資陽房地產(chǎn)市場概述課件

1、資陽房地產(chǎn)市場概述課件資陽房地產(chǎn)市場概述課件1城市認知Witnessing the development of Ziyang1城市認知Witnessing the developmen成渝核心城市：資陽位是四川省連接成渝雙核的中心城市，截至2017年末，資陽市常住人口255.3萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口105.6萬；臨空經(jīng)濟發(fā)展：發(fā)展定位渝戰(zhàn)略功能集聚區(qū)、空港樞紐節(jié)點，臨空經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展高地，臨空制造和綜合服務，構(gòu)建怡然蜀鄉(xiāng)宜居產(chǎn)業(yè)新城；快速交通通達：依托“一帶一路”國家發(fā)展政策，成資高鐵開通，實現(xiàn)半小時經(jīng)濟圈得天獨厚區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃18號線軌道交通，資陽城區(qū)共設5個站點，其中三個位于主城區(qū)（幸福片

2、區(qū)、馬鞍片區(qū)、老城區(qū)），終點站位于城東高鐵北站。城市認知成渝新興臨空城市，東進戰(zhàn)略第二站產(chǎn)業(yè)地鐵機場支撐，加速城市騰飛 優(yōu)先承接成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，天府國際機場設立、軌道交通規(guī)劃三大機遇支撐資陽城市進一步發(fā)展成渝核心城市：資陽位是四川省連接成渝雙核的中心城市，截至20區(qū)域認知沱東新區(qū)城市副中心定位，未來城市發(fā)展制高點 以行政、文化、經(jīng)濟為中心，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、環(huán)境建設輔助，構(gòu)建雙核經(jīng)濟帶沱江新區(qū)規(guī)劃圖規(guī)劃定位：“二心、二軸、一帶、三廊四片區(qū)發(fā)展”， 二心：北部商業(yè)中心、行政金融辦公中心；二軸：中央大道的發(fā)展軸，迎賓大道與老城區(qū)交匯處發(fā)展軸 一帶：沿沱江的濱江路堤景觀帶；三廊：巖北路、大地溝谷、黃泥河谷。交

3、通規(guī)劃：環(huán)線組成、一干線、軌道交通 環(huán)線（城市內(nèi)環(huán)、城市中環(huán)、城市外環(huán)、高速外環(huán)）與主城區(qū)緊密連接； 干線：城市放射干路，與高速秘密鏈接；軌道交通：運營中高鐵北站，規(guī)劃中成資18號線配套規(guī)劃：字庫山公園、資陽市中醫(yī)院、資陽華西耳鼻喉醫(yī)院、資陽市第三人民醫(yī)院、銀行、蜀人原鄉(xiāng)廣場、濱江特色商業(yè)休閑帶、水體公園（建設中）區(qū)域認知沱東新區(qū)城市副中心定位，未來城市發(fā)展制高點 以行政2市場認知Witnessing the development of Ziyang2市場認知Witnessing the developmen土拍市場2018年土地成交上升、地價上漲、品牌開發(fā)商入住提升樓市發(fā)展預期 成交分析：

4、18年主城區(qū)共計成交6宗商住土地， 合計764畝，無流拍，伴隨2017年市場穩(wěn)步上升，資陽發(fā)展趨向利好，土地價值進一步攀升; 價格分析:前期土地價格處于低位，2018年富力、金科、交投、優(yōu)品道、花樣年等品牌房開爭先入駐，樓面均價上升至2558元/，樓面最高價突破3000元/。數(shù)據(jù)來源：資陽國土局位置：幸福大道片區(qū)出讓面積： 92943.61容積率： 1.0R2.5 溢價率(%)：1.9成交樓面地價：2451競得人：成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地用途：二類居住用地位置：幸福大道片區(qū)出讓面積： 51032.56容積率： 1.0R2.5 溢價率(%)：2成交樓面地價：2439競得人：四川交投置地有限

5、公司土地用途：二類居住用地位置：幸福大道片區(qū)出讓面積： 70897.7容積率： 1.0R2.5 溢價率(%)：3成交樓面地價：3427競得人：上海乾好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地用途：二類居住用地位置：幸福大道片區(qū)出讓面積： 40618.1容積率： 1.0R2.5 溢價率(%)：0成交樓面地價：3092競得人：資陽啟盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地用途：二類居住用地位置：城南大街出讓面積： 81220容積率： 2.5 溢價率(%)：0成交樓面地價：1662競得人：資陽市雁江建設投資集團有限公司土地用途：城鎮(zhèn)住宅位置：城東新區(qū)總建面積： 737976.99容積率： 1.0R2.5 溢價率(%)：0成交樓面地價

