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文檔簡介

1、漯河項目立項報告課件漯河項目立項報告課件匯報目的1.為何做此報告?2.需要做什么決策?3.解決什么問題?研判食品小鎮(zhèn)項目投資價值,促進項目投資協(xié)議簽訂。項目立項后,需與政府簽訂投資協(xié)議,隨后需要運管中心編制項目運營策劃方案,規(guī)劃中心編制概念性規(guī)劃方案。準予立項匯報目的1.為何做此報告?2.需要做什么決策?3.解決什么問匯報結(jié)論項目區(qū)位項目位于漯河市源匯區(qū),具體四至為東臨【飛鳳山路】,南靠【唐江河】,北臨【澧南新路】,西至【舞鳳山路】。用地規(guī)模(住宅、商業(yè))項目總建設(shè)用地約983.08畝,其中住宅用地737.31畝,商業(yè)用地約245.77畝。(具體指標以最終規(guī)劃為準)項目定位促進漯河文化旅游產(chǎn)業(yè)

2、的發(fā)展,提升漯河人文、生態(tài)、旅游整體水平,以食品小鎮(zhèn)為核心,文化旅游產(chǎn)業(yè),健康產(chǎn)業(yè)為支撐,打造河南省食品產(chǎn)業(yè)增值平臺和食品文化休閑體驗地,使之成為豫西乃至全國優(yōu)秀的旅游目的地。土地指標現(xiàn)狀及供地計劃首期約321.63畝具備供地條件,計劃協(xié)議簽訂后于2019年11月1日進行首期摘地。房地產(chǎn)市場均價2018年住宅銷售面積231.89萬,新建商品房均價為5762元/2018年商鋪銷售面積:24.64萬,市場均價8300元/核心優(yōu)勢地價優(yōu)勢:土地地價63萬/畝(市場價格在120萬/畝-200萬/畝),土地溢價率較高政策優(yōu)勢:自項目貢獻財政收入起5年,甲乙雙方每年各自投入資金1000萬元交由乙方項目公司

3、統(tǒng)籌安排用于項目推廣及產(chǎn)業(yè)運營;自項目核心區(qū)開業(yè)之日起將貢獻資金的前3年的100、后2年的50直接獎勵給乙方項目公司。旅游資源:悠久的歷史文化淵源和沉淀,景點眾多,文景皆有;已經(jīng)具備省內(nèi)較為穩(wěn)定的客源市場。市場地價:基準地價(指導(dǎo)價):商業(yè) 120萬/畝,住宅 200萬/畝。項目進展投資協(xié)議簽署籌備中投資測算項目總投資:51.58億元; 項目銷售凈利潤:20.17億元; 古鎮(zhèn)資本沉淀:4889萬元; 凈利潤:20.17億元下一步計劃與漯河市人民政府簽約投資合作協(xié)議/組織首期土地獲取工作項目建議項目價值預(yù)期明確,建議準予項目立項。匯報結(jié)論項目區(qū)位項目位于漯河市源匯區(qū),具體四至為東臨【飛鳳山CON

4、TENTS目錄3開發(fā)計劃及投資測算4開發(fā)模式2項目定位及規(guī)劃方案1項目及市場分析5項目進展及下階段工作CONTENTS目錄3開發(fā)計劃及投資測算4開發(fā)模式2項目PART項目及市場分析11.1 城市概況1.2 項目區(qū)位1.3 交通分析1.4 項目用地及周邊1.5 城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展1.6 旅游分析1.7 房地產(chǎn)市場分析1.8 土地市場1.9 項目小結(jié)PART11.1 城市概況1.1 城市概況漯河:地處中原核心,中國首個“食品名城”城市地處:漯河市位于河南省中南部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯地帶?,F(xiàn)轄臨潁、舞陽兩縣,郾城、源匯、召陵三區(qū),三個功能區(qū)城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西城區(qū),總

5、面積2617平方公里,總?cè)丝?83萬人,其中城市建成區(qū)72平方公里,城區(qū)人口約80萬人,是旅游大市,旅游資源得天獨厚,目前正在構(gòu)建航空+高鐵+高速的立體化交通格局漯河名片:中國首個“食品名城”。既擁有古老燦爛的歷史文化,也有擔當新經(jīng)濟城市的時代使命。是中國音樂文化史的發(fā)祥地:賈湖遺址出土了國寶重器七音骨笛,是世界最早樂器。是中國最早開始造酒的城市:賈湖遺址出土了距今七千多年的釀酒器具。是中國最早有文字記載的地方:裴李崗文化刻畫符號距今已有8000年之遙。 1.1 城市概況漯河:地處中原核心,中國首個“食品名城”城市1.2 項目區(qū)位項目區(qū)位:漯河市老城區(qū)西南方向約8.5Km處。位于澧河南側(cè),沙澧

