商業(yè)提報45課件

1、商業(yè)提報45商業(yè)提報45項目概況恒茂國際都會項目概況恒茂國際都會項目概況 基本數(shù)據(jù)主體結(jié)構(gòu)臨北京東路兩層，底商、規(guī)劃路商鋪一層商業(yè)面積大約8000平方米 地理位置北京東路臨街商鋪恒茂國際都會項目概況主體結(jié)構(gòu)臨北京東路兩層，商業(yè)面積地理位置北京東路臨街上圖即為北京東路沿街商鋪恒茂國際都會上圖即為北京東路沿街商鋪恒茂國際都會打造城市副中心 本項目位于城市內(nèi)環(huán)上海路與北京路的交界處。未來的青山湖隧道、地鐵一號線的開通將大大提高區(qū)域內(nèi)的交通便捷度。恒茂國際都會項目概況 政府規(guī)劃項目位置打造城市副中心恒茂國際都會項目概況項目位置 南昌軌道交通初定4條地鐵線以及1條輕軌。地鐵1號線將貫通恒茂國際都會，成為

2、此區(qū)域繁榮發(fā)展的最大推動力。恒茂國際都會項目概況 地鐵規(guī)劃項目位置湖底隧道 隨著從陽明東路至上海北路的青山湖湖底隧道年底的貫通，將迅速提升整個區(qū)域交通的便利性。恒茂國際都會項目概況項目位置湖底隧道 隨著從陽明東路恒茂國際都會規(guī)劃商業(yè)部分 目前周邊區(qū)域商業(yè)以中低檔為主，缺乏大型的商業(yè)中心 本項目處于城市中心最繁華的商業(yè)核心區(qū)，未來主要人流匯聚地 本案面對的是南昌城區(qū)200萬消費人群，商業(yè)供應(yīng)量遠遠無法滿足需求恒茂國際都會規(guī)劃商業(yè)部分 目前周邊區(qū)域商業(yè)以中低檔為主，市場分析恒茂國際都會市場分析恒茂國際都會（一）目前南昌商業(yè)銷售情況恒茂國際都會（一）目前南昌商業(yè)銷售情況恒茂國際都會樓盤名稱： 藍天碧

3、水地理位置： 青山南路72號 總建筑面積：15萬平方米總占地面積：8.2萬平方米商業(yè)建面： 5.2萬平方米 建筑形態(tài)： 小高層、高層 容積率： 1.66 總戶數(shù)： 376戶 商鋪總套數(shù)： 1000多套商鋪銷售率： 90%銷售均價： 2萬多(一樓) 總價范圍： 60-200萬銷售方式： 返租三年，每年返租總房款的6%。恒茂國際都會樓盤名稱： 藍天碧水恒茂國際都會樓盤名稱：高能金域名都地理位置：洪都北大道299號總建筑面積：36萬平方米總占地面積：10.5萬平方米商業(yè)建面： 6萬平方米 建筑形態(tài)： 小高層、高層 容積率： 3 總戶數(shù)： 2000戶 商鋪總套數(shù)：90商鋪銷售率：50%銷售均價：2.2

4、萬左右（一樓）總價范圍：100-300萬銷售方式：開盤認購，不返租。恒茂國際都會樓盤名稱：高能金域名都恒茂國際都會樓盤名稱： 隆鑫廣場地理位置： 洪都中大道89號 總建筑面積：18萬平方米總占地面積：5萬平方米商業(yè)建面： 6萬平方米建筑形態(tài)： 高層 容積率： 2.75 總戶數(shù)： 694戶 商鋪總套數(shù)：24商鋪銷售率：30%銷售單價：15000-20000（一、二樓一起買）總價范圍：300-500萬銷售方式：三年租金回報21%， 恒茂國際都會樓盤名稱： 隆鑫廣場恒茂國際都會樓盤名稱： 上海故事地理位置： 上海南路266號建筑面積： 2萬平方米總占地面積：0.8萬平方米商業(yè)建面： 5000平方米