6、：2276競得人：資陽信華實業(yè)有限公司土地用途：二類居住用地幸福大道區(qū)域土拍市場2018年土地成交上升、地價上漲、品牌開發(fā)商入住提升宏觀市場18年整體量價翻升，供大于求，下半年需求有所下行土地增速大于住宅銷售增速，19年或持續(xù)供大于求的激烈競爭環(huán)境年度走勢分析：2018年資陽整體呈現(xiàn)量價翻升，供大于求，價格同比增長36.42，銷量提升2.69，供應大幅增長138.85%；月度走勢分析：歷經(jīng)上半年量價激增，下半年市場逐步冷卻，量價下行，伴隨整體大市需求減弱，以及土地激增背景，2019年將持續(xù)面臨供大于求的市場競爭環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：資陽房管局宏觀市場18年整體量價翻升，供大于求，下半年需求有所下行年

7、度板塊格局繼城西之后，沱東新區(qū)占據(jù)城市主要發(fā)展方向，聚焦樓市主戰(zhàn)場 規(guī)劃之下大力發(fā)展的區(qū)域，在售項目最多、市場競爭激烈，處于成長階段，后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ蟪俏髌瑓^(qū)城西區(qū)域內(nèi)是資陽市區(qū)行政所在地，區(qū)域內(nèi)生活配套完善，依托城西濕地公園獨有的生態(tài)景觀優(yōu)勢，目前該區(qū)域在售項目較少，有大量的待開發(fā)用地，以及大量的拆遷區(qū)域。待售項目主要以改善為主。住宅產(chǎn)品70-136高層，洋房108-146產(chǎn)品為主，高層整體均價約6200-6900元/,洋房均價7100-8500元/城東片區(qū)市政府重點打造區(qū)域，資陽未來城市副中心，主要以商務、商業(yè)、品質(zhì)住宅、交通樞紐帶為主，且該區(qū)域在售項目最多、市場競爭激烈，目前該區(qū)域生活配套

8、相對落后，目前處于成長階段，后有很大的開發(fā)潛力。住宅產(chǎn)品80-136高層，洋房110-149產(chǎn)品為主，高層整體均價約6000-6700元/,洋房均價7100-8300元/城南片區(qū)城市次中心主要以輕工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、貨運港站、倉儲及二三類工業(yè)為主的綜合區(qū)域，在售項目較少，生活配套缺失。住宅產(chǎn)品以105-135高層產(chǎn)品為主；整體均價為 7400元/，城中片區(qū)城市中央商務區(qū)，交通、醫(yī)療、學校、商業(yè)等生活配套齊全的中心城區(qū)，成熟的生活配套，整體已開發(fā)完成，但居住品質(zhì)較低后期可開發(fā)力度小。住宅產(chǎn)品95-116 ，整體均價為6539元/城北片區(qū)城市綜合區(qū)域，集綜合市場于一體的片區(qū)，該區(qū)域居住品質(zhì)較低，有大量

9、的拆遷房，成熟的配套，目前該區(qū)域暫無在售項目，后期有可發(fā)展空間較大。區(qū)域內(nèi)無在售項目城中片區(qū)資陽萬達廣場凱旋國際恒大名都花樣年花郡上東逸景東城1號藍光公園學府圣樺名城朗基香越府蜀鑫江語城水潤東都優(yōu)品道資溪學府金科集美天悅雁城大院富力天禧花園多弗綠城誠園隆基泰和濱江國際江宸府中科 濱河灣在售待入市城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)中交紫悅府板塊格局繼城西之后，沱東新區(qū)占據(jù)城市主要發(fā)展方向，聚焦樓市主高層市場高層在售競爭激烈，市場整體庫存量近萬套，同質(zhì)化競爭明顯 城中片區(qū)資陽萬達廣場凱旋國際恒大名都花樣年花郡上東逸景東城1號藍光公園學府圣樺名城朗基香越府蜀鑫江語城水潤東都優(yōu)品道資溪學府金科集

10、美天悅雁城大院富力天禧花園多弗綠城誠園隆基泰和濱江國際江宸府中科 濱河灣在售待入市高層小高層市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域編號項目占地面積（畝）總戶數(shù)剩余庫存（套） 月均去（套）成交均價（元）去化主力面積段（）城東1雁城大院114149498086641190-1432藍光公園學府23812381946365910901403圣樺名城1543002640127600083-1094上東逸景18027207605459871081405水潤東都2633324107420691695-1306東城一號801400246/6260881227蜀鑫江語城138209819844684090-1268中鐵濱江國際15

