【課件】房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、【課件】房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)2016年第一頁(yè)，共36頁(yè)。目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 商圈跑盤(pán)知識(shí)Part 3 稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)Part 4 常見(jiàn)業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)第二頁(yè)，共36頁(yè)。目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 商圈跑盤(pán)知識(shí)Part 3 稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)Part 4 常見(jiàn)業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)第三頁(yè)，共36頁(yè)。 房地產(chǎn)指土地、建筑物及其上的附著物，包含物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng) 物 業(yè)指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地 不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等。1.1 概 念第四頁(yè)，共

2、36頁(yè)。1.2 土地基礎(chǔ)知識(shí)土地使用權(quán)的出讓年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等其他用地50年商業(yè)、旅游娛樂(lè)用地40年第五頁(yè)，共36頁(yè)。1.3 房屋基礎(chǔ)知識(shí)商品房 經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包含住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。經(jīng)濟(jì)適用房 已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。安居房實(shí)施國(guó)家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）房改房又名已購(gòu)公房，指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅第六頁(yè)，共36頁(yè)。1.3 房屋基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)證 包含房屋所有權(quán)和土地使

3、用權(quán)，由國(guó)家統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作部門(mén)制作、頒發(fā)。 紅證為商品房綠證為福利房第七頁(yè)，共36頁(yè)。1.4 房屋常用術(shù)語(yǔ)房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析使用面積： 房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積。房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析綠化率：指在建筑用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析建筑面積：房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析采光：分為直接采光和間接采光。直接采光指采光窗戶(hù)直接向外開(kāi)設(shè)；間接采光指采光窗戶(hù)朝向封閉式走廊（一般為外廊）、直接采光的廳、廚房等開(kāi)設(shè)。房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析公攤面積：所居住的房屋所要分?jǐn)偟墓膊课坏拿娣e房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析

4、容積率：為總建筑面積與總占地面積之比。容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高。房產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)解析套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。第八頁(yè)，共36頁(yè)。住 宅A別墅、高檔公寓B酒店式公寓C商住樓D住 宅E別墅、高檔公寓F酒店式公寓G商住樓H1.5 常見(jiàn)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)分類(lèi)第九頁(yè)，共36頁(yè)。1.6 常見(jiàn)物業(yè)類(lèi)型【多層】4-7層，一般沒(méi)有電梯【小高層】8-11層，配載人電梯，無(wú)消防電梯【高層】12層以上，配電梯，每單元不少于2部【超高層】32層以上，配電梯。按住宅的層數(shù)來(lái)劃分第十頁(yè)，共36頁(yè)。1.7 常見(jiàn)住宅類(lèi)型又名排樓，由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元有單獨(dú)的樓梯、電梯，一般為多層或小

5、高層南北通透，通風(fēng)采光均好性強(qiáng)面積使用率高戶(hù)型格局不宜改造。第十一頁(yè)，共36頁(yè)。1.7 常見(jiàn)住宅類(lèi)型又名統(tǒng)樓，共用樓梯、電梯為核心布置多套單元的高層住宅節(jié)約土地資源結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好均好性差，居住密度高面積使用率不高。第十二頁(yè)，共36頁(yè)。1.8 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)賣(mài)土地一手房交易二手房交易第十三頁(yè)，共36頁(yè)。1.9 房地產(chǎn)的春天深圳未來(lái)1年二手成交量判斷：需求端的調(diào)控力度下降，市場(chǎng)免疫力增強(qiáng)，住房剛需釋放；深圳二手房比重逐年增加，成交穩(wěn)步上升第十四頁(yè)，共36頁(yè)。現(xiàn)階段，行業(yè)經(jīng)過(guò)年輕不成熟，不規(guī)范階段，通過(guò)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)步入一個(gè)正規(guī)發(fā)展初期第十五頁(yè)，共36頁(yè)。目錄CONT

6、ENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 商圈跑盤(pán)知識(shí)Part 3 稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)Part 4 常見(jiàn)業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)第十六頁(yè)，共36頁(yè)。2.1 跑盤(pán)調(diào)研要求（商圈） 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)所屬范圍（商圈）內(nèi)的房產(chǎn)、社區(qū)布局、周邊配套以及社區(qū)詳情有深入了解，而通過(guò)實(shí)地走訪勘察，達(dá)到“眼見(jiàn)為實(shí)”的目的。作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，如果不了解自己所處商圈的特性、賣(mài)點(diǎn)，可以說(shuō)是一種對(duì)客戶(hù)不負(fù)責(zé)任的行為，也很難取得客戶(hù)的信任。第十七頁(yè)，共36頁(yè)。2.1 跑盤(pán)調(diào)研要求（商圈）跑盤(pán)表跑盤(pán)要求掌握城市結(jié)構(gòu)、道路走向、路貌特征A實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識(shí)間迅速自如的轉(zhuǎn)換B熟悉社區(qū)、樓盤(pán)配套設(shè)施情況C熟知交通路線及地鐵站、公交站

