房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)融資性售后回租的涉稅分析 作者: 杜成偉 日期： 2012-06-25 十九世紀(jì)中期，現(xiàn)代融資租賃在美國(guó)出現(xiàn)。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家融資租賃業(yè)的市場(chǎng)滲透率（融資租賃在固定資產(chǎn)投資中所占比例）已達(dá)到15%30%，在我國(guó)，這個(gè)比例約為1.5%，可見融資租賃在我國(guó)有巨大的發(fā)展空間。在我國(guó)已開展的融資租賃中，以設(shè)備租賃最為普遍，而對(duì)于房地產(chǎn)租賃的情況較少，本文結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題，針對(duì)房地產(chǎn)融資性售后回租交易方式下的涉稅問題進(jìn)行分析。 一、房地產(chǎn)融資性售后回租的法律依據(jù) 目前，我國(guó)關(guān)于融資租賃的監(jiān)管規(guī)定主要是外商投資租賃業(yè)管理辦法（商務(wù)部令2005年第5號(hào)）和金融租賃公司管理辦法（銀監(jiān)會(huì)令2007年

2、第1號(hào)）。 外商投資租賃業(yè)管理辦法主要針對(duì)在我國(guó)境內(nèi)從事租賃業(yè)務(wù)、融資租賃業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，規(guī)定的租賃財(cái)產(chǎn)全部為動(dòng)產(chǎn)，不包括不動(dòng)產(chǎn)。 金融租賃公司管理辦法主要針對(duì)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，以經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)為主的非銀行金融機(jī)構(gòu)，規(guī)定適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)。 另外，我國(guó)土地的所有權(quán)歸屬于國(guó)家，而融資租賃具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，故土地租賃不能歸類為融資租賃。 由此可知，本文所述的房地產(chǎn)售后回租交易只能是經(jīng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的以經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)為主的非銀行金融機(jī)構(gòu)從事的建筑物售后回租。 根據(jù)金融租賃公司管理辦法，售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方將自有物件出賣給出租方，同時(shí)與出租方簽定融資租賃合

3、同，再將該物件從出租方處租回的融資租賃形式。售后回租業(yè)務(wù)是承租方和供貨人為同一人的融資租賃方式。 二、租賃雙方涉稅分析 1、承租方的涉稅分析 關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱13號(hào)公告）對(duì)售后回租涉及的營(yíng)業(yè)稅和所得稅事項(xiàng)做出了規(guī)定，但對(duì)于財(cái)產(chǎn)行為稅的處理沒有給予明確。筆者根據(jù)現(xiàn)有政策，對(duì)承租方涉稅事項(xiàng)分析如下： （1）營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)13號(hào)公告，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售建筑物的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征營(yíng)業(yè)稅。 （2）企業(yè)所得稅 首先，企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例并未對(duì)融資租賃進(jìn)行界定。根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例釋義

4、，融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃，所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。滿足下列條件之一的，即可被認(rèn)定為融資租賃：在租賃期滿時(shí)，資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方；承租方有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租方將會(huì)行使這種選擇權(quán)；租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；就承租方而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于（90%以上）租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值，就出租方而言，租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于（90%以上）租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修改，只有承租方才能使

5、用。 上述條件與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解租賃（2010）（以下簡(jiǎn)稱會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）對(duì)融資租賃的界定條件一致。 其次，根據(jù)13號(hào)公告的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租方出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。而根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，承租方應(yīng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值。由此可能導(dǎo)致租入建筑物的計(jì)稅基礎(chǔ)和入賬價(jià)值不一致，從而導(dǎo)致對(duì)折舊額稅收與會(huì)計(jì)處理的不一致，在進(jìn)行所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。 再次，13號(hào)公告規(guī)定租賃期間承租方支付的屬于融資利息的部分，根據(jù)合同規(guī)定的付款日期和金額作為企業(yè)財(cái)務(wù)

