張家港住房建設規(guī)劃說明書

1、2006-2010張家港市住房建設規(guī)劃說明書張家港市住房建設規(guī)劃課題組二零零七年元月十二日目 錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc156391386 第一章總則 PAGEREF _Toc156391386 h 3 HYPERLINK l _Toc156391387 第二章張家港市住房現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc156391387 h 6 HYPERLINK l _Toc156391388 第三章住房需求預測 PAGEREF _Toc156391388 h 12 HYPERLINK l _Toc156391389 第四章住房建設的總體戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc

2、156391389 h 20 HYPERLINK l _Toc156391390 第四章住房保障體系規(guī)劃 PAGEREF _Toc156391390 h 26 HYPERLINK l _Toc156391391 第五章住房用地供應規(guī)劃 PAGEREF _Toc156391391 h 34 HYPERLINK l _Toc156391392 第六章規(guī)劃實施的保障措施 PAGEREF _Toc156391392 h 37 HYPERLINK l _Toc156391393 附表1： HYPERLINK l _Toc156391394 張家港市“十一五”期間各類住房建設面積年度規(guī)劃 PAGEREF

3、_Toc156391394 h 40 HYPERLINK l _Toc156391395 附表2： HYPERLINK l _Toc156391396 張家港市“十一五”期間住房建設用地年度規(guī)劃 PAGEREF _Toc156391396 h 40 HYPERLINK l _Toc156391397 附表3： HYPERLINK l _Toc156391398 張家港市“十一五”期間各圈層板塊各類住房建設量 PAGEREF _Toc156391398 h 41 HYPERLINK l _Toc156391399 附表4： HYPERLINK l _Toc156391400 張家港市“十一五”期

4、間各鎮(zhèn)（區(qū)）住房建設量規(guī)劃 PAGEREF _Toc156391400 h 42 HYPERLINK l _Toc156391401 附表5： HYPERLINK l _Toc156391402 張家港市“十一五”期間各鎮(zhèn)（區(qū)）住房建設用地規(guī)劃 PAGEREF _Toc156391402 h 42 HYPERLINK l _Toc156391403 附表6： HYPERLINK l _Toc156391404 張家港市“十一五”期間各居住板塊套型面積控制方案 PAGEREF _Toc156391404 h 43第一章 總 則一、規(guī)劃背景在經(jīng)歷多年的高速發(fā)展之后，我國房地產業(yè)逐步暴露出投資增幅過

5、快，房價上漲過高，商品房供應結構不盡合理，中低價位、中小戶型房屋供不應求，結構性矛盾突出，住房保障體系尚不健全以及房地產業(yè)對金融和土地的高度依存等等問題，為我國經(jīng)濟社會的長期穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。因此，國家對房地產的宏觀調控不斷加強。2006年5月29日，國務院辦公廳以國辦發(fā)200637號文轉發(fā)建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見，要求“各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確”十一五“期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建

6、設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案?！苯陙恚瑥埣腋凼凶》拷ㄔO均保持高速增長，但由于缺少規(guī)劃統(tǒng)籌，建設和供應規(guī)模均無量化指標，難以做出科學預測并實施綜合調控。因此，結合張家港市實際情況，盡快編制住房建設規(guī)劃，明確今后幾年張家港市住房建設的總量、結構和區(qū)域布局等重要指標也迫在眉睫。為認真貫徹中央關于加強和改善宏觀調控的決策和部署，積極推進張家港市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，促進張家港市社會經(jīng)濟全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的發(fā)展目標，加強對近期城市住房，特別是今明兩年各類住房建設的指導和統(tǒng)籌，制定本規(guī)劃。二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法（1990年）

7、2、建設部城市規(guī)劃編制辦法及實施細則（1995年）3、國家標準城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ137-90）4、張家港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃5、張家港市城市總體規(guī)劃（2003-2020）6、張家港市土地利用規(guī)劃(1997-2010)7、國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)200637號文）8、關于落實新建住房結構比例要求的若干意見（建住房2006165號）9、張家港市各片區(qū)總體規(guī)劃10、國家和省、市其他有關法規(guī)和技術規(guī)范。三、規(guī)劃范圍和規(guī)劃期限本規(guī)劃的規(guī)劃范圍為張家港市行政轄區(qū)，重點為張家港市市域行政轄區(qū)范圍內國有土地上的住房建設

8、。本次規(guī)劃的期限為20062010年，與張家港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃保持一致。四、規(guī)劃地位與作用本規(guī)劃是落實城市近期建設規(guī)劃的重要手段，是對規(guī)劃范圍內“十一五”期間國有土地上住房建設進行控制和指導的依據(jù)，與其它相關規(guī)劃共同承擔對規(guī)劃區(qū)范圍內住房建設的綜合調控作用。在規(guī)劃期限內，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內進行的各項住房建設活動，應符合本規(guī)劃及本規(guī)劃的年度實施計劃；在規(guī)劃區(qū)范圍與住房建設相關的各項政策、計劃，應與本規(guī)劃相協(xié)調。五、規(guī)劃原則1、切實落實“國辦發(fā)200637號”和“建住房2006165號”文精神，從土地供應管理和城市規(guī)劃的角度出發(fā)，調整房地產市場住房供求結構不合理的矛盾，以滿足不同

9、收入層次的居民住房需求，理順房地產市場秩序，促進房地產業(yè)健康發(fā)展；2、調整住房供求關系，加強政府保障型住房建設，保證住房價格基本穩(wěn)定；3、調整住房供應結構，加大中小戶型、中低價位住房供應，合理引導資源節(jié)約型住房消費和建設模式；4、進一步完善以市場為主導、多渠道、多層次的住房供應體系，滿足不同收入層次居民的住房需求；5、堅持土地資源節(jié)約、集約、高效利用，重點保證政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房的土地供應，合理布局住房區(qū)位，引導房地產市場按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃方向發(fā)展；6、充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭對交通、公共服務等設施條件的需求，合理安排政策保障型住房和中小戶型、中小

