房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目策劃香港上市管理手冊(cè)

1、香港上市房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司治理手冊(cè)目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc14338576 第一章前 言 PAGEREF _Toc14338576 h 3 HYPERLINK l _Toc14338577 第二章崗位架構(gòu)圖 PAGEREF _Toc14338577 h 4 HYPERLINK l _Toc14338579 第三章 部門(mén)職責(zé) PAGEREF _Toc14338579 h 5 HYPERLINK l _Toc14338580 3.1 辦公室職責(zé) PAGEREF _Toc14338580 h 5 HYPERLINK l _Toc14338581 3.2 銷(xiāo)售

2、策劃部職責(zé) PAGEREF _Toc14338581 h 7 HYPERLINK l _Toc14338582 3.3項(xiàng)目工程部職責(zé) PAGEREF _Toc14338582 h 8 HYPERLINK l _Toc14338583 3.4 財(cái)務(wù)部職責(zé) PAGEREF _Toc14338583 h 10 HYPERLINK l _Toc14338584 第四章 各崗位工作內(nèi)容、流程、工作指引 PAGEREF _Toc14338584 h 11 HYPERLINK l _Toc14338585 4.1 總經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338585 h 11 HYPERLINK l _Toc1

3、4338586 4.2副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理(主管工程、設(shè)計(jì)) PAGEREF _Toc14338586 h 16 HYPERLINK l _Toc14338587 4.3辦公室主任 PAGEREF _Toc14338587 h 18 HYPERLINK l _Toc14338588 4.4文 員 PAGEREF _Toc14338588 h 24 HYPERLINK l _Toc14338589 4.5資 料 員 PAGEREF _Toc14338589 h 28 HYPERLINK l _Toc14338590 4.6內(nèi)勤治理員 PAGEREF _Toc14338590 h 30 HYPER

4、LINK l _Toc14338591 4.7司 機(jī) PAGEREF _Toc14338591 h 32 HYPERLINK l _Toc14338592 4.8策劃經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338592 h 33 HYPERLINK l _Toc14338593 4.9銷(xiāo)售經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338593 h 38 HYPERLINK l _Toc14338594 4.10銷(xiāo)售代表 PAGEREF _Toc14338594 h 47 HYPERLINK l _Toc14338595 4.11工程部經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338595 h 49 HYPERLIN

5、K l _Toc14338596 4.12工程部副經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338596 h 54 HYPERLINK l _Toc14338597 4.13工程監(jiān)理員 PAGEREF _Toc14338597 h 57 HYPERLINK l _Toc14338598 4.14財(cái)務(wù)經(jīng)理 PAGEREF _Toc14338598 h 60 HYPERLINK l _Toc14338599 4.15會(huì)計(jì) PAGEREF _Toc14338599 h 63 HYPERLINK l _Toc14338600 4.16出納 PAGEREF _Toc14338600 h 65 HYPERLINK

6、 l _Toc14338601 4.17統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc14338601 h 67 HYPERLINK l _Toc14338602 4.18按揭 PAGEREF _Toc14338602 h 69 HYPERLINK l _Toc14338603 4.19設(shè)計(jì)主管 PAGEREF _Toc14338603 h 71 HYPERLINK l _Toc14338604 第五章 工作總流程 PAGEREF _Toc14338604 h 78 HYPERLINK l _Toc14338605 5.1職員辭職 PAGEREF _Toc14338605 h 78 HYPERLINK l _

7、Toc14338606 5.2職員轉(zhuǎn)正 PAGEREF _Toc14338606 h 78 HYPERLINK l _Toc14338607 5.3用章 PAGEREF _Toc14338607 h 78 HYPERLINK l _Toc14338609 5.4文件、合同會(huì)簽程序示意圖 PAGEREF _Toc14338609 h 79 HYPERLINK l _Toc14338610 5.5文件借閱程序示意圖 PAGEREF _Toc14338610 h 79 HYPERLINK l _Toc14338611 5.6費(fèi)用借支 PAGEREF _Toc14338611 h 79 HYPERLI

8、NK l _Toc14338612 5.7 行政費(fèi)用報(bào)銷(xiāo) PAGEREF _Toc14338612 h 79 HYPERLINK l _Toc14338613 5.8發(fā)放工資 PAGEREF _Toc14338613 h 79 HYPERLINK l _Toc14338614 5.9付款審批 PAGEREF _Toc14338614 h 80 HYPERLINK l _Toc14338615 5.10出納收付現(xiàn)金 PAGEREF _Toc14338615 h 81 HYPERLINK l _Toc14338616 5.11按揭總流程 PAGEREF _Toc14338616 h 82 HYPE

9、RLINK l _Toc14338617 5.12商品房面積計(jì)算 PAGEREF _Toc14338617 h 83 HYPERLINK l _Toc14338618 5.13交樓 PAGEREF _Toc14338618 h 84 HYPERLINK l _Toc14338619 5.14業(yè)主申請(qǐng)工程修改 PAGEREF _Toc14338619 h 84 HYPERLINK l _Toc14338620 5.14業(yè)主申請(qǐng)工程修改 PAGEREF _Toc14338620 h 85 HYPERLINK l _Toc14338621 5.15工程部、設(shè)計(jì)工作程序 PAGEREF _Toc143

10、38621 h 86 HYPERLINK l _Toc14338622 5.15.1工程建設(shè)總流程 PAGEREF _Toc14338622 h 86 HYPERLINK l _Toc14338623 5.15.2施工圖紙會(huì)審工作程序 PAGEREF _Toc14338623 h 86 HYPERLINK l _Toc14338624 5.15.3工程施工打算審批程序 PAGEREF _Toc14338624 h 87 HYPERLINK l _Toc14338625 5.15.3施工組織設(shè)計(jì)或方案審批程序 PAGEREF _Toc14338625 h 88 HYPERLINK l _Toc1

11、4338626 5.15.4建設(shè)項(xiàng)目施工場(chǎng)地治理程序 PAGEREF _Toc14338626 h 89 HYPERLINK l _Toc14338627 5.15.5測(cè)量放線監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338627 h 90 HYPERLINK l _Toc14338628 5.15.6工程開(kāi)工審批程序 PAGEREF _Toc14338628 h 91 HYPERLINK l _Toc14338629 5.15.7單位工程質(zhì)量操縱程序 PAGEREF _Toc14338629 h 92 HYPERLINK l _Toc14338630 5.15.8材料、設(shè)備質(zhì)量操縱程序 PAGE

12、REF _Toc14338630 h 93 HYPERLINK l _Toc14338631 5.15.9工序質(zhì)量驗(yàn)收程序 PAGEREF _Toc14338631 h 94 HYPERLINK l _Toc14338632 5.15.10分部、分項(xiàng)、樣板工程質(zhì)量操縱程序 PAGEREF _Toc14338632 h 95 HYPERLINK l _Toc14338633 5.15.13工程通知單審批程序 PAGEREF _Toc14338633 h 97 HYPERLINK l _Toc14338634 5.15.15單位工程進(jìn)度操縱程序 PAGEREF _Toc14338634 h 100

13、 HYPERLINK l _Toc14338635 5.15.16工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序 PAGEREF _Toc14338635 h 101 HYPERLINK l _Toc14338636 5.15.17竣工資料、圖紙交付審查程序 PAGEREF _Toc14338636 h 102 HYPERLINK l _Toc14338637 5.15.18工程竣工初驗(yàn)程序 PAGEREF _Toc14338637 h 103 HYPERLINK l _Toc14338638 5.15.19工程保修治理程序 PAGEREF _Toc14338638 h 104 HYPERLINK l _Toc1433

14、8639 5.15.20建筑電氣安裝工程監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338639 h 105 HYPERLINK l _Toc14338640 5.15.21建筑衛(wèi)生、室內(nèi)給排水工程質(zhì)量監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338640 h 106 HYPERLINK l _Toc14338641 5.15.22設(shè)備安裝工程監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338641 h 107 HYPERLINK l _Toc14338642 5.15.23市政工程施工時(shí)期監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338642 h 108 HYPERLINK l _Toc14338643 5.1

