房地產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計全過程課件

1、項目開發(fā)的設(shè)計全過程管理 設(shè)計管理部 設(shè)計管理 是房地產(chǎn)開發(fā)中主要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之一，貫穿房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全過程，是地產(chǎn)公司產(chǎn)品戰(zhàn)略的重要保障?，F(xiàn)在結(jié)合工作實際，將設(shè)計管理中重要環(huán)節(jié)簡述如下： 一、全過程管理 就公司現(xiàn)階段設(shè)計管理而言，初步設(shè)計以前、施工圖及工程實施階段設(shè)計主導(dǎo)有一個從設(shè)計管理部到子公司工程部的變更，這就要求設(shè)計部、子公司工程部通過交流、設(shè)計評審、現(xiàn)場巡查等，加強前后兩端設(shè)計主控方對設(shè)計全過程工作的參與和理解，增強工作的協(xié)同性。 一、全過程管理 規(guī)劃階段： 子公司： 在規(guī)劃工作開始前應(yīng)制定項目設(shè)計統(tǒng)籌計劃，并完成設(shè)計條件的搜集整理，并由營銷部牽頭編制項目產(chǎn)品建議書（包括項目概況、優(yōu)劣分

2、析、產(chǎn)品初步設(shè)計方向、風(fēng)格、定位、會所及相關(guān)配套的初步定位、商鋪分布及面積建議、人車口部的設(shè)置建議等） ，建議書建議經(jīng)總裁室審批，在規(guī)劃過程中加強與設(shè)計部、設(shè)計院的互動，對設(shè)計成果進行評審。 集團設(shè)計管理部： 根據(jù)上述輸入條件，編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，在規(guī)劃設(shè)計開始前提交設(shè)計單位；負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)計的過程和進度，及時與設(shè)計單位溝通、組織設(shè)計評審、提報會，完成規(guī)劃文件終稿的編制。 一、全過程管理 方案階段： 子公司： 對市場和客戶展開調(diào)研，形成項目產(chǎn)品定位及配比建議書（包括項目定位、產(chǎn)品面積、戶型、景觀、品部、立面、配套、標(biāo)桿樓盤、競品樓盤資料等）、項目樣板區(qū)、售展中心的策劃建議書（包括布局、面積、景

3、觀、品部、立面、配套等），經(jīng)審批確定后，在方案設(shè)計開始前提交集團設(shè)計管理部； 負(fù)責(zé)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌稣吒鶕?jù)項目定位制定物業(yè)管理和社區(qū)配套的規(guī)劃方案（包括物業(yè)管控模式、各類物業(yè)及配套用房的分布、實施安排和成本控制） ； 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計及項目定位，負(fù)責(zé)編制成本測算（包括項目產(chǎn)品的總體成本控制及主要品部的大致檔次） 集團設(shè)計管理部： 根據(jù)上述輸入條件，編制方案設(shè)計任務(wù)書，在規(guī)劃設(shè)計開始前提交設(shè)計單位；集團設(shè)計管理部負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)計的過程和進度，及時與設(shè)計單位溝通、組織方案設(shè)計評審、提報會、開展住宅項目戶型專題研討會及住宅新科技研討會、開展外立面專題研討會，完成文件終稿的編制。 一、全過程管理 施工圖設(shè)計階段：

4、 子公司： 編制項目施工圖設(shè)計任務(wù)書，完成項目市政配套初步設(shè)計、地質(zhì)詳勘制定，市政配套初步設(shè)計、地質(zhì)詳勘，在施工圖設(shè)計開始前提交設(shè)計單位；負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)計的過程和進度，及時與設(shè)計單位溝通、組織方案設(shè)計評審、提報會，完成文件終稿的編制。 集團設(shè)計管理部： 負(fù)責(zé)完成項目景觀總圖標(biāo)高方案設(shè)計，經(jīng)審批確定后，在施工圖設(shè)計開始前提供給子公司工程部 。 一、全過程管理 項目實施階段： 子公司： 綜合各個專業(yè)圖紙，在圖紙階段完成各個交界面的收頭、收邊的問題；按設(shè)計統(tǒng)籌計劃完成各個專項、二次設(shè)計，完成材料樣品的現(xiàn)場打樣，確定相關(guān)材料的工藝、工法。 做到樣板現(xiàn)行，對架空層、入戶大堂、標(biāo)準(zhǔn)層、景觀樣板等大批量實施前應(yīng)

