產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理

1、年1月1日，中國(guó) 南京產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)組織與管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第1頁(yè)主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第2頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型和管理企業(yè)關(guān)重視點(diǎn)產(chǎn)業(yè)涵蓋面單一產(chǎn)業(yè)綜合產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體政府企業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園空港物流園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園研發(fā)基地制造基地普洛斯物流園津通工業(yè)園（創(chuàng)業(yè)園）注：開(kāi)發(fā)主體中企業(yè)既包含純粹進(jìn)行園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，也包含大型企業(yè)集團(tuán)依據(jù)本身規(guī)模擴(kuò)張而建設(shè)新產(chǎn)業(yè)基地圖中灰色部分園區(qū)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)所重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)對(duì)象產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第3頁(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)是構(gòu)建并合理平衡園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系服務(wù)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)生態(tài)能夠分為縱向上下游

2、產(chǎn)業(yè)和橫向支持性產(chǎn)業(yè)兩個(gè)方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)園區(qū)構(gòu)建并維持產(chǎn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡，促使園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)支持性產(chǎn)業(yè)支持性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第4頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)三種管理模式分析企業(yè)得到政府支持較少企業(yè)壓力較大市場(chǎng)化運(yùn)作，有較大抗風(fēng)險(xiǎn)能力行政機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化，大大縮短了決議和執(zhí)行時(shí)間企業(yè)可提供支持有限難有一個(gè)較完整規(guī)劃簡(jiǎn)化了關(guān)系，防止了一些繁瑣協(xié)調(diào)工作增強(qiáng)企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)效益主動(dòng)性，防止吃大鍋飯現(xiàn)象因?yàn)閰⒓诱块T(mén)較多，可能造成建設(shè)周期長(zhǎng)、決議遲緩政策上有較大優(yōu)惠入駐企業(yè)普通技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等方面較為成熟缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)類型政府主導(dǎo)型政企合一型企業(yè)主導(dǎo)型描述普通由省市領(lǐng)導(dǎo)組成領(lǐng)導(dǎo)小組

3、負(fù)責(zé)重大決議，所在地市政府成立園區(qū)管理委員會(huì)，管理企業(yè)以輔助者角色出現(xiàn)，甚至不成立。園區(qū)管委會(huì)與園區(qū)管理企業(yè)實(shí)施兩塊牌子，一套人馬，主要職能機(jī)構(gòu)合署辦公，既含有行政職能又含有經(jīng)濟(jì)職能，管委會(huì)行使市級(jí)管理權(quán)限。主要以園區(qū)管理企業(yè)來(lái)管理，在沿海開(kāi)放城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多采取這一模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第5頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)定位政府介入程度LOWHIGH提供資源整合服務(wù)管理企業(yè)提供某一專業(yè)服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)政府主導(dǎo)型政企合一型企業(yè)主導(dǎo)型集成各類相關(guān)專業(yè)企業(yè)，確保園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及后期運(yùn)行順利進(jìn)行協(xié)作園區(qū)政府管理部門(mén)，完成上級(jí)政府下達(dá)園區(qū)建設(shè)指標(biāo)接收?qǐng)@區(qū)政府管理部門(mén)/企業(yè)委托負(fù)擔(dān)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)行階段中某一

4、功效依據(jù)協(xié)議滿足園區(qū)政府管理部門(mén)/企業(yè)需求產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)定位主要立足園區(qū)內(nèi)外資源整合，代替園區(qū)管委會(huì)行使經(jīng)濟(jì)職能產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第6頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過(guò)程中包含四個(gè)主要角色（經(jīng)營(yíng)主體）管委會(huì)已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)管理企業(yè)入園企業(yè)掌握?qǐng)@區(qū)發(fā)展節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)，并控制資源投入；對(duì)于園區(qū)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)，其它層面難以處理問(wèn)題，給予資源支持；協(xié)調(diào)政府各機(jī)構(gòu)關(guān)系，推進(jìn)政務(wù)和園區(qū)發(fā)展模式創(chuàng)新。提出整個(gè)園區(qū)發(fā)展策略與計(jì)劃，并就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行專題研究；與社會(huì)各類機(jī)構(gòu)建立關(guān)聯(lián)，吸引入園并構(gòu)建合作模式；動(dòng)態(tài)把握入園企業(yè)需求，監(jiān)督已經(jīng)有園區(qū)服務(wù)運(yùn)行質(zhì)量，提出完善提議；向管委會(huì)傳遞企業(yè)需求信息，并將本身難以處理問(wèn)題及時(shí)向管委會(huì)