10、套型普通商品住房用地的區(qū)位，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低生活成本。第二章 張家港市住房現(xiàn)狀一、規(guī)劃區(qū)內住房建設整體情況1、區(qū)域住房總量根據(jù)辦理房產證住房數(shù)量統(tǒng)計和房管局針對未辦證住房的摸底調查、結合房產局針對市區(qū)范圍內住宅小區(qū)的普查數(shù)據(jù)和課題組對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調研數(shù)據(jù)計算，至2005年底，規(guī)劃區(qū)內住房總建筑面積約為1576.49萬m2。2、“十五”時期建設量迅速增大，以商品房和安置房為主根據(jù)張家港市統(tǒng)計年鑒（2001-2005）、結合課題組在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調研數(shù)據(jù)計算，規(guī)劃區(qū)內“十五”期間共建成各類住房1090萬m2。其中商品住房約549.75萬m2，安置房約442.30萬m2，經(jīng)濟適用房38.03萬

11、m2，其余為各類集宿房。3、人均住房建筑面積遠遠超過小康指標規(guī)劃區(qū)內城鎮(zhèn)戶籍居民人均住房建筑面積總體上達到39.77m2，農村居民達到69.03m2，人均建筑面積在10m2以下住戶為零，已遠遠超過小康住宅人均30m2的標準；4、住房質量得到了極大改善規(guī)劃區(qū)內住宅成套率已達到99.6%，危險住宅面積已縮小到0.15萬m2，戶均成套率為1.26，住宅小區(qū)的綠化、配套和管理等都有了巨大的提升，居住環(huán)境質量得到極大改善。二、規(guī)劃區(qū)內住房保障體系完善，保障水平高1、制定和出臺多項文件，住房保障體系框架已建立自1997年成為江蘇省房改試點城市以來，張家港市先后出臺了多項與住房保障相關的政府文件，主要有張家

12、港市城鎮(zhèn)社會保障住房供應管理辦法、關于印發(fā)張家港市城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度實施辦法的通知（張政發(fā)2003159號）、關于轉發(fā)市房管局張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實施細則的通知（張政辦200555號）、關于進一步完善全市城鄉(xiāng)社會救助體系的實施意見（張政發(fā)200593號）。這些文件和規(guī)章制度，對經(jīng)濟適用住房等社會保障性住房工作開展了積極探索，取得了突出成效，形成了具有特色的經(jīng)濟適用房制度、安置房制度、住房公積金制度、廉租房制度、集宿房制度等多項住房保障制度，構成了一個完善的住房保障體系，使住房保障對象的認定、政策的落實、程序的執(zhí)行做到了規(guī)范化管理。2、保障范圍做到全覆蓋，保障水平位居全

13、國前列張家港市住房保障的對象不僅僅是城鎮(zhèn)低收入家庭，農村住房保障也納入政府視野，保障范圍上做到了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、全面覆蓋。對城鎮(zhèn)中低收入家庭居民，由廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度進行保障；對農村的低保戶、優(yōu)撫對象、殘疾人、社會困難戶等住房困難人群，不僅有購房、建房、住房維修等方面的優(yōu)惠政策，每年還有數(shù)百萬專項資金進行直接補貼；對外來務工人員，有各類集宿房進行保障。從保障水平上看，截至2005年底張家港市城市最低收入家庭每戶人均住宅建筑面積35.77m2，高于全國城鎮(zhèn)人均住房面積近10m2。全市中低收入困難家庭住房社會保障率達到99%以上。張家港市經(jīng)濟適用房的建設數(shù)量、保障水平和覆蓋面在全省乃至全國都處于

14、領先地位，“十五”期間經(jīng)濟適用房的建設量占商品住房的6.9%，遠高于全國平均水平；廉租房制度盡管建立不久，但其保障水平和覆蓋面居國內前列；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在動遷安置過程中還充分考慮了老、病、殘等困難群體的需求。因此，全市已基本杜絕了無房戶，實現(xiàn)了“居者有其屋、居住優(yōu)其屋”的目標。三、規(guī)劃區(qū)內住房以大中戶型為主，存在一定區(qū)域差異根據(jù)張家港市房地產發(fā)證資料統(tǒng)計，90m2以下的住房面積占全市住房建筑總面積的14%，90-144 m2的住房面積比重為43.25%，144 m2以上的住房面積比重則42.75%。從區(qū)域來看，中心城區(qū)90m2以下的小戶型比例稍大，為15.94%；外圍片區(qū)中90m2以下的小戶型所占比例

15、則相對小一些，其中最大的塘橋片區(qū)占到12.36%，最小的樂余片區(qū)只有9.98%。圖1 張家港市區(qū)現(xiàn)有住房套型面積結構圖圖2 張家港市區(qū)各類住房套型面積結構圖從房屋類型上看，市區(qū)安置房中小戶型比例稍大，經(jīng)濟適用房中小戶型比例則相對小些，但各類住房中占絕對多數(shù)的還是90-144m2的戶型，而商品房中超過144m2的大戶型的比例也達到了40%以上。四、規(guī)劃區(qū)內住房市場現(xiàn)狀1、住房市場化程度不斷提高商品住房形成了以市場為主導的供應體制，供應主體由政府轉化為市場，土地供應實現(xiàn)了全面公開交易；而政府仍在安置房、經(jīng)濟適用房的供應中起主導作用；集宿房則有企業(yè)、鎮(zhèn)（區(qū)）政府、村集體等多種供應主體。2、商品住房市

16、場需求以本地需求為主商品住房的市場需求表現(xiàn)出以本地居民的改善需求為主的發(fā)展狀態(tài)，根據(jù)住房購買對象戶籍統(tǒng)計，2005年持蘇州以外地區(qū)身份證的購房者所購買住房占住房銷售總量的比例為19%，考慮到其中有部分已在張家港落戶的居民，可以認為外來需求不足20%。3、房價漲幅較大從2000年至2005年，張家港市市區(qū)商品住房平均價格從1400元/m2上漲至3958元/m2，較之周邊的昆山、蘇州等市總體漲幅較大，特別是2003到2005年間，商品住房價格平均每年漲幅達868元/m2，增長了78%，而同期職工工資僅增長了36.6%，相鄰的昆山市住房價格僅增長了41.2%，因此，住房價格的快速增長相對增加了居民的