6、費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除。而根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在融資租賃下，承租方向出租方支付的租金中，包含了本金和利息兩部分。承租方支付租金時(shí)，一方面應(yīng)減少長(zhǎng)期應(yīng)付款，另一方面應(yīng)同時(shí)將未確認(rèn)的融資費(fèi)用按一定的方法確認(rèn)為當(dāng)期融資費(fèi)用。故對(duì)于融資利息的處理，會(huì)計(jì)和稅法存在差異，在進(jìn)行匯算清繳時(shí)應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。 （3）土地增值稅 金融租賃公司管理辦法第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實(shí)取得相應(yīng)標(biāo)的物的所有權(quán)。標(biāo)的物屬于國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)類別的，金融租賃公司應(yīng)進(jìn)行相關(guān)登記。”根據(jù)上述規(guī)定，承租方將建筑物出售給融資租賃公司時(shí)，必須辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。而繳納土地增值稅是辦理房產(chǎn)過戶

7、手續(xù)的條件之一，因此承租方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，需按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。 （4）印花稅 實(shí)務(wù)中，售后回租業(yè)務(wù)通常簽訂融資租賃合同。根據(jù)關(guān)于對(duì)借款合同貼花問題的具體規(guī)定（國(guó)稅地字199830號(hào)）的規(guī)定，對(duì)融資租賃合同，應(yīng)根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計(jì)稅貼花。 （5）房產(chǎn)稅 根據(jù)關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)），融資租賃的房產(chǎn)，應(yīng)由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；合同未約定開始日的，由承租方自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。同時(shí)根據(jù)關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號(hào)）的規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值

8、計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。雖然土地使用權(quán)證在租賃期間名義上歸屬于出租方，但筆者認(rèn)為根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，承租方應(yīng)將相關(guān)地價(jià)并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 （6）契稅 因繳納契稅是辦理房產(chǎn)變更手續(xù)的必要條件之一，租賃期滿出租方將房屋所有權(quán)返還承租方時(shí)，承租方需應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。 2、出租方的涉稅分析 13號(hào)公告僅就承租方的相關(guān)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)于出租方的稅務(wù)處理未進(jìn)行明確。根據(jù)現(xiàn)有政策，對(duì)出租方相關(guān)涉稅問題分析如下： （1）營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)金融機(jī)構(gòu)管理規(guī)定的通知（銀發(fā)1994198號(hào)），金融

9、租賃公司屬于金融機(jī)構(gòu)，金融租賃業(yè)務(wù)屬于金融業(yè)務(wù)。根據(jù)關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋試行稿的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)），融資租賃（也稱金融租賃）僅針對(duì)設(shè)備租賃業(yè)務(wù)；同時(shí)，該文指出其他金融業(yè)務(wù)，是指貸款、融資租賃、金融商品轉(zhuǎn)讓、金融經(jīng)紀(jì)業(yè)以外的各項(xiàng)金融業(yè)務(wù)。由此可知，建筑物售后回租應(yīng)歸屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)其他金融業(yè)務(wù)”稅目，應(yīng)按合同約定的利息支付時(shí)間和金額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）企業(yè)所得稅 首先，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)上是一種融資行為。根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例釋義，企業(yè)不采取借貸的形式，但因?yàn)槠渌蛘加昧似渌髽I(yè)的資金，因而

10、產(chǎn)生等同借貸行為的法律后果，即該企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定或者雙方約定的利率向提供資金的企業(yè)支付相當(dāng)于利息的報(bào)酬。而這部分報(bào)酬也應(yīng)屬于企業(yè)所得稅法第六條第（五）項(xiàng)所稱的利息收入，應(yīng)當(dāng)依照合同約定日期和金額繳納企業(yè)所得稅。 而根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，出租方應(yīng)將未實(shí)現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)進(jìn)行分配，確認(rèn)為各期的租賃收入。分配時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)采用實(shí)際利率法計(jì)算當(dāng)期應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的租賃收入。故對(duì)于利息收入的確認(rèn)，稅法和會(huì)計(jì)處理存在差異，在所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。 其次，根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，出租房融資租賃租出的建筑物，不得計(jì)算折舊扣除。 （3）印花稅 簽訂的融資租賃合同，根據(jù)國(guó)稅地字199830號(hào)文，按合同所載的租金

11、總額暫按“借款合同”計(jì)稅貼花。 （4）契稅 因?yàn)槔U納契稅是辦理房產(chǎn)變更手續(xù)的必要條件之一，出租方受讓承租方房產(chǎn)時(shí)，需按規(guī)定繳納契稅。 （5）房產(chǎn)稅 根據(jù)關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)），融資租賃的房產(chǎn)，應(yīng)由承租方依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。故出租方不繳納房產(chǎn)稅。 （6）土地使用稅 物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！庇纱丝芍凶夥皆趯⒔ㄖ锍鍪劢o出租方時(shí)，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)亦應(yīng)轉(zhuǎn)讓給出租方，租賃期間，出租方為土地使用權(quán)人，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地使用稅。 （7