15、5.24市政工程質(zhì)量操縱程序 PAGEREF _Toc14338643 h 109 HYPERLINK l _Toc14338644 5.15.25市政工程進(jìn)度操縱程序 PAGEREF _Toc14338644 h 110 HYPERLINK l _Toc14338645 5.15.26室外排水工程監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338645 h 111 HYPERLINK l _Toc14338646 5.15.27道路工程質(zhì)量監(jiān)理程序 PAGEREF _Toc14338646 h 112 HYPERLINK l _Toc14338647 5.15.28綠化工程監(jiān)理程序 PAGEREF

16、 _Toc14338647 h 113 崗位架構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理銷(xiāo)售策劃部司 機(jī)文 員辦公室辦公室 主任 副經(jīng)理水電監(jiān)理維修監(jiān)理土建監(jiān)理 工程監(jiān)理工程經(jīng)理 會(huì) 計(jì)按 揭統(tǒng) 計(jì)出 納財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)務(wù)部工程部設(shè)計(jì)經(jīng)理 資 料 員 內(nèi)勤治理員策劃經(jīng)理 銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售經(jīng)理副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理銷(xiāo)售策劃部司 機(jī)文 員辦公室辦公室 主任 副經(jīng)理水電監(jiān)理維修監(jiān)理土建監(jiān)理 工程監(jiān)理工程經(jīng)理 會(huì) 計(jì)按 揭統(tǒng) 計(jì)出 納財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)務(wù)部工程部設(shè)計(jì)經(jīng)理 資 料 員 內(nèi)勤治理員策劃經(jīng)理 銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售經(jīng)理第三章 部門(mén)職責(zé)3.1 辦公室職責(zé)總職責(zé):負(fù)責(zé)公司的行政后勤治理工作,協(xié)助總公司行政人事部做好人事治理工作。3

17、.1.1協(xié)助經(jīng)理掌握各部門(mén)的工作情況，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門(mén)之間的關(guān)系。3.1.2上傳下達(dá) ，溝通總公司各部門(mén)與本公司的聯(lián)系，對(duì)公司重要工作部署以及領(lǐng)導(dǎo)批示的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行督促、檢查、催辦，保證公司運(yùn)作的順暢。3.1.3依照正、副總經(jīng)理的指示精神起草公司的各種公文。3.1.4建立健全文件治理制度，做好文件的收發(fā)、傳送、閱辦、打印、歸檔工作，治理電腦及有關(guān)軟件。3.1.5組織布置公司的業(yè)務(wù)例會(huì)及其它會(huì)議，做好會(huì)議場(chǎng)所布置、記錄和文件資料的整理工作，并跟蹤落實(shí)會(huì)議部署的各項(xiàng)工作。3.1.6負(fù)責(zé)各種有關(guān)業(yè)務(wù)資料的收集，如國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)、房地產(chǎn)行業(yè)狀況、信息以及公司有關(guān)廣告宣傳資料，重大活動(dòng)的原始資料存

18、放等。3.1.7負(fù)責(zé)外來(lái)人員的接待工作及轉(zhuǎn)達(dá)代辦事項(xiàng)，同意客戶投訴并調(diào)查有關(guān)事因，為公司領(lǐng)導(dǎo)處理問(wèn)題提供參考。3.1.8打算組織職員舉辦各種有益的文體、娛樂(lè)、旅游活動(dòng)。3.1.9負(fù)責(zé)治理公司辦公場(chǎng)所秩序、清潔衛(wèi)生、綠化維護(hù)治理，辦公設(shè)施的保管、維護(hù)，并做好固定資產(chǎn)的治理工作。3.1.10負(fù)責(zé)每月職員考勤統(tǒng)計(jì)和上報(bào)工作以及職職員作餐、飲用水的購(gòu)發(fā)。3.1.11按打算及公司預(yù)算購(gòu)置公司辦公用品，印制信封、名片、信紙，以及報(bào)刊的訂閱、各種資料的發(fā)放及藏書(shū)（非工程類(lèi)）的治理，并做好日常用品的領(lǐng)用、登記工作。3.1.12合理調(diào)配公司車(chē)輛及車(chē)輛的保養(yǎng)、年審工作。3.1.13辦理小區(qū)通郵、門(mén)牌申報(bào)，跟進(jìn)綜合

19、驗(yàn)收過(guò)程，辦理公建配套移交。3.1.14 按時(shí)提交公司周打算、月總結(jié)、工作打算跟進(jìn)表。3.1.15保安隊(duì)伍治理。3.1.16公司通訊錄的修訂。3.1.17 協(xié)助策劃部門(mén)做好銷(xiāo)售促銷(xiāo)活動(dòng)，樓盤(pán)交付使用時(shí)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)處理有關(guān)清潔，交樓現(xiàn)場(chǎng)后勤工作等事務(wù)。3.1.18 制定公司人員編制及行政費(fèi)用預(yù)算，以及行政費(fèi)用預(yù)算的登記工作。3.1.19做好其他后勤工作及上級(jí)交給的其他工作。3.2 銷(xiāo)售策劃部職責(zé)總職責(zé):要緊負(fù)責(zé)樓宇的銷(xiāo)售工作及售后服務(wù)工作、催收款工作。3.2.1依照公司下達(dá)的銷(xiāo)售指標(biāo)，制定每個(gè)月的銷(xiāo)售打算，確保完成公司下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)。3.2.2規(guī)范銷(xiāo)售治理，熱情接待來(lái)訪客戶，熟練、主動(dòng)、誠(chéng)

20、懇地向顧客介紹樓盤(pán)，認(rèn)真回答客戶查詢電話，做好客戶資料登記，并主動(dòng)聯(lián)系客戶，自覺(jué)塑造和維護(hù)公司良好的形象。3.2.3加強(qiáng)銷(xiāo)售人員綜合素養(yǎng)和銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)，互相學(xué)習(xí)、互相關(guān)心、切磋銷(xiāo)售心得，每日、每周、每月定期做銷(xiāo)售小結(jié)和總結(jié)，不斷提高銷(xiāo)售業(yè)務(wù)水平。3.2.4認(rèn)真細(xì)致地與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)售合同等銷(xiāo)售文件，協(xié)助顧客辦理好按揭等有關(guān)手續(xù)。3.2.5做好售后服務(wù)，跟蹤客戶提出的問(wèn)題或要求，并督促有關(guān)部門(mén)盡快處理。3.2.6積極反饋客戶的要求，并注意收集市場(chǎng)信息，為樓盤(pán)設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售策劃及物業(yè)治理等方面提供參考。3.2.7監(jiān)督檢查展廳及樣板房的日常清潔衛(wèi)生工作，自覺(jué)保持前臺(tái)和資料臺(tái)的整潔，以及銷(xiāo)售資

21、料的準(zhǔn)確、完整和整齊。3.2.8依照統(tǒng)計(jì)每半月報(bào)出的“房款催收表”，核對(duì)后負(fù)責(zé)催收，關(guān)于連續(xù)兩次以上在催收表上出現(xiàn)的客戶名單，發(fā)出書(shū)面的催收通知或撻訂通知。3.2.9協(xié)助辦理交樓工作。3.2.10協(xié)助物業(yè)治理部門(mén)做好售后服務(wù)工作及社區(qū)活動(dòng)。3.3項(xiàng)目工程部職責(zé)項(xiàng)目公司工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司建設(shè)工程生產(chǎn)的全面治理工作，即“三控、兩管、一協(xié)調(diào)”（質(zhì)量操縱、進(jìn)度操縱、投資操縱、合同治理、信息治理、組織協(xié)調(diào)）。達(dá)到質(zhì)量：建設(shè)工程優(yōu)良率達(dá)到50以上；進(jìn)度：按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)提出的項(xiàng)目建設(shè)打算；投資：在滿足工程安全性和適用性的前提下，最大限度節(jié)約工程投資的目標(biāo)。3.3.1行政上由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)，技術(shù)上同意