17、購房壓力。從區(qū)域分異來看，中心城區(qū)房價最高，外圍各片區(qū)的房價相對較低；最近兩年，房價漲幅最大的是市區(qū)，其次是塘橋片區(qū)，其余三片區(qū)商品住房的價格都保持基本穩(wěn)定。4、商品住房空置和空關面積有一定的增加受多種因素影響，2005年張家港的樓盤空置達到了新高，全市商品住房空置面積張家港市房產管理局：張家港市房地產開發(fā)投資統(tǒng)計對照表49.46萬m2，其中空置一年以上面積為16.20萬m2；市區(qū)商品住房空置面積25.81萬m2，其中空置一年以上為9.89萬m2，較上年增長273。需引起注意的是住房空關率也在不斷攀升。對比房價的快速增長，說明市場存在一定的不理性因素。張家港市房產管理局：張家港市房地產開發(fā)投資

18、統(tǒng)計對照表五、規(guī)劃區(qū)內住房區(qū)域差異1、中心城區(qū)與外圍片區(qū)差異較大中心城區(qū)與外圍片區(qū)之間在房價、市場化程度、住房類型、購買對象上存在較大差別。中心城區(qū)房價高、住房市場化程度高、住房類型多樣、人均住房面積稍低、購買對象中外地戶籍者占比稍大，外圍片區(qū)房價低、政府主導的安置房占絕對優(yōu)勢、商品住房較少、外地購房者少。2、中心城區(qū)內部分異成五大特征鮮明的住房板塊中心城區(qū)內部由于區(qū)位、基礎設施、產業(yè)、人口分布與構成等因素的差異，又形成了城東、城南、城西、城北、城中五大板塊。其中，城中地價和房價高，發(fā)展空間小；城東生活配套成熟度高、人氣旺，但環(huán)境稍差，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地購房者較多；城西生活配套還不到位，經(jīng)濟適用房、安

19、置房等較多，房價相對低；城南住宅的開發(fā)力度相對較小，但由于有暨陽湖帶動，近期高檔住宅開發(fā)力度大，房價上漲較快；城北生活配套的成熟度較低，老公房多，道路路面狀況以及外部環(huán)境相對較差，不是張家港市民心目中適宜居住的地方。第三章 住房需求預測一、預測思路和總量預測根據(jù)對張家港市住房需求的分析，采用“逆推法”將需求類型細分后匯總來進行張家港市住房需求總量的預測。主要步驟是先進行人口發(fā)展預測，再確定規(guī)劃期末人均住房的標準，然后再確定不同類型人群對不同房屋類型的需求量。1、人口發(fā)展預測依據(jù)張家港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃、張家港市城市總體規(guī)劃（2002-2020）、結合張家港市歷年人口機械增長、

20、自然情況及城市化率的變化趨勢等，通過就業(yè)增長彈性系數(shù)法、趨勢外推法等多種途徑預測 見住房需求預測專題，確定至2010年末張家港市城鎮(zhèn)戶籍人口為47.64人，比2005年年末的39.64萬人增加8萬人（“十五”期間增加了6.68萬人），平均每年增長率為3.75%；外來暫住人口為82.5萬人，比2005年年末增加36.47萬人（“十五”期間增加了40.49 見住房需求預測專題表1：張家港市人口發(fā)展趨勢預測表 單位：萬人總人口戶籍非農人口外來常住人口暫住人口2005年98.939.641146.03201011547.643182.5“十五”增長量12.416.681040.49“十一五”增長量16

21、.182036.472、2010年張家港市人均居住標準的確定參照國家小康住宅的標準（30m2）和對“十一五”期間居民生活水平增長的預測，綜合考慮張家港市的經(jīng)濟發(fā)展速度及現(xiàn)有的住房水平，結合國家對居住用地的指標控制要求（人均18.028.0m2），參考其它城市住房建設規(guī)劃中的人均住房面積的提高水平（見表2），確定到2010年張家港市人均住宅建筑面積將達到43m2。表2 部分城市住房建設規(guī)劃中人均住房建筑面積面積的變化單位：m2/人臨安市湛江市臨海市莆田市西寧市南京市大連市蘇州市臺州市2005年末3825.829.425.8218.92625.531.7535.182010年末4028353525

22、31.1303548.3增長量22.25.69.186.15.14.53.2513.123、戶籍城鎮(zhèn)人口住房需求主要包括城鎮(zhèn)戶籍人口的新增需求、住房改善需求和動遷所產生的被動住房需求，三部分共643萬m2。戶籍城鎮(zhèn)人口的新增需求即新增城鎮(zhèn)戶籍人口的住房需求，等于規(guī)劃期間新增城鎮(zhèn)戶籍人口總量（8萬人）與規(guī)劃人均居住面積（43m2）的乘積，為344萬m2。城鎮(zhèn)戶籍人口的住房改善需求為原有城鎮(zhèn)戶籍人口在原有人均住房面積基礎上將人均面積提高到規(guī)劃目標時產生的需求，等于截止到2005年年末的戶籍城鎮(zhèn)人口總量（39.64萬人）乘以規(guī)劃人均目標與現(xiàn)有人均指標的差值（=43-39.77）3.23m2，為128

23、萬m2。“十一五“期間的住房被動拆遷需求由動遷面積與補償標準兩個方面來確定。根據(jù)張家港市拆遷辦提供的拆遷計劃，結合拆遷辦人員的分析，“十一五”期間張家港市住房的拆遷量（國有土地上的拆遷量+農村集體土地上的拆遷量）仍較大，2006-2010年，計劃房屋拆遷量580萬m2，其中城區(qū)拆遷約18萬m2，基本全部為住房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)則按“十五”期間住房拆遷占總房屋拆遷量的比例計算，將拆遷住房約316.8萬m2。由于當前的拆遷補償標準執(zhí)行的是“拆一補一”的原則，但在實際操作中面積往往會向上浮動10%，因此，“十一五”期間張家港市需要建設的安置房總量為：（316.8+18）*1.1=368.3萬m2。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)上動遷