5、建筑形態(tài)： 小高層 容積率： 2.3 總戶數(shù)： 230戶 商鋪總套數(shù)：30商鋪銷售率：95銷售單價：38000總價范圍：180220萬銷售方式：買一樓送二樓,不返租。恒茂國際都會樓盤名稱： 上海故事恒茂國際都會樓盤名稱：天驥俊園地理位置：洪都北大道1189號總建筑面積：16萬平方米 總占地面積：7.3萬平方米 商業(yè)建面：4000平方米 建筑形態(tài)：高層容積率：2總戶數(shù)：1037商鋪總套數(shù)：73商鋪銷售率：60銷售單價：70008000（社區(qū)內(nèi)街一樓）總價范圍：3556萬銷售方式：有租約的帶租約出售恒茂國際都會樓盤名稱：天驥俊園恒茂國際都會樓盤名稱：水岸菁華地理位置：北京東路888號 總建筑面積：

6、7.6萬平方米 總占地面積：4.2萬平方米 商業(yè)建面：1500平方米 建筑形態(tài)：小高層、高層容積率： 2.0總戶數(shù)： 800商鋪總套數(shù)：32商鋪銷售率：60%銷售單價：1-1.2萬（一樓）總價范圍：50-70萬銷售方式：開盤認購，不返租。恒茂國際都會樓盤名稱：水岸菁華恒茂國際都會樓盤名稱： 江中紫金城地理位置： 沿江北大道總建筑面積：100萬平方米總占地面積：38萬平方米商業(yè)建面： 35萬平方米 建筑形態(tài)： 高層 容積率： 2.7 總戶數(shù)： 5000戶 商鋪總套數(shù)：35萬商鋪銷售率：35銷售單價： 1500038000總價范圍： 40150萬銷售方式： 十年返租，每年返 租總付款的12.4%。

7、恒茂國際都會樓盤名稱： 江中紫金城恒茂國際都會樓盤名稱：洪客隆第一街區(qū) 地理位置：紅谷大道與春暉路交匯處 總建筑面積：5.67萬平方米 總占地面積：2.01萬平方米 商業(yè)建面： 1.6萬建筑形態(tài)：多層電梯洋房 容積率：2.47 總戶數(shù)：338戶商鋪總套數(shù)：40左右商鋪銷售率：30%銷售單價：13000-32000總價范圍：150-300萬銷售方式：開盤認購，不返租。恒茂國際都會樓盤名稱：洪客隆第一街區(qū) 恒茂國際都會樓盤名稱：綠湖豪城 地理位置：豐和南大道2888號 總建筑面積：40萬平方米 總占地面積：20萬平方米 商業(yè)建面：5000平方米建筑形態(tài)：多層、高層、小高層、酒店、別墅 容積率：1.

8、70總戶數(shù)：2300商鋪總套數(shù)：32商鋪銷售率：100%銷售單價：9000-12000（一樓）總價范圍：150萬-450萬銷售方式：開盤認購恒茂國際都會樓盤名稱：綠湖豪城 恒茂國際都會樓盤名稱： 梵頓公館 地理位置： 紅角洲豐和南大道 總建筑面積：30萬平方米 總占地面積：16萬平方米商業(yè)建面： 6萬平方米 建筑形態(tài)： 小高層、多層 容積率： 1.80總戶數(shù)： 1946戶商鋪總套數(shù)：500商鋪銷售率：未開盤銷售單價：9000（一樓）5000（二樓）總價范圍：60-80萬銷售方式：返租兩年，每年8%的回報。恒茂國際都會樓盤名稱： 梵頓公館 恒茂國際都會（二）本案周邊商業(yè)情況恒茂國際都會（二）本案

