房地產(chǎn)估價：第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格

1、房地產(chǎn)估價本書內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價的基本知識二、房地產(chǎn)估價的方法市場比較法收益法成本法假設開發(fā)法基準地價和路線價法三、房地產(chǎn)估價報告的撰寫四、房地產(chǎn)估價其他方法及估價信息系統(tǒng)簡介3 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)估價第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價實物實體質(zhì)量功能 房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實物和依托于實物上的權益。 權利(rights) 利益(interests)收益(benefits) 權益包含礎基目前在我們國家，房地產(chǎn)的權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利

2、用權。 （二）土地的概念 從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。 地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認識土地的層面一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格我國目前主要有所有權、使用權、租賃權、地役權、典權、抵押權。2、土地利用的三大制約土地使用管制： 政府的城市規(guī)則，如容積率及建筑高度土地權利設置相鄰關系一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格 （三）建筑物的概念 建筑

3、物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結構裝修用途產(chǎn)權成新設備、設施一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權 房地產(chǎn)的產(chǎn)權具有排他性的絕對權和完全支配權。產(chǎn)權清晰、合法是房地產(chǎn)估價的基礎，只有合法的產(chǎn)權才能評估出合理的價格。房地產(chǎn)權利類型所有權他項權使用權土地所有權房屋所有權國有土地使用權集體土地使用權房屋使用權抵押權、地役權、租賃權、空中權、地下權、地上權抵押權、租賃權、典當權、采光通風權、安全權第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)

4、特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 如房地產(chǎn)作價入股、企業(yè)被收購、兼并、交換、繼承、遺贈等。 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權 房地產(chǎn)租賃：是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。一類是土地使用權租賃，一類是房屋租

5、賃。 房地產(chǎn)產(chǎn)權登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬。包括：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記 第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格三、房地產(chǎn)的特性不可移動性個別性 長期使用性 昂貴性 增值保值性相互影響性 易受政策影響性 特性1、按用途劃分的類型 居住用房地產(chǎn) 工商用房地產(chǎn) 其他用途房地產(chǎn)類型第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格四、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)的類型類型2按開發(fā)程度劃分的類型生地、毛地、熟地、

6、在建房地產(chǎn)、竣工房地產(chǎn)3、按是否產(chǎn)生收益劃分的類型收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)4按經(jīng)營使用方式劃分的類型出租型出售型營業(yè)型自用型四類房地產(chǎn) 第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格五、房地產(chǎn)價格 從房地產(chǎn)估價的角度理解，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。 （一）房地產(chǎn)價格的形成基礎 1有用性 2稀缺性 3有效需求 第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎價格特征價格種類（二）房地產(chǎn)價格特征 與一般物品價格的差異 1供求變化不同 2生產(chǎn)成本不同3折舊不同 4價格差異不同 5市場性質(zhì)

7、不同 6價格形成時間不同 與一般物價共同之處：都是價格 都有波動 按質(zhì)論價第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產(chǎn)價格（二）房地產(chǎn)價格的特征 1.受區(qū)位的影響大 2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格 3.出售價格與出租價格并重 4.形成基礎是長期和綜合考慮的結果 5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產(chǎn)價格（三）房地產(chǎn)價值和價格的種類 成交價格：房地產(chǎn)交易雙方的實際達成交易的價格市場價格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。理論價格：在合理的市場上交易應該實現(xiàn)的價格評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷1根據(jù)形成基礎不同的分類市場價格 理論價格評估價格 成交價格公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動一個良好的評估價=正常成交價=市場價格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產(chǎn)