22、總工室的指導(dǎo)。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的生產(chǎn)治理工作，對(duì)工程實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、投資操縱和合同、信息治理及組織協(xié)調(diào)工作；3.3.2協(xié)組項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)編制、制定、下達(dá)設(shè)計(jì)及工程托付書(shū)、總承包合同或設(shè)計(jì)合同、施工、監(jiān)理承發(fā)包合同等；參加本項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作；對(duì)勘探工作跟蹤治理并參加對(duì)勘測(cè)報(bào)告評(píng)定；3.3.3審查建筑工程施工組織設(shè)計(jì)或方案；3.3.4負(fù)責(zé)編制“工程項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃”報(bào)總工室審批后執(zhí)行，依照監(jiān)理規(guī)劃和公司工期要求編制“專(zhuān)業(yè)監(jiān)理細(xì)則”報(bào)總工室審批；3.3.5 負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工過(guò)程底質(zhì)量操縱、監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按圖紙要求和國(guó)家規(guī)范進(jìn)行施工；3.3.6負(fù)責(zé)單位工程原材料、成品的質(zhì)量核查及進(jìn)場(chǎng)的復(fù)檢試驗(yàn)并簽證；3

23、.3.7負(fù)責(zé)分項(xiàng)工程、隱蔽工程的驗(yàn)收及簽證；組織施工樣板、樣板房、重要分項(xiàng)工程的驗(yàn)收；3.3.8 及時(shí)向總工室上報(bào)質(zhì)量安全事故，提供原始資料，負(fù)責(zé)處理一般的質(zhì)量問(wèn)題和設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷，參與處理設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量事故。3.3.9負(fù)責(zé)組織單位工程、分項(xiàng)工程竣工初驗(yàn)，參加竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)督促施工單位做好保修期工作。3.3.10協(xié)助項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)辦理工程項(xiàng)目交付使用的移交手續(xù)，負(fù)責(zé)督促施工單位做好保修期工作。3.3.11負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程施工過(guò)程的進(jìn)度操縱、打算調(diào)整和落實(shí)，審查單位工程（或單項(xiàng)工程）施工總進(jìn)度打算和分時(shí)期進(jìn)度打算。3.3.12負(fù)責(zé)對(duì)施工單位每月報(bào)送的施工形象操縱進(jìn)行審核，報(bào)審核部審核造價(jià)，按審核部

24、審定的結(jié)果，向財(cái)務(wù)部申報(bào)進(jìn)度款。3.3.13負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更進(jìn)度的跟蹤、協(xié)調(diào)，參加圖紙會(huì)審。3.3.14負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，操縱工程投資。3.3.15協(xié)助項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)與建設(shè)工程有關(guān)的政府部門(mén)、資源部門(mén)、勘察、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、物業(yè)等單位的協(xié)調(diào)工作。3.3.16負(fù)責(zé)編制本部門(mén)年度、月度工作打算，編寫(xiě)月報(bào)、周報(bào)，按時(shí)上報(bào)總工室。3.3.17 跟蹤需要開(kāi)發(fā)部協(xié)助的事項(xiàng)，如測(cè)繪、規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等。3.4 財(cái)務(wù)部職責(zé)總職責(zé): 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常財(cái)務(wù)工作，貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，保證公司資金安全，及時(shí)為治理層提供參考數(shù)據(jù)，與稅局、銀行等有關(guān)部門(mén)保持良好關(guān)系，按時(shí)辦理納稅申

25、報(bào)等業(yè)務(wù)。3.4.1參與合同會(huì)簽及付款審批表的審核。3.4.2審核行政費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單。3.4.3計(jì)發(fā)工資及獎(jiǎng)金。3.4.4編制資金營(yíng)運(yùn)打算表。3.4.5負(fù)責(zé)日常帳務(wù)處理，編制各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表。3.4.6配合香港及國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)工作。3.4.7配合稅務(wù)部門(mén)的稽查工作。3.4.8負(fù)責(zé)辦理有關(guān)納稅申報(bào)事項(xiàng)及發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、移交、保管等。3.4.9負(fù)責(zé)收取房款及各項(xiàng)稅費(fèi)。3.4.10辦理付款手續(xù)，到各銀行辦理資金調(diào)撥手續(xù)。3.4.11負(fù)責(zé)輸入整理統(tǒng)計(jì)資料，編制相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。3.4.12負(fù)責(zé)開(kāi)具結(jié)算書(shū)及交樓通知書(shū)。3.4.13復(fù)核售樓部報(bào)送、請(qǐng)款資料及產(chǎn)權(quán)組請(qǐng)款資料。3.4.14負(fù)責(zé)跟進(jìn)貸款合同的簽定工作，

26、了解、分析按揭欠款緣故。3.4.15負(fù)責(zé)辦理保證金的付款審批手續(xù)。第四章 各崗位工作內(nèi)容、流程、工作指引4.1 總經(jīng)理工作職責(zé)：在總公司經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)班子的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)治理工作，并全力完成年度目標(biāo)治理責(zé)任書(shū)的各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4.1.1.1工作內(nèi)容：依照年度目標(biāo)治理責(zé)任書(shū)各項(xiàng)任務(wù)及指標(biāo)安排、落實(shí)各項(xiàng)工作。4.1.1.2流程：總公司制定年度目標(biāo)治理責(zé)任書(shū) 與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子簽署責(zé)任書(shū) 將責(zé)任書(shū)有關(guān)指標(biāo)分解下達(dá)到各部門(mén)、各崗位 依照指標(biāo)內(nèi)容對(duì)部門(mén)和個(gè)人進(jìn)行月度、年度考核（與與獎(jiǎng)金分配掛鉤） 同意集團(tuán)管線和主管老總的考核（與預(yù)提獎(jiǎng)金總額掛鉤）4.1.1.3工作指引：（1）將各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)分降落

27、實(shí)到各部門(mén)，再由各部門(mén)經(jīng)理落實(shí)安排到各工作崗位，并與其績(jī)效考核成績(jī)掛鉤，使每個(gè)職員與公司一起建立共同的進(jìn)展目標(biāo)。（2）把各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)作為部門(mén)和職員績(jī)效考核的全然依據(jù)，并與獎(jiǎng)金分配掛鉤，使職員的工作與公司的進(jìn)展目標(biāo)保持一致。（3）要求通過(guò)全面了解掌握經(jīng)營(yíng)狀況，隨時(shí)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行指導(dǎo)督促、檢查，隨時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，解決問(wèn)題，適時(shí)調(diào)整策略，采取必要的措施，以保證任務(wù)指標(biāo)的完成。4.1.2.1工作內(nèi)容：依據(jù)目標(biāo)治理責(zé)任書(shū)的有關(guān)指標(biāo)，分時(shí)期對(duì)公司樓宇設(shè)計(jì)、樓宇施工、廣告策劃、樓盤(pán)銷(xiāo)售等做出打算，并組織實(shí)施。4.1.2.2流程：依照年度目標(biāo)治理責(zé)任書(shū) 制定年度工作打算 制定各分項(xiàng)、各時(shí)期打算 落實(shí)責(zé)任人 組織實(shí)

28、施 定期檢查、調(diào)整4.1.2.3工作指引：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)、復(fù)雜的過(guò)程，理順工作流程能極大地提高工作效率，為公司的進(jìn)展提供速度優(yōu)勢(shì)。制定詳盡的年度工作打算，能夠一目了然各項(xiàng)工作的進(jìn)程，并定期對(duì)比檢查實(shí)際工作與打算的偏差，督促下屬部門(mén)按打算要求實(shí)施，并關(guān)心其及時(shí)找出工作中存在問(wèn)題，及時(shí)采取有效措施予以解決，盡快跟上打算要求；如問(wèn)題非部門(mén)內(nèi)部可解決，而牽涉到其它單位或總公司職能部門(mén)，則需及時(shí)與之溝通，必要時(shí)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)予以協(xié)調(diào)。4.1.4.4工作內(nèi)容：依照目標(biāo)治理責(zé)任書(shū)，設(shè)置有效保證完成目標(biāo)的打算4.1.4.2流程：1、銷(xiāo)售指標(biāo)：分析銷(xiāo)售形勢(shì)、項(xiàng)目（產(chǎn)品）優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手態(tài)勢(shì)、存貨量、存貨類(lèi)

