招標(biāo)及合同簽訂過程中的工程成本管理課件

1、工程招標(biāo)及施工合同簽訂過程中的工程成本管理第一部分：工程招標(biāo)工作節(jié)點(diǎn)及注意事項(xiàng)第二部分：工程合同簽訂工作節(jié)點(diǎn)及注意事項(xiàng) 第一部分：工程招標(biāo)工作節(jié)點(diǎn)及注意事項(xiàng) 眾所周知，建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包工程項(xiàng)目前，按照公布的招標(biāo)條件，公開或邀請投標(biāo)人在接受招標(biāo)要求的前提下前來投標(biāo)，以便招標(biāo)人從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種交易行為。工程施工招標(biāo)階段是擇優(yōu)選擇施工單位、有效控制工程成本的重要階段。一個(gè)好的招投標(biāo)既可以使得我們從眾多的投標(biāo)者中選擇裝備精良、技術(shù)過硬、管理水平高、社會信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的優(yōu)秀施工單位，又可以使得我們得到一個(gè)清晰、易操作的經(jīng)濟(jì)合同，為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)。 一、招標(biāo)計(jì)劃 招標(biāo)計(jì)劃

2、是指為滿足項(xiàng)目要求，設(shè)定招標(biāo)工作目標(biāo)，對招標(biāo)階段各項(xiàng)工作內(nèi)容、人員、時(shí)間、保障措施等進(jìn)行有序安排的科學(xué)管理活動。招標(biāo)計(jì)劃是招標(biāo)階段工作順利開展的依據(jù)和保障，指導(dǎo)和推動招標(biāo)工作的實(shí)施。招標(biāo)計(jì)劃應(yīng)工作內(nèi)容全面、時(shí)間安排合理、人員落實(shí)到位、保障措施得力。對于公開招標(biāo)項(xiàng)目需充分考慮項(xiàng)目所在地的相關(guān)招標(biāo)規(guī)范及程序要求。招標(biāo)計(jì)劃經(jīng)項(xiàng)目公司評審確定后，各級人員應(yīng)嚴(yán)格遵照執(zhí)行。 如某項(xiàng)目因在招標(biāo)前沒有科學(xué)合理安排招標(biāo)工作計(jì)劃，導(dǎo)致總包工程招標(biāo)持續(xù)半年才能完成，以致嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。 具體負(fù)責(zé)招標(biāo)計(jì)劃編制以及招標(biāo)計(jì)劃的推進(jìn)執(zhí)行； 2）根據(jù)項(xiàng)目特征、大小，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃，合理確定招投標(biāo)方式和招標(biāo)開始及完成的

3、時(shí)間節(jié)點(diǎn)； 3）分解招標(biāo)的各階段程序并保證每階段時(shí)間的科學(xué)合理性。 二、市場調(diào)查 市場調(diào)查是招標(biāo)階段必不可少的環(huán)節(jié)，市場調(diào)查包括以下內(nèi)容：施工單位情況（承包單位分布、實(shí)力、政府關(guān)系等）；招標(biāo)政策要求；建筑材料情況（如鋼筋、商品砼、砌體、砂石等價(jià)格及供應(yīng)情況）；建筑用工情況（勞動力價(jià)格水平、素質(zhì) 工作時(shí)間等）；當(dāng)?shù)赜?jì)價(jià)規(guī)定（費(fèi)率、利潤水平等）； 類似項(xiàng)目情況（合約主要條款，如當(dāng)?shù)馗犊罘绞剑渌厥庖螅┑认嚓P(guān)市場信息的調(diào)查。市場調(diào)查可采取與主管部門溝通了解、直接深入有形市場調(diào)查、借助監(jiān)理咨詢等業(yè)務(wù)單位了解等手段進(jìn)行。全面真實(shí)的市場調(diào)查信息是為招標(biāo)階段及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)提供科學(xué)決策的重要依據(jù)。 三、招

4、標(biāo)方式確定 招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。我公司通常采用邀請招標(biāo)方式（國有資金控股項(xiàng)目除外）。招標(biāo)階段的特殊情況：1. 工程施工定向議標(biāo)。受村民關(guān)系影響的前期土石方工程、 項(xiàng)目公司招標(biāo)入圍單位應(yīng)從A、B級供方名冊中挑選；如需挑選未合作過的供方入圍投標(biāo)，須經(jīng)過項(xiàng)目公司按規(guī)程要求組織考察評價(jià)后，由集團(tuán)公司總師辦審核并經(jīng)集團(tuán)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)入C級供方后方能參與投標(biāo)），每個(gè)標(biāo)段均需要有不少于三家投標(biāo)單位，每家均有足夠的管理能力、技術(shù)能力和勞動力完成發(fā)包的工作內(nèi)容，且至少有一家無本項(xiàng)目的施工經(jīng)歷，以便形成有效競爭。投標(biāo)單位的確定是招標(biāo)階段及整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成功的重要前提條件之一。集團(tuán)公司制定的合格供方

