房地產(chǎn)知識培訓(xùn)資料資料

1、一、裔舄為偉0卷理辦法7、商品房銷售管理辦法的內(nèi)容共分為七章。2、商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守商品房銷售管理辦法。3、商品房銷售管理辦法所稱商品房銷售是指商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。4、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,設(shè)有抵押權(quán)的商品房可以銷售，其抵押權(quán)的處理應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。6、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。7、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售08、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告,應(yīng)當(dāng)

2、執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。10、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定,國家另有規(guī)定的除外。11、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品房銷售計價可以按套（單元）計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。12、商品房建筑面積二套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積13、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品房套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)014、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品房銷售按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，面積誤差比

3、絕對值超出3%時,購房人有權(quán)要求退房。15、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,商品房銷售按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，可能出現(xiàn)的面積誤差比是指（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）X100%+產(chǎn)權(quán)登記面積。16、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起10日內(nèi)，書面通知受買入。17、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房,受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房時,不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。18、商品房銷

4、售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，除因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。19、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府共商行政管理部門依照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定處罰。20、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的,責(zé)令停止銷售活動,處5萬元以上10萬元以下的罰款。21、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的,責(zé)令停止違法行為，沒收違法

5、所得;收取預(yù)付款的,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。22、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反法律、法規(guī)規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告,責(zé)令限期改正,并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。23、商品房銷售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告,責(zé)令停止銷售,并處以2萬元以上3萬元以下罰款。24、商品房銷售管理辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋,本辦法自2001年6月1日起實施。二、城市商品房預(yù)售管理辦法24、城市商品房預(yù)售管理辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。25、城市

6、商品房預(yù)售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。26、城市商品房預(yù)售管理辦法中規(guī)定,商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。27、城市商品房預(yù)售管理辦法中規(guī)定,商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理,但必須有書面委托書。28、城市商品房預(yù)售管理辦法中規(guī)定,預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到相應(yīng)的房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。29、城市商品房預(yù)售管理辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定使用商品房預(yù)售款的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期糾正,

7、并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。三、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋30、法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人事先沒有約定,房地產(chǎn)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外037、法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人事先沒有約定,房地產(chǎn)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起12個月內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。32、房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違

8、約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。33、商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額,買受人逾期付款的，按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。34、商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額,房地產(chǎn)出賣人逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)確走，35、商品房買賣出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當(dāng)事人另有約定的除外。四、

9、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法36、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,上海市房屋土地資源管理局是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。37、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申請辦理過戶手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請之日起15日內(nèi)完成審核。對符合規(guī)定條件和手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將申請過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。38、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的日期,以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請的日期為準(zhǔn),房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的除外。39.上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃登記合同備案，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)

10、履行。40、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割，房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積。取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。41、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)讓時,房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓;共用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分割。42、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)讓時,按照房屋建筑設(shè)計為獨(dú)立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。43、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,一般房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商確定。44、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,因轉(zhuǎn)讓人的過錯,未在約定的時間交付房

11、地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定;轉(zhuǎn)讓合同中未作約定,違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。45、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,因受讓人的過錯,未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定;轉(zhuǎn)讓合同中未作約定，違約金逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款,按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。46、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),由市物價部門會同市財政管理部門核定。47、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、費(fèi)按照當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格計

12、算;但當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于正常市場價格的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評估價格計算稅、費(fèi)。48、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,商品房預(yù)售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后,將其送到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的,房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的,房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定登記備案。49、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中規(guī)定,商品房預(yù)售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后,將其送到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成,

13、并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。50、違反上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中有關(guān)規(guī)定,非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門沒收非法所得,并可以處違法所得50%以下的罰款。五、關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理若干問題的通知51、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房的建筑面積不得大于土地使用權(quán)出讓合同約定的房屋建筑面積。52、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售許可證正、副本由市房地局統(tǒng)一印制。核發(fā)商品房預(yù)售許可證時,正本發(fā)給一本,副本可根據(jù)申請人需要一式多份,正、副本具有同等效力。六、關(guān)于同意調(diào)整商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)53、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)要求上海市八層以上（A）商

