房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析

1、幻燈片1第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用幻燈片2第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義 是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等差不多資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制差不多財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價(jià)和推斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 幻燈片3第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含

2、義由此財(cái)務(wù)分析的差不多程序是： 1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2、編制差不多財(cái)務(wù)報(bào)表。 3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)。 4、進(jìn)行不確定性分析。 5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論?；脽羝?第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用 1、衡量項(xiàng)目的盈利能力 這種衡量要緊是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 2、衡量項(xiàng)目的清償能力 這種衡量要緊是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力 資金平衡要緊是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)

3、負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的?；脽羝?第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。 現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等?；脽羝?第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能

4、力，為各個方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。幻燈片7全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 現(xiàn)金流入1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入1.4 凈轉(zhuǎn)售收入1.5 其他收入1.6 回收固定資產(chǎn)余值1.7 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資金2.3 運(yùn)營費(fèi)用2.4 修理費(fèi)用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 土地增值稅2.7 所得稅3 凈現(xiàn)金流量4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）幻燈片8第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表 資本

5、金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度動身，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力?；脽羝?自有資本金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 現(xiàn)金流入1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入1.4 凈轉(zhuǎn)售收入1.5 其他收入1.6 回收固定資產(chǎn)余值1.7 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出2.1 資本金2.2 經(jīng)營資金2.3 運(yùn)營費(fèi)用2.4 修理費(fèi)用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 土地增值稅2.7 所得稅2.8和2.9 借款本金償還、借款利息支付3 凈現(xiàn)金流量4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量

6、計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）幻燈片10第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關(guān)講明凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的以后收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。依照需要，能夠計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也能夠計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。幻燈片11第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)不：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項(xiàng)目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設(shè)期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資差不多上通過債務(wù)資

7、金來解決的，因此現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。 在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項(xiàng)目投資，則同時點(diǎn)、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）?；脽羝?2第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)不：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預(yù)售收入再投入”項(xiàng)目（假如項(xiàng)目有預(yù)售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項(xiàng)。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，盡管全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他項(xiàng)目中仍保留有

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用的阻礙。當(dāng)利息增大時，應(yīng)納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。幻燈片13第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 計(jì)算期 房地產(chǎn)開發(fā)出售型項(xiàng)目一般只有建設(shè)期，所謂的經(jīng)營期也是專門短的銷售期間。而置業(yè)投資項(xiàng)目不存在建設(shè)期，一般只有經(jīng)營期。 由于預(yù)售和預(yù)租情況的存在，這類開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。 開發(fā)出售型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時刻；開發(fā)出租型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時起到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時刻?；脽羝?4第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投

9、資項(xiàng)目的區(qū)分。 開發(fā)出售型項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項(xiàng)目，運(yùn)營費(fèi)用和修理費(fèi)用也專門少發(fā)生，因此不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。 以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會有一些項(xiàng)目與出售項(xiàng)目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入”?；脽羝?5第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 （4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 當(dāng)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個投資者進(jìn)行投資時，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表?；脽羝?6投資者各方現(xiàn)金流量表序號項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）

10、（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入 2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量幻燈片17第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 二、資金來源與運(yùn)用表 1、資金來源與運(yùn)用表的含義 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還打算的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見下頁?；脽羝?8資金來源與應(yīng)用表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 資金來源1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入1.4 資本金1.5 長期借款1.6

11、短期借款1.7 回收固定資產(chǎn)余值1.8 回收經(jīng)營資金1.9 凈轉(zhuǎn)售收入2 資金運(yùn)用2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資金2.3 運(yùn)營費(fèi)用2.4 修理費(fèi)用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 土地增值稅2.7 所得稅2.8 應(yīng)付利潤2.9和2.10 借款本金償還和利息支付3 盈余資金=（1）-（2）4 累計(jì)盈余資金幻燈片19第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 二、資金來源與運(yùn)用表 2、資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于