24、的住房基本上全為農房，因此需動遷安置的農戶為316.8/69.03 此數(shù)據(jù)為2005年末張家港市農村人均住房面積=4.589萬人，這部分居民在動遷安置的同時也實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，其住房需求在新增城鎮(zhèn)戶籍人口的需求中已計入，因此在總需求中需要扣除重復部分（4.589*43=）197.3萬m2 此數(shù)據(jù)為2005年末張家港市農村人均住房面積4、外來人口的住房需求主要包括以下三種類型：外來人口的購房需求、自由租房需求和集宿房需求。（1）外來人口的購房需求預測據(jù)張家港房管局根據(jù)按身份證進行的統(tǒng)計分析，2005年持蘇州地區(qū)以外身份證者在張家港購買了7.78萬m2的住房，占同期住房銷售面積的19%；2006年這兩

25、個數(shù)字增長到約25.83萬m2和約22%，表現(xiàn)出了明顯的增長勢頭。根據(jù)外來人口收入結構分析，外來常住人口中的高收入者，如一些企業(yè)主管、公司的高級白領、一些外來經(jīng)商者、高級技工等部分群體選擇在張家港購房自住，且購買的多為高檔、大戶型、高單價的住房，他們的需求拉高了外來人口購房整體價位和人均面積。根據(jù)“十一五”期間外來人口持續(xù)快速增長的趨勢，同時考慮來張家港外來人口素質的不斷提高和未來一段時期收入水平的增長，預計購買商品住房的外來人員比例將有所上升，但由于2005和2006年統(tǒng)計中無法區(qū)分出那些盡管持外地身份證編號卻已經(jīng)在張家港落戶的居民，因此2007-2010年間外來人口購房的面積仍按2005和

26、2006年的平均水平計算。則“十一五”期間張家港市外來人員購房需求量=25.83+16.8*493萬m2。（2）外來人口租賃需求預測根據(jù)現(xiàn)狀調查，目前以租賃方式解決住房需求的外來人口占其總量的62.9% 數(shù)據(jù)來源于張家港市暫住人員管理辦公室，龐大的租賃市場為張家港市經(jīng)濟的發(fā)展做出了貢獻，據(jù)暫管辦的不完全統(tǒng)計，張家港市每年的“房東經(jīng)濟”收入為2億元。但考慮到租賃所帶來的社會治安、城市管理、基礎設施超負荷等問題，應削減比例。租賃住房的來源主要是租賃市場，不考慮新 數(shù)據(jù)來源于張家港市暫住人員管理辦公室（3）外來人口集宿房需求預測目前，張家港市的集宿點主要有兩種類型：一種為企業(yè)自建的集宿點，另一種為對

27、社會上閑置的房屋進行改造而形成的分散的集宿點。這些集宿點在保障外來人口的居住需求方面發(fā)揮著重要的作用。但存在以下問題：一是企業(yè)自建宿舍存在將工業(yè)用地轉化為居住用地使用、導致土地使用性質轉變而造成土地出讓收益流失的問題；二是一些由各種主體零星建設的集宿點，尤其是一些在村集體土地上建設的集宿房由于在出租給企業(yè)時在使用年限、使用方式上隨意性大，導致在城市化過程中征用土地的成本和阻力大幅度增加。這兩方面的問題在蘇州、昆山等打工樓建設較多、較早的地區(qū)都已更明顯地暴露出來，兩地也采取了限制企業(yè)自建宿舍和限制村集體自建零星打工樓、由政府主導集中建設工業(yè)鄰里中心等做法來避免問題的進一步發(fā)展。張家港在“十一五”

28、期間也應探索類似的做法，以避免出現(xiàn)類似的問題。根據(jù)張家港市暫管辦的統(tǒng)計分析，2005年，入住集宿點的外來人員占外來暫住人口的比例為35.25%；其中，住進已建企業(yè)集居點的暫住人員數(shù)占外來人口的比例為32.88%，住進社會閑散集聚點的比例為2.37%。截至到2006年6月份，入住集宿點的外來人口占外來暫住人口的比例為48.5%，平均人均住房面積為5.6m2。其中，住進已建企業(yè)集居點的暫住人員數(shù)占外來人口的比例為44.44%，住進社會閑散集聚點的比例為2.37%，人均8.81平方米。規(guī)劃期內，考慮到為便于對外來人員的服務和管理，需增大集宿水平的要求，同時為發(fā)展房東經(jīng)濟、集宿水平又不宜過高，取住進社

29、會集聚點的新增外來人員占新增外來人員總量的比例為45%，人均住房水平參照蘇州市整體水平，結合張家港市現(xiàn)狀和經(jīng)濟發(fā)展水平，取人均8m2、4人一套的標準建設，則規(guī)劃期內集宿房需求量由每年新增外來人員數(shù)的45%再乘以人均指標得出：36.47*45%*8=131.3萬m2。4、“十一五”末住房總需求量的確定規(guī)劃年末住房總需求=戶籍人口住房總需求+外來人口住房總需求：344+128+368.3-197.3+131.3+93=867.3萬m2。二、廉租房、經(jīng)濟適用住房和商品房需求預測1、廉租房需求預測廉租房保障的是城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，其需求量取決于政府確定的廉租住房保障標準和保障覆蓋面，而這兩

30、個指標的選取則由城鎮(zhèn)居民的住房現(xiàn)狀、最低收入居民的數(shù)量和政府的經(jīng)濟實力決定。從張家港市的實際情況來看，城市最低收入家庭每戶人均住宅建筑面積達到了35.77m2，人均住房建筑面積在10m2以下的住戶已根絕。張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實施細則（張政辦200555號）自2005年頒布實施以來，盡管有相對寬松的享受條件，但申請的人很少。一年下來，只有6戶符合條件享受到了租金補貼，5戶享受到實物配租，52戶享受到租金核減?？梢哉f張家港市已基本解決了城鎮(zhèn)居民最低收入家庭的基本住房需求，今后廉租房的需求量將持續(xù)保持在較低水平。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法（建設部令第120號），城鎮(zhèn)最低

31、收入家庭廉租住房保障方式應當以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔，實物配租應面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭，實物配租的住房應以收購現(xiàn)有舊住房為主，限制集中興建廉租住房。因此，張家港市由于廉租房需求量較小，因此不應安排新建廉租房。2、經(jīng)濟適用房需求預測經(jīng)濟適用房是張家港解決中低收入家庭住房的主要渠道，張家港市長期以來在經(jīng)濟適用房建設方面由政府主導、持續(xù)投入，形成穩(wěn)定的房源，保障范圍也越來越來規(guī)范，并加快推進了節(jié)地節(jié)能型住宅的開發(fā)。根據(jù)國家提高經(jīng)濟適用房占新建商品住房比例的宏觀形勢和先進省市住房建設規(guī)劃中經(jīng)濟適用房一般占新開發(fā)商品住房總量的10-15%的目標，結合張