29、型，依照工程進(jìn)度，結(jié)合銷(xiāo)售淡、旺季的考慮，確定新產(chǎn)品推出的時(shí)刻、推售的節(jié)奏 從而打算每個(gè)月的銷(xiāo)售指標(biāo) 以便執(zhí)行過(guò)程中隨時(shí)發(fā)覺(jué)偏差 及時(shí)采取必要的補(bǔ)救措施（提出癥結(jié)，調(diào)整策略） 最終保證指標(biāo)的落實(shí)2、利潤(rùn)率指標(biāo)：依照年初制定的各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算，對(duì)各分項(xiàng)分不予以監(jiān)控 做好成本操縱4.1.4.4工作指引： 利潤(rùn)率指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵要操縱好阻礙利潤(rùn)率指標(biāo)的其中幾個(gè)構(gòu)成部分：工程費(fèi)用：工程（包括主體、公建配套）的建筑費(fèi)用由集團(tuán)公司以總承包方式確定，而相關(guān)的綠化、電梯、消防、冷水機(jī)組、冷卻塔、發(fā)電機(jī)組、環(huán)保工程以及附加設(shè)施、可視對(duì)講、純凈水、櫥柜等差不多以招投標(biāo)形式確定，設(shè)計(jì)也有標(biāo)準(zhǔn)化的收費(fèi)，只要不出現(xiàn)人為的

30、失誤，費(fèi)用相對(duì)較易操縱。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：按照責(zé)任書(shū)規(guī)定的比例，推算本年度推廣費(fèi)用總額 依照推售打算分配每個(gè)月的推廣費(fèi)用 執(zhí)行中做適度調(diào)整工作指引：合理安排影視、報(bào)紙、雜志廣告的投放比例，影視廣告由于費(fèi)用較高，再加上沒(méi)有一定的投放密度收不到好的效果，只安排時(shí)期性的投放；報(bào)紙廣告由于受眾面廣，且有一信息詳盡，宜于保留的優(yōu)點(diǎn)，可作為要緊的廣告載體，投放金額約占80%；雜志廣告的費(fèi)用較低，但受眾面局限性較大，只宜針對(duì)樓盤(pán)特定的目標(biāo)消費(fèi)群作適宜的投放。此外，為直接或間接促銷(xiāo)而舉辦的社區(qū)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用，以及樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)布置，銷(xiāo)售資料的設(shè)計(jì)、印刷，廣告公司的代理費(fèi)等，也是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用要考慮安排的項(xiàng)目。行政費(fèi)用：在預(yù)算范圍內(nèi)

31、開(kāi)支 經(jīng)辦人提出費(fèi)用申請(qǐng) 部門(mén)經(jīng)理審核是否必要開(kāi)支 財(cái)務(wù)經(jīng)理審核是否超出預(yù)算 總經(jīng)理核準(zhǔn)工作指引：依照預(yù)算進(jìn)行日常事務(wù)性開(kāi)支，各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的相對(duì)責(zé)任人是各部門(mén)的主管，要求其對(duì)所轄部門(mén)及其所屬人員的費(fèi)用開(kāi)支審核其必要性。財(cái)務(wù)經(jīng)理依照預(yù)算及有關(guān)規(guī)定協(xié)助總經(jīng)理對(duì)每一筆開(kāi)支進(jìn)行把關(guān)。由于行政費(fèi)用開(kāi)支較為細(xì)碎，且彈性較大，要求財(cái)務(wù)部每月提供行政費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行明細(xì)表，以供總經(jīng)理掌握開(kāi)支情況。該項(xiàng)費(fèi)用的制定是參考了以往的使用情況，具有較合理的可操作性，但由于每每涉及職員的個(gè)人行為，只有加以適度的操縱，如對(duì)費(fèi)用超標(biāo)者給予及時(shí)警告，并以公司有關(guān)規(guī)章制度規(guī)范職員行為，方能有效操縱開(kāi)支。在售樓宇的價(jià)格：樓宇的售價(jià)在成

32、本已差不多固定下來(lái)（假設(shè)）的前提下，是實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)指標(biāo)的全然手段。 然而樓宇價(jià)格的制定又絕非如此簡(jiǎn)單，其涉及樓宇盤(pán)本身質(zhì)素，周邊樓盤(pán)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)銷(xiāo)售的正負(fù)面阻礙等。因此，在制定價(jià)格的實(shí)際操作中，利潤(rùn)率也只能作為差不多參數(shù)，還須依照實(shí)際情況做上下浮動(dòng)。確保工程進(jìn)度和質(zhì)量：制定樓宇及社區(qū)配套項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工打算 隨時(shí)掌握和監(jiān)控打算的進(jìn)展 確保工程按時(shí)、按質(zhì)完成 交付使用，向消費(fèi)者兌現(xiàn)承諾工作指引：把握項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)各項(xiàng)工作提早做出安排，給開(kāi)發(fā)工作和綜合驗(yàn)收工作預(yù)留合理的完成時(shí)刻。工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量是營(yíng)銷(xiāo)工作中的重要組成部分，它能否按時(shí)優(yōu)質(zhì)完成，直接阻礙著銷(xiāo)售的多個(gè)環(huán)節(jié)，是樓盤(pán)推售打算能

33、否如期進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一，是市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信心的標(biāo)志之一，同時(shí)在相當(dāng)一段時(shí)刻內(nèi)阻礙著消費(fèi)者對(duì)進(jìn)展商實(shí)力的信心度，也因此阻礙著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的好壞，而最終能否如期通過(guò)驗(yàn)收交付使用，是對(duì)消費(fèi)者承諾的實(shí)現(xiàn)與否。4.1.4.4工作內(nèi)容：監(jiān)督項(xiàng)目公司按國(guó)家法律、法規(guī)及政策辦事，并嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)章、制度。4.1.4.2工作指引：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展，國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)逐漸完善，作為企業(yè)第一負(fù)責(zé)人，必須關(guān)注政府有關(guān)法律法規(guī)的頒布，及時(shí)糾正與法律法規(guī)有沖突的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)公司的利益。嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)的各項(xiàng)規(guī)章制度，是為了使各項(xiàng)工作得以有序、高效進(jìn)行，以制度辦事，減少人為的阻礙和錯(cuò)誤。嚴(yán)格按

34、照公司治理制度，審核、簽署公司有關(guān)業(yè)務(wù)文件以及各種合同及其付款、借支、報(bào)銷(xiāo)，及其它須審核的資料，把差錯(cuò)率操縱為零。4.1.5.1工作內(nèi)容：代表項(xiàng)目公司處理與外部的業(yè)務(wù)關(guān)系，維護(hù)公司對(duì)外形象，對(duì)內(nèi)則協(xié)調(diào)與總公司各部門(mén)、各兄弟公司的關(guān)系，并協(xié)調(diào)好屬下各部門(mén)的工作關(guān)系。4.1.5.2工作指引：項(xiàng)目公司作為集團(tuán)的對(duì)外窗口和任務(wù)下達(dá)的具體操作和執(zhí)行部門(mén)，負(fù)有建設(shè)和維護(hù)項(xiàng)目品牌形象的責(zé)任，各項(xiàng)工作的開(kāi)展需要取得政府有關(guān)部門(mén)、媒體、市政專(zhuān)項(xiàng)工程施工單位、各兄弟單位，乃至小區(qū)業(yè)主的支持與配合，因此，應(yīng)定期與各相關(guān)部門(mén)、單位溝通，保持良好的聯(lián)系，工作出現(xiàn)問(wèn)題充分協(xié)商，謀求解決的方法及途徑。4.1.6.1工作內(nèi)容