7、點(diǎn)、中小巴車(chē)次D第十八頁(yè)，共36頁(yè)。2.2 跑盤(pán)調(diào)研內(nèi)容物 業(yè) 社 區(qū) 商 圈第十九頁(yè)，共36頁(yè)。2.3 跑盤(pán)調(diào)研內(nèi)容拋盤(pán)調(diào)研第一項(xiàng)物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)類(lèi)型、樓層A建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、裝修情況B物業(yè)管理、物業(yè)面積、戶(hù)型C室內(nèi)采光、融資狀況、貸款年限D(zhuǎn)第二十頁(yè)，共36頁(yè)。2.3 跑盤(pán)調(diào)研內(nèi)容拋盤(pán)調(diào)研第二項(xiàng)樓盤(pán)的基本情況（包括樓盤(pán)名稱(chēng)、所處位置、發(fā)展商、占地面積、總建筑面積、容積率等）A了解樓盤(pán)外觀狀況（建筑風(fēng)格、外觀材料、新舊程度、物業(yè)層高等）B物業(yè)功能用途（單身公寓、多層住宅、高層住宅、商住、別墅、綜合樓等）C了解樓盤(pán)內(nèi)部設(shè)施情況（如大堂、電梯、門(mén)禁等）D小區(qū)配套(物業(yè)管理處、地下車(chē)庫(kù)，會(huì)所，游泳池

8、，小區(qū)綠化，健身設(shè)施)E生活成本（物業(yè)、水電、煤氣、有線、停車(chē)費(fèi)用）F第二十一頁(yè)，共36頁(yè)。2.4 跑盤(pán)調(diào)研”四看“區(qū)域定位 風(fēng)貌印象 區(qū)域人群資源條件 商業(yè)配套 消費(fèi)人群樓盤(pán)檔次 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品價(jià)值樓盤(pán)定位 內(nèi)外形象 第二十二頁(yè)，共36頁(yè)。2.5 跑盤(pán)調(diào)研問(wèn)誰(shuí)？拋盤(pán)調(diào)研問(wèn)誰(shuí)？銷(xiāo)售員D看房客戶(hù)C小區(qū)保安A老住戶(hù)B第二十三頁(yè)，共36頁(yè)。目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 商圈跑盤(pán)知識(shí)Part 3 稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)Part 4 常見(jiàn)業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)第二十四頁(yè)，共36頁(yè)。3.1 稅費(fèi)的含義稅 指稅收和費(fèi)用稅收，稅收是國(guó)家為滿(mǎn)足社會(huì)公共需要，依據(jù)其社會(huì)職能，按照法律規(guī)定，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)貐⑴c

9、社會(huì)產(chǎn)品分配的一種形式。稅費(fèi)是指國(guó)家機(jī)關(guān)向有關(guān)當(dāng)事人提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用。第二十五頁(yè)，共36頁(yè)。3.2 二手房交易稅費(fèi)表二手交易稅費(fèi)表類(lèi)型計(jì)稅類(lèi)型住宅公司購(gòu)買(mǎi)住宅公司出售住宅商業(yè)首套二套商務(wù)公寓商鋪、寫(xiě)字樓契稅過(guò)戶(hù)價(jià)/(1+5%)90過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051%過(guò)戶(hù)價(jià)/1.053%過(guò)戶(hù)價(jià)/1.053%買(mǎi)方為個(gè)人首套1%，1.5%二套3%過(guò)戶(hù)價(jià)/1.053%過(guò)戶(hù)價(jià)/1.053%90過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051.5%買(mǎi)方為公司過(guò)戶(hù)價(jià)/1.053%個(gè)稅過(guò)戶(hù)價(jià)/(1+5%)核定普通住宅：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051%核定普通住宅：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051%無(wú)個(gè)稅核定：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051.5%非普通住宅：過(guò)戶(hù)價(jià)/

