1.95萬、三層：1.4萬200-500萬500-1000萬1000

8、-2000萬站南組團中航國際廣場小獨棟：4.5萬一層：4-5萬，二層：2.5萬500-1000萬站南：首層3.8-4萬/大源：首層3.5-3.9萬/1F2F3F3.8-4萬1.8-2萬1-1.1萬層價格比值：1：0.5：0.3成交價格特征：大源組團首層商業(yè)價格主要集中在3.8-4萬/銷售方式及客戶特征：銷售方式以散賣為主，客戶類型以投資客為主，目前市場表現(xiàn)出一部分以購買整層作為投資的大客戶區(qū)域項目名稱銷售方式客戶類型大源組團復(fù)城國際散賣投資：70%，自用：30%世豪廣場散賣投資：80%，自用：20%無國界散賣投資：80%，自用：20%星宸國際整層出售開發(fā)商關(guān)系客戶，一、二層已整體出售，三層已整

9、體出售綠地之窗蜀都中心2ICON.大源中心整賣+散賣散購客戶以投資為主，整購客戶以自用為主兩江國際散賣以投資客為主站南組團中航交流中心中航國際廣場散賣投資：70%自用：30%銷售方式：裙樓商業(yè)以散賣為主，小獨棟商業(yè)（1200-3000 ）以整棟出售為主；客戶類型：投資客戶占比達到70-80%，市場已出現(xiàn)投資公司大面積購買整層商業(yè)的情況。銷售方式及客戶特征：銷售方式以散賣為主，客戶類型以投資客為主量價與自持物業(yè)之間的關(guān)系：自持大型主力店的引入，能聚集商業(yè)人氣，是客戶關(guān)注的首要因素，對可售商業(yè)的影響較大，帶動了可售商業(yè)的快速銷售，提升了可售商業(yè)的價值區(qū)域項目名稱商業(yè)形態(tài)月均去化（）年均去化（）價格

10、大源組團復(fù)城國際自持：購物中心銷售：3層裙樓商業(yè)85010000一層：3.4-3.8萬 二層：1.6-1.8萬 三至四層：0.8-1萬世豪廣場自持：購物中心+伊藤銷售：2層住宅底商4805700一層：4.8萬、二層：2.3-2.5萬無國界銷售：3層裙樓商業(yè)2002000一層：4.3萬、二層：2-2.2萬 三層：1.3-1.5萬星宸國際銷售：3層裙樓商業(yè)3.3萬整棟出售、均價2萬ICON.大源中心銷售：獨棟商業(yè)1801000整棟：1.9萬一層：3.8-4萬、二層：1.6-1.8萬三、四層：1萬兩江國際自持：獨棟商業(yè)銷售：公寓商業(yè)裙樓+住宅底商730住宅底商一層：3.8-4萬二層：1.95萬、三層

11、：1.4萬站南組團中航國際廣場銷售：2層裙樓商業(yè)+1棟小獨棟（1200）3205000小獨棟：4.5萬一層：4-5萬，二層：2.5萬世豪廣場：底商與購物中心承接關(guān)系差，價格高，但由于購物中心的帶動，也取得了較好的銷售表現(xiàn)；中航國際廣場：與購物中心承接較好的商業(yè)街，銷售迅速，與購物中心承接較差的背街住宅底商，銷售相對較慢。量價與自持物業(yè)之間的關(guān)系：自持大型主力店的引入，能聚集商業(yè)人量價與面積分割之間的關(guān)系：區(qū)域內(nèi)客戶的總價承受力最暢銷段為500萬以內(nèi)，次暢銷段為500-1000萬區(qū)域項目名稱供應(yīng)面積（）月均去化（）年均去化（）價格大源組團復(fù)城國際一層：100-300二至四層：300-100085

12、010000一層：3.4-3.8萬 二層：1.6-1.8萬 三至四層：0.8-1萬世豪廣場一層：100-260二層：200-3004805700一層：4.8萬、二層：2.3-2.5萬無國界一層：100-200二、三層：300-4002002000一層：4.3萬、二層：2-2.2萬 三層：1.3-1.5萬星宸國際10000-200003.3萬整棟出售、均價2萬ICON.大源中心2棟整售：6000 1棟分割：100-3001801000整棟：1.9萬一層：3.8-4萬、二層：1.6-1.8萬三、四層：1萬兩江國際一層：50-200二、三層：500-800730住宅底商一層：3.8-4萬二層：1.9

13、5萬、三層：1.4萬站南組團中航國際廣場一層：100-300二層：300-10003205000小獨棟：4.5萬一層：4-5萬，二層：2.5萬量價與面積分割之間的關(guān)系：區(qū)域內(nèi)客戶的總價承受力最暢銷段為5區(qū)域商業(yè)市場特征可售商業(yè)均以長條形的裙樓商業(yè)為主，采用外廊作為交通動線，無內(nèi)部交通動線，相對較獨立的經(jīng)營，更有利于銷售；自持商業(yè)，特別是大型主力店的引入，對可售商業(yè)的帶動作用較大，促進銷售速度，提升商業(yè)價值；市場一層商業(yè)均價在3.8-4萬/，二層均價在1.8-2萬/，優(yōu)惠方式大多采取線下談判方式，逐級釋放優(yōu)惠，且優(yōu)惠幅度較大，兩江國際優(yōu)惠最大可達35%；整體去化緩慢，多數(shù)項目月均去化量在200以