35、：正確對(duì)待客戶投訴，并及時(shí)予以處理、化解，幸免事態(tài)的激化。4.1.6.2流程：接納客戶投訴 了解投訴問(wèn)題、事件 提出處理方法或補(bǔ)救措施 重大問(wèn)題請(qǐng)示集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)后執(zhí)行 安排相關(guān)工作人員跟進(jìn)4.1.6.3工作指引：客戶的投訴和意見(jiàn)必須認(rèn)真對(duì)待，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)同意投訴的部門(mén)或個(gè)人，要隨時(shí)注意收集有關(guān)投訴的焦點(diǎn)問(wèn)題，尤其是在4.45等敏感時(shí)期。屬于時(shí)期性的工作，如樓宇交付使用后的維修問(wèn)題等，則應(yīng)立即采取措施解決；屬于規(guī)劃公建配套設(shè)施等需要做解釋工作的重大問(wèn)題，則應(yīng)請(qǐng)示總公司，并咨詢法律顧問(wèn)室意見(jiàn)，做出合理的解釋或答復(fù)意見(jiàn)，并對(duì)職員進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑，以免發(fā)生不必要的誤會(huì)或糾紛；假如發(fā)生法律訴訟，則應(yīng)配合法律

36、室，并收集和提供相關(guān)的資料。在處理投訴時(shí)既要堅(jiān)持原則，又要講究策略，盡量操縱不使情況往激化的方向進(jìn)展，在權(quán)力范圍內(nèi)能解決的應(yīng)予盡快解決；不違反公司原則的，酌情靈活處理；并善于揣摩對(duì)方心態(tài)，摸清其要求的底線，在牽涉事件重大，個(gè)案專(zhuān)門(mén)等情況下，聽(tīng)取法律室意見(jiàn)或提交法律室處理，并請(qǐng)示集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。4.1.7.1工作內(nèi)容：督促辦公室及各部門(mén)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，不斷提高職員的業(yè)務(wù)水平。4.1.7.2流程：制定全年培訓(xùn)打算 督促各部門(mén)組織落實(shí) 檢查培訓(xùn)情況、總結(jié)培訓(xùn)成效4.1.7.3工作指引：依照工作需要有針對(duì)性地組織各項(xiàng)培訓(xùn)工作，以達(dá)到促進(jìn)和改善工作績(jī)效的目的。涉及面廣的則全員培訓(xùn)，業(yè)務(wù)、技術(shù)、

37、技能方面的培訓(xùn)則可由部門(mén)依照需要安排。培訓(xùn)內(nèi)容要緊有：國(guó)家法律法規(guī)及公司規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，職員業(yè)務(wù)技能或技術(shù)的提高，專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)職稱(chēng)考核的培訓(xùn)，針對(duì)時(shí)期性重大事件、重大問(wèn)題的解講和解決方案等。4.1.8.1工作內(nèi)容：做好人力資源的開(kāi)發(fā)治理工作和月度、年度考核工作。4.1.8.2工作指引：人力資源是公司進(jìn)展的全然，合理確定人員編制和崗位設(shè)置，是保證工作能夠政常開(kāi)展的基礎(chǔ)。公正客觀地評(píng)價(jià)每一位職員的業(yè)務(wù)能力、工作業(yè)績(jī)和進(jìn)展?jié)撃埽m時(shí)對(duì)職員的任職、提職、獎(jiǎng)勵(lì)提出意見(jiàn)，為職員提供發(fā)揮才能的場(chǎng)所和成長(zhǎng)的空間。既倡導(dǎo)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，又營(yíng)造寬松的工作環(huán)境，和諧的人際關(guān)系，使職員制造力和凝聚力不斷升華，同心同德，全

38、力以赴完成既定目標(biāo)目標(biāo)。4.1.9.1工作內(nèi)容：關(guān)注樓盤(pán)及社區(qū)建設(shè)，不斷提升樓盤(pán)形象，營(yíng)造社區(qū)品牌。4.1.9.2工作指引：房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，促使我們的產(chǎn)品必須不斷進(jìn)步，否則難以致勝，因此，關(guān)于樓宇的戶型選擇、園林建筑風(fēng)格、平面布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)等必須保持對(duì)市場(chǎng)反映的緊密關(guān)注度，并經(jīng)常吸、聽(tīng)取銷(xiāo)售一線人員的意見(jiàn)，收集客戶的反饋信息，在新推樓宇規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)決策及規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)提供參考依據(jù)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)展，消費(fèi)者的消費(fèi)心理需求也不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟進(jìn)展，也帶來(lái)了產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在和以后的競(jìng)爭(zhēng)都將是產(chǎn)品附加值的競(jìng)爭(zhēng)，我們只有從售后服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)方面著手，提

39、高樓盤(pán)的附加值，以贏得更多的客戶，從而不斷提升公司的品牌價(jià)值。4.1.10.1工作內(nèi)容：加強(qiáng)與小區(qū)物業(yè)治理部門(mén)的溝通聯(lián)系，共同維護(hù)社區(qū)品牌形象。4.1.10.2工作指引：關(guān)于小區(qū)公共設(shè)施的治理，如：停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、商鋪、道路清潔、治安維護(hù)等要與物業(yè)治理部門(mén)達(dá)成共識(shí)，互相支持、配合；對(duì)社區(qū)的文化活動(dòng)，老人、兒童活動(dòng)，以及住戶的節(jié)日慰問(wèn)工作予以大力支持。對(duì)業(yè)主的投訴互相反饋，及時(shí)疏通、解決；關(guān)于小區(qū)業(yè)主房屋和小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修工作，在保修期里做到及時(shí)維修，在保修期外必要時(shí)也要提供技術(shù)和人力上的支持。遇到重大突發(fā)事件，更是責(zé)無(wú)旁貸，全力配合解決。樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，物業(yè)治理是售后服務(wù)體現(xiàn)

40、的最重要部分，將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)刻里阻礙著樓盤(pán)的價(jià)值和公司的品牌形象，因此，與小區(qū)物業(yè)治理部門(mén)的相互理解、配合和支持至關(guān)重要。4.2副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理(主管工程、設(shè)計(jì))職責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司進(jìn)行全面治理，主管工程、設(shè)計(jì)方面的工作。4.2.1.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司進(jìn)行全面治理，跟蹤落實(shí)總經(jīng)理下達(dá)的任務(wù)和指示。主管工程及設(shè)計(jì)方面的工作。4.2.1.2流程：總經(jīng)理與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子簽署責(zé)任書(shū) 總經(jīng)理依照分管項(xiàng)目將有關(guān)指標(biāo)與副總經(jīng)理掛鉤 落實(shí)工作4.2.1.3工作指引：做好總經(jīng)理的好幫手，替總經(jīng)理分憂解難。4.2.2.1工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與集團(tuán)總工室、審核部等部門(mén)以及XXXX設(shè)計(jì)公司、XXXX總承

41、包公司的關(guān)系，傳達(dá)和落實(shí)下達(dá)的工程建設(shè)任務(wù)。4.2.2.2工作指引：項(xiàng)目公司作為集團(tuán)的對(duì)外窗口和任務(wù)下達(dá)的具體操作和執(zhí)行部門(mén)，各項(xiàng)工作的開(kāi)展需要各兄弟單位的支持與配合，定期與各相關(guān)單位溝通，工作存在問(wèn)題時(shí)充分協(xié)商，消除誤會(huì)與隔閡。4.2.4.4工作內(nèi)容: 依據(jù)目標(biāo)治理責(zé)任書(shū)的有關(guān)指標(biāo)，分時(shí)期對(duì)公司樓宇設(shè)計(jì)、樓宇施工等方面的工作做出打算,并組織實(shí)施。4.2.4.2流程：依照年度目標(biāo)治理責(zé)任書(shū) 制定年度工作打算 制定各分項(xiàng)、各時(shí)期打算 落實(shí)責(zé)任人 組織實(shí)施 定期檢查、調(diào)整4.2.4.4工作指引: 工程建設(shè)治理要緊包括設(shè)計(jì)與施工治理,必須協(xié)調(diào)好出圖與施工進(jìn)度,施工進(jìn)度與工程質(zhì)量的關(guān)系。能依照責(zé)任書(shū)的