11、7269375867648279-1149富力天禧花園6185679/650096-13210朗基香樾府1262192/85-113市區(qū)11中科 濱河灣/99-12312江宸府12416841141133650095-116城南13花樣年花郡9613451104277400（精裝）105-125城西14多弗綠城誠園16235201954/63506713615萬達廣場30446041241316235118-14516恒大名都931652109296900（精裝）77-24617凱旋國際2744116543326090（清水）6700（精裝）91-10618優(yōu)品道資溪學府21035902258

12、5264007918319金科.集美天悅1392492/90-13820中交紫悅府2751284/95-132高層主力面積區(qū)間90-136，清水主力單價5900-6500元/，主力總價50-80萬，月均走量60余套， 精裝主力單價6700-7400元/，主力總價70-90萬，月均走量20余套，整體庫存近萬套，競爭激烈。城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)中交紫悅府高層市場高層在售競爭激烈，市場整體庫存量近萬套，同質(zhì)化競爭明洋房市場洋房競爭相對緩和，在售以城東較集中，溢價能力及市場需求有限洋房主力面積區(qū)間90-140，相對高層溢價能力有限，走量價格集中在6800-7100元/，總價60-90

13、萬，月均走量約10-20套；相對可實現(xiàn)高價在8000-8500元/水平，總價70-110萬，月均走量2-8套，整體庫存約2000余套，競爭相對緩和。城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)資陽萬達廣場凱旋國際恒大名都上東逸景雁城大院蜀鑫江語城伊頓莊園水潤東都中交.紫悅府江宸府金科集美天悅在售待入市洋房市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域編號項目占地面積（畝）總戶數(shù) 月均去（套）成交均價（元）去化主力面積段（）城東1雁城大院1141494126800（清水）7400（洋房）90-1432伊頓莊園783978815096-1364水潤東都263332412691695-1305蜀鑫江語城13828578003123-

14、1436富力天禧花園618564680084-140城西7萬達廣場304460428500118-1458恒大名都93165207500（精裝）108-2469凱旋國際274411613710076-12210金科.集美天悅1392492/90-13811中交紫悅府2751284/95-132隆基泰和洋房市場洋房競爭相對緩和，在售以城東較集中，溢價能力及市場需別墅市場別墅在售稀缺，面積大總價高，市場熱度低 九曲一號蜀亨中華園有少量別墅剩余，為8年以上老盤，年均走量約5-10套，市場需求度低，主力面積在300以上，總價200萬起萬達11套商墅產(chǎn)品處于滯銷狀態(tài)，總價300萬起華府熙城世紀美景在售售

15、罄蜀亨中華園 華西九曲1號 萬達.商墅芙蓉苑別墅市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目占地面積物業(yè)形態(tài)建筑面積 總戶數(shù)（套）容積率綠化率成交均價（元）戶型面積總價區(qū)間備注華西.九曲1號203畝聯(lián)排、疊拼220000322.240%8000276-350220-280萬剩余8套蜀亨中華園43畝聯(lián)排、獨棟25756.7760.8141%6000347-921204-500萬剩余5套華府熙城19畝別墅40229.9/2.535%7400/二手價世紀美景/別墅/312-349/芙蓉苑141畝別墅194202/1.535%8600/二手價萬達.商墅305畝聯(lián)排203214113.431%16500210346萬/隆基泰和待入

16、市別墅市場別墅在售稀缺，面積大總價高，市場熱度低 九曲一號蜀市場小結(jié)現(xiàn)狀特征：市場剛需同質(zhì)競爭激烈改善需求相對不足高端改善市場幾近空白未來走勢：高地價項目逐步入市推動價格上漲&改善逐步釋放預期vs市場小結(jié)現(xiàn)狀特征：未來走勢：vs3客戶認知Witnessing the development of Ziyang3客戶認知Witnessing the developmen城西-強城市配套依附性 vs 城東剛需剛改改善特征客群結(jié)構(gòu)板塊區(qū)域?qū)傩詠碓闯俏饕研纬沙鞘幸?guī)模配套成熟，成熟的城市規(guī)模，在售項目極少城西客戶構(gòu)成，地域拆遷戶、企事職工（管理層）、公務員、私營老板等構(gòu)成，少量周邊客群及外地投資客群，受