6、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)北側(cè),高鐵橋西側(cè),與高鐵新城只有澧河之隔1.2 項目區(qū)位項目區(qū)位:漯河市老城區(qū)西南方向約8.5Km處1.3 交通分析航空交通:條件便利,距鄭州新鄭國際機場2小時車程。鐵路可達性優(yōu)良:項目地距離漯河西站高鐵站僅2km距離。石武高鐵、京廣、漯寶(豐)、漯阜(陽)4條鐵路貫通全市漯河西站屬于石武鐵路客運專線中的一等高鐵站,不僅實現(xiàn)了鄭州、武漢、長沙、西安等中西部地區(qū)的快速連接,也能夠快速直達京津冀、長三角區(qū)域。公路四通八達:京港澳高速、寧洛高速、107國道及5條省道貫穿全境,構(gòu)成全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐。新鄭機場1.3 交通分析航空交通:條件便利,距鄭州新鄭國際機場2小時

7、1.4 項目用地及周邊環(huán)境分析項目用地情況:1.總規(guī)劃用地面積約1016.29畝,總建設(shè)用地983.07畝;2.項目用地平坦;3.用地西側(cè)現(xiàn)有少量村莊,其余均為農(nóng)田。用地內(nèi)部道路:1.用地內(nèi)部現(xiàn)有道路為既有田間小路。用地周邊:1.用地北側(cè)為澧河。2.項目用地四周均有規(guī)劃道路通過,現(xiàn)階段均未動工修建。3.五臺山南路將跨過澧河通往漯河市中心城區(qū)。4.用地東側(cè)150米為高速客運鐵路,需要考慮噪音干擾。1.4 項目用地及周邊環(huán)境分析項目用地情況:1.5 城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析城市經(jīng)濟:2018年全年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 1236.7 億元,比上年增長 7.7% 。人均生產(chǎn)總值 46530 元,增長 7.1%

8、。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 111.0 億元,增長 4.0% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值 741.2 億元,增長 7.9% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 384.4 億元,增長 8.3% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重比上年提高 2.2 個百分點。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè):第二產(chǎn)業(yè)為主,占比59.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 9.0 :59.9 :31.1 。9%59.9%31.1%漯河市2014年-2018年生產(chǎn)總值及增速1.5 城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)分析城市經(jīng)濟:2018年全年全市實現(xiàn)生1.6 旅游分析旅游資源分析 漯河當?shù)芈糜雾椖恳晕幕糜魏妥匀挥^光旅游為主1.6 旅游分析旅游資源分析 旅游收入及人次 2017年全市游客量為589.1

9、萬人次,人均花費409元。旅游綜合收入為41.6億元,近三年全市游客量同比增長為11%-12%,旅游綜合收入同比增長為13%-14%。1.6 旅游分析旅游收入及人次 1.6 旅游分析1.6 旅游分析旅游客源分析 漯河旅游市場客源較固化,六成以上游客群體來自省內(nèi)1.6 旅游分析旅游客源分析 1.6 旅游分析旅游產(chǎn)品分析 漯河旅游產(chǎn)品以一日游的旅游方式為主,旅游附加消費偏低1.6 旅游分析旅游產(chǎn)品分析 1.6 旅游分析旅游分析總結(jié)現(xiàn)狀存在問題解決方案景點眾多,文景皆有文化旅游資源體系固化,缺乏創(chuàng)新打造旅游產(chǎn)品多樣化旅游+產(chǎn)業(yè)升級模式產(chǎn)業(yè)支撐旅游旅游反哺產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備省內(nèi)較為穩(wěn)定的客源市場客源市場單一

10、,增長相對緩慢旅游產(chǎn)品以一日游為主產(chǎn)品模式單一,導(dǎo)致消費附加值過低發(fā)展研判:1.將食品產(chǎn)業(yè)文化融入旅游項目中 一方面拓寬旅游項目的創(chuàng)新維度,另一方面使旅游項目從觀文賞景的單一內(nèi)容中脫穎而出,更有利于旅游品牌特色的塑造。2.食品產(chǎn)業(yè)的展、銷、推廣、商談、會務(wù)、接待等功能可聚集形成產(chǎn)業(yè)公園 作為特色景區(qū)豐富旅游項目。經(jīng)由旅游業(yè)放大產(chǎn)業(yè)推廣面。1.6 旅游分析旅游分析總結(jié)現(xiàn)狀存在問題解決方案景點眾多,文1.7 房地產(chǎn)市場 銷售數(shù)據(jù)2017年商品房銷售面積:214.4萬平方米,增長49.9%;2018年商品房銷售總面積:256.53萬,其中住宅銷售面積231.89萬,新建商品房均價為5762元/(其中

