瑞方顧問-2010年湖南湘潭城郊韶山東路地塊項(xiàng)目前期思考課件

1、城郊韶山東路地塊前期思考湖南湘潭湘潭韶山東路地塊項(xiàng)目組2010年12月15日一、項(xiàng)目整體定位思考二、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品附加值增益建議目錄Contents四、項(xiàng)目營銷思初步考報(bào)告整體觀點(diǎn)項(xiàng)目整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤項(xiàng)目住宅產(chǎn)品思路：住宅以商務(wù)型公寓，主要以30-80平方米面積為主項(xiàng)目商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨(dú)出售，二三樓整體出售項(xiàng)目溢價(jià)及增值部分：公建式的外立面、獨(dú)特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂項(xiàng)目推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項(xiàng)整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年項(xiàng)目結(jié)束一、項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬

2、面寬67米，進(jìn)深40米目前產(chǎn)品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅項(xiàng)目屬性界定一：項(xiàng)目地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該項(xiàng)目地塊為舊城拆遷，地塊內(nèi)無其他特殊資源項(xiàng)目地塊內(nèi)舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉項(xiàng)目整體界定項(xiàng)目整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和部分商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)根據(jù)甲方提供資料，目前項(xiàng)目產(chǎn)品報(bào)規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產(chǎn)品組合方案案例一：長沙香頌國際,是以小型商業(yè)綜合體和住宅為主的城市核心的小型綜合體香頌國際位于韶山南路107號物業(yè)形態(tài)：高層 綠化率：

3、28%占地面積16323.06容積率：5建筑面積：108061.43總棟數(shù)：1棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地上80個(gè)，地下483個(gè)案例借鑒意義：1、商住結(jié)合，引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目家樂福，提高項(xiàng)目整體溢價(jià)空間2、獨(dú)特的寫字樓式的外立面，弱化項(xiàng)目住宅感3、電梯直接入戶，減少成本投入7.5米2米7.5米 做成商務(wù)公寓形式住宅，每層將有20-24戶，面積從3080 小戶型將面寬做到3.5-3.7米，將對成本有較大的節(jié)約 該商務(wù)公寓也可做成酒店式公寓，操作手法較多 小戶型在單價(jià)將較大戶型高，整體收益較大面積住宅高樓體電梯2、住宅產(chǎn)品組合3、商業(yè)部分思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費(fèi)者及

4、投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場商業(yè)狀況分析3、商業(yè)部分操作思路商業(yè)操作總原則：一樓獨(dú)立劃分成商鋪銷售(增大臨街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為小區(qū)居住商業(yè)配套 路口二邊作為商鋪分散式銷售 一樓預(yù)留二樓商鋪入口大堂及電梯入口二樓、三樓集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐飲及休閑娛樂整體銷售商業(yè)格局劃分思考：一樓商鋪劃分： 將臨街面最大區(qū)域劃分成小商鋪集中銷售 靠近居民路附近則作為小商鋪，為小區(qū)提供社區(qū)配套性商業(yè) 預(yù)留一樓價(jià)差位置作為二三樓商業(yè)入口及商業(yè)大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商業(yè)入口及大廳預(yù)留作為臨街商鋪銷售1、建筑立面設(shè)計(jì)單體住宅的建筑立面，為了提高營銷速度，一

5、般不采用住宅的暖色的色調(diào)，而采用具有寫字樓、商務(wù)酒店等形式的“公建式”外立面 建筑采用淡灰色，不壓抑，大方，具有強(qiáng)烈的時(shí)尚氛圍外立面線條流暢、簡潔、空間通透將住宅溶于寫字樓等辦公型物業(yè)色調(diào)，提高住宅居住檔次2、公寓大堂入戶大堂示意 臨時(shí)休息的椅子、視覺景觀、采光、通透性都應(yīng)該非常講究3、住宅小區(qū) 小品及休閑設(shè)施原則：受項(xiàng)目自身面積限制，該部分僅做休閑、娛樂性設(shè)施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能給你愛常綠樹DAY TRIPPER 4、車庫入口和采光和通風(fēng)井設(shè)計(jì)除了廣場預(yù)留位置作為商業(yè)經(jīng)營車位以外，住宅仍需要大量的停車位，因此必須設(shè)立地下停車室四、項(xiàng)目后期營銷思考1、項(xiàng)目產(chǎn)品推售先后考慮:一般綜合

6、體推售順序?yàn)椋合冗M(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)招商，然后再進(jìn)行住宅銷售先進(jìn)行商業(yè)招商，對商業(yè)進(jìn)行前期培育，形成商業(yè)氛圍和固定人流經(jīng)過商業(yè)的成功運(yùn)營，在提高住宅價(jià)值進(jìn)行住宅銷售，獲得項(xiàng)目最大收益本項(xiàng)目推售順序?yàn)椋合冗M(jìn)行住宅銷售，然后進(jìn)行商業(yè)銷售先進(jìn)行住宅銷售能加快項(xiàng)目開發(fā)速度，縮短建設(shè)周期同時(shí)通過住宅的銷售形成項(xiàng)目固定的居住人口，提高商業(yè)經(jīng)營的預(yù)期，增強(qiáng)商業(yè)的銷售溢價(jià)2、項(xiàng)目開發(fā)周期分析:2011年3月份2011年6月份2011年10月份2011年12月份2010年12月份策劃公司完成住宅市場調(diào)研、商業(yè)市場調(diào)研；形成項(xiàng)目定位報(bào)告以及項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)公司完成項(xiàng)目拆遷工作；建筑設(shè)計(jì)公司、施工單位基本開始確定項(xiàng)目基

7、本達(dá)到“三通一平的要求”并開始基礎(chǔ)施工策劃公司完成項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷部售樓部開始修建項(xiàng)目營銷大綱的確定營銷團(tuán)隊(duì)開始培訓(xùn)項(xiàng)目住宅開始市場推廣開始初期客戶積累工作項(xiàng)目基本已完成商業(yè)裙樓部分的施工前期籌備工作基礎(chǔ)施工住宅銷售商業(yè)銷售項(xiàng)目住宅取得預(yù)售許可證項(xiàng)目寫字樓及住宅部分盛大開盤項(xiàng)目主體進(jìn)入70%階段進(jìn)入附屬工程裝飾部分商業(yè)部分進(jìn)入蓄客階段商業(yè)盛大開盤項(xiàng)目剩余尾貨產(chǎn)品集中消化區(qū)域部分景觀開始修建項(xiàng)目取得圓滿成功項(xiàng)目結(jié)束業(yè)主交房3、項(xiàng)目案名建議城郊糖果公寓案名取名原則： 時(shí)尚的、引領(lǐng)潮流的，契合于項(xiàng)目主要客戶群體 精致、小巧，充滿溫馨的，契合與項(xiàng)目產(chǎn)品 自由的、寫意的，自我為中心的主推案名：城郊C

8、K公寓城郊8090城郊私寓輔助案名The end，thanks慮遠(yuǎn)積厚，守正筑堅(jiān)附件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)初步測算1、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目面積計(jì)算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、項(xiàng)目成本計(jì)算序號項(xiàng)目金額(萬元)估算說明二前期費(fèi)用4002.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)372.2前期工程費(fèi)3630元/平方米2.3報(bào)建費(fèi)363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477 3.1地上建安成本2177 按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費(fèi)用86 （2+3）*3%成本合計(jì) 2963備注：以上成本不計(jì)入項(xiàng)目土地獲取成本3、項(xiàng)目收入計(jì)算序號項(xiàng)目面積單價(jià)金額（萬元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二