9、周邊商業(yè)情況恒茂國際都會 區(qū)域內(nèi)無集中式商業(yè)，目前現(xiàn)有商業(yè)多為社區(qū)普通住宅底商配套其中： 社區(qū)商業(yè)租賃價格一般在80-100元/平方米左右 主要經(jīng)營零售、服飾、美容美發(fā)、餐飲、中介、五金機電等 老式的商鋪形象較差，購物環(huán)境較為雜亂。恒茂國際都會 區(qū)域內(nèi)無集中式商業(yè)，目前現(xiàn)有商業(yè)多為社區(qū)普通住宅底商 老式沿街商業(yè)由于面積在10-30平方米左右，租金 范圍大約在800-3000元左右均為商戶可承受范圍恒茂國際都會 老式沿街商業(yè)由于面積在10-30平方米左右，租金 位置面積租金備注北京東路15-4080-120元/月以零售、五金、雜貨、中介為主上海南路20-6080-150元/月中大型的餐飲一條街上

10、海北路10-4080-150元/月以學生服飾、日用品、小吃為主江大南路15-5060-100元/月以學生服飾，日用品為主恒茂國際都會 租賃價格一般在80-100元/平方米左右，以社區(qū)生活及周邊學校服務(wù)為主， 無法形成集群效應(yīng)，不具備較強的競爭力 檔次偏低，經(jīng)營業(yè)態(tài)較單一，僅滿足一般生活需求 目前就以上租金很難支撐北京東路商鋪的銷售價格租金體系位置面積租金備注北京東路15-4080-120元/月以零售 以兩層商鋪及底商為主，以零售、五金、雜貨、中介、餐飲為主，消費者以周邊社區(qū)居民、學生及上班族為主，經(jīng)營狀況一般。恒茂國際都會北京東路上海南路 餐飲一條街，及餐飲、休閑、娛樂為一體，營業(yè)時間多在下午

11、4點以后，消費群體以中青年人為主。上海北路 學生服飾、日用品、小吃為主，消費群體多是周邊的學生及高新開發(fā)區(qū)的打工一族，有一定的消費人氣，但消費檔次不高。江大南路 以學生服飾、特色餐飲、日用品為主，隨著周邊的大學都搬去瑤湖大學城，及自身的道路狀況不佳，單行道為主，目前，人氣不足，商業(yè)經(jīng)營狀況一般。 以兩層商鋪及底商為主，以零售、五金、雜貨、中 區(qū)域以居住為主要功能，以中低檔商業(yè)為主，缺少集中的配套商業(yè) 服飾市場主要以學生為消費對象，低價產(chǎn)品受到很好的追捧，有一定的市場占有力 上海南路的餐飲休閑娛樂聚集了人氣，一定程度上豐富了周邊的商業(yè)形態(tài) 城東百貨大樓已成為區(qū)域內(nèi)主要的生活消費品來源 街鋪類商業(yè)

12、較為雜亂，業(yè)種業(yè)態(tài)單一恒茂國際都會現(xiàn)狀總結(jié) 區(qū)域以居住為主要功能，以中低檔商業(yè)為主，缺少集中的配套客源分析恒茂國際都會客源分析恒茂國際都會恒茂國際都會周邊私營業(yè)主、個體戶公司、單位、企業(yè)恒茂系列樓盤老業(yè)主周邊地市及縣市投資客一、客源構(gòu)成恒茂國際都會周邊私營業(yè)主、個體戶一、客源構(gòu)成恒茂國際都會二、客源分析 有錢但無其他投資渠道的客戶 一直關(guān)注恒茂國際都會商鋪的客戶 因業(yè)務(wù)需要自用的公司企業(yè) 周邊縣市投資客看好本案的恒茂國際都會二、客源分析 有錢但無其他投資渠道的客戶恒茂國際都會三、目前客戶積累情況目前商業(yè)客戶總共積累 47 組,其中A類 13 組 B 34 組。規(guī)劃路客戶總共積累 24 組，其中

