物業(yè)承接查驗基礎(chǔ)

1、物業(yè)承接查驗基礎(chǔ)一、 物業(yè)承接查驗概述1.1 物業(yè)承接查驗概念 物業(yè)承接查驗制度是物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）確定的七大基本制度之一，條例第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗?！?2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的物業(yè)承接查驗辦法（以下簡稱辦法）第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動?！?.2 物業(yè)承接查驗的意義現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具有以下的現(xiàn)實意義：1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施

2、設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。2. 實現(xiàn)物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財權(quán)利益具有重要意義。3. 實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。1.3 物業(yè)承接查驗的性質(zhì)與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)承接查驗是

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認。 因此物業(yè)承接查驗和工程竣工驗收有以下三個不同。一是目的不同。 工程竣工驗收的目的是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格；而物業(yè)承接查驗的目的主要在于分清各方責(zé)任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。二是參與的主體不同。 工程竣工驗收是物業(yè)的建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收。而物業(yè)承接查驗是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房

4、地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進行的。三是對象不同。 物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。1.4 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則1、物業(yè)承接查驗的依據(jù) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是物權(quán)法、合同法、物業(yè)管理條例和物業(yè)承接查驗辦法等。 合同依據(jù)主要是房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同等。2、物業(yè)承接查驗的原則 辦法第三條“物業(yè)承接查驗應(yīng)當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則?！保?） 堅持誠實信用原則。即：加強對建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)

5、單位在物業(yè)承接查驗中切實做到“誠實信用”。具體要求是：1）要求建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能。2）辦法規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗必需的資料。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。3）要求建設(shè)單位應(yīng)當及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗；應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)

6、施設(shè)備。4）辦法規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗的物業(yè)。（2） 堅持“客觀公正”原則。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當做到：1）對于建設(shè)單位移交的資料，辦法提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。以確保正確使用、維護、管理好共用設(shè)施設(shè)備。2）對于現(xiàn)場查驗的方法，辦法指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配

7、置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。3）對現(xiàn)場查驗和交接工作，辦法要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明查驗記錄和交接記錄應(yīng)當包括的具體內(nèi)容。4）對于現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題，辦法指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。（3） 堅持做到“權(quán)責(zé)分明”的原則。即“加強對物業(yè)承接查驗中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到“權(quán)責(zé)分明”。1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，辦法明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責(zé)任：A、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

8、存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任；B、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當承擔賠償責(zé)任；C、建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。（3） 堅持做到“權(quán)責(zé)分明”的原則。即“加強對物業(yè)承接查驗中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到“權(quán)責(zé)分明”。1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，辦法明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責(zé)任：A、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位

9、、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任；B、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當承擔賠償責(zé)任；C、建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。（4） 始終堅持“保護業(yè)主物權(quán)”原則，最大限度的保護業(yè)主的共有物權(quán)利益。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗中嚴格做到：1）鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。2）建設(shè)

10、單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。3）建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。4）建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)。5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。6）物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。1.5 物業(yè)承接查驗的法律主體1. 新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗

11、的法律主體：交驗方：物業(yè)的建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)2. 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的法律主體：業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行的物業(yè)承接查驗的法律主體：交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.6物業(yè)承接查驗的范圍 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)

12、設(shè)備等；3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。1.7 物業(yè)承接查驗的條件 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：1、建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具.3、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、

13、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；6、物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件1.8 物業(yè)承接查驗的程序 物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：1. 確定物業(yè)承接查驗方案；2. 移交有關(guān)圖紙資料；3. 查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 現(xiàn)場查驗應(yīng)當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。現(xiàn)場查驗應(yīng)形成記錄，包括：

14、查驗時間、項目名稱、查驗范圍、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。4. 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題。 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。5. 確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 建設(shè)單位應(yīng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任等事項作出明確規(guī)定。6. 辦理物業(yè)交接手續(xù)。 建設(shè)

15、單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）

16、物業(yè)承接查驗協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其它承接查驗有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。1.9 物業(yè)承接查驗的責(zé)任自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題

17、，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任。 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按辦法履行承

18、接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。1.10 物業(yè)承接查驗爭議的解決物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。物業(yè)承接查驗相關(guān)法律主體在承接查驗中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方法解決。二、 物業(yè)承接查驗與移交2.1 物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件實行承接查驗的新建物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：1. 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照