12、零。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目?；脽羝?0出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表序 號項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N 1資金來源 11 12 13 14銷售收入資本金長期借款短期借款 2資金運(yùn)用 21 22 23 24 25 26 27開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付 3盈余資金（1）-（2） 4累計(jì)盈余資金幻燈片21出租和自營項(xiàng)目的資金來源與應(yīng)用表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 資金來源1.1 銷售收入（或自營收入）1.2 資本金1.3 折舊費(fèi)1.4 攤銷費(fèi)1.5

13、和1.6 長期借款和短期借款1.7 回收固定資產(chǎn)余值1.8 回收經(jīng)營資金1.9 凈轉(zhuǎn)售收入2 資金運(yùn)用2.1 開發(fā)建設(shè)投資2.2 經(jīng)營資金2.3 運(yùn)營費(fèi)用2.4 修理費(fèi)用2.5 經(jīng)營稅金及附加2.6 所得稅2.7 應(yīng)付利潤2.8和2.9 借款本金償還和利息支付3 盈余資金=（1）-（2）4 累計(jì)盈余資金幻燈片22第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 三、利潤表（或稱損益表） 1、損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，能夠計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。幻

14、燈片23利潤表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 經(jīng)營收入1.1 銷售收入1.2 出租收入1.3 自營收入2 經(jīng)營成本2.1 商品房經(jīng)營成本2.2 出租房經(jīng)營成本3 運(yùn)營費(fèi)用4 修理費(fèi)用5 經(jīng)營稅金及附加6 土地增值稅7 利潤總額8 所得稅9 稅后利潤9.1 盈余公積金9.2 應(yīng)付利潤9.3 未分配利潤 計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）幻燈片24第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 三、利潤表（或稱損益表） 2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額 損益表中的利潤總額一般應(yīng)為： 利潤總額=經(jīng)營收入經(jīng)營成本運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金與附加土

15、地增值稅幻燈片25第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 三、利潤表（或稱損益表） 2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤總額 利潤總額=銷售收入總成本費(fèi)用經(jīng)營稅金與附加土地增值稅 幻燈片26出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表序號項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%） 2、投資利稅率（%） 3、資本金利潤率（%） 4、資本金凈利潤率（%）幻燈片27第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 三、利潤表（或稱損益表） 2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總

16、額以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤總額 利潤總額=出租收入經(jīng)營成本運(yùn)營費(fèi)用經(jīng)營稅金與附加 幻燈片28出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表序號項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N1出租收入2經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用（經(jīng)營費(fèi)用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤幻燈片29第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 三、利潤表（或稱損益表） 2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（2）關(guān)于稅后利潤 稅后利潤=利潤總額所得稅 其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）確實(shí)是前面計(jì)算出來的利潤總額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。幻燈片30第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)

17、表 （3）關(guān)于利潤分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配： 彌補(bǔ)企業(yè)往常年度虧損。 提取盈余公積金。 向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)付利潤。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤要緊是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者?；脽羝?1第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 四、資產(chǎn)負(fù)債表1、資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表要緊用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債

18、和所有者權(quán)益之和。2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中能夠看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益?；脽羝?2資產(chǎn)負(fù)債表序號項(xiàng)目合計(jì) 1 23 N1 資產(chǎn)1.1 流淌資產(chǎn)總額 1.1.1 應(yīng)收賬款 1.1.2 存貨 1.1.3 現(xiàn)金 1.1.4 累計(jì)盈余資金1.2 在建工程1.3 固定資產(chǎn)凈值1.4 無形及遞延資產(chǎn)凈值2 負(fù)債及所有者權(quán)益2.1 流淌負(fù)債總額 2.1.1 應(yīng)付賬款 2.1.2 短期借款2.2 長期負(fù)債總額 2.2.1 經(jīng)營資金借款 2.2.2 固定資產(chǎn)投資借款 2.2.3 開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3 所有者權(quán)益 2.3.1 資本金 2.3.2 資本公積金 2.3.3 盈余公積