17、價格、城市規(guī)劃影響因素及其他因素，城西部分客群導入沱東城東城市發(fā)展方向，交通便捷配套完善，利于投資性居住，配套不成熟沱東客戶構(gòu)成，部分拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、及周邊配套地域性、部分企事業(yè)單位、管理層、私營老板為主，區(qū)域內(nèi)剛需少量投資及人群，由于沱東價格因素吸附客群主要以剛需為主，剛需客群高于改善客群城中城市發(fā)展方向，交通便捷配套完善，利于投資性居住，配套成熟沱中客戶構(gòu)成，醫(yī)院教職工及部分管理層、私營老板、機構(gòu)等為主，由于城中在售項目少，且城中發(fā)展規(guī)劃環(huán)境有限，受城東與城西品牌房開入駐，影響城中客群兩極分化。城南自然條件優(yōu)越，低密為主，屬高端人居之地城南客戶構(gòu)成：園區(qū)管理層、員工為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群、及少量

18、投資客；城北 北改棚戶區(qū)，自身條件優(yōu)越，區(qū)域配套不成熟、代建規(guī)劃中城北客群構(gòu)成，典型剛需和商販，棚改客戶為主。城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)城西-強城市配套依附性 vs 城東剛需剛改改善特征客群結(jié)資陽客群概述30%拆遷戶（城區(qū)、周邊）25%當?shù)貦C關企事業(yè)單位31%老城核心客群20%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)2%外地返鄉(xiāng)置業(yè)客群1%限購城市分流客群30%25%31%20%1%2%地緣特征明顯，典型的內(nèi)需型市場需求資陽客群概述30%拆遷戶（城區(qū)、周邊）30%25%31%20客戶印證-拆遷購房2016年6月17日資陽最大規(guī)模棚戶區(qū)改造啟動本次棚改以資陽城北棚戶區(qū)改造項目（第一批次）涉及人數(shù)多，面積大，被改造

19、戶數(shù)約2000余戶，被改造群眾4000余人，改造總面積約17萬；根據(jù)棚戶改造意見：2013年至2017年改造約95萬余戶，其中2014年改造29.2萬戶；根據(jù)2015年資陽征收補償政策：房屋征收操作模式，對無證房屋進行事先認定，全面引入評估機制，實行先補償、后安置；搬遷補償標準：住宅：1000 元/戶次；非住宅：營業(yè)用房15 元/次、辦公倉儲等用房 12 元/次。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的計發(fā) 2 次，貨幣補償?shù)挠嫲l(fā) 1 次。近期前拆補貼情況拆遷地點拆遷戶數(shù)拆遷人數(shù)拆遷補貼備注珠寶村320余戶1200余人18萬平房800元，1200元樓房，底樓850元，高樓750元，不裝修費235元宰山村680余戶600

20、0余人19-23萬/人數(shù)據(jù)來源：資陽人民政府網(wǎng)站/拆遷區(qū)群眾政府加大舊城改造力度，拆遷購房需求持續(xù)目前資陽各區(qū)域拆遷戶激增，隨著政府落地補貼及房屋安置落地，近期已有一部分拿到補貼，據(jù)了解城區(qū)拆遷預計約1500戶人處于待拆遷中，其中1000戶已經(jīng)正式通知及進行房屋征收。客戶印證-拆遷購房2016年6月17日資陽最大規(guī)模棚戶區(qū)改造客群驗證工作購房項目名稱人數(shù)（人）項目名稱人數(shù)（人）資陽市政府24資陽第一人民醫(yī)院132資陽國土局16第四人民醫(yī)院311資陽稅務局21中醫(yī)院322資陽林業(yè)局14第三人民醫(yī)院142消防支隊31綿陽育才學校54資陽財政局14天立學校51資陽稅務局21馬鞍九義分校21區(qū)政府31

21、第四中學16文體局11雁江職業(yè)學院43教育局21資陽師范學校47政府學校醫(yī)院等企事業(yè)單位年收入約10-12萬，城市中高購買能力客群驗證工作購房項目名稱人數(shù)（人）項目名稱人數(shù)（人）資陽市備注：以上數(shù)據(jù)為二手房不完整統(tǒng)計信息老城老舊小區(qū)多, 多數(shù)物業(yè)年限5-10年以上, 換房改善需求突顯客戶印證-改善換房項目名稱建成時間項目名稱建成時間外西街2005年東福小區(qū)2004年春天花園2014年南門馬家巷2005年北門小區(qū)2005年裕豐苑2010年康橋家園2005年九曲河小區(qū)2011年高達國際2015年三賢文化小區(qū)2005年晶鑫南2012年橋亭子小區(qū)2005年測試小區(qū)12008年煤建大院2005年橋亭子小