32、家港市雄厚的經(jīng)濟實力和穩(wěn)定房價、構建和諧社會、吸引人才的要求，同時考慮已列入計劃的經(jīng)濟適用房建設項目的總量，規(guī)劃期間需新建經(jīng)濟適用住房50萬m2，才能使經(jīng)濟適用住房占新建商品住房的比例達到先進地區(qū)的平均水平：50/（320+50）=13.5%。3、商品住房需求預測在居民所有新增和改善需求中，一部分已由各種安置房、廉租房、經(jīng)濟適用住房和集宿房進行滿足，其余的則是需要由普通商品住房來滿足的需求，即居民的普通商品住房需求為：870-50-368.3-131.3=320.4萬m2。三、規(guī)劃期內住房套型結構需求預測根據(jù)課題組訪談結果，市場對90m2以下的小戶型住房需求量很小，占安置房總面積15%以下（個

33、別鎮(zhèn)在5%左右）的小戶型主要滿足一些老、殘和經(jīng)濟困難住戶需求。據(jù)分析，今后市場對小戶型的需求主要來自三個方面：一是一些單身白領和少量投資者傾向于購買一些用于過渡性居住和出租的酒店式公寓、外銷為主的單身公寓類型，一般來講密度比較大，以一房一廳、單身公寓為主，面積大部分是45m2以下；二是一些低檔商品住房中的小戶型也對追求低總價的外來人口有一定的吸引力；第三種是安置房中為滿足部分居民的補償標準而建設的小戶型。但總體上講對小戶型的需求量遠達不到70%的絕大多數(shù)。如果要滿足國家調控指標的要求，必須對市場進行引導，否則，可能引起空置率上升。第四章 住房建設的總體戰(zhàn)略一、住房建設指導思想規(guī)劃期內，以全面建

34、設小康社會和率先實現(xiàn)現(xiàn)代化為目標，按照“總量控制、區(qū)域平衡、項目落實”的總體要求，堅持以滿足不同收入層次住房需求為導向，有針對性地加強對房地產市場的宏觀調控，實現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產業(yè)健康、協(xié)調、穩(wěn)定發(fā)展，維護社會的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。二、住房建設的總體目標和基本指標規(guī)劃以實現(xiàn)和諧社會以及節(jié)約型社會為根本目標。（1）以完善市場為主導，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）的土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70%。這是國家有關文件中明文規(guī)定要達到的目標，所有公布住房建設規(guī)劃的大中城市都將這一點做為一個重要的目標。（2

35、）新審批、新開工的商品住房中，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設總面積的70%以上。這也是國家明確提出的調控指標之一。（3）建立多層次、多渠道的住房供應體系，滿足不同收入層次居民住房的需求。（4）規(guī)劃期末，實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)內城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積43m2，住房成套率達到100%，最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準不低于16m2，保障面達到100%，全面解決雙特困家庭的住房問題。這幾項指標在全國處于先進水平，也切合張家港經(jīng)濟發(fā)達、保障水平高，顯示出政府對百姓住房等問題的高度關注。（5）大力推進住宅產業(yè)化，加快發(fā)展節(jié)約型居住區(qū)、綠色宜居型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅，完

36、善住房建設標準，積極探索建設資源節(jié)約、環(huán)境良好、服務便捷、套型結構比例合理的高品質居住區(qū)。住宅的產業(yè)化和節(jié)能、節(jié)地型綠色住宅的開發(fā)是當前的主流趨勢，也是大多數(shù)城市都提出要著力加強的領域。三、住房供應體系規(guī)劃規(guī)劃期內，張家港市住房供應體系由兩部分組成。一類是由市場主導的滿足中等以上收入家庭需求的商品住房；一類是由政府主導的政策保障性住房，包括廉租住房、安置房、經(jīng)濟適用住房以及集宿房等類型。要進一步完善住房供應政策和住房保障體系，實現(xiàn)高收入家庭購買商品房、多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房、低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供應體系，多渠道、多方式滿足不同層次居民家庭的

37、住房需求。未來一是要堅持住房市場化的基本方向，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，將政府在房地產市場發(fā)展的地位和作用，逐步轉變?yōu)橐宰》勘Ｕ虾秃暧^調控為主。二是堅持滿足基本需求的政策導向。以滿足不同層次的家庭住房需求為導向，實現(xiàn)以需定建，根據(jù)城市發(fā)展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，充分發(fā)揮政府保障職能。四、各類住房建設總量規(guī)劃各類住房規(guī)劃建設總量執(zhí)行“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定”的原則。首先，規(guī)劃總量（870萬m2）與預測的需求總量（867.3萬）保持一致

38、，也與“十五”期間的建設量（1090萬m2）保持基本一致，但適度考慮了國家控制基本建設投資、節(jié)約土地等指導思想；其次，規(guī)劃的各類住房結構中商品房占36.8%，包括安置房在內各類政策保障性住房占63.2%，體現(xiàn)了張家港市高速城市化、經(jīng)濟高度發(fā)達、外來人口眾多的發(fā)展特征，同時各類住房建設量也與預測的需求量保持一致。本著以上考慮，規(guī)劃期內，新建各類住房870萬m2，12.89萬套。（1）規(guī)劃期內，新建普通商品住房320萬m2，3.76萬套。（2）規(guī)劃期內，新建政策保障性住房550萬m2，9.13萬套。其中，安置房368萬m2，4.33萬套；經(jīng)濟適用住房50萬m2，0.67萬套；集宿房132萬m2，約