19、金 2.3.4 累計(jì)未分配利潤幻燈片33第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 四、資產(chǎn)負(fù)債表2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中能夠看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。關(guān)于開發(fā)企業(yè)資本金的有關(guān)規(guī)定： 建設(shè)部于2000年3月公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為4個等級。各個等級的注冊資本金為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元?；脽羝?4第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 四、資產(chǎn)負(fù)債表 清償能力分析是項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營安全性分析以及項(xiàng)目籌資方案分析的重要內(nèi)容。 運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表能夠計(jì)算兩類指標(biāo)：長期償債能力指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率。短期償債能力指標(biāo)，如流淌

20、比率、速動比率等幻燈片35第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 五、各報(bào)表間的相互關(guān)系 “利潤表”與“現(xiàn)金流量表”差不多上為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過“利潤表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動態(tài)指標(biāo)。 “借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”差不多上為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。依照“借款還本付息表”或“資金來源與運(yùn)用表”能夠計(jì)算借款償還期指標(biāo)，依照“資產(chǎn)負(fù)債表”能夠計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流淌比率和速動比率等指標(biāo)。 另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”能夠進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析?；脽羝?6第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析差不多報(bào)表 五、

21、各報(bào)表間的相互關(guān)系 各類報(bào)表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計(jì)算“財(cái)務(wù)費(fèi)用或建設(shè)期利息”） 土地增值稅計(jì)算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營資金與附加”計(jì)算表、“總投資或總成本費(fèi)用”計(jì)算表） 投資打算與資金籌措表 利潤表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表。幻燈片37第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一、差不多指標(biāo)1、收益乘數(shù) 收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。該指標(biāo)可用于將那些明顯不能同意的項(xiàng)目加以剔除。 收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。總收益乘數(shù)=市場價(jià)格總收入；凈收益乘數(shù)=市場價(jià)格凈經(jīng)營收益?？偸找娉藬?shù)更常用一些?；脽羝?8第三

22、節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一、差不多指標(biāo)1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應(yīng)用： 收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價(jià)值越高，可獲得投資酬勞率也越高。 將目標(biāo)物業(yè)的收益乘數(shù)與市場上流行的收益乘數(shù)進(jìn)行比較，若低于參照收益乘數(shù)，則物業(yè)的報(bào)出價(jià)格較有優(yōu)勢。一般商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高?；脽羝?9第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一、差不多指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率 財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。幻燈片40第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一、差不多指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（1）營業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營支出占實(shí)際總收入的百分比。 營業(yè)比率=經(jīng)營支出實(shí)際總收

23、入100% 一般講來，營業(yè)比率越高代表營運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。 要緊是考察與物業(yè)本身生財(cái)能力有關(guān)的指標(biāo)?；脽羝?1第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 2、財(cái)務(wù)比率（2）損益平衡比率 是項(xiàng)目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也能夠看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。那個比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平能夠越低。因此，損益平衡比率越低越好。 損益平衡比率=（經(jīng)營支出還本付息額）潛在總收入100%幻燈片42第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 2、財(cái)務(wù)比率（3）償債保障比率（見教材P220例6-1） 也稱償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年

24、還本付息額）之間的關(guān)系。這是項(xiàng)目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。 償債保障比率=凈經(jīng)營收益年債息額（年還本付息額） 該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表明了貸款的安全程度，因此該指標(biāo)越大越好?；脽羝?3第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 3、盈利能力指標(biāo) 所有盈利能力分析方法的一個共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。（1）全面資本化率 表示預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場價(jià)格的百分比。 全面資本化率=凈經(jīng)營收益市場價(jià)格100% 全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。 因?yàn)闆]有反映融資狀況對投資項(xiàng)目的阻礙，全面資本化率那個指標(biāo)的適用性受到一定的限制。幻燈片44第三節(jié)