10、1.051.5%非普通住宅：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.051.5%核實(shí)房產(chǎn)稅是否繳納住宅滿(mǎn)五唯一可免核實(shí)（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.0520%核實(shí)（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.0520%核實(shí)：（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.0520%增值稅過(guò)戶(hù)價(jià)/(1+5%)不滿(mǎn)兩年過(guò)戶(hù)價(jià)/1.055.6%不滿(mǎn)兩年過(guò)戶(hù)價(jià)/1.055.6%（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.055.6%（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.055.6%滿(mǎn)兩年普通:免征 非普：差額/1.055.6%滿(mǎn)兩年普通:免征 非普：差額/1.055.6%土地增值稅過(guò)戶(hù)價(jià)/(1+5%)無(wú)無(wú)（過(guò)戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.05（30%-60%）核定：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.055%核定：過(guò)戶(hù)價(jià)/1.0510%核實(shí)：（過(guò)

11、戶(hù)價(jià)-登記價(jià)）/1.05（30%-60%）印花稅過(guò)戶(hù)價(jià)無(wú)過(guò)戶(hù)價(jià)0.1%（買(mǎi)賣(mài)雙方各付0.05%）過(guò)戶(hù)價(jià)0.1%登記費(fèi)80元80元550元交易手續(xù)費(fèi)4元/（買(mǎi)賣(mài)雙方各2元每平方）貼花5元第二十六頁(yè)，共36頁(yè)。3.3 二手房交易稅費(fèi)增值稅A轉(zhuǎn)讓方稅費(fèi)承擔(dān)主體城市維護(hù)建設(shè)稅B教育費(fèi)附加C地方教育附加D印花稅E個(gè)人所得稅F土地增值稅公司物業(yè)、商業(yè)G房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)H第二十七頁(yè)，共36頁(yè)。3.3 二手房交易稅費(fèi)印花稅A受讓方稅費(fèi)承擔(dān)主體登記費(fèi)B抵押登記費(fèi)C房地產(chǎn)證印花D契稅E房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)F第二十八頁(yè)，共36頁(yè)。3.4 深圳限購(gòu)政策第二十九頁(yè)，共36頁(yè)。3.5 貸款購(gòu)房住房公積金貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款

12、個(gè)人住房組合貸款第三十頁(yè)，共36頁(yè)。目錄CONTENTS Part 1Part 2行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 商圈跑盤(pán)知識(shí)Part 3 稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)Part 4 常見(jiàn)業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)第三十一頁(yè)，共36頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證為止，所出售的商品房期 房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售的竣工驗(yàn)收合格的商品房，開(kāi)發(fā)商已辦妥所售商品房的房產(chǎn)證，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后立即可以入住并給證現(xiàn) 房由當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣定金指購(gòu)房人交的預(yù)訂看中的房子的費(fèi)用，對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有處罰作用訂金在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，租售人為表明其租售的誠(chéng)意而交給提供租售服務(wù)的開(kāi)

13、發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)的一筆費(fèi)用（該筆費(fèi)為公司臨時(shí)保管）誠(chéng)意金第三十二頁(yè)，共36頁(yè)。指通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)或面對(duì)面接待主動(dòng)聯(lián)系我們的有出售/出租意愿的業(yè)主的過(guò)程接盤(pán)指通過(guò)會(huì)議的形式，把員工召集起來(lái)，各自把自己開(kāi)發(fā)的盤(pán)源進(jìn)行團(tuán)隊(duì)內(nèi)部宣導(dǎo)唱盤(pán)指通過(guò)會(huì)議的形式，把員工召集起來(lái)，各自把自己手頭上的棘手客拿出來(lái)分享需求，目的是為了需求合作和資源曬客指把自己的盤(pán)源通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的形式進(jìn)行發(fā)布，也叫的發(fā)網(wǎng)絡(luò)端口推廣指針對(duì)客戶(hù)實(shí)際存在或潛在需求，尋找匹配的房源的業(yè)務(wù)行為配盤(pán)第三十三頁(yè)，共36頁(yè)。經(jīng)紀(jì)人將與房源、業(yè)主或客戶(hù)相關(guān)的重要信息或變動(dòng)信息錄入公司系統(tǒng)的業(yè)務(wù)行為（也叫做：update）跟進(jìn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)意向客戶(hù)實(shí)地看房的過(guò)程帶看經(jīng)紀(jì)人帶同一客戶(hù)第二次看不同房源的過(guò)程二次帶看經(jīng)紀(jì)人帶同一客戶(hù)第二次看不同房源的過(guò)程復(fù)看第三