11、:源匯區(qū)6304元/, 郾城區(qū)每6171元/,召陵區(qū)5276元/,經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)4608元/)普宅市場2018年漯河市新建商品房住宅累計銷售19733套,銷售面積256.53萬。非普宅市場2018年商鋪銷售面積:24.64萬,市場均價8300元/,漯河目前核心商圈仍以老城區(qū)為主,城西新區(qū)商圈剛具雛形,項目地距離老城區(qū)商圈車行20分鐘,緊鄰高鐵商圈(距高鐵站2公里)。數(shù)據(jù)來源:漯河日報、市住建委1.7 房地產(chǎn)市場 銷售數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源:漯河日報、市住建委1.7 房地產(chǎn)市場項目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)狀況區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大:高鐵西城區(qū)為CBD商務(wù)中心區(qū),現(xiàn)有25個項目,近400萬總的供應(yīng)量,其中商業(yè)供應(yīng)量更是巨大,

12、僅綠地中央廣場商業(yè)總建筑面積約有100萬(規(guī)劃中),可見未來區(qū)域市場巨大的潛在競爭壓力;區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品單一:區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品為高層、洋房以及酒店式公寓、寫字樓,主力面積:120-130,年齡為35-45歲之間,多為居住品質(zhì)改善型客戶,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品、客群雷同,競爭較為單一,附加值含量不高,因此區(qū)域內(nèi)形成單一性產(chǎn)品競爭;1.7 房地產(chǎn)市場項目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)狀況項目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)狀況區(qū)域內(nèi)均價:洋房:7700元/,高層:5900元/,別墅:9000元/;區(qū)域內(nèi)配套較差:區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、市政等配套較差;區(qū)域別墅產(chǎn)品空白:該區(qū)域內(nèi)2015年建業(yè)西城森林半島開發(fā)建設(shè)有10棟46戶聯(lián)排別墅,均價9000元/,已售罄,

13、現(xiàn)區(qū)域內(nèi)及漯河市無別墅產(chǎn)品;區(qū)域內(nèi)生態(tài)宜居:區(qū)域內(nèi)有澧河、沙河18公里的環(huán)城水系、特色橋梁文化,10萬平方米的月灣湖、3萬平方米的月塘灣、1.2公里的商業(yè)水街,水系面積近50公頃,綠化覆蓋率40%。漯河沙河濕地公園再建,建成后將成為集完善的濕地生態(tài)景觀、發(fā)展成規(guī)模的生態(tài)。1.7 房地產(chǎn)市場項目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)狀況1.7 房地產(chǎn)市場1.8 土地市場(一)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊基準地價(指導(dǎo)價):商業(yè) 120萬/畝;住宅 200萬/畝土地掛牌價:澧河南、高鐵西近三年未掛牌,高鐵東可以參考2018年天鑫麗水灣住宅237萬/畝;東方今典住宅272萬/畝,商業(yè)152萬/畝。(二)泰山路沙河橋周邊基準地價(指導(dǎo)價):

14、商業(yè) 500萬/畝;住宅 320萬/畝;土地掛牌價:該地塊周邊近三年未掛牌出讓(2018年,郾城小李莊建業(yè)新城924萬/畝)。市政府規(guī)定商業(yè)和住宅掛牌價不能低于指導(dǎo)價,并且沿河再上浮20%。1.8 土地市場(一)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊資源優(yōu)勢:旅游資源豐富,邊貿(mào)產(chǎn)業(yè)資源獨特 交通優(yōu)勢:地處中原腹地的中心位置,交通條件便利區(qū)位優(yōu)勢:中原城市群核心城市,區(qū)位優(yōu)越旅游層次:目前處于觀光游發(fā)展階段 市場劣勢:房地產(chǎn)本地剛需趨向飽和拿地劣勢:項目部分用地與我公司定位不符,需進行規(guī)劃調(diào)整工作和土地變性,及項目北側(cè)五臺山南路跨河大橋何時投入使用是項目能否落地的關(guān)鍵,時間周期存在不確定性旅游市場機會:歷史文化資源較多