5、有樣板經(jīng)過集團、子公司相關(guān)部門評審。 結(jié)合室內(nèi)裝修點位圖完成戶內(nèi)水電暖安裝系統(tǒng)圖，結(jié)合景觀圖紙完成室外綜合管線及道排設(shè)計，綜合地下室水電暖設(shè)計完成地下室管線吊頂綜合圖。 集團設(shè)計管理部： 明確每個項目的責(zé)任加強對進行工地現(xiàn)場檢查，比對項目實施與圖紙的符合情況，側(cè)重于：局部空間現(xiàn)場尺度關(guān)系，設(shè)備、管線等與立面的關(guān)系，結(jié)構(gòu)、門窗與地坪、陽臺等標(biāo)高關(guān)系，立面幕墻、窗檔分割，面層裝飾與細(xì)節(jié)、雨棚、圍墻與景觀的關(guān)系等， 在現(xiàn)場打樣基礎(chǔ)上完成相關(guān)面層材料封樣工作，并協(xié)助子公司完成項目實施階段與設(shè)計相關(guān)的工作。 二、設(shè)計條件 3）項目現(xiàn)狀地形地貌 a、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； b、地面現(xiàn)狀，

6、宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘等對 開發(fā)有較大影響的因素。 c、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等， d、地上、地下受保護的歷史文物古跡，古樹，可利用的構(gòu)建等； e、條件許可需收集水文地質(zhì)情況，包括地表水和地下水位現(xiàn)狀、土地結(jié)構(gòu)、承載力、及周圍建筑基礎(chǔ)處理情況。 4） 綠化植被與水面 項目地塊內(nèi)綠化植被與水面狀況。擬考慮保留的植物與水面和擬保留的范圍，擬考慮保留水面的改造初步設(shè)想。二、設(shè)計條件2、社會條件： 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃 用地所處區(qū)域道路周圍建筑物等的現(xiàn)狀特征； 當(dāng)?shù)卣畬椖克巺^(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃 交通狀況 項目周邊主要交通干道及直

7、接連接項目地塊市政道路， 該區(qū)域近期交通規(guī)劃狀況； 地周邊公共交通系統(tǒng)、地鐵、輕軌、公交流線情況 項目地塊附近站點包括主要線路、行車區(qū)間等。 二、設(shè)計條件公共設(shè)施1) 公共建筑 描述項目周邊對項目設(shè)計有影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間2) 對設(shè)計存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物 項目周邊有利因素如廣場、公園、城市雕塑等；不利因素如高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。市政管線 給水、雨水、污水、弱電、燃?xì)?、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、?biāo)高等現(xiàn)有或規(guī)劃管線、管徑，距宗地距離、接入的可能性及成本； 二、設(shè)計條件 設(shè)計條件對于設(shè)計

8、管理的全過程而言是起點，更是基礎(chǔ)，對設(shè)計管理參與者而言對設(shè)計條件的搜集、消化和吸收是基本功，基本功扎實了工作展開才能一順百順，否則則可能要付出人力、時間、資金上代價來彌補。 二、設(shè)計條件 設(shè)計條件的搜集整理應(yīng)成為子公司、設(shè)計部的一個有專人負(fù)責(zé)的系統(tǒng)性的常態(tài)工作，特別是一些地方規(guī)定的發(fā)布、變更應(yīng)該在第一時間整理、發(fā)布，必要時做好宣導(dǎo)工作，并在工作中逐漸形成對地方規(guī)定引用的嚴(yán)密性。在陽光國際鋁合金窗型圖設(shè)計過程中曾在一套房子里出現(xiàn)了推拉、上懸、內(nèi)開等多種形式，但客戶比較接受的外開窗卻沒有出現(xiàn)，當(dāng)時的解釋是規(guī)范不允許，具體什么規(guī)范，規(guī)定不允許使用的前提條件是什么都不清楚，后來通過與多家門窗廠家討教，

9、得到的結(jié)果是國家沒有明文規(guī)定不能使用外開窗，在使用安全玻璃，五金不使用合頁等前提下是可以外開的。 三、指標(biāo)設(shè)計 設(shè)計管理的任務(wù)不是要產(chǎn)生多少創(chuàng)意，而是通過設(shè)計管理使項目的價值得以實現(xiàn)并盡可能最大化。而價值的實現(xiàn)固然靠優(yōu)美的建筑造型、人性化的戶型、動人的景觀等產(chǎn)品品質(zhì)，在一定角度看來更是靠一系列的指標(biāo)。 指標(biāo)設(shè)計首先就是通過設(shè)計條件分析、管理層決策等明晰設(shè)計的各類指標(biāo)，并在設(shè)計管理過程中逐步實現(xiàn)的過程。三、指標(biāo)設(shè)計 在設(shè)計管理中有各類名目繁多的指標(biāo)，從運營的角度而言，最重要的就是面積指標(biāo)，現(xiàn)在僅就面積指標(biāo)設(shè)計進行展開，面積指標(biāo)從運營角度而言可分為四類： 1、可銷售面積： 含住宅、辦公、商業(yè)、儲藏

