10第十章契稅與耕地占用稅

1、第十章 契稅與耕地占用稅學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)，理解契稅、耕地占用稅的概念、特點(diǎn)及作用，掌握契稅、耕地占用稅的具體征收制度與計(jì)算方法。本章重點(diǎn)、難點(diǎn)本章重點(diǎn)：契稅、耕地占用稅的征收制度規(guī)定及應(yīng)納稅額的計(jì)算。本章主要內(nèi)容第一節(jié)第二節(jié)契稅耕地占用稅第一節(jié)契稅一、契稅概述契稅的概念契稅是以中民契稅的特點(diǎn)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向承受人征收的一種稅。（1）屬于轉(zhuǎn)移稅契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對(duì)象，具有生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房屋未發(fā)（2）由承受人繳納一般稅種都確定銷售者為，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋發(fā)生交易過程中的轉(zhuǎn)移稅，由承受人納稅，即買方納稅。對(duì)買

2、方征稅的主要目的在于承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動(dòng)產(chǎn)3.契稅的作用籌集地方財(cái)政收入保護(hù)合法調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配或使用權(quán)，法律保護(hù)的合法權(quán)益。二、1.契稅的、征稅對(duì)象與稅率是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的和個(gè)人。和外籍注意：個(gè)人是指2.征稅對(duì)象經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人，包括。契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋、房屋贈(zèng)予、房屋交換。對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金要計(jì)征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅。3.稅率契稅實(shí)行 3%5%的幅度稅率。實(shí)行幅度稅率是考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，況

3、確定稅率。、直轄市人民可以在 3%5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情三、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算1.計(jì)稅依據(jù)（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。（2）土地使用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：1）采取分期付款方式稅。房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)

4、價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋的，適用與房屋相同的契稅稅率。（6）個(gè)人無償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。2.應(yīng)納稅額的計(jì)算契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)價(jià)四、1.與征收管理優(yōu)恵（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)事設(shè)施的，免征契稅。、社會(huì)團(tuán)體、軍事承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次公有住房，免征契稅。（3）因不可抗力滅失住房而重新住房的，酌情減免契稅。不可抗力是指自然預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況。、等不能（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民確定是否減免契稅。征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民（5）承

5、受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。（6）經(jīng)部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、屋權(quán)屬，免征契稅。、駐華機(jī)構(gòu)及其代表、領(lǐng)事和其他承受土地、房（7）對(duì)個(gè)人家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶及未成年，下同），面積為 90平方米以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 90 平方米以上的，減按 1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人家庭第二套改善性住房。面積為 90 平方米及以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 90平方米以上的，減按 2%的稅率征收契稅（政策）。市、市、廣州市、市暫不實(shí)施第二套

6、住房契稅【例題 10-1】2018 年，城鎮(zhèn)職工甲按規(guī)定第一次公有住房；乙了 120 平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房；丙丙三人應(yīng)如何征收契稅？：甲屬于城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次了 85 平方米的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房。對(duì)甲、乙、公有住房，應(yīng)免征契稅。乙丙個(gè)人90 平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，應(yīng)減按 1.5%的稅率征收契稅。90 平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，應(yīng)減按 1%的稅率征收契稅。（8）企業(yè)改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（）比例超過 75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承

7、受的原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（9）事業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、）比例超過 50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受的原事業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（10）兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受的原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（11）公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受的原公司的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（12）企業(yè)依照有關(guān)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；規(guī)定實(shí)施，債權(quán)人（包括企業(yè)職工）承受企業(yè)抵償?shù)膶?duì)非債權(quán)人承受企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定

8、，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過 30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。（13）對(duì)承受縣級(jí)以上人民或國(guó)有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。（14）經(jīng)權(quán)屬，免征契稅。批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋（15）在股權(quán)（的，不征收契稅。2.征收管理）轉(zhuǎn)讓中，、個(gè)人承受公司股權(quán)（），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬

9、轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。（2）納稅期限應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10 日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納（3）納稅地點(diǎn)。契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。（4）征收管理辦理納稅事宜后，征收機(jī)關(guān)應(yīng)向開具契稅完稅憑證。持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和管理部門應(yīng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。第二節(jié) 耕地占用稅一、耕地占用稅概述1.耕地占用稅的概念耕地占用稅是對(duì)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的和個(gè)人，按照其占用耕地的面積征