15、,旅游市場發(fā)展較慢地產(chǎn)市場機會:價格洼地、缺乏高品質(zhì)文旅項目 產(chǎn)業(yè)機會:境內(nèi)旅游度假市場、及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚集引流的產(chǎn)業(yè)人口紅利政策機會:國家、省市出臺系列產(chǎn)業(yè)、旅游扶持政策。地產(chǎn)威脅:當?shù)貍鹘y(tǒng)住宅和商業(yè)市場去化量偏小,銷售周期長,需要較強的操盤能力競爭威脅:與漯河相近的駐馬店已經(jīng)打造了皇家驛站,未來客群或會形成潛在影響優(yōu)勢機會劣勢威脅SWOT1.9 項目小結(jié)資源優(yōu)勢:旅游資源豐富,邊貿(mào)產(chǎn)業(yè)資源獨特 旅游層次PART項目定位及規(guī)劃方案22.1 項目定位2.2 規(guī)劃用地指標 PART22.1 項目定位河南首席食品產(chǎn)業(yè)增值平臺和食品文化休閑體驗地集天下食品體驗、飲食文化傳播為一體,成為主題文化旅游新聚焦

16、、中華飲食文化傳播高地、食品產(chǎn)業(yè)結(jié)合旅游業(yè)的現(xiàn)代化樣板??傮w定位2.1 項目定位河南首席食品產(chǎn)業(yè)增值平臺和食品文化休閑體驗地總體定位2.1 2.1 項目定位功能定位城市會客廳打造漯河城市客廳,構(gòu)建城市休閑商業(yè)綜合體,漯河全域旅游集散平臺打造“3+1+N”創(chuàng)新發(fā)展體系 3個中心:國際食品會展中心,食品科研成果轉(zhuǎn)化中心,食品人才創(chuàng)新中心1個高峰論壇:國際食品高峰論壇N項品牌活動:國際美食品鑒大會,漯河廚藝大賽,小吃美食節(jié),綠色健康食品大會等活動。2.1 項目定位功能定位城市會客廳核心市場:以漯河城市為基礎(chǔ)客群,以處于1小時生活圈;重點市場:兩小時自駕交通圈的豫中南城市群為核心市場;四大潛力市場:漯

17、河作為國家二類交通樞紐城市,隨著高鐵和機場的建設(shè),便利交通路網(wǎng)系統(tǒng),減少省內(nèi)城市往來時間,縮短與京津、山東、長三角地區(qū)的距離與時間,加大外地生意客戶的往來,能更好促進旅游市場的發(fā)展。入境市場:東南亞、日韓及港澳臺入境市場。2.1 項目定位市場定位核心市場:以漯河城市為基礎(chǔ)客群,以處于1小時生活圈;2.1 2.1 項目定位文化主題定位中國首席食品文化小鎮(zhèn),漯河休閑度假新地標,河南文化旅游新名片。2.1 項目定位文化主題定位中國首席食品文化小鎮(zhèn),漯河休閑度2.2 規(guī)劃總平面及用地指標食品小鎮(zhèn)規(guī)劃總平面以最終規(guī)劃審批為準合計1期2期3期4期總用地面積畝983.08 321.63 200.00 217

18、.68 243.77 總建筑面積M2112299870981200590372808478619地上建筑面積M289804863680166682292489375197地下建筑面積M222495073003390880319103422地上可售面積M287239255991162542282938370921住宅用地面積畝737.31 75.86 200.00 217.68 243.77 商業(yè)用地面積畝245.77 245.77 0.00 0.00 0.00 總用地面積畝983.08 321.63 200.00 217.68 243.77 1期2期3期4期面積面積面積面積高層M2389871

19、 57153 145120 187598 多層(洋房)/小高M2367255 0 52103 135206 179946 低層(合院、別墅)M272571 20315 52256 0 商業(yè)M247438 39640 1143 2902 3752 公共服務(wù)配套面積M220913 3725 4026 9261 3901 地上建筑面積M2898048 63680 166682 292489 375197 地下室M2172800 4753 24888 62769 80391 人防M252149 2547 9021 17550 23032 地下建筑面積M2224950 7300 33908 80319

20、103422 2.2 規(guī)劃總平面及用地指標食品小鎮(zhèn)規(guī)劃總平面以最終規(guī)劃審批PART開發(fā)計劃及投資測算33.1 整體開發(fā)計劃3.2 一期用地及建設(shè)內(nèi)容3.2 投資測算PART33.1 整體開發(fā)計劃3.1 整體開發(fā)計劃食品小鎮(zhèn)項目規(guī)劃用地面積約 1017.6畝,其中建設(shè)用地約 983.08 畝(商業(yè)用地少于300畝),非建設(shè)用地約 34.52畝;項目擬分四期拿地(2019年底前摘地321.63畝,2020年摘地200畝,2021年摘地217.68畝,2022年摘地243.77畝),開發(fā)周期為2019年11月到2027年7月,共約8年;依據(jù)公司戰(zhàn)略分階段、分步驟開發(fā)建設(shè);第一步 夯實基礎(chǔ)(2019-