13、A類 8 組 B 16 組。北京東路客戶總共積累 23組，其中A類 5 組 B 18組。恒茂國際都會三、目前客戶積累情況目前商業(yè)客戶總共積累 47項目分析恒茂國際都會項目分析恒茂國際都會恒茂國際都會外部優(yōu)勢市政規(guī)劃對區(qū)域改造的支持城市副中心最繁華的核心區(qū)周邊社區(qū)林立，潛在客戶群多地理位置優(yōu)越，通達性強恒茂國際都會外部優(yōu)勢市政規(guī)劃對區(qū)域改造的支持城市副中心最繁華恒茂國際都會內(nèi)部優(yōu)勢地下超大停車場豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)一站式購物休閑環(huán)境20萬超大商業(yè)體量恒茂國際都會內(nèi)部優(yōu)勢地下超大停車場豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)一站式購物休恒茂國際都會劣勢北京東路整體商業(yè)氛圍欠佳商業(yè)部分相對獨立，人流導向有所欠缺大學淡出城區(qū)，分散人

14、流量周邊居民消費能力較低恒茂國際都會劣勢北京東路整體商業(yè)氛圍欠佳商業(yè)部分相對獨立，人恒茂國際都會機會交通狀況良好，出行便利新興商業(yè)規(guī)劃接受度高面對城區(qū)200萬消費群體區(qū)域內(nèi)缺少大型集中商業(yè)恒茂國際都會機會交通狀況良好，出行便利新興商業(yè)規(guī)劃接受度高面恒茂國際都會目前，經(jīng)過第一輪客戶接待，存在的以下幾個問題：當前房地產(chǎn)形勢低迷，客戶對整體市場不看好，購買信心不足。當前股票市場低迷，客戶大量資金被套，購買力不足。三期商業(yè)開發(fā)周期較長，客戶擔心短期回報較少。熟知或已購恒茂華城商業(yè)的老業(yè)主對恒茂商業(yè)開發(fā)缺乏信心?？蛻魧Ρ戎苓吷啼佔饨穑睦韮r位普遍不高。目前所推出商鋪沒有統(tǒng)一招商規(guī)劃，客戶擔心存在經(jīng)營風險

15、。恒茂國際都會目前，經(jīng)過第一輪客戶接待，存在的以下幾個問題：當本項目商業(yè)主力賣點恒茂國際都會本項目商業(yè)主力賣點恒茂國際都會恒茂國際都會以三期大型超前商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展的前景為賣點 依托全國所有城市市中心占地最大，絕無僅有的 100畝超大商業(yè)打造國內(nèi)最大的商業(yè)中心 打造城市副中心，全新的人氣匯聚區(qū) 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，一站式的購物環(huán)境 跨出區(qū)域性商業(yè)概念，打造南昌城市新名片 區(qū)域交通的通達性及延伸性強主力賣點：恒茂國際都會以三期大型超前商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展的前景為賣點 恒茂國際都會 政府重點打造的四大繁榮區(qū)之一 未來南昌城市發(fā)展的中軸線 周邊高端群體超強的消費能力 未來眾多品牌企業(yè)的強勢進駐 超大停車場，解決

16、購物的后顧之憂恒茂國際都會 恒茂國際都會定價策略恒茂國際都會定價策略恒茂國際都會 北京東路沿街商鋪一層 均價：3.6萬 北京東路沿街商鋪二層 均價：1.8萬（二樓做一樓的50%） 北京東路沿街內(nèi)街 均價：2.5萬 住宅底層商業(yè) 均價：2萬 規(guī)劃路口商鋪 均價：3萬 規(guī)劃路商鋪 均價：2.3萬總 銷 套 數(shù)：166套總 銷 套 數(shù)：166套總 銷 面 積：8549.60總 銷 面 積：8549.60表單均價:24768.55元 實際均價:22768.55元 表單總銷金額：211761180元實際總銷金額：194657292元恒茂國際都會 總 銷 套 數(shù)：166套恒茂國際都會開盤方式恒茂國際都會開盤方式恒茂國際都會開盤方式 考慮到整體公布商鋪價格表弊端較多，不利于后面的北京東路和底商的價格作調(diào)整。建議分段公布商鋪價格，以目前市場情況來看采用低開平走的銷售方式比較好。恒