當陽中央街區(qū)招商方案課件

1、當陽中央街區(qū)項目商業(yè)全程代理溝通案第一章、當陽市基本情況第二章、當陽中央街區(qū)簡介第三章、當陽市的商業(yè)分布及租售情況第四章、項目SWOT分析第五章、物業(yè)定位第六章、招商策略第七章、招商方式與渠道當陽市基本情況從2009年至2012年，當陽全市實現(xiàn)生產總值增幅127%，充分體現(xiàn)了當陽城市的經(jīng)濟活力和未來近幾年的發(fā)展趨勢。近年來城市大力發(fā)展工業(yè)也為整個GDP添色不少，但大量工業(yè)企業(yè)的進駐，對于房地產市場而言或多或少，存在生活質量的影響。近4年GDP增長總額達到127%2012年，全市實現(xiàn)生產總值302.2343億元；其中第一產業(yè)62.3078億元，增長4.8%；第二產業(yè)162.0449億元，增長19

2、.5%；第三產業(yè)77.8816億元，增長10.8%。第一、二、三產業(yè)占全市生產總值的比重分別為20.6%、53.6%和25.8%。從2009年至2012年，當陽全市房地產開發(fā)完成投資增長275%，充分說明了當陽城市的房地產發(fā)展趨勢。但至2012年起，增長開始明顯放緩，從經(jīng)濟學原理中最基本的需求和供給的角度來看，可以判定當陽房地產市場進入了初級市場飽和期，需要一定時間的消化和培育，來爆發(fā)二次增長，也即升級需求式增長。近4年房地產開發(fā)完成投資增長達到275%中央街區(qū)簡介中央街區(qū)商業(yè)將初步打造成集生活配套、精品服飾、娛樂休閑、特色餐飲為一體的新文化商業(yè)中心，商業(yè)新步行街。將原來當陽老商業(yè)區(qū)從新集中化

3、。由統(tǒng)一的物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營管理進行規(guī)范管理。從而提高當陽人居生活品質又在配套上充分齊備。對當陽擴大城市規(guī)模，提高城市品位，增強商貿流通，擴大稅源，增加就業(yè)崗位，促使當陽地區(qū)經(jīng)濟中心的轉移。娛樂休閑精品服飾特色餐飲生活配套本項目以開闊的國際化視野、造城的精神而精心規(guī)劃打造，集住宅、商業(yè)步行街于一體。使得項目成為全城新商業(yè)的核心成為現(xiàn)實可能。是當陽定位最高端、規(guī)劃最超前與完善的核心新商業(yè)圈。要做市場“領導、主導”者“超區(qū)域”型、都市型；注重前瞻性、大手筆、大概念，打造成全市唯一的新首席城市商業(yè)中心，成為全市商業(yè)典范、楷模。超常規(guī)、反傳統(tǒng)地顛覆“過時”的商業(yè)、“升級”當?shù)厣虡I(yè)、生活模式，創(chuàng)造全新的

4、購物、商業(yè)、生活環(huán)境。至少以超前未來5-10年的前景著手眼前的規(guī)劃布局，成為當陽城市的驕傲、成為對外的新地標、新名片。經(jīng)營狀況好壞不一當陽的隨意性零售商業(yè)還處于一個較低的發(fā)展水平。南正街和文化廣場周邊的零售類商業(yè)總體而言經(jīng)營狀況較好，是當陽市最原始的商業(yè)圈，加之是當陽商業(yè)旺地，帶動了零售商業(yè)消費，導致人流集中及旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。但因過高的租金價格和發(fā)展限制等因素大部分商戶一年到頭做著“鋪奴”?！爸醒虢謪^(qū)未來成為當陽中心商業(yè)區(qū)”還是有很多優(yōu)勢和機遇點。導入手段A、受目前當陽商業(yè)房地產的開發(fā)泛濫的影響，商家心中造成的影響陰影還是有的，對本案的商業(yè)運作有一定的抗性。商業(yè)地產本著“以市場為導向，招商

5、靠手段，銷售為目的”的原則，確保項目的開發(fā)和運作成功需要政府部門的緊密配合，收集業(yè)主的相關信息，逐個做通思想工作、灌輸經(jīng)營理念、分析當陽未來的發(fā)展方向和未來新商業(yè)經(jīng)營的模式，突出專業(yè)成就財富的特點進行統(tǒng)一規(guī)劃、布局，引導租金價格的高、低幅度原因，由開發(fā)商進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一推廣。B、尋找登陸點，將本地以及外地各行業(yè)的知名品牌商家資源進行有效整合，展示品牌形象、集約經(jīng)營、資源共享、業(yè)態(tài)互補，打造當陽21世紀特色新中心商業(yè)區(qū)，吸納優(yōu)質商家到本案投資經(jīng)營、消費等。C、利用知名品牌（如：武漢品牌服裝城）意向進入的優(yōu)勢作推廣，贏在同一起跑線，主題語“未來的生活中心就在中央街區(qū)”當陽商業(yè)

