房地產(chǎn)評估（第二版）第09章城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價評估

1、房地產(chǎn)評估 Real Estate Valuation 第二版2第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價評估學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生了解城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價評估的基本內(nèi)容、程序與基本方法;掌握高層建筑地價分?jǐn)偟幕舅悸放c方法。3第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價評估 9.1 城鎮(zhèn)土地的分等定級 9.2 基準(zhǔn)地價的評估 9.3 高層建筑地價的分?jǐn)?49.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系 城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)屬性、自然屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。 1）城鎮(zhèn)土地分等定級的含義 59.1.1城鎮(zhèn)土地分

2、等定級的含義及體系城鎮(zhèn)土地分等定級分為“等”和“級”兩個層次。 城鎮(zhèn)土地等的高低是對城鎮(zhèn)土地的總體質(zhì)量優(yōu)劣的反映；城鎮(zhèn)土地級的高低是對城鎮(zhèn)內(nèi)部各地塊的質(zhì)量優(yōu)劣的反映。2）城鎮(zhèn)土地分等定級的體系69.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系根據(jù)定級的目的、對象、方法不同，土地的定級可以劃分為土地綜合定級、分類定級、城市規(guī)劃定級、地價分區(qū)定級四種。 2）城鎮(zhèn)土地分等定級的體系79.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系土地綜合定級是根據(jù)影響土地區(qū)位，及其他影響土地利用效益的經(jīng)濟(jì)、自然、社會因素，對市域內(nèi)土地用同一標(biāo)準(zhǔn)評定土地級別。 （1）土地綜合定級89.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系土地分類定級是按照

3、主要的用地類型分別確定其定級因素及其貢獻(xiàn)大小，對一定區(qū)域內(nèi)的土地用全域覆蓋法評定出各主要用地類型的級別，及其在空間上的分布。 （2）土地分類定級 99.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系 城市規(guī)劃定級是依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃對土地質(zhì)量及使用價值的影響狀況，在土地現(xiàn)狀定級的基礎(chǔ)上，評定土地級別的過程。 （3）城市規(guī)劃定級 109.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系地價分區(qū)定級是先利用土地交易資料直接評估地價，然后按地價水平差異及其在空間上的分布規(guī)律來劃分土地級別的過程。 （4）地價分區(qū)定級 119.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義及體系（1）綜合分析原則 3）土地分等定級原則（2）主導(dǎo)因素原則 （3）地域

4、分異原則 （4） 級差收益原則 （5） 定量與定性結(jié)合原則 129.1.2城鎮(zhèn)土地分等定級的程序及內(nèi)容 （1）城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序 139.1.2城鎮(zhèn)土地分等定級的程序及內(nèi)容 （1）城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序 149.1.2城鎮(zhèn)土地分等定級的程序及內(nèi)容 2)城鎮(zhèn)土地分等定級的內(nèi)容159.1.2城鎮(zhèn)土地分等定級的程序及內(nèi)容 2)城鎮(zhèn)土地分等定級的內(nèi)容169.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 （1）城鎮(zhèn)區(qū)位因素 1）城鎮(zhèn)土地分等的主要影響因素因子（2）城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素 （3）求成過急基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模因素 （4）城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素 179.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（5）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

5、平因素 1）城鎮(zhèn)土地分等的主要影響因素因子（6）區(qū)域綜合服務(wù)能力因素 （7）區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素 189.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）繁華程度方面因素 2）城鎮(zhèn)土地定級的主要影響因素（2）交通條件方面因素 （3）基礎(chǔ)設(shè)施方面因素 （4）環(huán)境條件方面因素 （5）人口狀況方面因素 199.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）商業(yè)用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 商業(yè)用地定級指標(biāo)體系 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度，基礎(chǔ)設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等。 209.1.3 土地分等定級的影

6、響因素及方法（1）商業(yè)用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 商業(yè)用地級別分布規(guī)律 從市中心向市區(qū)邊緣級別呈下降趨勢，沿主要街道兩側(cè)呈明顯帶狀分布，街道兩側(cè)面街和背街土地呈現(xiàn)明顯級差。 219.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（2）住宅用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 住宅用地定級指標(biāo)體系： 229.1.3 土地分等定級的影響因素及方法住宅用地定級指標(biāo)體系 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度（客運(yùn)），基礎(chǔ)設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度，環(huán)境條件方面的環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等