39、4.13萬套。四、住房建設空間指引規(guī)劃期內，張家港住房建設在空間上為圈層板塊結構，全市從內及外形成兩個圈層、十六個居住板塊，根據(jù)每個板塊的用地儲備和用地質量、產業(yè)和人口發(fā)展趨勢、住房現(xiàn)狀和住房市場需求預測等多個要素，對每個板塊各種類型住房的建設量進行分配，同時對每個板塊執(zhí)行不同的套型面積比例控制標準。（1）中心城區(qū)圈位于城市中心，所轄總體規(guī)劃中楊舍城區(qū)的規(guī)劃范圍，包括城市核心、城西、暨陽湖、城東、城北、塘市、乘航七個居住板塊，規(guī)劃期內新建各類住房431萬m2；（2）外圍圈環(huán)繞中心城區(qū)圈，所轄金港鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、常陰沙農場、塘橋鎮(zhèn)和鳳凰鎮(zhèn)，包括金港城區(qū)的港區(qū)、南沙、后塍、金港

40、新城四個居住板塊，錦豐片區(qū)的錦豐居住板塊，樂余片區(qū)的樂余、南豐兩個居住板塊，塘橋片區(qū)的塘橋、鳳凰兩個居住板塊，規(guī)劃期內新建各類住房439萬m2。五、住房建設結構指引（1）規(guī)劃期內，新審批、新開工的商品住房建設，建筑面積90m2以下住房面積所占比重，達到開發(fā)建設總面積的70以上。（2）規(guī)劃期內，經(jīng)濟適用房執(zhí)行國家有關規(guī)定，集宿房全部控制在90m2以下，套均32m2。安置房和普通商品住房中，單套建筑面積在90m2以下的中小戶型約占開發(fā)建設總面積的62.1%。（3）規(guī)劃期內，普通商品住房和安置房套型面積的控制執(zhí)行總量控制、區(qū)域平衡的原則。以兩個圈層為單元，對單套建筑面積在90m2以內的商品住房和安置

41、房面積所占比例執(zhí)行不同的控制標準，中心城區(qū)圈控制在54%以上，外圍圈控制在69.7%以上。（4）各圈層內部在總體比例符合規(guī)定前提下，再根據(jù)區(qū)內板塊的發(fā)展條件，對各個板塊實施不同的控制標準。具體來說，中心城區(qū)圈內新城區(qū)的城西居住板塊、暨陽湖居住板塊、城東居住板塊、城北居住板塊實行“弱控”,控制在45%以上，南部的塘市居住板塊實行“中控”，控制在66以上，而城市核心居住板塊、東南面的乘航居住板塊實行“強控”，控制在74以上；外圍圈的金港鎮(zhèn)四個居住板塊、樂余居住板塊、塘橋居住板塊實行“中控”，控制在66以上，而錦豐居住板塊、南豐居住板塊和鳳凰居住板塊實行“強控”，控制在74以上。在總體比例符合規(guī)定前

42、提下，板塊內部可以根據(jù)實際需要就個別項目進行調整。六、住房質量提升規(guī)劃（1）要通過住房質量的提升引導居民的消費從追求大戶型、大面積轉向追求住房的質量、舒適性和環(huán)保性。住宅建設應精心規(guī)劃、精心設計、精心施工，嚴格執(zhí)行住宅設計規(guī)范（GB500961999），落實節(jié)約能源、節(jié)約用地、節(jié)約用水、節(jié)約材料和安全生產的有關規(guī)定，積極采用成熟、先進、適用的新材料、新技術、新設備，確保質量，不斷改善住宅使用功能和提升居住區(qū)宜居水平。（2）居住區(qū)和住宅建設要體現(xiàn)以人為本，堅持經(jīng)濟、適用、美觀的原則，體現(xiàn)地域特征和地方特色，加強居住區(qū)規(guī)劃設計和住房戶型研究，特別是要強化宜居中小套型住房的設計創(chuàng)新。七、住房建設年度

43、指引年度供應原則：總的原則是保證供需平衡、供應要適當超前于需求。其中，普通商品住房由于有相當大的空置量，本應考慮在最近兩年減少供應量，但考慮到截止到2005年仍有大量已供應土地，最近兩年的住房供應量不可能減少；安置房考慮與相應的建設項目配套并適當超前建設；經(jīng)濟適用住房考慮當前在建項目在2008年左右完成，且同時考慮每年保證相對穩(wěn)定的供應量，因此前三年稍多；集宿房的安排主要是考慮到最近兩年外來人口仍保持較快增長速度，而預計“十一五”后期外來人口增長速度會有所回落，因此后期減少了供應量。在計算套數(shù)時，商品住房和安置房按套均85m2計算，而經(jīng)濟適用住房按套均75m2因此，規(guī)劃期內，住房建設的年度目標

44、為：2006年，新建普通商品住房70萬m2，0.824萬套；安置房95萬m2，1.12萬套；經(jīng)濟適用住房10萬m2，0.133萬套；集宿房面積10萬m2，0.313萬套。2007年，新建普通商品住房75萬m2，0.882萬套；安置房80萬m2，0.94萬套；經(jīng)濟適用住房12萬m2，0.16萬套；集宿房40萬m2，1.25萬套。2008年，新建普通商品住房75萬m2，0.882萬套；安置房80萬m2，0.94萬套；經(jīng)濟適用住房12萬m2，0.16萬套；集宿房35萬m2，1.094萬套。2009年，新建普通商品住房55萬m2，0.647萬套；安置房65萬m2，0.76萬套；經(jīng)濟適用住房10萬m2，

45、0.133萬套；集宿房27萬m2，0.844萬套。2010年，新建普通商品住房45萬m2，0.529萬套；安置房48萬m2，0.56萬套；經(jīng)濟適用住房6萬m2，0.08萬套；集宿房20萬m2，0.625萬套。第四章 住房保障體系規(guī)劃一、建立和完善住房保障體系的重要意義住房保障制度是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，對中低收入家庭進行扶持和救助的住房政策措施的總和。建立居民住房保障制度，是為解決中低收入家庭的住房問題而設置的，是對市場化住房分配機制的必要補充，也是公共政策與社會保障制度的重要組成部分。這一制度提高了市場配置住房資源的效率，體現(xiàn)了社會公平和人道主義精神，是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展、