5、控制程序質(zhì)量管理體系，從制度上根本保證了投標(biāo)單位的質(zhì)量。投標(biāo)入圍單位的審批流程與招標(biāo)文 件審批流程相同，故二者可以同步走流程審批，以適當(dāng)減少流程審批時(shí)間。 在選擇投標(biāo)入圍單位時(shí)，需注意對未合作過的投標(biāo)單位必須按規(guī)程考察合格后進(jìn)入供方名單；投標(biāo)入圍單位數(shù)量需滿足工程競標(biāo)要求，形成有效地競爭環(huán)境；同時(shí)對于已經(jīng)是合格供方的單位及項(xiàng)目經(jīng)理也應(yīng)嚴(yán)格考察其投標(biāo)意愿及同期承接能力。 1、如某項(xiàng)目景觀工程分為兩個(gè)標(biāo)段，項(xiàng)目公司從合格供方中邀請了A、B、C三家單位同時(shí)對兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行投標(biāo)。因A單位報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于B、C兩家報(bào)價(jià)，故根據(jù)規(guī)程規(guī)定對A單位做最高標(biāo)廢標(biāo)處理。在對B、 C兩家單位詢標(biāo)時(shí)，明明是不合理的報(bào)價(jià)部分

6、， 這兩家投標(biāo)單位卻不肯調(diào)整，甚至對付款、工期等主要商務(wù)條款也開始討價(jià)還價(jià)。 本案例中，項(xiàng)目公司做法表面上看似乎符合一個(gè)標(biāo)段至少三家投標(biāo)單位的規(guī)程要求，但卻是沒有真正理解該規(guī)定的初衷，結(jié)果在招標(biāo)工作中吃盡苦頭不僅使成本控制難度加大，也為施工管理帶來隱患。規(guī)程對投標(biāo)單位數(shù)量做出硬性要求，目的是保證投標(biāo)單位之間充分有效的競爭，使公司能從中優(yōu)選出報(bào)價(jià)合理、綜合素質(zhì)強(qiáng)、配合良好的中標(biāo)單位。本案例三家投標(biāo)單位兩個(gè)標(biāo)段，再去除最高標(biāo)一家單位，最終兩家單位兩個(gè)標(biāo)段，談何競爭？所以其結(jié)果是必然的。 很容易影響后續(xù)工程的投標(biāo)熱情，后續(xù)的招標(biāo)工作日益艱難。在這種情況下，我個(gè)人認(rèn)為項(xiàng)目公司成本管理人員尤其是成本部負(fù)

7、責(zé)人是應(yīng)該明確表達(dá)自己的意見的，將情況羅列清楚，不能在流程中一味填寫同意。你們在流程中填了同意說明你們對這樣的現(xiàn)象是認(rèn)可的，如果確實(shí)有特殊情況，也應(yīng)該在流程意見中明確表達(dá)。 3、某項(xiàng)目精裝修工程，項(xiàng)目公司在合格供方中邀請了三家與集團(tuán)合作良好的投標(biāo)單位參與投標(biāo)。開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書商務(wù)報(bào)價(jià)質(zhì)量很差，不能滿足評標(biāo)要求，需大范圍調(diào)整投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加了大量工作。后經(jīng)項(xiàng)目公司進(jìn)一步了解，該三家單位在集團(tuán)其他項(xiàng)目 均有在建工程，且工程量已經(jīng)飽和，已無相應(yīng)實(shí)力再承接后續(xù)工程，導(dǎo)致此次招標(biāo)失敗，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。選擇口碑好信譽(yù)好的合格供方，看似很保險(xiǎn)的做法，卻也暗藏了危機(jī)。為了保證投標(biāo)人的質(zhì)量，集團(tuán)出臺合格供方的相

8、關(guān)規(guī)程和制度。在選擇時(shí)還是要深入調(diào)查。 五、招標(biāo)文件編制 招標(biāo)文件作為招標(biāo)階段至項(xiàng)目實(shí)施全過程的綱領(lǐng)性文件，是整個(gè)項(xiàng)目在招投標(biāo)階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。招標(biāo)文件的條款需認(rèn)真斟酌、措辭嚴(yán)謹(jǐn)、考慮周全，甚至對于招標(biāo)文件表格的設(shè)置均需為后續(xù)的評標(biāo)、詢標(biāo)及施工整個(gè)過程提供良好的支撐。 施工組織設(shè)計(jì)及企業(yè)施工業(yè)績、措施費(fèi)報(bào)價(jià)等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。采用費(fèi)率招標(biāo)時(shí)需要注意，在招標(biāo)文件設(shè)立中必須明確定額套用標(biāo)準(zhǔn)，人工費(fèi)是否調(diào)整、措施費(fèi)如何計(jì)算，對在施工過程中可能會引起歧義的子目，包括有些定額明顯高于或低于市場行情的子目，請投標(biāo)單位另行報(bào)價(jià)，如墻面、天棚批膩?zhàn)?、防水材料、圍護(hù)噴錨、