5、反饋。依照本身業(yè)務(wù)定位，以及合作模式要求和委托協(xié)議約定，向入園企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)；向園區(qū)服務(wù)委托方（管理企業(yè)或管委會(huì)）反饋企業(yè)需求信息。經(jīng)過(guò)提議和投訴等伎倆，幫助園區(qū)改進(jìn)服務(wù)體系運(yùn)作質(zhì)量；主動(dòng)配合園區(qū)管理方進(jìn)行企業(yè)需求整理；主動(dòng)參加各項(xiàng)平臺(tái)和載體建設(shè)并幫助監(jiān)督。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第7頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)在園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中與其它角色關(guān)系管委會(huì)已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)管理企業(yè)入園企業(yè)提出專業(yè)需求提出需求改進(jìn)提議建立合作需求反饋提供處理方案或服務(wù)提供處理方案行使政府管理職能提出政務(wù)需求接收政府管理提出發(fā)展策略反饋難點(diǎn)問(wèn)題產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)與管委會(huì)是委托管理關(guān)系已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)以第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)身份承接管理企業(yè)（

6、管委會(huì)）外包服務(wù)業(yè)務(wù)入園企業(yè)以客戶（業(yè)主）身份在享受園區(qū)服務(wù)同時(shí)，經(jīng)過(guò)本身創(chuàng)造價(jià)值增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)在園區(qū)發(fā)展過(guò)程中充當(dāng)“牽頭人”角色，在能力和權(quán)力范圍內(nèi)處理入園企業(yè)問(wèn)題，協(xié)調(diào)安排已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)入園企業(yè)服務(wù)，同時(shí)把超越本身權(quán)限問(wèn)題向管委會(huì)反應(yīng)并尋求其資源支持。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第8頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)鏈組成四個(gè)主要業(yè)務(wù)模塊園區(qū)定位 研究城市產(chǎn)業(yè)與居民生態(tài)平衡，尋找園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位與功效和空間規(guī)劃。園區(qū)建設(shè) 細(xì)化空間規(guī)劃，展開(kāi)區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，并在隨即組織實(shí)施工程建設(shè)。園區(qū)招商 依據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制訂招商策略，宣傳推廣園區(qū)，并吸引重點(diǎn)企業(yè)入園。 園區(qū)運(yùn)行 提升園區(qū)品牌，為入園企業(yè)

7、提供物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、政府支持、資源整合等服務(wù)。園區(qū)定位園區(qū)招商園區(qū)運(yùn)行園區(qū)建設(shè)從業(yè)務(wù)鏈來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展能夠分為園區(qū)定位、園區(qū)招商、園區(qū)建設(shè)、園區(qū)運(yùn)行四個(gè)模塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)則包括了除園區(qū)建設(shè)外其它三個(gè)模塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，基本上全程參加了園區(qū)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第9頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)主要業(yè)務(wù)模塊和關(guān)鍵能力淺析業(yè)務(wù)模塊盈利模式運(yùn)行方式管控難度經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前特征園區(qū)定位經(jīng)過(guò)智力投入獲取咨詢策劃價(jià)值回報(bào)34人左右精英項(xiàng)目團(tuán)體創(chuàng)意策劃精英團(tuán)體人員職業(yè)素養(yǎng)高，易于管理參謀角色決定了無(wú)須為決議風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)園區(qū)定位當(dāng)前土地規(guī)劃、空間規(guī)劃在前，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在后，與理論邏輯要求剛好相反園區(qū)招商獲取物業(yè)銷(xiāo)售傭