25、 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 2、財(cái)務(wù)比率（2）股本化率（也稱權(quán)益資本化率、權(quán)益酬勞率、資本金利潤率） 表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量初始股本投資100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收益年還本付息額 股本化率反映股本（自有資金）投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小?？紤]了不同融資條件對物業(yè)的阻礙，然而它未能考慮所得稅對投資項(xiàng)目的阻礙?；脽羝?5第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 3、盈利能力指標(biāo)（3）現(xiàn)金回報(bào)率（也叫資本金凈利潤率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。 現(xiàn)金回報(bào)率=稅后現(xiàn)金流量初始股本投資100% 實(shí)質(zhì)上是稅后的資本金酬勞率。 作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒有考慮物業(yè)

26、價(jià)值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時刻的變化對投資績效的阻礙?；脽羝?64、回收期指標(biāo)（見教材P223例6-2） 回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時刻越短的項(xiàng)目越好。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系?；厥掌谟卸喾N計(jì)算方法： 回收期=市場價(jià)格凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期=初始股本投資稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） 回收期=初始股本投資稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資預(yù)期年現(xiàn)金流量。 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時刻?；脽羝?7第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指

27、標(biāo) 見教材P223-225例6-3。 計(jì)算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回收期等指標(biāo)?；脽羝?8第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 二、投資分析的合理化趨勢1、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足（1）忽略了整個持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。（2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。關(guān)于有些物業(yè)投資來講，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。（3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時刻問題?；脽羝?9第三節(jié) 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 二、投資分析的合理化趨勢2、進(jìn)展趨勢

28、投資分析的合理化的趨勢確實(shí)是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量（指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資機(jī)會的收益水平）、質(zhì)量（指期望現(xiàn)金流量的確定性（如置信程度）、投資者的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度）和時刻（獵取期望現(xiàn)金流量的時點(diǎn)）三方面的修正。 一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策?；脽羝?0第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 國外關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的趨勢和經(jīng)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用權(quán)益投資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流量（多采納稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來分析）3、投資者多采納折現(xiàn)分析方法幻燈片51一、現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的分類1、依照是否考慮資金的時刻價(jià)值，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大

29、類?；脽羝?22、依照分析目標(biāo)，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)、資金平衡能力指標(biāo)?；脽羝?33、依照指標(biāo)性質(zhì)劃分，分為時刻性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時刻性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動比率幻燈片54二、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系分析內(nèi)容差不多報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資

30、本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)幻燈片55第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 三、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算1、靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時刻價(jià)值因素計(jì)算的指標(biāo)。（1）投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的年利潤總額（或可能回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，要緊用來評價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目獲利水平。其計(jì)算公式為： 投資利潤率=年利潤總額總投資額100% 其中，總投資額=開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金；年利潤總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的凈銷售收入與

31、成本之差除以年數(shù)?；脽羝?6第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （1）投資利潤率 實(shí)際工作中能夠?qū)⑼顿Y利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。 計(jì)算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，假如預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），講明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮同意；反之，一般不予同意?；脽羝?7第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：投資利稅率=利稅額總投資額100% 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定

32、的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是能夠考慮同意的。幻燈片58第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （3）資本金利潤率 資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：資本金利潤率=利潤總額資本金100%。 計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是能夠考慮同意的。幻燈片59第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：資本金凈利潤率=稅后利潤資本金100%。 資本金

33、凈利潤率是投資者最關(guān)懷的一個指標(biāo)，因?yàn)樗从惩顿Y者自己出資所帶來的凈利潤?；脽羝?0第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需的時刻。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： 當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時，投資回收期=項(xiàng)目總投資項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，可能投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。則依照公式得：投資回收期=100/10=10（年）幻燈片61第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （5）靜態(tài)投資回收期 投資回收期=項(xiàng)目總投資項(xiàng)目年平