10、室、機動車位等分類指標(biāo)。 2、可租賃面積： 含辦公、商業(yè)、儲藏室、機動車位等分類指標(biāo)。 3、配套移交 ： 含回遷用房、物業(yè)經(jīng)營用房、物業(yè)管理用房、社區(qū)配套用房、路面車位、設(shè)備用房（少數(shù)已公攤計入銷售面積）、公廁用房、自行車庫等分類指標(biāo)。 4、其他： 含贈予、休閑空間及無法利用類等分類指標(biāo)。三、指標(biāo)設(shè)計 面積指標(biāo)設(shè)計的幾個原則： 1、面積總量最大化原則： 對于房地產(chǎn)項目而言，政府出讓土地時均有容積率等開發(fā)強度限制，在一般情況下開放商都要想辦法使面積總量最大化?？偭孔畲蠡c開發(fā)強度的矛盾就要通過對指標(biāo)的精確控制來實現(xiàn)。一般而言，對指標(biāo)的設(shè)計與控制可分為三個階段，建筑初步設(shè)計以前階段的面積估測、建筑

11、條件圖階段的面積預(yù)測及竣工驗收階段的面積實測。 面積估測階段主要是在設(shè)計管理部門的主導(dǎo)下由建筑設(shè)計協(xié)作單位來完成；面積預(yù)測是由前期部門非正式的推托面積實測公司來完成，在施工圖報批以前對建筑設(shè)計協(xié)作單位提供的指標(biāo)做復(fù)核工作，保證各類面積指標(biāo)不出現(xiàn)大的偏差；面積實測是竣工驗收中眾多驗收環(huán)節(jié)之一。通過這三個階段的設(shè)計管理及與測繪部門的溝通，在一定程度上能使測繪結(jié)果向我們希望的方向發(fā)展。 三、指標(biāo)設(shè)計 2、銷售面積與租賃面積最大化原則： 對于房地產(chǎn)項目而言，項目價值體現(xiàn)是統(tǒng)過對銷售面積的銷售、租賃面積的租賃來實現(xiàn)的，銷售和租賃面積的最大化是提高利潤的最直接方式。與面積總量最大化一樣對銷售與租賃指標(biāo)的設(shè)

12、計與控制也分為三個階段，建筑初步設(shè)計以前階段的面積估測、建筑條件圖階段的面積預(yù)測及竣工驗收階段的面積實測。 在有的房產(chǎn)公司中，各類業(yè)態(tài)的項目有一個對指標(biāo)的評定系統(tǒng)，其中一個核心指標(biāo)叫出房率，就是能夠產(chǎn)生效益的銷售和租賃面積與總建筑面積之比，出房率越高指標(biāo)設(shè)計越優(yōu)秀。對于公寓而言，一般出房率應(yīng)在75%左右，對于有大面積地下室贈送的排屋而言，一般出房率應(yīng)在保證在60%以上。 三、指標(biāo)設(shè)計 3、配套移交面積精準(zhǔn)化原則： 對于房地產(chǎn)項目而言，除了銷售和租賃面積，政府還要求一定的配套設(shè)施，對于配套設(shè)施一般都有明確的指標(biāo)或配比，在設(shè)計管理中只要滿足即可，不能少也不能多，少了報批過不了，大了侵占銷售和租賃面

13、積。所以要精細(xì)化控制。 除了面積要精細(xì)化控制，配套移交面積的地段的優(yōu)先性也要在銷售和租賃面積之后。而配套移交面積而言，其地段的優(yōu)先性按以下順序排列：物業(yè)經(jīng)營用房物業(yè)管理用房、社區(qū)配套用房公廁用房設(shè)備用房。三、指標(biāo)設(shè)計 4、地下空間面積最小化原則： 對于房地產(chǎn)項目而言，要實現(xiàn)規(guī)劃的停車、設(shè)備運行功能，就要向地下要空間，但地下室造價高，一般情況下不能單獨做到收支平衡，所以要在滿足規(guī)劃的各項功能的情況下盡可能減少地下室面積和層高。 最近在印象西湖公建區(qū)設(shè)計中通過對各類設(shè)備用房、停車指標(biāo)的梳理，發(fā)現(xiàn)機動車指標(biāo)還有200多輛的富裕，就把兩層地下室面積減少了8000多方，按2500元/m2的造價來計算，減