46、社會進步的需要，是實現(xiàn)社會公平和社會安定的基本保證。1、增強城市實力、提升張家港城市競爭力的需要研究表明：影響城市發(fā)展和提升城市競爭力的兩大關鍵因素是資本和人才，而作為人的生活條件必備的住房，會成為影響人才選擇在哪一座城市工作決策時的重要參考條件，住房保障體系完善、人居環(huán)境良好、住房價格適宜的城市往往會成為人才的首選。所以建立和完善張家港住房保障體系，穩(wěn)定好房價和地價，對增強張家港城市競爭力有著重要的意義。2、建設和諧社會、保持張家港社會穩(wěn)定的需要構建社會主義和諧社會，是今后黨和政府工作的重點。構建和諧社會有兩個層面：一個層面是人與人之間的和諧；另一個層面是人與自然的和諧，居住環(huán)境是這兩個層面

47、的結合點和載體。住房關乎人的生存、健康、安全、發(fā)展和尊嚴，是居民的基本權利。市場基本可以解決中高收入居民的住房問題，低收入居民的住房問題不能過多依賴市場，而必須在政府主導下由整個社會出力，構建面向中低收入家庭、困難家庭的住房保障體系。經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步都離不開安定、團結的社會環(huán)境，而住房保障工作的順利開展，有利于為張家港的發(fā)展創(chuàng)造一個穩(wěn)定團結的社會氛圍。這是經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的需要，是建設和諧社會的應有之義。二、完善住房保障體系的指導思想規(guī)劃期內，在強化和完善商品住房市場的同時，要進一步強調住房的公共產品屬性和社會功能，強化政府在構建和完善住房保障體系中的主導作用。政府將以構建和諧社會為

48、目標，通過加強組織領導、深化體制改革、完善管理機構、加大資金投入、加強監(jiān)督管理、完善政策措施等逐步提高保障水平，擴大保障面。三、張家港市住房保障體系的保障對象正確認定住房保障的主體，合理劃定住房保障的范圍，是有計劃，分步驟地解決中低收入家庭住房問題的前提?；诋斍皬埣腋廴丝诩笆杖虢Y構現(xiàn)狀分析，在戶籍人口中住房困難群體已日益減少，主要是少數(shù)最貧困群體、新就業(yè)群體和一些由于動遷而失去原有住房的群體等，而外來人口的住房保障問題則影響深遠。截止2005年底，張家港市居住一個月以上的外來人口達46.03萬人，已超過戶籍人口。未來五年，預計其增長速度將大大超過戶籍人口的增速。這部分人員中絕大多數(shù)為外來一般

49、務工人員，其住房保障工作直接關系到和諧社會的構建，必須將其納入到住房保障對象中來。因此，張家港市住房保障體系主要保障以下家庭（人員）的住房需求：（1）社會上最貧困那部分人群的住房需求；（2）已有房產但居住條件差、日常收入過低無法進一步改善居住質量的人群的住房需求；（3）因建設需要進行拆遷安置的居民；（4）來張家港工作的全國各地大中專院校畢業(yè)生尤其是張家港急需人才的住房需求；（5）來張家港的農村進城務工人員的住房需求。四、張家港市住房保障體系的構成規(guī)劃期內，張家港市住房保障體系由公積金制度、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、安置房、集宿房等政策保障性住房組成。1、公積金制度住房公積金制度是解決職工住房問題

50、的重要法律制度，是社會保障制度體系建設的重要組成部分。規(guī)劃期內將通過擴大覆蓋面和提高歸集率、增強貸款力度、加大公積金增值收益資金向住房保障建設傾斜力度等措施提高居民住房消費的支付能力，同時為住房保障體系建設提供資金支持。要進一步研究和制定公積金貸款針對困難群體在貸款年限、貸款比例等方面的的優(yōu)惠保障政策。2、廉租住房制度廉租房從字面上理解就是廉價地出租住房，是政府向城鎮(zhèn)最低經(jīng)濟收入家庭提供的一種非贏利的全保型的租住用房。廉租房體系是住房保障體系中最為重要的組成部分，在國際上將類似我國廉租房的公共住房政策或廉租租金補貼制度作為城鎮(zhèn)住房保障體系的重點。（1）保障對象如前所述，張家港市需要廉租房來進行

51、保障的居民較少。根據(jù)張家港市的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，完全可以擴大廉租住房保障的覆蓋面，然而張家港市當前的保障標準在國內已居領先地位、已完全可保障居民的基本住房需求，無須提得過高。因此，規(guī)劃“十一五”期間張家港市廉租住房保障的對象仍執(zhí)行張家港市城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭廉租住房實施細則（張政辦200555號）的規(guī)定，主要保障低保線以下、人均住房面積在16m2住房困難群體的住房需求。（2）保障方式由于張家港市廉租房需求較小，不宜再單獨興建廉租住房，因此應執(zhí)行以租金補貼為主、實物配租為輔的保障方案，所需資金來源于公積金增值收益，配租房屋主要以市人民政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房和部分動

52、遷房為房源。3、經(jīng)濟適用房（1）保障對象2006年開始實施的張家港市城鎮(zhèn)社會保障住房供應管理辦法對經(jīng)濟適用房的申請條件進行了嚴格界定。經(jīng)濟適用住房只向當?shù)氐某擎?zhèn)中低收入、無房和住房困難家庭出售。在市區(qū)購買經(jīng)濟適用住房的，須同時具備以下條件：(一)申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶口(到達退休年齡后戶口從外地遷回本市的不作供應對象)。(二)申請人家庭屬中低收入家庭。(三)申請人家庭在本市擁有住房建筑面積不足60平方米；未婚、離異或者喪偶的，在本市擁有住房建筑面積不足30平方米；申請人父母(或者子女)在市區(qū)擁有住房或者市區(qū)以外擁有商品房的，可分戶計算，其戶均住房建筑面積不足80平方米。這一保障對象范圍基本符

53、合張家港市當前的具體情況，因此為保證政策的連續(xù)性，規(guī)劃在“十一五”期間應繼續(xù)執(zhí)行。但要逐步研究經(jīng)濟適用房對外來急需人才的保障方式，在適當時機應對保障對象的具體條件進行調整。（2）供應計劃根據(jù)前述對經(jīng)濟適用房的需求預測，本著供需平衡的原則，規(guī)劃在“十一五”期間建設經(jīng)濟適用住房50萬m2。（3）保障方式由于張家港市經(jīng)濟適用房政策已實行多年，已積累起了一套成熟的做法，并有規(guī)范的文件，因此，未來應延續(xù)以往的供應模式和程序?？紤]到部分符合條件的居民缺乏購買經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟能力、而銀行考慮他們的還貸能力又不肯發(fā)放貸款，為使經(jīng)濟適用房真正起到對中低收入、住房困難居民的保障作用，參考國家建設部新近出臺的對經(jīng)濟