14、品房項目工程進(jìn)度應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）方可預(yù)售。七、關(guān)于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定54、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,可單獨(dú)擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項目附屬地下車庫（位）,僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人。八、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則55、根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。56、根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積,地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除。5

15、7、根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,商品房共用墻墻體水平投影面積二分之一計入套內(nèi)墻體面積。58、根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,商品房非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。59、根據(jù)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e等于公用建筑面積系數(shù)X套內(nèi)建筑面積。九、上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則60、根據(jù)上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）層高在2.20米以上的按其墻體外圍水平面積計算建筑面積。61、根據(jù)上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,穿

16、過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。62、根據(jù)上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計算建筑面積。63、根據(jù)上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧?4、根據(jù)上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則規(guī)定,封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積。十、關(guān)于貫徹執(zhí)行建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知65、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)

17、測繪中，房屋建筑面積測算表作為商品房出售合同要件。十一、上海市房地產(chǎn)抵押辦法66、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,本辦法自2000年1月1日起施行。67、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用等基本原則。68、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押,但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價值的余額部分。69、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)以已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實書面告知接受再抵押者。70、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押

18、人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。71、根據(jù)相關(guān)規(guī)定,以四宗不同的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，視為同一抵押物;在抵押權(quán)存續(xù)期間,其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。抵押人和抵押權(quán)人另有約定的，從其約定。72、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押,以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應(yīng)比例的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押。73、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)抵押合同簽定后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。74、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)用中文書寫，也可以同時用其他文字書寫。75、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,抵押物的房地產(chǎn)權(quán)書，由抵押人保管。

19、76、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的抵押權(quán)利證明，由抵押權(quán)人保管。77、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,房地產(chǎn)抵押的抵押物由抵押A占管。78、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,在占管期間，抵押人應(yīng)當(dāng)維寸氐寸甲與79、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,抵押權(quán)人有按照抵押合同的約定，監(jiān)督、檢查抵押物的占管情況。80、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,抵押人在抵押期間依法轉(zhuǎn)讓抵押物的,應(yīng)當(dāng)以書面形式通知抵押權(quán)人,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的15日內(nèi)書面答復(fù)抵押人,并可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案;逾期未作答復(fù)的,視作無異議。81、根據(jù)上海市房地產(chǎn)抵押辦法之規(guī)定,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款

20、,超過債權(quán)的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。十二、關(guān)于頒布個人住宅貸款管理辦法的通知82、貸款人發(fā)放個人住房貸款時,借款人必須提供擔(dān)保。83、個人住房貸款中，借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請。84、個人住房貸款人自收到申請與資料之日起，應(yīng)在3周內(nèi)給予正式答復(fù)。85、貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額,不得大于擬購買住房的價值。86、住房公積金貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交公積金數(shù)額的2倍。87、貸款人按合同約定的時間，以轉(zhuǎn)帳形式將批準(zhǔn)后的公積金貸款資金轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。88、個人住房貸款期限在一年以上的,遇法定利率調(diào)整,于下年初起執(zhí)行相應(yīng)的新利率。89、借款人以所購自用住房

21、作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額抵押。90、以房地產(chǎn)作抵押申請個人住房貸款,應(yīng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。91、抵押合同自抵押物登記之日起生效。92、設(shè)定的質(zhì)物在抵押期間如有損壞,貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。93、以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽定前辦理房屋保險。94、抵押期間，保險單由貸款人保管。十三、關(guān)于深化本市住房制度改革若干財稅改革的通知95、個人購買本市商品住房所支付的購房款在2003年6月31日前,可在個人所得稅稅基中抵扣。96、個人購買自用普通住房，應(yīng)減半征收契稅。97、職工所購公有住房上市出售前后一年內(nèi)，又新購住房的，按差額交納契稅。98、根據(jù)房改政策購