14、少項目投資2000萬元。 四 、整合設(shè)計 1、各專業(yè)各階段明確統(tǒng)籌者： 統(tǒng)籌者是設(shè)計管理展開的主線，在設(shè)計前期階段，設(shè)計管理部是設(shè)計的統(tǒng)籌者，在設(shè)計各個專業(yè)之間，建筑設(shè)計專業(yè)對項目的參與是全過程、不間斷的密切接觸，建筑專業(yè)作為各個單項設(shè)計之間穿針引線的協(xié)調(diào)比較合適。在施工圖、二次設(shè)計階段由工程副總來做設(shè)計整合者比較合適。 四、整合設(shè)計 2、各專業(yè)設(shè)計開展的時序安排： 1）建筑方案總圖時景觀設(shè)計單位提前介入并根據(jù)方案總圖設(shè)計概念草案，建筑初步設(shè)計完成后景觀設(shè)計單位需提交方案設(shè)計并對建筑初步設(shè)計進行反提條件，在建筑施工圖以前完成景觀標(biāo)高總圖的確定。 2）裝修設(shè)計單位在戶型設(shè)計時就要開始介入，并從室

15、內(nèi)裝修角度對建筑設(shè)計提出意見或建議，最好在建筑施工圖以前完成各種戶型的平面設(shè)計并明確水電安裝布點設(shè)計；五、360o評審 對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，從前期定位策劃到工程實施，設(shè)計圖紙是諸多信息的載體，也是與公司內(nèi)外眾多部門溝通交流的通用語言，圖紙的完善與否對開發(fā)效率的提升，品質(zhì)戰(zhàn)略的實現(xiàn)至關(guān)重要。從這個角度而言，圖紙理應(yīng)引起公司上下全員的重點關(guān)注。 五、360o評審 在現(xiàn)階段而言，設(shè)計協(xié)作單位普遍存在趕工現(xiàn)象，在設(shè)計階段對實施中有可能遇到的問題考慮的比較少，所以應(yīng)利用房產(chǎn)公司的視角和后端優(yōu)勢，對圖紙進行全方位的評審。但就公司現(xiàn)狀而言，對圖紙的不熟悉的情況還比較普遍，往往在工程實施的時候才發(fā)現(xiàn)問題，沒有

16、提前發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力，現(xiàn)在公司制度規(guī)定的各階段評審效果還不太理想。 五、360o評審 下一階段應(yīng)明確公司各部門在各階段在評審中應(yīng)關(guān)注的問題，分工合作，各司其職，對圖紙進行360o評審，明晰各部門職責(zé)，使各部門關(guān)注的問題聚焦，切實改變評審效果。只有如此，有關(guān)待解決問題的信息才能全面，才能提高公司領(lǐng)導(dǎo)決策的質(zhì)量和效率。六、供應(yīng)商管理 加強溝通，明確接口： 設(shè)計類供應(yīng)商與其他供應(yīng)商最大的不同在于他們提供的核心產(chǎn)品不是資金、勞動力或者實體物品，而是他們的知識和經(jīng)驗，在設(shè)計管理中應(yīng)有意識地加強與他們的溝通和交流，充分吸納他們的知識和經(jīng)驗 ，以期更好的服務(wù)于項目； 基于設(shè)計過程相對比較長，與營銷、工程、前期、設(shè)計等業(yè)務(wù)部門都有關(guān)聯(lián)，從設(shè)計管理的經(jīng)驗而言，設(shè)計院對房地產(chǎn)企業(yè)的多接口聯(lián)系感覺比較迷茫，建議在設(shè)計管理中明確每個階段的雙方聯(lián)系人，明確工作接口。 七、他山之石 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了10多年的快速發(fā)展期以后，現(xiàn)在也面臨著由粗放型向精細(xì)化、產(chǎn)品品質(zhì)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，整個行業(yè)對產(chǎn)品品質(zhì)的要求越來越高，當(dāng)初靠營銷概念和手段來吸引客戶的方式成效必將慢慢式微，房產(chǎn)業(yè)將越來越考驗企業(yè)的內(nèi)功產(chǎn)品的細(xì)分客群的精確定位、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)及盡可能短的開發(fā)周期，在這個階段，我們一方面要勤練內(nèi)功，加強對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的認(rèn)識，勤于自己經(jīng)驗的總結(jié)積累，加強我們產(chǎn)品線的專業(yè)積累