12、）土地增值稅 因繳納土地增值稅是辦理房產(chǎn)變更手續(xù)的必要條件之一，租賃期滿出租方將房屋所有權(quán)返還承租方時(shí)，出租方需應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 根據(jù)上述分析，租賃開始日轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，承租方需要繳納土地增值稅，出租方需要繳納契稅；租賃期末返還房屋所有權(quán)時(shí)，承租方需要繳納契稅，出租方需要繳納土地增值稅，同時(shí)出租方還存在被要求繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。 筆者認(rèn)為，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移，而出租方也只保留了為控制承租方償還租金的風(fēng)險(xiǎn)而采取的一種形式所有權(quán)，整個(gè)交易實(shí)際上是一種融資行為。租賃期結(jié)束返還所有權(quán)時(shí)，不應(yīng)再對(duì)出租方征收營(yíng)業(yè)

13、稅和所得稅。同時(shí)，在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)雙方征收契稅和土地增值稅增加了融資租賃雙方的成本，不利于融資租賃行業(yè)的發(fā)展。 融資租賃因其具有融資和融物相結(jié)合、金融和貿(mào)易相結(jié)合的特征，已成為市場(chǎng)體系一個(gè)重要組成部分和資源配置一種重要方式，是吸引外資、引進(jìn)技術(shù)、促進(jìn)投資及推動(dòng)出口的重要手段，是發(fā)達(dá)國(guó)家繼銀行信貸之后又一種重要的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)盡快完善融資租賃相關(guān)法律和稅收政策，使其在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中真正發(fā)揮金融杠桿的作用。 【專家談稅】房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理2014-02-18 18:38:27來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)作者：【 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/201

14、4021818382792386.shtml 大 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/2014021818382792386.shtml 中 HYPERLINK /jtym/swk/20140218/2014021818382792386.shtml 小 】添加收藏一些擁有房地產(chǎn)的企業(yè)，包括專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，為了使企業(yè)的固定資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)，緩解企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，會(huì)以房地產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物，一般是采用售后回(返)租的模式，即擁有房產(chǎn)的公司（承租方）先將房地產(chǎn)出售給其他單位或者個(gè)人（出租方），獲取轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的現(xiàn)金，然后再將出售的房地產(chǎn)從出租方手

15、中租回來(lái)。在這種模式下，承租方主要會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處理問題。在營(yíng)業(yè)稅方面，國(guó)家稅務(wù)總局1999年發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函1999144號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。該文件是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局就新疆廣匯房地產(chǎn)開發(fā)公司從事“購(gòu)房回租”形式銷售房屋如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的

16、請(qǐng)示的回復(fù)，從這份批復(fù)文件中可以看出，國(guó)家稅務(wù)總局將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后回租業(yè)務(wù)視同為出售和回購(gòu)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資人分別繳納營(yíng)業(yè)稅。在一些地方性的稅收規(guī)范性文件中亦有類似的規(guī)定，例如，重慶市地方稅務(wù)局在2003年發(fā)布的重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)售后租回經(jīng)營(yíng)方式征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)（渝地稅函2003135號(hào)）規(guī)定，萬(wàn)州區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的“購(gòu)物廣場(chǎng)”部分樓層采取“售后租回”的經(jīng)營(yíng)方式，即先將房產(chǎn)銷售給業(yè)主，產(chǎn)權(quán)過戶到業(yè)主，房地產(chǎn)公司再?gòu)臉I(yè)主手中租回房產(chǎn)自己經(jīng)營(yíng)。由于在此過程中房產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變更，因此，不管房地產(chǎn)公司如何核算，均應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則和營(yíng)業(yè)稅稅目

17、注釋的規(guī)定，以收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。在企業(yè)所得稅方面，2007年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國(guó)稅函2007603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。該文是國(guó)家稅務(wù)總局給湖南省國(guó)家稅務(wù)局的請(qǐng)示做出的批復(fù)