22、買標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)公有住房的，可以免征契稅。99、私有居住房屋轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租,按稅金收入2.5%的綜合征收率征收稅款。十四、關(guān)于本市貫徹國家計委、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知的通知100、住房交易手續(xù)費(fèi)由房地產(chǎn)交易中心收取。101、住房交易手續(xù)費(fèi)按建筑面積收取。102、存量住房交易手續(xù)費(fèi)為每平方米5元。十五、關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收管理工作的通知103、個人出租非居住用房,應(yīng)按規(guī)定繳納12%房產(chǎn)稅。104、個人出租非居住用房,應(yīng)按規(guī)定繳納5%營業(yè)稅。105、個人出租非居住的應(yīng)繳稅款,應(yīng)向房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報,十六、上海市房地產(chǎn)登記條例106、房地產(chǎn)登記管理工作由市

23、房地資源局負(fù)責(zé)。107、共有房地產(chǎn)的登記,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。108、申請人提交的申請登記文件尚未齊備的,以文件補(bǔ)齊日為受理日。109、申請人可以在公示前撤回登記申請。110、房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明、登記冊記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊為準(zhǔn)。111、申請登記更正的事項涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的,有關(guān)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請更正。112、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請的當(dāng)日，將該事項記載于登記冊。773、房地產(chǎn)登記滿三個月失效。114、房屋所有權(quán)證書由市房地資源局頒發(fā)。115、以出讓、租賃方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請土地使用權(quán)初始登記。116、以劃撥方式取得土地使用權(quán),房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請土地使用權(quán)初

24、始登記。117、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請之日起20天內(nèi)完成審核。118、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請之日起7日內(nèi)完成審核。119、新建商品房所有權(quán)初始登記后，商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。120、在新建房屋所有權(quán)初始登記后，其房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。121、登記申請人登記申請登記異議不當(dāng)造成損失的，應(yīng)由登記申請人承擔(dān)責(zé)任。122、G1房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上他項權(quán)利的，依登記冊記載的登記日的先后確定其順位。十七、上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（暫行）123、新版房地產(chǎn)權(quán)證書于2003.5.1起啟用。124、國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋頒發(fā)綠色房地產(chǎn)權(quán)

25、證書。125、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在市房地資源局統(tǒng)一建立的信息系統(tǒng)上辦理登記事務(wù)。126、房屋使用公約可以申請登記備案。127、房地產(chǎn)登記程序一般是:申請、收費(fèi)、審核、記載公示、繕證、發(fā)證O128、房地產(chǎn)登記申請當(dāng)事人提交的土地勘察報告應(yīng)由房屋土地調(diào)查成果管理部門確認(rèn)。129、申請事項與提交文件不一致的,以文件補(bǔ)齊日為受理日。130、房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明應(yīng)加蓋辦理的登記機(jī)構(gòu)公章。131、對全體業(yè)主共有房地產(chǎn)申請初始登記時,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在登記冊上進(jìn)行記載但不發(fā)權(quán)證。132、申請房屋所有權(quán)初始登記時其土地范圍內(nèi)有成片開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的單方預(yù)告登記的，應(yīng)認(rèn)定為申請登記事項與登記冊的記載有沖突且不予登記。73

26、3、因新建商品房買賣申請轉(zhuǎn)移登記的,申請人應(yīng)當(dāng)是買賣合同雙方當(dāng)事人。134、預(yù)百商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記后,換領(lǐng)的抵押權(quán)登記證明中應(yīng)該注記房地產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記的登記日。735、申請更正房登記冊登錄錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核查原始登記記載所依據(jù)的申請登記文件。136、登記冊登錄有誤,當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將相關(guān)登記文件與登記錯誤事項報市登記處。737、有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)的，買受人單方可以申請轉(zhuǎn)移登記O138、拍賣的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記。A.關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見139、土地使用權(quán)出讓金中，70%作為前期開發(fā)成本。140、出讓地塊的