6、分布及租售情況當陽零售商業(yè)地產分析：當陽零售原始商業(yè)各自為陣。名譽是中心商業(yè)區(qū)，實質大雜燴，管理力度不夠、經(jīng)營不規(guī)范、規(guī)劃設計不合理、設施不完善、推廣力度不夠、 無專業(yè)的市場運營管理，導致一直處在最原始的商業(yè)經(jīng)營模式。沒有真正意義的特色商業(yè)：集住宅、商業(yè)步行街于一體的Shopping Mall在國內許多大、中型城市紛紛興起，但當陽似乎并沒有受到潮流的影響，當陽式的Shopping Mall仍然是我們中央街區(qū)特色精品新中心商業(yè)區(qū)定位的考慮方向之一。商業(yè)地產一般采用短，平、快的帶租約銷售模式，以市場為導向，招商為手段，銷售為目的；另一種為惜售，珍惜自己的銷售，一般為開發(fā)商自己銷售，僅憑自己經(jīng)濟實力

7、作支撐，以坐商等客為主，銷售模式呆板老套，無目標，計劃預計在短時間內售完，收回開發(fā)成本，房產的預熱、炒作等注定項目的成敗，導致地產行業(yè)出現(xiàn)的爛尾樓，很多開發(fā)商作投資分析時忽略了銷售周期，明明能掙錢，可到頭來開發(fā)成本投入大，銷售周期過長，甚至幾年無法售完。在當陽商業(yè)地產競爭熱烈的市場，我們必須采取短、平、快的銷售手法，在短時間內盡快實現(xiàn)較高的商鋪去化率！私建樓盤低價極端，商業(yè)樓盤高價極端。商業(yè)地產經(jīng)過SWTO分析：門面與商業(yè)存在矛盾，可作為開發(fā)商，開發(fā)商鋪的利潤遠遠大于商住的多少倍？故此一般采用以低走高，低開高走，運用一定的策略，價位快速增大，制造買點，凝聚成本，為消費者提供優(yōu)良的經(jīng)營平臺，為城

8、市建設的需要，整合資源，扎堆新中心商業(yè)區(qū)。項目SWOT分析物業(yè)定位多引擎、多元復合商業(yè)地產 主力店次主力店獨立店面商業(yè)街招商策略(利用大客戶帶動小商家，口碑效益、網(wǎng)絡效益等)有效整合資源消費者消費越高，投資者、經(jīng)營者取得的利潤越高。投資者、經(jīng)營者越有激情。反之亦然！消費者經(jīng)營者從開發(fā)商手中得到經(jīng)營權，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費者手中獲得價值。針對不同的目標客群要采取不同的訴求方式經(jīng)營者、投資者區(qū)域消費流與項目聚客力的辨證關系便捷交通交通條件是否可以讓消費者順利到達這里。經(jīng)營價值項目聚客力項目是否具有吸引目標客群來消費的優(yōu)勢特點。區(qū)域消費流項目所在區(qū)域能提供多少消費的人流。招商政策也是一個促銷政策，

9、在市場啟動初期制定這些可以讓客戶得到某些實惠的政策，一可以滿足潛在客戶的心理需求，二可以激勵踴躍預定。高調招商 VS 低調招商高調招商的推廣手法：大規(guī)模、多媒介、高密度廣告投放 短期內工作量極大，招商推廣成本較大運作順序：先招商后銷售風險評估：在市場反應預期較好的情況下高調招商易于取得較大的成功，反之一旦招商進展不利，風險極高，并將帶來一系列的問題。高調招商的負面影響:1、負經(jīng)營：廣告推廣成本大，招商回報收益小2、招商不成功，打擊經(jīng)營商戶和投資者信心，直接影響后期銷售；低調招商的推廣手法：前期極少廣告投放，以上門拜訪交流說服為主，招商力度弱，推廣成本偏??；運作順序：招商、銷售同時進行風險評估：

10、綜合風險小，一旦招商不利，有一定的回旋余地，對項目招商銷售，產生的負面影響不會太大。招商執(zhí)行建議：第一步:制定項目相關招商政策第二步:目標意向客戶招商簽約第一階段前期收集、登記意向客戶廣告配合:發(fā)送招商海報等宣傳資料第二階段上門拜訪客戶簽約廣告配合:招商廣告等宣傳資料第三步:正式招商開盤招商方式與渠道1）項目洽談會項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家、政府領導、行業(yè)影響人物與客商直接進行接洽。引進大型超市可主要采取這種方式。2）項目發(fā)布會項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、進駐要求，吸引客商。在招商前期和有一定的意向客戶群體以后，我們可以在當陽、宜昌召開項目發(fā)布會，向有興趣的客戶介紹我們的項目。3）登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在省內其它城市舉辦集會式招商活動之余，拜訪知名品牌商戶和一般品牌商戶，具體介紹投資項目，探討合作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，項目知名度高，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。4）渠道選擇我們可選取的宣傳渠