22、區(qū)2002年南苑公寓樓2011年鐘家灣小區(qū)2009年東井溝2005年質(zhì)監(jiān)小區(qū)2005年大古井2005年東福小區(qū)2001年吉祥苑2001年靜河源2005年東方帝都2005年天河南城2007年后西街2005年東門小區(qū)2001年摩根時代2011年馬巷子小區(qū)2000年城南市場2001年南門小區(qū)2005年九曲花園2008年本案北門片區(qū)（預計老小區(qū)約25個）南門市場片區(qū)（共計15個）老小區(qū)東門市場片區(qū)（預計老小區(qū)約7個）備注：以上數(shù)據(jù)為二手房不完整統(tǒng)計信息老城老舊小區(qū)多, 多數(shù)物客群驗證新城進駐人口增量：未來2035年，資陽市規(guī)劃市域常駐人口增量將達99.5萬人，其中城鎮(zhèn)常駐人口42萬人。地域發(fā)展：未來2

23、035年，資陽市地域規(guī)模將擴大約109平方公里，當前處于快速發(fā)展中期。資料來源：資陽市城市總體規(guī)劃2017-2035城市化發(fā)展2017-2035年，預計2035年中心城區(qū)城市人口規(guī)模達到99.5萬人周邊人群進駐，購房需求量將逐步提升類別2020年城市化進程2035年城市化發(fā)展規(guī)劃發(fā)展增量市區(qū)人口60萬人99.5萬人39.5萬人城鎮(zhèn)人口43萬人63萬人20萬人地域規(guī)模42平方公里109平方公里67平方公里客群驗證新城進駐人口增量：未來2035年，資陽市規(guī)劃市域常地緣工作老城剛改拆遷購房鄉(xiāng)鎮(zhèn)進入剛需剛改需求，未來城市發(fā)展性價比驅(qū)動 高層客戶研究城東企事業(yè)單位上班人群占比約25%，老城剛改客群占比2

24、5%，拆遷戶占比35%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比15%學校醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院醫(yī)院學校學校學校學校學校學校學校學校本案學校學校學校本案寶珠村寨山村石榴村臨江鎮(zhèn)紅北村產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園中和鎮(zhèn)嚴華鎮(zhèn)地緣工作老城剛改拆遷購房鄉(xiāng)鎮(zhèn)進入高層客戶研究城東企事業(yè)中心城區(qū)35歲以上改善人群，政府機構(gòu)、企事業(yè)單位中高層、家庭地緣改善為主，看重小區(qū)品質(zhì)與居住空間 洋房客戶研究洋房群主要來源主城區(qū)占比約65%，在外部配套基礎上，更為關注小區(qū)品質(zhì)及舒適度城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)本案雁江四小雁江一中資陽市雁江七小資陽雁江一小資溪花園摩根時代摩根時代四海國際社區(qū)九曲河社區(qū)雁中社區(qū)喜悅江南半島車苑小區(qū)錦繡

25、園林城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)車管所國土局資陽日報公安局資陽市人民醫(yī)院資陽市第一人民醫(yī)院資陽市雁江區(qū)人民醫(yī)院資陽市政務中心資陽市住房和城鄉(xiāng)建設局資陽市第三人民醫(yī)院資陽市中醫(yī)院雁江區(qū)政府本案中心城區(qū)35歲以上改善人群，政府機構(gòu)、企事業(yè)單位中高層、家庭中心城區(qū)40歲以上高購買力人群看重改善環(huán)境與品質(zhì)更優(yōu)物業(yè)，追求面子感別墅客戶研究資陽高端收入階層，集中在城中區(qū)域板塊，政府機構(gòu)、企業(yè)高層、生意老板國土局政府單位事業(yè)單位區(qū)政府企業(yè)資陽市南駿汽車產(chǎn)業(yè)園電力公司鉅惠超客戶語錄：李先生 男 47歲 生意人想買個200平左右的別墅，總價預算300-400萬；現(xiàn)在房子太舊，家里包括小區(qū)很多設施老舊，物業(yè)服務跟不上，停車全部停地面，而且非常難?！，F(xiàn)在年齡越來越大，腿腳不太方便，想找一處品質(zhì)好，環(huán)境好，醫(yī)院配套方便的房子，但不要太偏，孩子們過來也方便些。城南一號海樂迪市政府煙草局藥監(jiān)局典型客戶李先生年齡47歲家庭結(jié)構(gòu)三世同堂職業(yè)生意人年收入200-300以上產(chǎn)品需求140-200左右 洋房/別墅居住地址雁中社區(qū)本案長江汽貿(mào)上城