27、土地收益,在扣除上繳中央的建設(shè)用地有償使用費(fèi)后,由市和區(qū)、縣政府五五分成。141、對尚未開發(fā)的原外銷商品住房項目出讓地塊,并軌后鼓勵土地使用權(quán)受讓人開工建設(shè)。142、并軌后尚未開發(fā)的原外銷商品住房項目出讓地塊開工后,應(yīng)按市場價重新核定出讓金。十九、上海市房地產(chǎn)登記資料查閱暫行規(guī)定143、房地產(chǎn)登記原始憑證是由登記申請人提交的。144、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照原始憑證,在登記冊中載明有關(guān)事項。145、登記冊可以公開查閱。146、經(jīng)認(rèn)定的房地產(chǎn)權(quán)屬爭議當(dāng)事人,可查閱與房地產(chǎn)權(quán)利直接相關(guān)的原始憑證。147、登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)即提供查閱有困難的，可以在5天內(nèi)提供查閱。148、對無原始憑證或登記冊中無信息記載的，登記機(jī)

28、機(jī)構(gòu)應(yīng)出具無登記記錄的書面證明。149、因登記機(jī)構(gòu)工作人員違反規(guī)定,給有關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由登記機(jī)構(gòu)依法予以賠償。二十、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法150、在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。151、國家依法實行國有土地有償,有期限使用制度。152、國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,扶持發(fā)展居民住宅建設(shè),逐步改善居民的居住條件。153、房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利受到法律保護(hù),任何單位和個人不得侵犯。154、國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使

29、用權(quán)出讓金的行為是土地使用權(quán)出讓,155、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,其土地使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。156、土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃，城市規(guī)劃和年度建設(shè)計劃。157、土地使用權(quán)出讓的最高年限,由國務(wù)院規(guī)定。158、土地使用權(quán)出讓合同的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。159、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，無正當(dāng)理由超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工的，可以征收相當(dāng)于土地使用金20%的土地閑置費(fèi)。160、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，無正當(dāng)理由超過出讓合同約定的動工開發(fā)的期滿二年未動工開發(fā)的

30、可以無償收回土地使用權(quán)。161、國家采取優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。162、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。163、設(shè)有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。164、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。165、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。166、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,房屋已建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。167、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),

31、按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。168、以出讓方式取得土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,其土地使用年限為原土地使用出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用的年限的剩余年限。169、以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓方改變原合同約定的土地用途,必須取得原出讓方和市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的同意,重新簽定合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。170、依法取得的房屋所有權(quán)連同占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán),可以設(shè)定抵押。171、根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房地產(chǎn)抵,應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理過戶登記。172、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法自19

32、95年1月1日起實施。173、上海市合同格式條款、監(jiān)督條例屬于地方性法規(guī)。174、格式條款是指格式條款的提供方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。175、本市工商行政管理部門負(fù)責(zé)對格式條款進(jìn)行監(jiān)督。176、上海市工商行政管理局可以參與合同示范文本的制定。177、市工商局對備案的格式條款,應(yīng)當(dāng)建立公開查閱制度。778、格式條款提供方應(yīng)當(dāng)在接到工上行政管理修改格式條款的書面通知之日起15日內(nèi)對條款進(jìn)行修改,并報市工商局備案。179、格式條款提供方違反本條例有關(guān)規(guī)定,侵害消費(fèi)者合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。180、格式條款違反有關(guān)規(guī)定,由工商行政管理部門責(zé)令限期改正,拒不改正

33、的，可以處500元以上5000元以下的罰款。181、經(jīng)備案或聽證的格式條款,不排除提供方因格式條款損害消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。182、當(dāng)事人對具體行政行為在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議,不提起訴訟,又不履行的，作出具體行政行為的部門可以申請強(qiáng)制執(zhí)行。183、上海市合同格式條款、監(jiān)督條例自2001.1.1起施行。二十一、關(guān)于推行新版商品房預(yù)售合同示范文本的通知184、200版預(yù)售合同，定名為上海市商品房預(yù)售合同。185、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行擬定的2000版預(yù)售合同的補(bǔ)充條款屬于格式條款的,應(yīng)當(dāng)報工商局備案。二十二、關(guān)于推行房地產(chǎn)居間合同及代理合同示范文本的通知186、2001版上海市房地產(chǎn)居間合同、