7、。 239.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（2）住宅用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 住宅用地級別分布規(guī)律 ： 249.1.3 土地分等定級的影響因素及方法住宅用地級別分布規(guī)律 從市中心地區(qū)向市區(qū)邊緣級別呈下降趨勢，且呈現(xiàn)明顯的同心環(huán)狀變化；各級土地呈大面積片狀分布，各級土地面積在市區(qū)土地面積中的比重隨級別增大而依次增大。259.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（3）工業(yè)用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 工業(yè)用地定級指標(biāo)體系 ： 269.1.3 土地分等定級的影響因素及方法工業(yè)用地定級指標(biāo)體系 ： 包括交通條件方面的道路通達(dá)度、對外交通便利度（貨運(yùn)），基礎(chǔ)

8、設(shè)施方面的基礎(chǔ)設(shè)施完善度，環(huán)境條件方面的自然條件優(yōu)劣度，產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的產(chǎn)業(yè)集聚影響度，及其他方面的如城鎮(zhèn)規(guī)劃等。 279.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（3）工業(yè)用地 3）常用的三類用地定級指標(biāo)體系與分布規(guī)律 工業(yè)用地級別分布規(guī)律 ： 289.1.3 土地分等定級的影響因素及方法工業(yè)用地級別分布規(guī)律 ： 在城市內(nèi)分布有成片集中的趨勢 。污染嚴(yán)重的工業(yè)向城市外圍人口密度小的地區(qū)遷移，集中于一個或幾個區(qū)域發(fā)展。非污染或污染小的工業(yè)仍然在城市居住區(qū)周圍或內(nèi)部布置。299.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）多因素綜合評定法 3）城鎮(zhèn)土地定級的主要方法 該方法是通過對城鎮(zhèn)土地的各種影響

9、因素及在社會經(jīng)濟(jì)活動中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合主評價，從而揭示市地的價值或使用價值，及在空間上的分布，來劃分土地級別的一種方法。 309.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 3）城鎮(zhèn)土地定級的主要方法 （2）級差收益測定法 該方法是用發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)用地的收益，先憑經(jīng)驗初步劃分土地級別，從企業(yè)利潤資料中抽樣調(diào)查以驗證土地級別劃分的合理性，然后再建立適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)模型，測算土地的級差收益，從而劃分土地級別。 319.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 3）城鎮(zhèn)土地定級的主要方法 （3）地價分區(qū)定級法 該方法是直接從土地價格的差異出發(fā)來劃分土地級別，根據(jù)地價水平高低在市域空間上的一致性

10、劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，最終得出土地級別。 329.2 基準(zhǔn)地價的評估9.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 （1）基準(zhǔn)地價的含義 1）基準(zhǔn)地價的含義與類型基準(zhǔn)地價是在確定的土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在某種開發(fā)程度和平均容積率的情況下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價格。 339.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的類型 1）基準(zhǔn)地價的含義與類型綜合基準(zhǔn)地價 分類基準(zhǔn)地價 分區(qū)地價 路線價 綜合基準(zhǔn)地價又稱級別基準(zhǔn)地價，是在城市土地綜合定級的基礎(chǔ)上，利用商業(yè)用地(或工業(yè)企業(yè)用地)收益資料進(jìn)行級差收益測算，最后確定的各個土地級別上的地價或地價幅度。 349.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基

11、準(zhǔn)地價的類型 1）基準(zhǔn)地價的含義與類型綜合基準(zhǔn)地價 分類基準(zhǔn)地價 分區(qū)地價 路線價 綜合基準(zhǔn)地價又稱級別基準(zhǔn)地價，是在城市土地綜合定級的基礎(chǔ)上，利用商業(yè)用地(或工業(yè)企業(yè)用地)收益資料進(jìn)行級差收益測算，最后確定的各個土地級別上的地價或地價幅度。 359.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的類型 1）基準(zhǔn)地價的含義與類型綜合基準(zhǔn)地價 分類基準(zhǔn)地價 分區(qū)地價 路線價 分類基準(zhǔn)地價為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價三種。它是以各類用地的土地級別為基礎(chǔ)，用某一地價或地價幅度表示某一類用地的土地級別范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價。 369.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的類型 1）基準(zhǔn)地價的含義

12、與類型綜合基準(zhǔn)地價 分類基準(zhǔn)地價 分區(qū)地價 路線價 分區(qū)地價是以一個單位面積地價表示一個均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地價的地價表達(dá)形式 。379.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的類型 1）基準(zhǔn)地價的含義與類型綜合基準(zhǔn)地價 分類基準(zhǔn)地價 分區(qū)地價 路線價 路線價是指用地條件相近的若干臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的平均值，是基準(zhǔn)地價的線狀表達(dá)方式。389.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的特征（1）基準(zhǔn)地價是交易價格的價格標(biāo)準(zhǔn)，會對現(xiàn)實土地市場中的地價水平產(chǎn)生直接而重大的影響。 399.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的特征（2）基準(zhǔn)地價是政府的指導(dǎo)管理價格，是政府對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理和調(diào)控的

