房地產開發(fā)項目可行性研究課件

1、第六章 房地產開發(fā)項目可行性研究1、可行性研究概述2、房地產開發(fā)項目投資與收入估算3、房地產開發(fā)項目財務報表的編制4、風險與不確定性分析5、可行性研究報告的撰寫1Real Estate Development一、可行性研究的含義和目的 1、含義 可行性研究是在建設項目的投資決策前，通過對項目的投資環(huán)境和條件調查研究，對各種建設方案、技術方案以及項目建成后的生產經營方案實施的可能性、技術先進性和經濟合理性進行分析和評價的過程。第一節(jié) 可行性研究概述2Real Estate Development一、可行性研究的含義和目的 2、目的 實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化； 減少或避免投資決策的失誤； 提高

2、項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。第一節(jié) 可行性研究概述3Real Estate Development二、可行性研究的作用 投資決策提供依據 資金籌措的依據 編制設計的依據 簽訂協(xié)議、合同的依據 申請投資項目核準的依據第一節(jié) 可行性研究概述4Real Estate Development三、可行性研究的依據 1、國家和地方的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃等； 2、批準的項目建議書或同等效力的文件； 3、國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃等； 4、自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料； 5、有關建設方面的標準、規(guī)范、定額、指標、要求等資料； 6、國家所

3、規(guī)定的經濟參數和指標； 7、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等； 8、其他有關依據資料。 第一節(jié) 可行性研究概述5Real Estate Development四、可行性研究的工作階段 投資機會研究 精度 30% 初步可行性研究 20% 詳細可行性研究 10% 項目評價和決策 第一節(jié) 可行性研究概述6Real Estate Development一、投資估算 1、土地費用估算 是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。 （1）土地征用拆遷費 農村：土地補償費 土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、 地面附著物補償費） 人員安置補助費 新菜地開發(fā)基金 土地管理費 耕

4、地占用稅 拆遷費 第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算7Real Estate Development一、投資估算 1、土地費用估算 （1）土地征用拆遷費 城市：地上建筑物、構筑物、附著物補償費 搬家費 臨時搬遷安置費 周轉房攤銷及其他第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算8Real Estate Development一、投資估算 1、土地費用估算 （2）出讓地價款 （3）土地轉讓費 （4）土地租用費 （5）土地投資折價第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算9Real Estate Development一、投資估算 2、前期工程費 主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及

5、“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算10Real Estate Development一、投資估算 3、房屋開發(fā)費 建安工程費：主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。 公共配套設施建設費：主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 基礎設施建設費：各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項設施接口費用。第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算

6、11Real Estate Development一、投資估算 3、房屋開發(fā)費 估算方法： 單元估算法：如以每間客房的綜合投資數乘以房間數 單位指標估算法：以單位工程量投資乘以工程量 概算指標估算法 第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算12Real Estate Development一、投資估算 4、管理費用 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各種費用。包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。 項目總投資的3%5% 第二節(jié) 房地產開發(fā)

7、項目投資與收入估算13Real Estate Development一、投資估算 5、財務費用 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 6、銷售費用 是指開發(fā)建設項目在銷售其產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算14Real Estate Development一、投資估算 7、開發(fā)期稅費 各類

8、稅金和地方政府或有關部門征收的費用 8、其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 9、不可預見費 不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%7%估算。第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算15Real Estate Development二、成本費用估算結果的匯總 第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算16Real Estate Development某大型普通商品住宅項目成本費用估算表 序號項目或費用

9、名稱投資金額（萬元）單方成本（元/平方米）占開發(fā)成本比重（%）一土地費用104385.501439.835.71234出讓金城市建設配套費拆遷安置補償費手續(xù)費及稅金14500.0020300.0068135.501450.00200.0280.0939.820.05.06.923.30.5二前期工程費4884.8167.41.7三房屋開發(fā)費117936.221626.740.3123建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費97012.2511977.008946.771338.1165.2123.433.24.13.0四管理費6239.5186.12.1五財務費用27774.75383.