18、，從這份批復(fù)可以看出，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理和營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個(gè)交易步驟處理，在出售環(huán)節(jié)應(yīng)該確認(rèn)為企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行計(jì)算。雖然根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）的規(guī)定，該文失效廢止，但是該文規(guī)定的精神還是應(yīng)該繼續(xù)延續(xù)的。值得注意的是，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以未完工開發(fā)產(chǎn)品作為標(biāo)的物進(jìn)行售后回（返）租或者包租等行為是禁止的。2001年，建設(shè)部發(fā)布的商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租

19、的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。因此，售后回租業(yè)務(wù)必須以竣工的房地產(chǎn)為標(biāo)的物。目前，房地產(chǎn)售后返租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理需注意以下幾個(gè)問題：1.具有融資租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的售后返租免征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。從國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函1999第144號(hào)）和關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國(guó)稅函2007603號(hào)）可以看出，對(duì)于文件中提及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)，在出售房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)之所以征收營(yíng)業(yè)稅或者企業(yè)所得稅，主要原因

20、是出租方?jīng)]有融資租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在我國(guó)從事融資租賃業(yè)務(wù)必須經(jīng)過中國(guó)人民銀行或者商務(wù)部的批準(zhǔn)授權(quán)。文件提及的案例中，出租方多是個(gè)人或者沒有融資租賃經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的其他企業(yè)，所以，企業(yè)無(wú)法按照融資租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)處理。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)）規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)業(yè)務(wù)不征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。但此文件的重要前提是：“將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”，換句話說，如果出售給未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)或者個(gè)人，則應(yīng)該按照正常的出售業(yè)務(wù)征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅等。從

21、這個(gè)角度來(lái)分析，以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的售后回租業(yè)務(wù)，在出售資產(chǎn)環(huán)節(jié)是否征收營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅主要取決于出租方的資質(zhì)。2.無(wú)融資租賃資質(zhì)的房地產(chǎn)售后返租應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。也有房地產(chǎn)公司先以折扣價(jià)將房產(chǎn)出售給投資者，但同時(shí)約定交易完成后房地產(chǎn)公司將該房產(chǎn)返租過來(lái)，并可以享受若干個(gè)月的免租優(yōu)惠或者折扣等。此種方式售后回租的對(duì)象一般是沒有融資租賃資質(zhì)的單位和個(gè)人，因此，在出售房地產(chǎn)環(huán)節(jié)將其作為營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，在具體的計(jì)稅依據(jù)上，按照向受讓人收取的全部經(jīng)濟(jì)利益作為計(jì)稅依據(jù)的原則，應(yīng)該作為營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的不僅僅是房地產(chǎn)公司取得的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入，也包括取得的若干月的免租的市場(chǎng)價(jià)值等。一些省級(jí)地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)做出了類似的規(guī)

22、定，例如，江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函2008135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開發(fā)商讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條和稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（浙地稅函200862號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司

23、（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓優(yōu)惠后價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并計(jì)商品房銷售價(jià)款一并按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額所取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。3.對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)屬變更應(yīng)繳納契稅。值得注意的是，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的金融租賃公司管理辦法第三十四條規(guī)定，從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實(shí)取得相應(yīng)標(biāo)的物的所有權(quán)。標(biāo)的物屬于國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進(jìn)行

24、登記的財(cái)產(chǎn)類別的，金融租賃公司應(yīng)進(jìn)行相關(guān)登記。房地產(chǎn)的權(quán)屬變化需要去房管部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)，更換產(chǎn)權(quán)證，也就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進(jìn)行登記。而根據(jù)契稅的基本征收規(guī)則，契稅是對(duì)土地房屋權(quán)屬變更中受讓方征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)上是對(duì)權(quán)屬證明征收的，因此，如果按照銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定要求對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)屬變更登記的，融資租賃公司應(yīng)該按照規(guī)定繳納契稅。當(dāng)前位置： HYPERLINK / 主頁(yè) HYPERLINK /plus/list.php?tid=2 新聞動(dòng)態(tài) HYPERLINK /news/hangye/ 行業(yè)動(dòng)態(tài) 某房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理案例分析 房地產(chǎn)業(yè)的 HYPERLINK /shhz.html