13、依據(jù)之一。 409.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的特征（3）基準(zhǔn)地價是宏觀級差收益和微觀級差收益的綜合反映。 419.2.1 基準(zhǔn)地價的含義與特征 2）基準(zhǔn)地價的特征（4）基準(zhǔn)地價覆蓋了一定的地域，反映了一定區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。 429.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 1）確定基準(zhǔn)地價評估的范圍 基準(zhǔn)地價的評估范圍一般是以一個具體城市為對象的，在評估時其范圍具體包括城市的哪些區(qū)域要根據(jù)具體的情況和需要而定。 439.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 2）劃分地價區(qū)段 地價區(qū)段就是用途相似、地塊相連、地價相近的土地所形成的區(qū)域。 一個地價區(qū)段就是一個“均質(zhì)”地價區(qū)域。 地價區(qū)段通?？煞譃槿?/p>

14、類，即商業(yè)路線價區(qū)段，住宅片區(qū)段和工業(yè)片區(qū)段。 449.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 2）劃分地價區(qū)段 劃分地價區(qū)段的一般步驟：首先是對地價的影響因素如土地的位置、交通使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情況等做實地調(diào)查和觀察，將上述因素相同或相近，且相連的土地劃為同一個地價區(qū)段。 459.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 3）抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格 評估人員在調(diào)查搜集與這些宗地相關(guān)的經(jīng)營收益資料、市場交易資料、開發(fā)費(fèi)用資料等的基礎(chǔ)上，運(yùn)用收益法、比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適當(dāng)?shù)脑u估方法評估出選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場條件下可能形成的正常單位市場價值。 469.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 4）計算

15、區(qū)段地價 區(qū)段地價代表或反映該地價區(qū)段或級別內(nèi)的土地價格總體或正常水平，是某特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，同時也是區(qū)段或級別內(nèi)各標(biāo)準(zhǔn)宗地評估價的平均值、中位數(shù)或眾數(shù)。 479.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 5）確定基準(zhǔn)地價 在區(qū)段地價計算結(jié)果的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行驗證，考慮各級或區(qū)段土地的關(guān)系，做適當(dāng)調(diào)整后就成為基準(zhǔn)地價。 489.2.2 基準(zhǔn)地價評估的程序 6）提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 為了便于應(yīng)用，在基準(zhǔn)地價發(fā)布時要包括基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、作用，將基準(zhǔn)地價修正為具體宗地價格的參數(shù)與方法等。 499.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 1）基準(zhǔn)地價評估的基本思路 首先將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣

16、的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的地價區(qū)段或級別，對城鎮(zhèn)中的土地進(jìn)行歸類； 509.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 1）基準(zhǔn)地價評估的基本思路 然后在同一土地級或類型區(qū)域中，從標(biāo)準(zhǔn)土地的土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價；519.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 1）基準(zhǔn)地價評估的基本思路 最終通過一定的方法（如收益法、市場法等）評估出基準(zhǔn)地價。529.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 2）基準(zhǔn)地價評估方法 （1）綜合級別基準(zhǔn)地價評估方法以級差收益測算法為核心

17、，租金剝離法等都只作為輔助方法，起驗證、校核和調(diào)整基準(zhǔn)地價的作用。 539.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 2）基準(zhǔn)地價評估方法 （2）分類定級基準(zhǔn)地價評估方法商業(yè)用地基準(zhǔn)地價評估方法主要有因素比較修正法、鋪面租金剝離法、級差收益測算法、路線價法、歷史地價趨勢評估法等。 549.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 2）基準(zhǔn)地價評估方法 （2）分類定級基準(zhǔn)地價評估方法住宅用地基準(zhǔn)地價評估方法主要有私房契價測算法、商品房售價法、租金剝離法、聯(lián)建地價測算法等。 559.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 2）基準(zhǔn)地價評估方法 （2）分類定級基準(zhǔn)地價評估方法工業(yè)用地基準(zhǔn)地價評估方法主要級差收益測算法、聯(lián)