8、金分成建立招商團(tuán)體分區(qū)域直接運(yùn)作為主，結(jié)合渠道等其它方式招商團(tuán)體規(guī)模大，分散廣以及人員素質(zhì)差異大都增加了管理難度招商結(jié)果不可控，當(dāng)前市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境都大大增加了風(fēng)險(xiǎn)招商賦于載體與內(nèi)容，運(yùn)行賦于載體于活力，二者應(yīng)該緊密相連，不過(guò)當(dāng)下前后脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重，招商承諾與運(yùn)行實(shí)際兌現(xiàn)存在較大差異園區(qū)運(yùn)行獲取物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)價(jià)值回報(bào)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外包，園區(qū)企業(yè)政務(wù)、人力資源等經(jīng)營(yíng)服務(wù)建立團(tuán)體直營(yíng)人員素質(zhì)普通，團(tuán)體規(guī)模適中，管理難度亦適中運(yùn)行效果直接影響園區(qū)形象產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第10頁(yè)愿景、使命、目標(biāo)和商業(yè)模式愿景: （領(lǐng)導(dǎo)填寫(xiě)）使命: （領(lǐng)導(dǎo)填寫(xiě)）目標(biāo): （領(lǐng)導(dǎo)填寫(xiě)）商業(yè)模式：輕資產(chǎn)運(yùn)行模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)

9、主要角色組成和管理企業(yè)定位業(yè)務(wù)模塊與關(guān)鍵能力愿景、使命、目標(biāo)和商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第11頁(yè)主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第12頁(yè)成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理行政部運(yùn)行部發(fā)展部策劃部招商部財(cái)務(wù)部市場(chǎng)調(diào)研園區(qū)定位研究空間布局研究營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃客戶研究招商支持信息平臺(tái)運(yùn)作目標(biāo)客戶挖掘商務(wù)談判節(jié)點(diǎn)資源拓展客戶關(guān)系維護(hù)政務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行政管理人力資源管理預(yù)算管理核實(shí)管理資金管理稅務(wù)管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第13頁(yè)發(fā)展部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位市場(chǎng)調(diào)研搜集城市基本資料，搜集產(chǎn)業(yè)發(fā)展資料，搜集其它園區(qū)資料匯總并分類搜集資

10、料合作單位園區(qū)定位研究研究城市產(chǎn)業(yè)布局研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和發(fā)展環(huán)境研究園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和規(guī)劃測(cè)算園區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)策劃部招商部發(fā)改委管委會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)空間布局研究園區(qū)土地規(guī)劃園區(qū)空間總體規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)區(qū)布局規(guī)劃地標(biāo)性建筑規(guī)劃和主要配套設(shè)施規(guī)劃運(yùn)行部規(guī)劃局國(guó)土局產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第14頁(yè)策劃部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃行業(yè)/協(xié)會(huì)等會(huì)展沙龍策劃園區(qū)參觀訪問(wèn)團(tuán)體接待園區(qū)活動(dòng)策劃海外/全國(guó)路演招商部行政部合作單位管委會(huì)客戶研究行業(yè)/地域動(dòng)態(tài)研究重點(diǎn)企業(yè)/重點(diǎn)城市研究發(fā)展部招商部政府主管部門(mén)行業(yè)協(xié)會(huì)招商支持CIS設(shè)計(jì)與監(jiān)督執(zhí)行招商物料制作媒體策劃與公布招商部管委會(huì)信息