25、 t _blank 售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購(gòu)房者的同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購(gòu)房若干年后給予購(gòu)房者固定租金，購(gòu)房者所購(gòu)房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個(gè)人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種特殊銷售方式。 HYPERLINK /shhz.html t _blank 售后回租方式下，在開發(fā)商與購(gòu)房者之間，開發(fā)商（賣主）同時(shí)是承租人，購(gòu)房者（買主）同時(shí)是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。 某房地產(chǎn)售后回租稅務(wù)處理案例分析“某房地產(chǎn)公司是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的中德合資企業(yè)，經(jīng)省建設(shè)廳審定為二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要從事房

26、地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。今年4月，公司在市中心黃金地段開發(fā)的城市購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目完工，對(duì)其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元，開發(fā)商與60個(gè)購(gòu)房者同時(shí)簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價(jià)100萬(wàn)元，需一次付清。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%的租金。開發(fā)商每年收取商戶的租金600萬(wàn)元，需要支付給購(gòu)房者的租金480萬(wàn)元。對(duì)售后返租方式銷售商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理，有沒有稅收籌劃空間？”近日，河南省某稅務(wù)師事務(wù)所接到某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王會(huì)計(jì)打來(lái)的咨詢電話，注冊(cè)稅務(wù)師結(jié)合財(cái)稅政策進(jìn)行了解答。售后

27、返租的稅務(wù)處理售后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購(gòu)房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現(xiàn)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國(guó)稅函2007603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入

28、當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論是否辦理該不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理?yè)p害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表所列“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時(shí)從購(gòu)買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅

29、。對(duì)代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通信配套費(fèi)等），不論其財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。另外，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購(gòu)房者租金。對(duì)開發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表所列“服務(wù)業(yè)”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅

30、。需要注意的是，開發(fā)商按合同約定支付給購(gòu)房者的租金不得抵減售房的計(jì)稅收入。售后返租的納稅籌劃在上述租賃業(yè)務(wù)中，購(gòu)房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租合同如何簽訂，對(duì)開發(fā)商來(lái)說，存在著一定的籌劃空間。方案一，由開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂售房合同的同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂房屋租賃合同。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)。開發(fā)商每年收到商戶的租金600萬(wàn)元，應(yīng)繳納稅費(fèi)計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅60000005%300000（元）；

31、城建稅3000007%21000（元）；教育費(fèi)附加3000003%9000（元）；稅費(fèi)合計(jì)330000元（其他稅費(fèi)計(jì)算略）。方案二，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時(shí)，只與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購(gòu)房者另外簽訂委托代理租房合同。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅200316號(hào)）規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額，繳納營(yíng)業(yè)稅。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額120萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)，按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加；也可以

32、按照“代理業(yè)”營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金600萬(wàn)元，分解為代收租金480萬(wàn)元和代理手續(xù)費(fèi)120萬(wàn)元，物業(yè)公司代收的租金480萬(wàn)元不用納稅，僅就代理手續(xù)費(fèi)120萬(wàn)元繳納相關(guān)稅費(fèi)。物業(yè)公司繳納的稅費(fèi)計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅12000005%60000（元）；城建稅600007%4200（元）；教育費(fèi)附加600003%1800（元）；稅費(fèi)合計(jì)66000元。對(duì)比兩種方案可知，由物業(yè)管理公司與購(gòu)房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費(fèi)264000元（33000066000）。稅法的空白：不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅種: 增值稅來(lái)源: 中國(guó)稅務(wù)報(bào)日期: 2013-10-23引

33、用文檔： HYPERLINK javascript:void(0); 法規(guī)(1)篇， HYPERLINK javascript:void(0); 知識(shí)(0)篇 【正文】 HYPERLINK javascript:void(0) 大 HYPERLINK javascript:void(0) 中 HYPERLINK javascript:void(0) 小 原標(biāo)題：為什么增值稅和營(yíng)業(yè)稅中沒有不動(dòng)產(chǎn)融資租賃？某次聽某位處長(zhǎng)講營(yíng)改增，講到融資租賃的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)說：融資租賃的租賃物只是動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)融資租賃的租賃物不包括不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)，土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有。之前一直不懂為什么稅法上不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃進(jìn)行