42、要求制定詳細(xì)的年度工作打算，并落實(shí)各項(xiàng)工作的責(zé)任人，對(duì)需集團(tuán)協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)提出。4.2.4.4工作內(nèi)容：審定簽發(fā)工程通知單及其他有關(guān)工程方面的文件資料。4.2.4.2流程：工程監(jiān)理制作文件資料 工程經(jīng)理審核 審核簽發(fā)4.2.4.4工作指引：對(duì)各項(xiàng)工作的進(jìn)展要了如指掌4.2.5.1工作內(nèi)容：與施工單位保持良好的合作關(guān)系，監(jiān)督協(xié)調(diào)施工單位的建筑施工工作，保證工程進(jìn)度及施工質(zhì)量。4.2.5.2工作指引：要充分溝通與協(xié)調(diào)4.2.6.1工作內(nèi)容：跟進(jìn)客戶有關(guān)樓房質(zhì)量的投訴,處理樓房的裝飾、修改工作。4.2.6.2流程：客戶投訴 落實(shí)修改 檢查結(jié)果 反饋4.2.6.3工作指引：一般工程2周內(nèi)完成，重

43、大工程視情況決定。4.2.7.1工作內(nèi)容：按集團(tuán)考核制度做好對(duì)職員的考核工作。4.2.7.2流程:職員自評(píng) 部門(mén)經(jīng)理復(fù)核 副總經(jīng)理審定 總經(jīng)理審批4.2.7.3量化標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰細(xì)則：客觀評(píng)價(jià),每月月底27日前提交,延遲扣5分。4.2.7.4工作指引:參考集團(tuán)有關(guān)考核制度。4.2.8.1工作內(nèi)容：跟蹤公司開(kāi)發(fā)過(guò)程，關(guān)注公司小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，協(xié)助總經(jīng)理處理與政府有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系與溝通。4.2.8.2流程：依照公司開(kāi)發(fā)打算 提早安排工程、設(shè)計(jì)部門(mén)開(kāi)展相關(guān)工作 依照實(shí)際需要協(xié)助處理與政府有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系與溝通 驗(yàn)收或移交4.2.8.3工作指引：對(duì)項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度要心中有數(shù)，各項(xiàng)工作應(yīng)提早落實(shí)，保證合理的

44、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。4.2.9工作內(nèi)容：完成總經(jīng)理交辦的其他工作事項(xiàng)。4.3辦公室主任工作職責(zé)：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，主持辦公室全面治理工作，協(xié)調(diào)公司日常的行政治理工作，協(xié)助總公司行政人事部進(jìn)行人事治理工作，經(jīng)常溝通與各部門(mén)的聯(lián)系，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反饋有關(guān)情況，掌握公司進(jìn)展動(dòng)態(tài)，為領(lǐng)導(dǎo)出謀獻(xiàn)策。4.3.1.1工作內(nèi)容：依照正、副總經(jīng)理的指示精神草擬公司的各種公文，以及公司年度工作打算和年終工作總結(jié)，并把好文字關(guān)，初審其他職員草擬的公文。4.3.1.2流程：草擬文件 領(lǐng)導(dǎo)審核 修改 文員打印、編號(hào) 總經(jīng)理簽發(fā) 資料員發(fā)文要求各部門(mén)提交工作打算、工作總結(jié)（11月底） 匯總、調(diào)整（12月初） 總經(jīng)理批閱 文員修改、打印

45、 總經(jīng)理簽發(fā)其他職員草擬文件 文員打印 初審 修改后交總經(jīng)理批閱 文員修改、打印 總經(jīng)理簽發(fā)4.3.1.3工作指引：發(fā)文符合集團(tuán)收發(fā)文治理制度、國(guó)家行政機(jī)關(guān)公文處理方法的有關(guān)要求，并在合理的時(shí)限內(nèi)（一般為半個(gè)工作日）提交，公文的文種、格式、文字、發(fā)送范圍不出差錯(cuò)。正確把握領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，用詞準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練，年度工作打算、工作總結(jié)要符合實(shí)際情況。集團(tuán)公司內(nèi)部發(fā)文（包括康景物業(yè)公司）可由總經(jīng)理在文件末尾簽名發(fā)送，對(duì)外發(fā)文必須改公章，蓋章流程見(jiàn)第五章。工程部發(fā)文無(wú)須經(jīng)辦公室審核，只需主管工程副總簽發(fā)即可。4.3.2.1工作內(nèi)容：對(duì)收文提出擬辦意見(jiàn)。 4.3.2.2流程： 提出擬辦意見(jiàn)（1小時(shí)內(nèi)） 資料員

46、按擬辦意見(jiàn)交文員交資料員收文登記 總經(jīng)理閱 轉(zhuǎn)其它部門(mén)或存檔 資料員轉(zhuǎn)其他部門(mén)或存檔4.3.2.3工作指引：如有關(guān)文件只涉及某一部門(mén)的具體業(yè)務(wù)則直接轉(zhuǎn)交各部門(mén)，涉及全局性的工作或重大事件則應(yīng)在文件閱辦單(B-1-1)上提出擬辦意見(jiàn)，交總經(jīng)理閱知或批示。4.3.4.3工作內(nèi)容：不斷規(guī)范公司各項(xiàng)治理工作，并檢查督促本公司各部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章、制度。4.3.4.2流程：依照項(xiàng)目公司現(xiàn)狀或進(jìn)展需要 草擬有關(guān)制度 征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 總經(jīng)理審定 修改 總經(jīng)理簽發(fā) 項(xiàng)目公司執(zhí)行集團(tuán)下發(fā)規(guī)章制度、國(guó)家法律法規(guī) 依照總經(jīng)理要求組織相關(guān)人員學(xué)習(xí) 檢查執(zhí)行情況 向總經(jīng)理匯報(bào)執(zhí)行情況4.3.4.3工作指引：作為行政

47、部門(mén)，必須對(duì)政府各項(xiàng)有關(guān)法律法規(guī)，集團(tuán)規(guī)章制度有總體了解，并保存相應(yīng)文本，對(duì)其重點(diǎn)、要點(diǎn)也要有一定了解，當(dāng)發(fā)覺(jué)集團(tuán)有關(guān)部門(mén)規(guī)定與現(xiàn)實(shí)工作情況不一致時(shí)應(yīng)向有關(guān)部門(mén)反映。在制度執(zhí)行方面要以身作則。法規(guī)的學(xué)習(xí)是培訓(xùn)的要緊內(nèi)容之一。4.3.4.3工作內(nèi)容：組織召開(kāi)公司業(yè)務(wù)例會(huì)，接總經(jīng)理命令組織召開(kāi)其它業(yè)務(wù)會(huì)議，對(duì)會(huì)議的重要工作部署的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行督促、檢查、催辦。4.3.4.2流程： 落實(shí)會(huì)議場(chǎng)地及預(yù)備工作 發(fā)會(huì)議通知或口頭通知 安排文員做會(huì)議記錄 會(huì)議召開(kāi) 文員做會(huì)議紀(jì)要 總經(jīng)理審核 發(fā)各參會(huì)單位，內(nèi)部參會(huì)人員傳閱 依照會(huì)議做出的工作部署進(jìn)行督促、檢查、催辦，必要時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào) 4.3.4.3工作