19、明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成；4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計建成，并滿足使用功能要求；5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；6. 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；7. 法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。2.2 物業(yè)承接查驗的依據(jù)實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：1.物業(yè)管理條例；2.物業(yè)承接查驗辦法；3. 物業(yè)買賣合同；4. 臨時管理規(guī)約；5. 前期物業(yè)服務(wù)合同

20、；6. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；7. 建設(shè)單位移交的圖紙資料；8. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。2.3 物業(yè)承接查驗的程序物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進行： 確定物業(yè)承接查驗方案移交有關(guān)圖紙資料查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題確認現(xiàn)場查驗結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)。2.4 確定物業(yè)承接查驗方案2.4.1 確定物業(yè)承接查驗方案的程序辦法規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。而在現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)

21、國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協(xié)調(diào)會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動與建設(shè)單位連系，并查看物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即：1. 關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認可及準許使用文件的備案文件；2. 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關(guān)文件；3. 教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗收文件；4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；5. 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整

22、齊全；6. 物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；7. 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗的時間，共同制定物業(yè)承接查驗方案。2.4.2 物業(yè)承接查驗方案的內(nèi)容以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協(xié)調(diào)會。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接查驗依據(jù)文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗進行協(xié)商，形成物業(yè)承接查驗方案。其內(nèi)容包括：1. 組建物業(yè)承接查驗小組由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人員（包括土建與安裝專業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗小組，建設(shè)單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設(shè)備供貨廠家、工程

23、監(jiān)理單位參加，同時可以邀請業(yè)主代表和房地產(chǎn)行政主管部門參加。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗組長、副組長，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗工作。物業(yè)承接查驗小組及職責(zé)見表21。2. 列出各專業(yè)工程實施查驗的技術(shù)依據(jù)，主要包括：（1）物業(yè)項目設(shè)計文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業(yè)和地方標準與規(guī)范；（2）建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單；（3）設(shè)施設(shè)備供貨廠家安裝、調(diào)試、維修及使用說明書；（4）物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準；（5）建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗收系列叢書（實用手冊）。3. 確定物業(yè)現(xiàn)場查驗的內(nèi)容（1）物業(yè)資料的查驗與移交 現(xiàn)

24、場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。主要包括：1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準許使用文件；4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5）承接查驗所必須的其他資料。（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗 新建物業(yè)的現(xiàn)場查驗時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及

25、設(shè)備間等；2）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等；3）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。（3）物業(yè)管理中的有關(guān)合同、共用設(shè)備的專用工具和機配件等 建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗和驗收的內(nèi)容，但其能源供用合同應(yīng)進行查驗和移交

26、。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行現(xiàn)場物業(yè)承接查驗的重點是查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能，而對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認文件的基礎(chǔ)上進行再檢驗。因此，物業(yè)承接查驗小組就應(yīng)該根據(jù)辦法的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計文件及清單列出現(xiàn)場查驗的項目和內(nèi)容。4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗方案，主要包括：查驗項目、內(nèi)容、標準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責(zé)人等。編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗計劃與進度。參見表22。5. 物業(yè)承接查驗物資準備，包括：查驗人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。

27、（1）驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓(xùn)；（2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等；（3）記錄表格，主要包括：1）物業(yè)資料查驗移交表，參見表232）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表，參見各專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場查驗記錄表；3）系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題匯總表，參見表24；4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題處理跟蹤表，參見表25；5）物業(yè)設(shè)施設(shè)備查驗最終遺留問題匯總表，參見表26；6）物業(yè)項目移交表，參見表27。2.5 物業(yè)資料的查驗與移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當

28、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1. 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2. 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3. 供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；4. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5. 房屋、共用設(shè)施設(shè)備清單；6. 承接查驗所必需的其他資料，（如物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證

29、明文件。雙方應(yīng)按照規(guī)定進行物業(yè)資料的查驗，查驗結(jié)果填入表23，即物業(yè)資料查驗移交表，完成物業(yè)資料的查驗移交工作。物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內(nèi)容和引用的標準與規(guī)范，并根據(jù)物業(yè)資料將物業(yè)設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準填入各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗記錄表和物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表的配置標準一欄中，為現(xiàn)場查驗做充分準備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接收到的物業(yè)資料應(yīng)按規(guī)定進行分類建檔，永久保存，認真管理。2.6 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗1. 現(xiàn)場查驗的方法物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行現(xiàn)場查驗時應(yīng)當綜合應(yīng)用核對、