14、下，個別有自持商業(yè)的項目月均去化量達到800以上；區(qū)域商業(yè)市場特征可售商業(yè)均以長條形的裙樓商業(yè)為主，采用外廊作航天城上城由深圳航天地產(chǎn)發(fā)展打造，公司隸屬于國有特大型企業(yè)中國航天科工集團，并且是成都首個引入BLOCK時尚商業(yè)街的實踐者。航天城上城圍月牙湖而立，傾力打造30萬湖濱公園綜合體，涵蓋5大業(yè)態(tài)，通過“三景，四街，六廣場”的 總體規(guī)劃布局，創(chuàng)建一個獨特而又現(xiàn)代的小鎮(zhèn)生活，湖岸華宅、湖景辦公、購物中心、BLOCK街區(qū)、觀湖酒店完美共生，締造一個前所未有的世界級湖濱生活新都會。開發(fā)商 航天地產(chǎn)項目地址高新區(qū)益州大道599號占地面積62800 建筑面積306612車位比0.8總棟數(shù)4棟住宅、1棟

15、寫字樓、1棟酒店、3棟公寓、3棟2層商業(yè)總戶數(shù)960梯戶比3梯5戶主力戶型住宅67-140，寫字樓100-400物業(yè)類型住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店、LOFT裝修狀況毛坯容積率5.07綠化率27.20%物業(yè)費住宅2.3元，寫字樓14.5元+5元空調(diào)費物業(yè)管理航天物業(yè)交房時間2015.12城上城重點監(jiān)控項目分析航天城上城由深圳航天地產(chǎn)發(fā)展打造，公司隸屬于國有特大型企業(yè)中城上城開盤前商業(yè)定價詳情層數(shù)總套數(shù)體量（）銷售面積區(qū)間層高銷售單價（元）13棟1F-3F，10-12棟1F-2F，一層；10棟、11棟、12棟66套1.7萬方40-1200一層：6m；二層：裙樓部分4.2m，塔樓部分5.8m，1

16、3棟：一層：6m；二層： 4.2m；三層：4.5m1F均價4-6萬元/ 2F均價3萬元/ 3F均價1.8萬元/重點監(jiān)控項目分析城上城開盤前商業(yè)定價詳情層數(shù)總套數(shù)體量（）銷售面積區(qū)間層高重點監(jiān)控項目分析開盤銷售情況推出位置推出套數(shù)業(yè)態(tài)限制上周成交銷售樓層剩余成交均價開盤前定價13棟（寫字樓）25套無限制21套一層二層二層4套一樓4.1萬/二層2.1萬/1F均價4-6萬元/ 2F均價3萬元/區(qū)域內(nèi)商業(yè)的銷售都處于銷售難的狀態(tài)，航天城上城開盤價格調(diào)整幅度較大，銷售收益較好，成交率為84%順推13棟（寫字樓）底層商業(yè)25套重點監(jiān)控項目分析開盤銷售情況推出位置推出套數(shù)業(yè)態(tài)限制上周成交LOFT底商住宅底商

17、基本售罄 保利星座商鋪主要分布住宅和LOFT底商保利星座僅一層商業(yè)重點監(jiān)控項目分析LOFT底商住宅底商基本售罄 保利星座商鋪主要分布備注：均價為簽約價格保利星座（6月前銷售數(shù)據(jù)）面積段總套數(shù)總面積()套數(shù)面積()均價(元/)剩余套數(shù)剩余面積()去化率50以下1154569.11943748.1538745.7721820.9681.74%50-7017810446.171347801.7336851.42442644.4475.28%70-90826423.67604691.6134156.49221732.0673.17%90-110313088.55292890.3235809.62219

18、8.2393.55%110-130141663.36111320.635535.853342.7678.572939994.121141.7183.33%150-1701155.121155.1239993.900100.00%250-3002543.811279.04-1264.7750.00%500以上1577.581577.58-00100.00%合計43028300.3733622155.44-946144.9378.14%6月銷售數(shù)據(jù)銷售套數(shù)成交均價銷售產(chǎn)值銷售率剩余量543.3-3.5萬/1.36億57%40套重點監(jiān)控項目分析備注：均價為簽約價格保利星座（6月前銷售數(shù)據(jù)）面積段總套數(shù)總天悅府項目基本情況商業(yè)詳情層數(shù)總套數(shù)體量（）銷售面積區(qū)間層高銷售單價（元）9-14棟為一二層商業(yè)14（益州大道側(cè)）-17層為一層商業(yè)83套1萬方59-379一層：4.9m；二層：4.6m1F3.8-4萬元/ 2F1.8-2萬元/天悅府項目基本情況商業(yè)層數(shù)總套數(shù)體量（）銷售面