48、指引：應(yīng)提早2-3天通知參會(huì)人員有關(guān)事項(xiàng)，項(xiàng)目公司例會(huì)應(yīng)形成制度，一般為雙周周一下午3點(diǎn)。4.3.5.1工作內(nèi)容：制定本部門(mén)周工作匯總表和月工作總結(jié)，督促各部門(mén)按時(shí)提交公司的周工作匯總表和月工作總結(jié)。4.3.5.2流程：依照實(shí)際工作需要制定辦公室下周工作打算，依照本月工作情況制定工作總結(jié) 交文員打印 要求文員收集其他部門(mén)打算、總結(jié) 交總經(jīng)理簽發(fā)4.3.5.3工作指引：每周五中午前交工作打算，每月月底（28日）前交工作總結(jié)，每月總結(jié)能夠依照當(dāng)月各周的周打算完成情況制定。4.3.6.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理組織職員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高職員的業(yè)務(wù)水平。4.3.6.2流程：依照工作需要制定培訓(xùn)打算 咨詢各

49、部門(mén)意見(jiàn) 制定項(xiàng)目公司年度培訓(xùn)打算 總經(jīng)理批閱 修改 安排落實(shí) 總結(jié)培訓(xùn)成果領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)要求培訓(xùn) 落實(shí)場(chǎng)地、講師 培訓(xùn)通知 開(kāi)始培訓(xùn)邀請(qǐng)講師 落實(shí)場(chǎng)地 培訓(xùn)通知 開(kāi)始培訓(xùn)4.3.6.3工作指引：假如培訓(xùn)打算的實(shí)施需集團(tuán)統(tǒng)一安排或協(xié)助開(kāi)展，應(yīng)提早支會(huì)有關(guān)部門(mén)，涉及費(fèi)用的年初應(yīng)制定預(yù)算。4.3.7.1工作內(nèi)容：跟蹤公司綜合驗(yàn)收過(guò)程，關(guān)注公司小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，依照總經(jīng)理的要求，協(xié)助處理與政府有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系與溝通。4.3.7.2流程：依照綜合驗(yàn)收工作打算表 與政府有關(guān)職能部門(mén)、綜合驗(yàn)收小組等有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系 提供協(xié)助或支持 要求公司其他部門(mén)予以配合或落實(shí)相應(yīng)工作了解小區(qū)公建配套情況 跟進(jìn)需移交公建配套的

50、建設(shè)情況 與相關(guān)政府部門(mén)聯(lián)系了解對(duì)方要求 辦理公建配套移交會(huì)簽了解公司領(lǐng)導(dǎo)意圖 公建配套建設(shè)驗(yàn)收完畢移交 簽署移交協(xié)議或驗(yàn)收手續(xù)，并知會(huì)綜合驗(yàn)收小組4.3.7.3工作指引：經(jīng)常保持聯(lián)系與溝通，存在較為難以解決的問(wèn)題交上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決；熟悉廣州市建委穗建開(kāi)1999118號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收治理工作的通知、廣州市人民政府令第16號(hào)廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收治理方法，文化教育、行政治理等屬無(wú)償移交的公建配套，例如幼兒園、中小學(xué)、居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)站派出所等，衛(wèi)生院、郵政局等按成本價(jià)移交。公建配套的報(bào)建工作由跟蹤設(shè)計(jì)主管跟進(jìn)，集團(tuán)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)落實(shí)，施工質(zhì)量治理，進(jìn)度治理，協(xié)調(diào)工作由工程部負(fù)

51、責(zé)，驗(yàn)收工作由集團(tuán)開(kāi)發(fā)部或施工單位負(fù)責(zé)（施工合同有規(guī)定的），由工程部跟進(jìn)。4.3.8.1工作內(nèi)容：處理突發(fā)事件4.3.8.2流程：操縱事態(tài)現(xiàn)場(chǎng) 了解事態(tài)真相 （一般問(wèn)題）制定解決方案 處理完畢 按領(lǐng)導(dǎo)指示制定方案 （重大問(wèn)題）向上級(jí)匯報(bào)請(qǐng)示處理方案4.3.8.3工作指引：處理突發(fā)事件要有理、有力、有節(jié)，操縱事態(tài)不接著進(jìn)展，然后妥善處理，跟蹤問(wèn)題的解決，在合理的期限內(nèi)完成。4.3.9.1工作內(nèi)容：做好投訴業(yè)主接待工作，協(xié)調(diào)各部門(mén)處理好業(yè)主的投訴。4.3.9.2流程：業(yè)主投訴 作記錄 交相關(guān)部門(mén)辦理 向業(yè)主反饋，無(wú)法解決的應(yīng)做好解釋工作 每周五填寫(xiě)投訴登記表(B-1-2)交客戶服務(wù)中心4.3.9.

52、3工作指引：處理業(yè)主投訴時(shí)要按公司統(tǒng)一口徑，重大問(wèn)題向領(lǐng)導(dǎo)反映，并請(qǐng)法律顧問(wèn)室參與。4.3.10.1工作內(nèi)容：組織職員舉辦各種有益的娛樂(lè)、體育、旅游活動(dòng)。4.3.10.2流程：年初制定費(fèi)用預(yù)算 適時(shí)組織活動(dòng) 總結(jié)活動(dòng)效果、報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用4.3.10.3工作指引：適當(dāng)?shù)摹⒂幸娴幕顒?dòng)可舒緩職員的工作壓力，應(yīng)依照實(shí)際情況及年度預(yù)算合理安排,體育運(yùn)動(dòng)每周可組織一次，旅游每年組織一次，其它活動(dòng)視情況而定。4.3.11.1工作內(nèi)容：按集團(tuán)制度對(duì)本部門(mén)職員進(jìn)行考核。4.3.1.11.2流程: 本部門(mén)職員在月度工作打算與績(jī)效考核表（B-1-3）上填寫(xiě)下月工作打算 調(diào)整 職員保存 月底自評(píng) 復(fù)核（每月27日前提交）

53、總經(jīng)理審定4.3.11.3工作指引:參考集團(tuán)有關(guān)考核制度。4.3.1.12.1工作內(nèi)容：辦理所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的門(mén)牌報(bào)批（在下列資料齊全時(shí)開(kāi)始辦理，必須在辦理永久供電、供水協(xié)議前辦妥）。4.3.12.2流程:填寫(xiě)申請(qǐng)門(mén)牌呈批表（B-1-4），附上所需資料 交派出所專(zhuān)區(qū)民警 專(zhuān)區(qū)民警及區(qū)公安分局戶籍科現(xiàn)場(chǎng)查看 批復(fù)所需資料包括：建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，商品房預(yù)售許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地名辦命名書(shū)（路名），建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，小區(qū)總平面圖。4.3.12.3工作指引:對(duì)小區(qū)門(mén)牌的編排要清晰，一般申請(qǐng)門(mén)牌呈批表上要注明申請(qǐng)的門(mén)牌號(hào)碼，為方便銷(xiāo)售，小區(qū)首層商鋪盡量申請(qǐng)多幾個(gè)門(mén)牌。4.3.14.1工作內(nèi)

54、容：辦理所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的通郵報(bào)批。4.3.14.2流程: 辦理信報(bào)箱（群）維護(hù)服務(wù)協(xié)議會(huì)簽（交樓前三個(gè)月前） 填寫(xiě)通郵申報(bào)表、安裝標(biāo)準(zhǔn)信箱托付書(shū)連同信報(bào)箱（群）維護(hù)服務(wù)協(xié)議交郵政投遞部（交樓前兩個(gè)月） 郵政部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)查看，將蓋好雙方公章的信報(bào)箱（群）維護(hù)服務(wù)協(xié)議交回 辦理請(qǐng)款（交樓前45天付款給郵政部門(mén)） 安裝信箱處裝修完能夠進(jìn)場(chǎng)安裝時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝 領(lǐng)取通郵批復(fù)，信箱鑰匙注：上述表格可先向郵政部門(mén)索取。4.3.14.3工作指引:對(duì)小區(qū)門(mén)牌、戶數(shù)及其分布要熟悉，標(biāo)準(zhǔn)信箱100元/個(gè)，必須由郵政部門(mén)統(tǒng)一安裝后才能夠辦理通郵，假如小區(qū)有郵政網(wǎng)點(diǎn)配套還必須辦理配套移交后方可辦理通郵。4.3.14.1工作內(nèi)容：與