34、均收益額 采納以上公式計(jì)算需要具備3個條件：（1）全部投資額均發(fā)生在第1年年初；（2）投資當(dāng)年即有凈收益；（3）每年的凈收益相等。一般情況下，以上3點(diǎn)難以同時滿足?；脽羝?2第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （5）靜態(tài)投資回收期（見教材P232例6-4） 當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年收益額不太均衡、相差較大時，投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗

35、略評價(jià)?；脽羝?3第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （6）借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。國內(nèi)借款償還期 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時刻。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“總成本費(fèi)用表”、“損益表”、“資金來源與運(yùn)用表”計(jì)算?；脽羝?4第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （6）借款償還期 其詳細(xì)計(jì)算公式為：借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)開始借款的期數(shù)（當(dāng)期償還借款額當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大

36、于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)開始借款的期數(shù) （當(dāng)期償還借款額當(dāng)期可用于還款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，項(xiàng)目是不可行的?；脽羝?5第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （7）財(cái)務(wù)比率 那個地點(diǎn)財(cái)務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流淌比率和速動比率。 資產(chǎn)負(fù)債率 計(jì)算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額資產(chǎn)總額100% 資產(chǎn)負(fù)債率反映了項(xiàng)目對債權(quán)人資金償還的保障程度。 幻燈片66第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率沒有統(tǒng)一的合理范

37、圍，要緊取決于項(xiàng)目或企業(yè)的盈利水平、銀行貸款利率、各行業(yè)特點(diǎn)等。一般企業(yè)在40%60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在70%80%。 在分析時要結(jié)合資金利潤率等指標(biāo)，如自有資金利潤率上升，且大于銀行貸款利率時，講明負(fù)債經(jīng)營、一定程度地提高資產(chǎn)負(fù)債率是有利的。反之，則不利?；脽羝?7第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)流淌比率 計(jì)算公式：流淌比率=流淌資產(chǎn)流淌負(fù)債100% 該指標(biāo)要緊反映流淌資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流淌負(fù)債的能力，流淌比率越高，講明項(xiàng)目償還債務(wù)能力越強(qiáng)。 傳統(tǒng)觀念認(rèn)為流淌比率為2左右比較合理，然而現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等）的流淌比率都下

38、降至1.2左右?；脽羝?8第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)速動比率 計(jì)算公式：速動比率=速動資產(chǎn)流淌負(fù)債100%，其中速動資產(chǎn)=流淌資產(chǎn)存貨 由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計(jì)算的速動比率更能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的短期償債能力。 一般認(rèn)為速動比率為1左右較安全，然而現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流淌比率一般只有90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右?；脽羝?9第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) （8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)?；脽羝?0第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)

39、務(wù)分析指標(biāo) 2、動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時刻價(jià)值的阻礙而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動態(tài)分析指標(biāo)要緊有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指以后預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可同意的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和?；脽羝?1第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當(dāng)年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準(zhǔn)收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量；

40、COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期。凈現(xiàn)值能夠通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得?；脽羝?2關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率確實(shí)是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采納的利率。它反映了資金的時刻價(jià)值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；假如沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，能夠依照銀行中長期貸款的實(shí)際利率確定；也能夠依照投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來確定。 項(xiàng)目分析評價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個國家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r；銀行貸款

41、利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項(xiàng)目收益增長能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長短等。幻燈片73第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 2、動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）關(guān)于計(jì)算期 對開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時刻，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獵取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時刻，有時也叫持有期或經(jīng)營期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度動身，這段時刻應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時刻而非耐用年限?；脽羝?42、動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判不投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界

42、值是零。 當(dāng)NPV0 時，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅能夠達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV0時，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV0時，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可同意的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。現(xiàn)在項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV0時，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮?；脽羝?5第四節(jié) 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、動態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（例題） 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于0時的折現(xiàn)率。 實(shí)際上假如折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率，則凈現(xiàn)值FNPV等于零。 F