10、19.5六銷售費用8516.21117.52.9七開發(fā)期稅費12723.34175.54.4八其他費用1043.6814.40.4九不可預見費8879.78122.53.0總計292389.964033.0100.017Real Estate Development三、資金使用計劃 根據可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。 第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算18Real Estate Development四、收入估算與資金籌措 1、收入估算 根據租售計劃進行估算 （1）租售方案：租售物業(yè)的類型與數量 （2）租售價格 （3）租售收入 （4）收款方式第二節(jié) 房地產

11、開發(fā)項目投資與收入估算19Real Estate Development序號項目合計銷 售 期200520062007200820091一期銷售面積（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 單價（元/M2）2200 2300 銷售收入（萬元）42600.21 20826.77 21773.44 2二期銷售面積（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042單價（元/M2）3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.0

12、4 3360.02 3三期銷售面積（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 單價（元/M2）240024502500銷售收入（萬元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 合 計149467.01 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 29446.81 銷售計劃表20Real Estate Development序號項 目合 計計 算 期200520062007200820091一期1.1銷售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2經營稅金及附加

13、2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1營業(yè)稅2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市維護建設稅149.10 72.89 76.21 1.2.3教育費附加63.90 31.24 32.66 2二期2.1銷售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2經營稅金及附加1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1營業(yè)稅1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市維護建設稅117.60 26.46 52.92 26.46 11.76

14、2.2.3教育費附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 銷售收入、經營稅金與附加估算表21Real Estate Development四、收入估算與資金籌措 2、資金籌措 資本金、借貸資金、預租售收入第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算22Real Estate Development資金籌措計劃原理示意圖資金投入計劃需資本金、借貸資金投入的最大資金額開發(fā)利潤租售收入計劃23Real Estate Development序號項 目合計計 算 期20052006200720081投資計劃分年計劃（%）100%35.98%33.83%30.19%1.1建設投資（不含建設期利

15、息）87716.67 31557.87 29675.34 26483.47 1.2建設期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 1.3流動資金1.4項目總投資（1+2+3）89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 2資金籌措2.1自有資金2.1.1企業(yè)自籌資金40211.06 19557.87 11941.94 8711.25 2.1.2銷售收入（預售款）23505.61 11733.39 11772.22 2.2借款26188.64 12330.00 6825.00 7033.64 2.2.1長期借款其中：銀行借款24000.00 120

16、00.00 6000.00 6000.00 其中：本金 建設期利息2188.64 330.00 825.00 1033.64 2.2.2流動資金借款2.2.3短期借款資金籌措合計89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 項目總投資與資金籌措計劃表24Real Estate Development一、財務評價的報表 基本報表包括：現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產負債表外匯平衡表 輔助報表：總投資估算表土地費用估算表第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制25Real Estate Development一、財務評價的報表 1、現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映項目計算期內

17、各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務內部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、財務凈現(xiàn)值(FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期(Pt ，Pay Back Period )等評價指標，分析項目財務盈利能力。 分為 現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金）第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制26Real Estate Development序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.

18、00 3凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累計現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 現(xiàn)金流量表27Real Estate Development一、財務評價的報表 1、現(xiàn)金流量表 1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設定全部投資均為自有資金，用

19、以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務內部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價指標。 2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制28Real Estate Development序號項 目合 計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1經營收入194659.24 2

20、0826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建設投資138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流動資金2.3經營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4經營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得稅10134.18 1091.32 1418.19

21、 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累計凈現(xiàn)金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得稅前7凈現(xiàn)金流量-13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 1248

22、9.18 8累計凈現(xiàn)金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 現(xiàn)金流量表（全部資金）29Real Estate Development序號項 目合 計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1經營收入1

23、94659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2現(xiàn)金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1資本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金償還24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4經營成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5經營稅

24、金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得稅1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累計凈現(xiàn)金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79 -1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11

25、953.22 10934.38 所得稅前7凈現(xiàn)金流量-1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累計凈現(xiàn)金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 現(xiàn)金流量表（自有資金）30Real Estate Development序號項 目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1建設投資2.2

26、流動資金2.3經營成本2.4經營稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號項 目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經營成本2.5經營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）全部資金：是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源

27、，來考察項目盈利能力。自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，兩表區(qū)別：31Real Estate Development一、財務評價的報表 2、損益表 也稱 利潤和利潤分配表 反映項目計算期內各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。該表根據總成本費用估算表、銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表填寫。第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制32Real Estate Development序號項 目合 計計 算 期200520062007200820111經營收入194659.24 20826.77 29333.4

28、8 29430.55 40429.40 14112.07 2經營稅金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 3增值稅4總成本費用153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 10871.49 5利潤總額（1-2-3-4）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 6彌補以前年度虧損7應納稅所得額（5-6）30709.63 3307.02 4297.56 4105.87 5964.82 2464.42 8所得稅10134.18 1091