11、平臺(tái)運(yùn)作園區(qū)網(wǎng)站建設(shè)、推廣和維護(hù)園區(qū)刊物策劃與公布招商部運(yùn)行部管委會(huì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第15頁(yè)招商部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位目標(biāo)客戶挖掘經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)和渠道搜集目標(biāo)企業(yè)名目采取掃樓掃園，電話營(yíng)銷(xiāo)等方式搜集客戶基本資料參加會(huì)展沙龍活動(dòng)接觸目標(biāo)客戶策劃部合作單位管委會(huì)商務(wù)談判沙盤(pán)講解與園區(qū)參觀協(xié)議條款商討優(yōu)惠政策商討策劃部行政部管委會(huì)節(jié)點(diǎn)資源拓展搜尋節(jié)點(diǎn)資源信息建立與節(jié)點(diǎn)資源協(xié)議關(guān)聯(lián)招商部管委會(huì)客戶關(guān)系維護(hù)園區(qū)活動(dòng)邀請(qǐng)節(jié)日問(wèn)候與造訪客戶資料搜集整理招商部運(yùn)行部管委會(huì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第16頁(yè)運(yùn)行部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位政務(wù)服務(wù) 企業(yè)工商注冊(cè)辦理

12、企業(yè)稅務(wù)變更辦理 國(guó)家不一樣部門(mén)產(chǎn)業(yè)基地/基金資質(zhì)申報(bào) 企業(yè)資質(zhì)申報(bào)指導(dǎo) 項(xiàng)目申報(bào)信息公布與 材料寫(xiě)作指導(dǎo)招商部管委會(huì)政府主管部門(mén)商務(wù)服務(wù)會(huì)展服務(wù)、辦公配套服務(wù)和人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)資源整合和技術(shù)平臺(tái)建設(shè)管委會(huì)物業(yè)服務(wù)入住服務(wù)和裝修服務(wù)物業(yè)管理管委會(huì)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息平臺(tái)建設(shè)園區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)園區(qū)內(nèi)商務(wù)空間出租、委托轉(zhuǎn)讓服務(wù)招商部管委會(huì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第17頁(yè)行政部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位行政管理辦公用具和固定資產(chǎn)管理車(chē)輛管理檔案管理印章管理收發(fā)文管理會(huì)務(wù)和接待管理各部門(mén)管委會(huì)合作單位車(chē)管所等政府部門(mén)人力資源招聘管理培訓(xùn)管理薪酬管理績(jī)效管理基本人事管理各部門(mén)人才機(jī)構(gòu)

13、勞動(dòng)保障局產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第18頁(yè)財(cái)務(wù)部主要職能主要職能職能描述支持部門(mén)外部幫助單位預(yù)算管理預(yù)算編制與分解預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督預(yù)算調(diào)整各部門(mén)核實(shí)管理日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)資產(chǎn)核實(shí)各部門(mén)審計(jì)事務(wù)所資金管理資金流入流出監(jiān)控銀行賬戶管理現(xiàn)金管理管委會(huì)稅務(wù)管理政府稅務(wù)關(guān)系處理報(bào)稅事務(wù)辦理稅收策劃政府稅務(wù)部門(mén)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第19頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)崗位設(shè)置總經(jīng)理行政部經(jīng)理運(yùn)行部經(jīng)理發(fā)展部經(jīng)理策劃部經(jīng)理招商部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理研究專員助理研究員策劃專員策劃助理招商主管運(yùn)行主管運(yùn)行專員行政專員人力資源專員會(huì)計(jì)出納招商專員招商助理運(yùn)行助理產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第20頁(yè)主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第21頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)崗位設(shè)置產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位園區(qū)建設(shè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整園區(qū)運(yùn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理企業(yè)管理流程將以其業(yè)務(wù)價(jià)值鏈為基礎(chǔ)，劃分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、園區(qū)招商、園區(qū)運(yùn)行三個(gè)子流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第22頁(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位流程前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃編制階段滾動(dòng)更新階段階段發(fā)展部明確規(guī)劃任務(wù)評(píng)審報(bào)批定案編制內(nèi)部方案實(shí)地調(diào)研訪談確定工作計(jì)劃基礎(chǔ)資料搜集組織規(guī)劃團(tuán)體END產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第23頁(yè)園區(qū)招商流程招商管理流程主導(dǎo)部門(mén)招商準(zhǔn)備階段策劃部招商部招商實(shí)施階段策劃管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理第