21、2021年):完成食品小鎮(zhèn)一期核心區(qū)建設(shè),主商業(yè)街力爭達到開街標準并隆重開街,前期通過宣傳推廣及活動組織打出品牌,對接核心市場,聯(lián)合景區(qū)和旅行社,從硬件和軟件上夯實基礎(chǔ);第二步 品牌驅(qū)動(2022-2023年):食品小鎮(zhèn)核心區(qū)地塊實現(xiàn)穩(wěn)定運營,完成食品小鎮(zhèn)全部核心區(qū)建設(shè)工程,形成品牌形象積累,并以大型節(jié)慶營銷為手段,引爆市場,積極對接核心市場及周邊客群,形成獨有品牌IP; 第三步 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(2024-2025年):完成食品小鎮(zhèn)全部建設(shè)工程,實現(xiàn)小鎮(zhèn)成功穩(wěn)定運營,形成穩(wěn)定客量,構(gòu)建文旅商產(chǎn)業(yè)聯(lián)動格局,與食品工業(yè)旅游深度融合,成為漯河城市會客廳、全域旅游集散地; 第四步 產(chǎn)城聯(lián)合(2026-202

22、7年): 深化食品小鎮(zhèn)品牌,憑借文旅商產(chǎn)業(yè)聯(lián)動格局,做大做強豫中文化名鎮(zhèn),成為現(xiàn)象級旅游IP,河南地區(qū)休閑新地標;項目整體分期計劃 3.1 整體開發(fā)計劃食品小鎮(zhèn)項目規(guī)劃用地面積約 1017.6建設(shè)用地約 321.63畝。 計劃協(xié)議簽訂后于2019年11月1日進行首期摘地,商業(yè)核心區(qū)開發(fā)周期為2年(2020-2021年)。主要包括一期核心商業(yè)區(qū)建設(shè),集中打造食品小鎮(zhèn)品牌展示區(qū)3.2 一期用地及建設(shè)內(nèi)容項目一期 建設(shè)用地約 321.63畝。 3.2 一期用地及建設(shè)內(nèi)容項目3.3 投資測算土地價格商業(yè)、住宅協(xié)議約定地價萬元/畝63住宅摘地價格萬元/畝164商業(yè)摘地價格萬元/畝110稅費比例土地契稅4

23、%銷售費用總銷%3.50%管理費總銷%6.00%股東借款/銀行貸款利率%12.00%增值稅預(yù)繳%3.00%增值稅%9.00%增值稅附加稅%12.00%預(yù)繳土增稅%3.00%土增稅增值額%房產(chǎn)稅%12.00%預(yù)繳所得稅毛利率%10.00%企業(yè)所得稅%25.00%返還比例%政府運營補貼補貼共5年,每年1000萬萬元5000測算基本假設(shè)3.3 投資測算土地價格商業(yè)、住宅協(xié)議約定地價萬元/畝63住測算結(jié)論3.3 投資測算項目總投資:51.58億元資金峰值:5.7億元項目銷售總額:79.44億元古鎮(zhèn)資本沉淀:4889萬元項目銷售凈利潤: 20.17億元我司獲得凈利潤:20.17億元利潤表合計一期二期三期

24、四期一、營業(yè)收入 794,411 63,573 155,103 228,574 347,162 房款收入 794,411 63,573 155,103 228,574 347,162 租金收入 - 減:營業(yè)成本 515,816 63,365 105,145 154,749 192,558 土地費 142,322 35,621 31,901 35,186 39,614 前期工程費 22,169 1,625 4,438 7,062 9,044 建安工程費 300,596 20,945 57,037 97,621 124,993 基礎(chǔ)設(shè)施費 46,669 4,903 11,012 13,552 17,203 公共配套費 4,060 271 757 1,328 1,704 開發(fā)間接費 - - - - - 稅金及附加 39,084 32 4,659 6,737 27,657 銷售費用 30,585 2,448 5,971 8,800 13,366 管理費用 24,721 1,930 4,826 7,882 10,082 財務(wù)費用 9,690 9,690 - - - 二、營業(yè)利潤 174,515 -13,892 34,501 50,407 103,499 加:營業(yè)外收入(土地返款/扶持資金) 94,416 25,087 21,596 22,664

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