55、物業(yè)公司一起做好保安隊(duì)伍治理工作。4.3.14.2流程:年初依照工作需要制定保安編制 與康景物業(yè)簽訂代管保安協(xié)議確定保安編制及預(yù)算標(biāo)準(zhǔn) 康景物業(yè)負(fù)責(zé)保安的招聘、培訓(xùn)、人事治理工作業(yè)務(wù)上治理、安排保安工作4.3.14.3工作指引:項(xiàng)目公司保安隊(duì)伍由康景物業(yè)公司代管,要緊負(fù)責(zé)售樓部、樣板房、辦公室等處的防盜、防火工作及迎賓服務(wù)，日常報(bào)紙信件派發(fā)，一般要求形象較好；保安日常工作安排，崗位設(shè)置，考勤，考核等由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。4.3.15.1工作內(nèi)容：制定公司人員編制及行政費(fèi)用預(yù)算，以及行政費(fèi)用預(yù)算的登記、核對(duì)工作。4.3.15.2流程:咨詢各部門(mén)明年的編制增減情況 編制人員編制表 總

56、經(jīng)理批閱，簽發(fā)（12月中旬完成）財(cái)務(wù)部提供當(dāng)年實(shí)際行政費(fèi)用支出與預(yù)算比較表 咨詢各部門(mén)有關(guān)固定資產(chǎn)、低值易耗品購(gòu)置打算 依照明年編制制定行政費(fèi)用預(yù)算表職員發(fā)生行政費(fèi)用支出 經(jīng)部門(mén)經(jīng)理簽署的報(bào)銷(xiāo)單 核對(duì)行政費(fèi)用 如合理則登記后簽名確認(rèn)部門(mén)提出增加編制 提交增加編制報(bào)告 總經(jīng)理簽發(fā)4.3.15.3工作指引:熟悉公司預(yù)算治理方法，對(duì)公司行政費(fèi)用支出情況要清晰，對(duì)不合理行政費(fèi)用支出要拒絕確認(rèn)，保證各項(xiàng)支出不超出年初制定的預(yù)算。人員編制及行政費(fèi)用預(yù)算的制定要依照公司明年的工作打算，考慮業(yè)務(wù)進(jìn)展情況合理制定。4.3.16.1工作內(nèi)容：依照策劃部門(mén)銷(xiāo)售促銷(xiāo)活動(dòng)及樓盤(pán)交付使用時(shí)的需要，合理安排各項(xiàng)工作及人員，

57、提供各項(xiàng)后勤支持，配合各部門(mén)完成工作。4.3.16.2流程:策劃部門(mén)提出要求 依照活動(dòng)安排合理設(shè)置后勤人員、保安人員 向策劃部門(mén)反饋 實(shí)施，必要現(xiàn)場(chǎng)安排、指揮工作人員內(nèi)部交樓協(xié)調(diào)會(huì)安排各項(xiàng)工作 與各有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào) 按打算完成各項(xiàng)工作發(fā)函通知物業(yè)公司交樓時(shí)刻 物業(yè)公司安排各項(xiàng)工作 跟進(jìn)各項(xiàng)工作的進(jìn)度并提供必要的支持草擬交樓報(bào)告 總經(jīng)理簽發(fā) 行政人事部召集各部門(mén)召開(kāi)交樓協(xié)調(diào)會(huì)跟進(jìn)會(huì)議部署工作的落實(shí)情況4.3.16.3工作指引:辦公室除了要負(fù)責(zé)日常的后勤治理工作，還要依照樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、宣傳需要提供相應(yīng)的后勤支持工作，以及在交樓工作中與物業(yè)公司、治理中心的協(xié)調(diào)工作。4.3.17.1工作內(nèi)容：協(xié)助總公司行政

58、人事部進(jìn)行人事治理工作。4.3.17.2流程:職員憑行政人事部發(fā)出的入職通知書(shū)報(bào)到 填寫(xiě)在職職員情況登記表（B-1-5）,辦理工卡，交待有關(guān)注意事項(xiàng) 帶其見(jiàn)部門(mén)經(jīng)理部門(mén)提出招聘要求 填寫(xiě)職員增補(bǔ)申請(qǐng)表（B-1-6） 總經(jīng)理審批 行政人事部辦理部門(mén)提出辭退職員 填寫(xiě)職員辭退審批表（B-1-7） 總經(jīng)理審批 行政人事部辦理部門(mén)提出職員調(diào)動(dòng) 填寫(xiě)職員調(diào)動(dòng)審批表（B-1-8） 總經(jīng)理審批 行政人事部辦理職員違紀(jì) 發(fā)出違紀(jì)處分通知書(shū)（B-1-9） 職員簽署 部門(mén)簽署 辦公室簽署 總經(jīng)理簽署 財(cái)務(wù)辦理4.3.17.3工作指引:XXXX集團(tuán)的人事治理工作要緊由集團(tuán)行政人事部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司辦公室要緊協(xié)助其開(kāi)展

59、各項(xiàng)工作。4.3.18.1工作內(nèi)容：完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作事項(xiàng)。4.4文 員職責(zé)：要緊負(fù)責(zé)辦公室日常文件處理工作。4.4.4.1工作內(nèi)容：協(xié)助總經(jīng)理、辦公室主任處理日常的事務(wù)工作，例如：電話聯(lián)絡(luò)、來(lái)賓接待、信函收發(fā)等。4.4.4.2流程：領(lǐng)導(dǎo)指示 電話聯(lián)絡(luò) 講明事項(xiàng) 向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)保安將所收到的信件交來(lái) 分發(fā)至領(lǐng)導(dǎo)辦公室 提醒領(lǐng)導(dǎo)收到信件來(lái)賓到公司 招呼其坐下，替其斟水 詢問(wèn)其貴姓，找領(lǐng)導(dǎo)何事，有沒(méi)與領(lǐng)導(dǎo)約好等 領(lǐng)導(dǎo)在時(shí)則向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào) 帶其到領(lǐng)導(dǎo)辦公室領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)空或不在 要其遲點(diǎn)再來(lái)或等一會(huì)兒4.4.4.4工作指引：接聽(tīng)電話或接待來(lái)賓要有禮貌，領(lǐng)導(dǎo)有事不便接待來(lái)賓時(shí)要禮貌、客氣地一直賓講明，并詢問(wèn)其可否

60、講明來(lái)意由你轉(zhuǎn)達(dá)。4.4.4.2工作內(nèi)容：收集所有交總經(jīng)理的文件、文件傳閱、傳閱后存檔。4.4.2.2流程：主任已擬意見(jiàn)的收文 總經(jīng)理批示或批閱 相關(guān)部門(mén)人員傳閱或執(zhí)行 回收反饋意見(jiàn) 存檔主任已初核的發(fā)文 交總經(jīng)理簽發(fā) 登記 資料員發(fā)文經(jīng)辦人提交差不多財(cái)務(wù)部審核的合同會(huì)簽、付款審批 交總經(jīng)理審核 資料員送總公司4.4.2.3工作指引：無(wú)專(zhuān)門(mén)情況，要求在文件到達(dá)后10分鐘內(nèi)交總經(jīng)理，文件閱辦后及時(shí)辦理歸檔（三日未交回傳閱文件需催件），不得遺失或讓文件游離于操縱之外，同時(shí)依照不同的秘級(jí)文件安排傳閱及做好文件的保密工作，按規(guī)定借閱文件并及時(shí)催件歸檔。有關(guān)工程的文件將由工程經(jīng)理加意見(jiàn)后落實(shí)到工程監(jiān)理跟