29、.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 9稅后利潤（5-8）20575.45 2215.70 2879.37 2750.93 3996.43 1651.16 10提取法定盈余公積金2057.55 221.57 287.94 275.09 399.64 165.12 11提取公益金1028.77 110.79 143.97 137.55 199.82 82.56 12提取任意盈余公積金13可分配利潤（9-10-11-12）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 14應付利潤（股利分配）15未分配利潤（13-1

30、4）17489.13 1883.35 2447.46 2338.29 3396.97 1403.49 16累計未分配利潤1883.35 4330.81 6669.10 10066.07 17489.13 利潤和利潤分配表33Real Estate Development一、財務評價的報表 3、資金來源與運用表 4、資產負債表第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制34Real Estate Development序號項目合計計算期第一年第二年第三年1資金來源1.1經營收入1.2長期借款1.3短期借款1.4發(fā)行債券1.5項目資本金1.6其他2資金運用2.1建設投資（不含建設期利息）2.2經營成本2.

31、3稅金及附加2.4增值稅2.5所得稅2.6流動資金2.7各種利息支出2.8償還債務本金2.9分配股利或利潤2.10其他3盈余資金（1-2）4累計盈余資金資金來源與運用表35Real Estate Development二、財務報表的編制第三節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制36Real Estate Development 1、建筑工程費用估算表 2、國內設備購置費估算表 3、安裝工程費用估算表 4、工程建設其它費用估算表 5、項目投入總資金估算表 6、分年資金投入計劃與資金籌措表 7、銷售收入和稅金及附加估算表 8、項目現(xiàn)金流量表 9、項目資本金現(xiàn)金流量表 10、損益和利潤分配表 11、資金來

32、源與運用表 12、外匯平衡表 13、借款償還計劃表 14、敏感性分析表可行性研究的表格37Real Estate Development一、房地產項目不確定性因素的分析 1、房地產開發(fā)項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 土地成本（含地價和土地開發(fā)成本） 房屋開發(fā)費 租金或售價 開發(fā)期 貸款利率 容積率等第四節(jié) 風險與不確定性分析38Real Estate Development一、房地產項目不確定性因素的分析 2、房地產置業(yè)投資項目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 購買價格 權益投資比率 空置率 運營成本第四節(jié) 風險與不確定性分析39Real Estate Development二、

33、盈虧平衡分析 1、基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點分析、收支平衡分析 是研究房地產開發(fā)項目在一定時期內的銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系的一種分析方法。所謂盈虧平衡點（Break Even Point，BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既不盈利又不虧損，凈收益為零。 第四節(jié) 風險與不確定性分析40Real Estate Development二、盈虧平衡分析 1、基本原理 基本公式： 收入：BPQ 成本費用：CCfCvQ第四節(jié) 風險與不確定性分析41Real Estate Development二、盈虧平衡分析 2、房地產項目的盈

34、虧平衡分析 最低租售價格分析 最低租售數量分析 最高土地取得價格 最高工程費用 最高購買價格 最高運營費用比率第四節(jié) 風險與不確定性分析42Real Estate Development第四節(jié) 風險與不確定性分析二、盈虧平衡分析例 某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產量呈線性關系。求盈虧平衡點。43Real Estate Development三、敏感性分析 1、概念 是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一

35、種不確定性分析方法。 目的：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。第四節(jié) 風險與不確定性分析44Real Estate Development三、敏感性分析 2、敏感性分析的步驟 第一，確定用于敏感性分析的經濟評價指標； 第二，設定不確定性因素可能的變化范圍； 第三，計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值； 第四，找出較為敏感的不確定性因素，作進一步分析。第四節(jié) 風險與不確定性分析45Real Estate Development三、敏感性分析 3、單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。進行單變量敏感性分析時，首先假設各變量之間相互獨立，然后每次

36、只考察一項可變參數的變化而其它參數保持不變時，看項目評估結果的變化情況。 多變量敏感性分析 是分析兩個或兩個以上的變動因素同時發(fā)生變化時，對項目評價結果的影響。由于項目評價過程中的參數或變量同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多變量敏感性分析也有很強的實用價值。第四節(jié) 風險與不確定性分析46Real Estate Development開發(fā)商利潤的變動（敏感性）分析 變動幅度不確定性因素原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/m2)+55.04-48.37租金（32.5美元/m2)-77.41+79.57建筑面積（2000m2)-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5%）+0.90-0.9047Real Estate Development租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤的影響 租金建造成本30.031.532.535.037