34、代理合同示范文本自2001.12.1起推行。187、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織在經(jīng)紀(jì)活動中，自擬合同文本應(yīng)當(dāng)注明房地產(chǎn)居間或房地產(chǎn)代理字樣。189、各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。二十三、上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法190、上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法是上海市人民政府制定并發(fā)布的屬于行政規(guī)章,191、上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法的基本原則是誰開發(fā)、誰配套。192、市住宅發(fā)展局負(fù)責(zé)本市新建住宅配套建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)及交付使用的監(jiān)督管理。193、住宅竣工配套計劃由市房地資源管理局匯同有關(guān)部門制定,報市建設(shè)和管理委員會備案。

35、194、公共建筑設(shè)施納入住宅竣工配套計劃的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃建設(shè),并接受住宅建設(shè)管理部門的監(jiān)督。195、新建住宅竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后,住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅管理部門提交使用審核的申請。196、市、區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理新建住宅交付使用審核申請之日起30天內(nèi)，對其情況全面核查并提出意見。197、經(jīng)審核合格的新建住宅,由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)（住宅交付使用許可正。198、住宅交付使用許可證由住宅建設(shè)管理部門統(tǒng)一印制。199、暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。200、非經(jīng)營性新建住宅無住宅交付使

36、用許可證的不得分配。201、經(jīng)營性新建住宅無住宅交付使用許可證的，房地產(chǎn)部門不予辦理新建商品房初始登記手續(xù)。202、違反上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法,情節(jié)嚴(yán)重的，對具有防地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的住宅建設(shè)單位,由市房地資源局降低或撤消其經(jīng)營資質(zhì)。203、任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合規(guī)定的交付使用要求,有權(quán)向有關(guān)部門檢舉或提取民事訴訟。204、上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法自1996.1.1起實施。二十四、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定的通知205、房地產(chǎn)廣告涉及銀行按揭貸款的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)商業(yè)銀行同意按揭貸款的證明。206、房地產(chǎn)廣告涉及項目位置表示的，可以已該項目

37、與具體參照物的實際距離表示,但誤差不得超過1%。二十五、關(guān)于本市全面實行新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書制度的通知207、各開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位自1998.8.1起，凡不向用戶提供新建住宅保證書新建住宅使用說明書的，不得進(jìn)行銷售,配售及分配O二十六、上海市房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價實施細(xì)則208、基價是指買賣或有償轉(zhuǎn)讓房屋確定的基準(zhǔn)價。209、增減幅度是指由于房屋層次不同，朝向差異等以基價為基礎(chǔ)相應(yīng)增減的差價額或差價率。210、市價格主管部門是明確標(biāo)價的管理機(jī)關(guān)。二十七、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法211、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定,在正常使用條件下，地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的最低保修期限為

38、設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。212、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定,在正常使用條件下，屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面防滲漏的最少保修期限為5年。213、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定,在正常使用條件下，電氣管線,給排水管道,設(shè)備安裝為2年。214、根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定,在正常使用條件下,裝修工程的最低保修期限為兩年。215、發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷,建設(shè)單位或房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門報告,采取安全防范措施。二Zvi、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例216、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例是根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定制定的。

39、217、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部f7申請登記。218、工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立申請之日起30日內(nèi)予以登記,不符合條件的，應(yīng)當(dāng)說明理由。219、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主觀部門備案。220、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照國家規(guī)定需經(jīng)批準(zhǔn)的，還須經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。221、根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。222、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任O223、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓尚未完成拆遷補(bǔ)償?shù)捻椖繒r,項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。224、商品房交付使用后,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房。225、根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)