30、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測、試驗數(shù)據(jù)。具體做法是：（1）核對。應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計批準文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標準，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計批準與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。（2）觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對時詳細觀察其是否符合配置標準，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細記錄。（3）使用。物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)

31、施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使其達到滿負荷運行，記錄設(shè)備運行的主要技術(shù)參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負責(zé)解決，以保證查驗的正常進行。（4）檢測。在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達到設(shè)計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。（5）試驗

32、。物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進行有效性試驗。（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。2. 查驗記錄現(xiàn)場查驗應(yīng)當形成書面記錄。雙方在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗中，應(yīng)由查驗記錄人將查驗情況認真填入各專業(yè)現(xiàn)場查驗記錄表，然后匯總填入表24，即各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗匯總表；查驗記錄應(yīng)當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他參加查驗的人員在現(xiàn)場簽字

33、確認，統(tǒng)一歸檔保存。2.7 物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題的解決1. 書面通知建設(shè)單位及時解決，并進行復(fù)驗現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場查驗小組將查驗中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入表25，即物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題跟蹤表，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進行復(fù)驗，直至合格。對于不能及時解決的遺留問題，應(yīng)記入表26，即物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗最終遺留問題匯總表，雙方協(xié)商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議時明確約定。2. 建設(shè)單位必須派人參加物業(yè)現(xiàn)場查驗，并確認查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)

34、議建設(shè)單位應(yīng)當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2.8 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當形成書面記錄，交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細，交接時間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署物業(yè)物業(yè)移交表

35、，即表27，交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認。物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備辦理正式移交前，應(yīng)有建設(shè)單位負責(zé)管理；移交后則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行使用和管理。2.9 其他有關(guān)規(guī)定1. 分期開發(fā)的物業(yè)項目的承接查驗分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。2. 物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。3. 辦理物業(yè)承接查驗備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持

36、下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同；（2）臨時管理規(guī)約；（3）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（4）建設(shè)單位移交資料清單；（5）查驗記錄；（6）交接記錄；（7）其他承接查驗有關(guān)的文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。告知方式應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。4. 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。2.10 物業(yè)承接查驗遺留問題的解決與物業(yè)保修責(zé)任1. 物業(yè)承接查驗存在的問題由建設(shè)單位負責(zé)解決，否則應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，建設(shè)單

37、位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任。 2. 物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，否則亦要承擔相應(yīng)的責(zé)任。自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀壞或

38、滅失的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案?！?. 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，認真履行物業(yè)的保修責(zé)任，否則應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。2.11 物業(yè)承接查驗中其他法律責(zé)任1. 當事人雙方均應(yīng)承擔不履行協(xié)議的違約

39、責(zé)任物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當共同承擔賠償責(zé)任。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按辦法規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。2. 建設(shè)單位應(yīng)承擔的物業(yè)承接查驗的違約責(zé)任建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔，損害物業(yè)買受人權(quán)益。建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交

40、用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照物業(yè)管理條例第五十九條的規(guī)定處罰。3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔的物業(yè)承接查驗的違規(guī)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。4. 業(yè)主在物業(yè)承接查驗中具有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。5. 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責(zé)任物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)的承接查驗進行有效監(jiān)管，并及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔查驗行為的投訴。2.12

41、爭議的解決物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。2.13 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)承接查驗和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)服務(wù)合同期滿時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗及移交活動。1. 承接查驗的法律主體（1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）（2）業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交時的雙方法律主體是：交方：業(yè)主

42、或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）接方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2. 承接查驗的條件在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。（1）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同；（2）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。3. 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗所依據(jù)的文件：（1）物業(yè)服務(wù)合同；（2）物業(yè)管理條例；（3）物業(yè)承接查驗辦法；（4）管理規(guī)約；（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單；（6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標準和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。4

43、. 承接查驗及移交的程序和內(nèi)容（1）成立承接查驗組織，確定查驗和移交方案為保證物業(yè)查驗和移交的順利進行，使物業(yè)管理實現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應(yīng)當在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)單位主管部門的主持下，由原有的和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員參加，共用組成查驗和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進行全面的查驗和移交。（2）查驗和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：1）物業(yè)原始資料，主要是：物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來的物業(yè)原始資料，包括：物業(yè)竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設(shè)備的使用、維護技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和管理以及大中修、更新改造及專業(yè)檢驗的資料；包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備清單、臺帳，使用、修理、改造報告、重大事故報告、專業(yè)檢測報告、完好率評定報告等。3）業(yè)主資料，包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記