18、建地價測算法、因素比較修正法和成本法等。 569.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 3）分類定級基準(zhǔn)地價評估的基本步驟（1）資料收集、整理 （2）計算交易樣點地價（3）交易樣點地價修正 579.2.3 基準(zhǔn)地價評估的思路與方法 3）分類定級基準(zhǔn)地價評估的基本步驟（4）標(biāo)繪地價樣點圖 （5）確定各類用地各土地級別基準(zhǔn)地價 589.3 高層建筑地價的分?jǐn)?在城市中心商業(yè)區(qū),建筑物不僅多層、高層化,而且其用途出現(xiàn)了立體化,產(chǎn)權(quán)也出現(xiàn)了多元化,這些多元主體對其建筑物所占的土地具有共有產(chǎn)權(quán),那么,怎么樣確定他們在共有土地上的份額呢?如何在多元產(chǎn)權(quán)主體之間合理地分?jǐn)偟貎r是這一節(jié)要研究的問題。599.3.1

19、 高層建筑地價分?jǐn)偟淖饔?1）有利于明確各業(yè)主所擁有的土地權(quán)益和相應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)2）有利于合理征收土地稅費(fèi)3）有利于推進(jìn)立體地價評估工作的開展609.3.2 影響高層建筑地價分?jǐn)偟囊蛩?1）可及性2）舒適性3）景觀效果4）安全性5）其他，如心理因素等619.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?1）按建筑面積分?jǐn)?（1）思路與計算公式按建筑面積分?jǐn)偸歉鶕?jù)高層建筑的某權(quán)益人所擁有的建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例作為其所擁有的土地份額，所擁有的土地價值為土地總價值乘所擁有的土地份額。 629.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?1）按建筑面積分?jǐn)?（1）思路與計算公式某權(quán)益人所擁有的土地份額=該權(quán)益人擁有的建

20、筑面積/建筑物總建筑面積 639.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?1）按建筑面積分?jǐn)?（1）思路與計算公式某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r=某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地的總價值649.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?1）按建筑面積分?jǐn)?（1）思路與計算公式某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財?shù)量=某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地總面積659.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?例如，有一幢占地1000平方米的樓房，總建筑面積為10000平方米，該樓房的土地總價值為1000萬元，某一權(quán)益人擁有其中的1000平方米的建筑面積，則：669.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?該權(quán)益人占有的土地份額為1000/10000=10%該權(quán)益人

21、擁有的土地價值為100010%=100萬元該權(quán)益人擁有土地數(shù)量為100010%=100平方米 679.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?1）按建筑面積分?jǐn)?（2）方法的優(yōu)缺點優(yōu)點：簡單、容易操作缺點：沒考慮不同樓層的利用價值的差異689.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?2）按房地價值分?jǐn)?（1）思路與計算公式將某權(quán)益人所擁有的部分房地產(chǎn)(即土地加建筑物)的價值占整體房地產(chǎn)的總價值的比例作為其所擁有的土地份額，再通過此份額計算出所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r值或數(shù)量的方法。 699.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?2）按房地價值分?jǐn)偅?）思路與計算公式某權(quán)益人所擁有的土地份額=該權(quán)益人擁有的房地產(chǎn)的價值/整棟房地產(chǎn)的

22、總價值709.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?2）按房地價值分?jǐn)偅?）思路與計算公式某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r=某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地的總價值719.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?2）按房地價值分?jǐn)偅?）思路與計算公式某權(quán)益人應(yīng)分?jǐn)偟耐恋財?shù)量=某權(quán)益人所擁有的土地份額建筑物占地總面積729.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?例如，有一幢占地1000平方米的樓房，總建筑面積為10000平方米，該樓房的土地總價值為1000萬元，總房地產(chǎn)價值為5000萬元。權(quán)益人A所擁有的1000平方米建筑面積的價值為400萬元。權(quán)益人B擁有同樣的建筑面積，即1000平方米，由于樓層不同價值為600萬元。739.3

23、.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?權(quán)益人A占有的土地份額為400/5000=8%。權(quán)益人A擁有的土地價值為10008%=80萬元權(quán)益人A擁有的土地數(shù)量為10008%=80平方米749.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?權(quán)益人B占有的土地份額為600/5000=12%權(quán)益人B擁有的土地價值為100012%=120萬元權(quán)益人B擁有的土地數(shù)量為100012%=120平方米759.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?2）按房地價值分?jǐn)偅?）方法的優(yōu)缺點優(yōu)點：考慮了不同樓價對土地分?jǐn)偟挠绊?，較容易應(yīng)用。 缺點：比按建筑面積計算復(fù)雜，沒考慮建筑物部分的價值不受土地的影響。769.3.3 高層建筑地價分?jǐn)偡椒?3）按土地價值分?jǐn)偅?）思路與計算公式用假設(shè)開發(fā)法求出總地價和相應(yīng)部分的地價，然后根據(jù)評估出的高層建筑某權(quán)益人所擁有房地產(chǎn)中所包含的地價占評估出的該房地產(chǎn)所包含的總地價的比例作為其所擁有的