10、收的一種稅。2.耕地占用稅的特點(diǎn)（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)耕地占用稅以占用農(nóng)用耕地建房或從事其他非農(nóng)用建設(shè)的行為為征稅對(duì)象，以約束占用耕地的行為、促進(jìn)土地資源的合理運(yùn)用為課征目的，除具有資源稅的屬性外，還具有明顯的特定行為稅的特點(diǎn)。采用地區(qū)差別稅率耕地占用稅采用地區(qū)差別稅率，根據(jù)不同地區(qū)的具體情況，分別制定差別稅額，具有因地制宜的特點(diǎn)。在占用耕地環(huán)節(jié)課征耕地占用稅在獲準(zhǔn)占用耕地的環(huán)節(jié)征收，除對(duì)獲準(zhǔn)占用耕地后超過兩年未使用者須加征耕地占用稅外，此后不再征收耕地占用稅。因而，耕地占用稅具有征收的特點(diǎn)。（4）收入于耕地開發(fā)與改良耕地占用入按規(guī)定應(yīng)用于建立農(nóng)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，主要用于開展宜耕土地

11、開發(fā)和改良現(xiàn)有耕地，因此，具有“取之于地、用之于地”的補(bǔ)償性特點(diǎn)。3.耕地占用稅的作用征收耕地占用稅具有以用：合理利用土地資源，加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地。有利于增加農(nóng)業(yè)收入。二、1.、征稅對(duì)象與稅率耕地占用稅的和個(gè)人。，是在中民境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，2.征稅對(duì)象為用地申請(qǐng)人；批準(zhǔn)占用耕地的，為實(shí)際用地人。耕地占用稅的征稅對(duì)象包括為建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的耕地。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，包括菜地、園地。其中，園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植

12、經(jīng)濟(jì)林木的土地。3.稅率耕地占用稅采用稅率，實(shí)行有幅度的地區(qū)差別稅額。耕地占用稅的稅額幅度如下：人均耕地不超過 1 畝的地區(qū)（以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為為 1050 元；人均耕地超過 1 畝但不超過 2 畝的地區(qū)，每平方米為 840 元；人均耕地超過 2 畝但不超過 3 畝的地區(qū)，每平方米為 630 元；人均耕地超過 3 畝的地區(qū)，每平方米為 525 元。，下同），每平方米在人均耕地低于 0.5 畝的地區(qū)，省、直轄市可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，適當(dāng)提高耕地占用稅的適用稅額，但提高的部分不得超過上述確定的適用稅額的 50%。三、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算1.計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以實(shí)際占用的耕地

13、面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額征收。實(shí)際占用的耕地面積，包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和2.應(yīng)納稅額的計(jì)算批準(zhǔn)占用的耕地面積。耕地占用稅以稅，應(yīng)納稅額為實(shí)際占用耕地的面積為計(jì)稅依據(jù)，以每平方米為計(jì)稅，按適用的稅率計(jì)實(shí)際占用的耕地面積（平方米）乘以適用稅額。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額實(shí)際占用耕地面積（平方米）適用稅額【例題 10-2】假設(shè)甲企業(yè)新占用 10000 平方米耕地用于工業(yè)建設(shè)，所占耕地適用的平方米。計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)納的耕地占用稅。：甲企業(yè)占用耕地用于工業(yè)建設(shè)，應(yīng)按實(shí)際占用面積計(jì)算繳納耕地占用稅。應(yīng)納稅額1000020200000（元）稅率為 20 元/四、1.與征收管理下列情形免征或者減征耕地占

14、用稅：（1）軍事設(shè)施、學(xué)校、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)占用耕地，免征耕地占用稅。鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程占用耕地，減按 2 元/平方米的稅額征收耕地占用稅。農(nóng)村居民在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅；其中農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅面積的部分，免征耕地占用稅。（4）農(nóng)村烈士遺屬、因公犧牲遺屬、殘疾以及符合農(nóng)村最低生活保障條件的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建自用住宅，免征耕地占用稅?！纠} 10-3】農(nóng)村某村民新建住宅，經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地 200 平方米。該地區(qū)耕地占用稅額為 7 元/平方米，計(jì)算該村民應(yīng)納的耕地占用稅。：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。應(yīng)納耕地占用稅200750%700（元）2.征收管理耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的通知的當(dāng)日。應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。