34、規(guī)定，原來(lái)政策制定者是這樣想的。那現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)到底可以融資租賃么？1、商務(wù)部和銀監(jiān)會(huì)我國(guó)目前沒有融資租賃法律，幾年前出過一個(gè)融資租賃法草案，規(guī)定租賃物只能是動(dòng)產(chǎn)，后夭折。現(xiàn)在對(duì)融資租賃的規(guī)定主要是商務(wù)部的外商投資租賃業(yè)管理辦法和銀監(jiān)會(huì)的金融租賃公司管理辦法。商務(wù)部規(guī)定融資租賃的租賃物只能是動(dòng)產(chǎn)，但銀監(jiān)會(huì)規(guī)定租賃物是固定資產(chǎn)。這里的固定資產(chǎn)根據(jù)通常的理解應(yīng)該不排除不動(dòng)產(chǎn)。所以，部門規(guī)章層面上，不動(dòng)產(chǎn)理論上可以融資租賃。但是，法院不一定認(rèn)可規(guī)章，根據(jù)之前的有關(guān)法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動(dòng)產(chǎn)可以融資租賃。2、財(cái)政部會(huì)計(jì)司財(cái)政部會(huì)計(jì)司應(yīng)該是認(rèn)可建筑物融資租賃的。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010，對(duì)

35、于同時(shí)涉及土地和建筑物的租賃，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)將土地和建筑物分開考慮。將最低租賃付款額根據(jù)土地部分的租賃權(quán)益和建筑物的租賃權(quán)益的相對(duì)公允價(jià)值的比例進(jìn)行分配。在我國(guó)，由于土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地租賃不能歸類為融資租賃。對(duì)于建筑物的租賃按租賃準(zhǔn)則的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的分類。如果土地和建筑物無(wú)法分離和不能可靠計(jì)量的，應(yīng)歸類為一項(xiàng)融資租賃，除非兩部分都明顯是經(jīng)營(yíng)租賃，在后一種情況下，整個(gè)租賃應(yīng)歸類經(jīng)營(yíng)租賃。 HYPERLINK /ntax/apps/laws/index.php/LawsText/lawsContent/lawsId/4376 t _blank 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）規(guī)定，融資租賃，是

36、指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。符合下列一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：（一）在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（二）承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。（三）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值。（五）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作

37、較大改造，只有承租人才能使用。3、財(cái)政部稅政司和稅務(wù)總局財(cái)政部負(fù)責(zé)稅的是稅政司（各種稅），國(guó)家稅務(wù)總局涉及的有貨物和勞務(wù)稅司（主管增消營(yíng)等）、財(cái)產(chǎn)和行為稅司（主管房產(chǎn)稅、契稅等）、所得稅司（主管企業(yè)所得稅等）。因?yàn)榇蠹叶际枪?，難免出現(xiàn)誰(shuí)也不服誰(shuí)的情況。首先明確一點(diǎn)，售后回租在商務(wù)部和銀監(jiān)會(huì)看來(lái)是融資租賃的一種，但財(cái)政部會(huì)計(jì)司覺得售后回租得分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。稅務(wù)總局似乎也是覺得分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。目前稅法對(duì)于融資租賃概念進(jìn)行闡述的有兩個(gè)文件，國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)和財(cái)稅201337號(hào)。37號(hào)對(duì)融資租賃的定義基本上是照搬149號(hào)的。貨物和勞務(wù)稅司雖然說融資租賃僅適用于動(dòng)產(chǎn)，但國(guó)家稅務(wù)總局公告

38、2010年第13號(hào)規(guī)定融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。13號(hào)似乎暗含的意思是貨勞司并不否認(rèn)現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的存在，不然干嘛提營(yíng)業(yè)稅。財(cái)產(chǎn)和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財(cái)政部的因素，財(cái)政部會(huì)計(jì)司的觀點(diǎn)可能影響到了稅政司。例如，關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。再如，關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201282號(hào)）規(guī)定

39、，對(duì)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。4、全國(guó)人大、財(cái)政部稅政司和稅務(wù)總局所得稅司全國(guó)人大通過的企業(yè)所得稅法規(guī)定，以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除。國(guó)務(wù)院通過的所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用時(shí)間超過12個(gè)月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。全國(guó)人大在稅法上和融資租賃法草案上采取了兩種不同的觀點(diǎn)。如果說融資租賃法草案認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不能租賃，那全國(guó)人大的所得稅法似乎單方面創(chuàng)設(shè)了一種現(xiàn)實(shí)中不存在的業(yè)務(wù)類型。當(dāng)然，融資租賃法草案僅是草案。5、現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃是存在的，