54、適用房改革中將經(jīng)濟適用房分為銷售型和租賃型兩種的思路，結合張家港市實際，適當時候可將原來的經(jīng)濟適用房建設由只能銷售改為租賃型和銷售型兩類，租賃型的經(jīng)濟適用房建設將主要針對高出低保線但又無力購買銷售型經(jīng)濟適用住房的居民，這樣盡管增大了政府的經(jīng)濟負擔，但可以擴大保障覆蓋面，使經(jīng)濟適用房對困難居民的住房保障發(fā)揮最大的作用。4、集宿房（1）保障對象保障來張家港工作的一般務工人員和剛參加工作不久而已經(jīng)處在婚育階段的年輕人、來張家港工作的全國各地大中專院校畢業(yè)生的住房需求。（2）供應計劃根據(jù)預測，“十一五”期間新增外來人口將達到36.47萬人，按45%的集宿水平需要131.3萬m2的集宿房，因此遵循“供需

55、平衡”的原則規(guī)劃建設132萬m2的集宿房，按人均8m2、4人一套的標準，共4.125萬套。（3）保障方式為加強和便于外來人員的管理，改善其居住環(huán)境，集約利用土地，規(guī)劃期內應逐漸控制集宿房的零星建設，尤其要控制企業(yè)在工業(yè)用地上自建員工宿舍，而應由政府指定機構統(tǒng)一規(guī)劃、制定標準、明確政策、優(yōu)惠供地，鼓勵和吸引社會力量參與建設，逐步擴大建設規(guī)模。5、安置房（1）保障對象所有被拆遷且安置在國有土地上的居民。（2）供應計劃根據(jù)需求情況，結合城市房屋拆遷規(guī)模和項目，優(yōu)化選址，超前建設。規(guī)劃期內，建設安置房368萬m2。（3）保障方式為保障被拆遷人的合法權益，使被拆遷人得到妥善安置，要嚴格執(zhí)行相關文件中有關

56、動遷安置房選址、質量和銷售的有關規(guī)定，優(yōu)化選址，超前建設。五、政策保障性住房的建設與管理1、政策保障性住房規(guī)劃與建設政策保障性住房堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、分步實施”方針。其選址、套型、標準以及出售、出租等建設管理辦法，由市規(guī)劃、土地、建設和房管等部門共同研究制訂。2、政策保障性住房的資金來源多渠道籌集資金，建立住房保障基金。一是以地方財政為基礎建立專項基金；二是直管公房的售房款和增值收益款；三是住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金；三是土地出讓收益中按一定比例提取的住房保障資金；四是社會捐贈；五是設立專項福利獎券募集資金。3、政策保障性住房的監(jiān)督機制增加社會對住房保

57、障管理和補貼資金收支情況的了解，提高透明度，確保資金使用的公平性和科學性。第五章 住房用地供應規(guī)劃一、住房用地供應指導思想。規(guī)劃期內，在強調土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房用地供應；堅持新增供應與存量挖潛相結合，積極促進閑置土地盤活；堅持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，正確處理住房建設與生態(tài)環(huán)境保護之間的關系，進一步促進住房布局與產業(yè)布局、基礎設施布局的協(xié)調發(fā)展。二、住房用地供應總量住房用地供應總量應與住房供應總量保持基本一致，考慮到張家港市土地供應趨于緊張，在“十一五”期間適度提高住宅建設項目的容積率既是國家宏觀調控尤其是提高土地利用效率的需

58、求，更是張家港市社會經(jīng)濟發(fā)展與緩解土地約束的客觀要求，因此，“十一五”期間住宅建設項目平均容積率取1.4，比2001-2004年的平均1.25和2005年的平均1.38略有提高，與蘇州相似，而低于無錫、杭州、佛山、合肥與成都等市。由此計算，規(guī)劃區(qū)內，“十一五”期間住房用地供應總量為9350畝，其中，普通商品住房用地供應總量為3439畝；各類政策保障性住房用地供應總量為5911畝。三、住房用地供應結構指引。遵循國家宏觀調控精神，在住房用地供應結構上，優(yōu)先保證中低價位、中小套型住房和政策保障性住房用地的供應。（1）規(guī)劃期內，供應住房用地總量中，中低價位、中小套型住房用地為6545畝，占用地供應總量

59、的70%。（2）規(guī)劃期內，政策保障性住房用地中，安置房用地3955畝，經(jīng)濟適用住房用地537畝，集宿房用地1419畝。四、住房用地供應年度指引住房用地的年度供應，主要考慮幾個方面：一是盡量滿足國家對住房建設宏觀調控的要求，盡快消化存量土地，縮短已批土地的閑置周期；二是盡可能保持每年都有一定數(shù)量的土地出讓，以保障相應的土地出讓金收益；三是保持十一五期間住宅用地總量供需的平衡。2006年，供應商品住房用地752畝，政策保障性住房用地1236畝；2007年，供應商品住房用地806畝，政策保障性住房用地1419畝；2008年，供應商品住房用地806畝，政策保障性住房用地1365畝；2009年，供應商品

60、住房用地591畝，政策保障性住房用地1096畝；2010年，供應商品住房用地484畝，政策保障性住房用地795畝。五、住房用地供應空間指引住房建設用地的區(qū)域分配，遵循以下指導思想：一是“十一五”居住用地的分區(qū)供應應與區(qū)域同期住房需求相適應，與同期居住用地的需求相適應；二是充分重視各區(qū)域內的存量土地與在建土地的規(guī)模，將存量土地與增量土地通盤考慮，在總量平衡的條件下，對存量土地少的地區(qū)，加大增量土地的提供；而對在建與未開工面積較大的地區(qū)，要適度減少其新增居住用地的供應；三是居住用地的供應應該與城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢結合起來，先城區(qū)后鄉(xiāng)鎮(zhèn)，先中心鎮(zhèn)后一般鎮(zhèn)，加大城區(qū)居住用地的供應，適度減少一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的供