9、井點(diǎn)降水單價(jià)、打鋼板樁等等，打樁工程如定額與市場的偏離與其他分部分項(xiàng)工程有明顯的差異時(shí)，可以將打樁的費(fèi)率與其他分部分項(xiàng)工程分別報(bào)費(fèi)率；涉及措施的一些費(fèi)用，譬如土方外運(yùn)、塘渣換土墊層、大型機(jī)械進(jìn)退場費(fèi)、塔吊增加費(fèi)、 超高增加費(fèi)等宜讓投標(biāo)單位另行報(bào)價(jià)，能包干的就包干，不能包干的報(bào)綜合單價(jià)，并明確工程量的計(jì)算方式。以上另行報(bào)價(jià)的明確不再套用定額及費(fèi)率。 2工程量清單招標(biāo)：是指按照國家有關(guān)部門統(tǒng)一的工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)定，由招標(biāo)人提供（模擬）工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)市場行情和本企業(yè)實(shí)際情況自主報(bào)價(jià)，經(jīng)評審合理低價(jià)中標(biāo)的工程成本計(jì)價(jià)模式。綠化工程要在施工圖的深度和質(zhì)量滿足招標(biāo)需要的前提下，采用工程量清單招標(biāo)。

10、精裝修工程、幕墻工程、門窗工程原則上均需采用工程量清單方式 招標(biāo)。僅有少量樣板房精裝修的項(xiàng)目，可結(jié)合集團(tuán)精裝修框架協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)前市場行情確定計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （1）、招標(biāo)編標(biāo)統(tǒng)一口徑作為招標(biāo)文件的一部分，也是招標(biāo)文件重要組成部分，編制工程量清單前，項(xiàng)目公司內(nèi)部需要對施工圖進(jìn)行評審，對施工圖中存在的問題，施工界面、做法明顯不符合客觀實(shí)際的均應(yīng)在編標(biāo)統(tǒng)一口徑中明確進(jìn)行修改，統(tǒng)一報(bào)價(jià)。對明確哪些材料甲供，哪些材料甲定乙供，對能定下品牌的盡量定品牌。為避免所報(bào)單一品牌在施工過程中抬價(jià)，可以同等檔次選擇二個(gè)以上品牌（必須保證均能滿足公司的品質(zhì)要求，尤其精裝修工程），以供施工單位 報(bào)價(jià)。從而使招標(biāo)結(jié)果與實(shí)

11、際更為接近，減少施工過程中的變更因素及簽證的工作量。 （2）、工程量清單的編制需考慮評標(biāo)工程的效率及施工過程中的可操作性，尤其是別墅景觀工程，建安工程盡量按戶型編制，景觀工程按各幢號匯總后的數(shù)量編制，避免按單獨(dú)按幢數(shù)編制工程量清單,精裝修工程也是盡量按戶型進(jìn)行編制。 （3）、因施工圖紙無法滿足工程量清單招標(biāo)要求已經(jīng)幾乎成為公司的客觀事實(shí)，故存在不少按模擬工程量清單招標(biāo)的工程現(xiàn)狀，在編制模擬工程量清單時(shí)需特別注意，工程量清單數(shù)量及子目設(shè)置盡量接近客觀事實(shí)；清單子目需為后續(xù)的 施工過程中的正常計(jì)價(jià)實(shí)施提供有力的支撐。 （4）、工程量清單編制時(shí)還需考慮后續(xù)成本分析報(bào)表等的所需編制，不要將工程量清單編

12、制與成本分析工作完全獨(dú)立開來，以便于成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析工作可以順利展開。如地下室與上部分開；景觀工程別墅工程庭院與公共景觀分開，尤其綠化工程庭院與公共部位分開，并分別按喬木、灌木、草坪及其他分開，公共部分行道樹分開，并分別明確喬木部分、灌木、草坪部分面積、行道樹面積，到成本分析時(shí)就可以比較清晰地反映出相應(yīng)的單方成本或每延米成本，為后續(xù)新開區(qū)塊的成本估算 提供良好的成本數(shù)據(jù)支撐。這對別墅工程是很有意義的，因?yàn)閯e墅庭院綠化的喬、灌木面積大還是草坪面積大，差異是挺大的，不能籠統(tǒng)的按綠化面積單位考慮。桃花源目前基本這樣操作，感覺效果還是比較好的。如果前面沒有分開，到成本分析時(shí)再返過來這項(xiàng)工作，勢必產(chǎn)生很

13、大工作量，影響工作效率。 （5）、因苗木的類型、品種繁多，同品種的苗木因其規(guī)格、姿態(tài)不同，市場報(bào)價(jià)也存在較大差距。因此在編制苗木工程量清單時(shí)，應(yīng)注意：1）喬木及灌木規(guī)格劃分應(yīng)符合市場價(jià)格檔位。如紅楓設(shè)計(jì)圖紙中地徑為3cm-5cm，因3cm、5cm 3施工圖預(yù)算招標(biāo)：在施工圖紙齊全、工期較短、變動小、計(jì)價(jià)依據(jù)充分的工程項(xiàng)目（如部分市政、消防等小工程），使用該方法能較準(zhǔn)確合理地計(jì)算出工程成本。 在進(jìn)行施工圖預(yù)算招標(biāo)時(shí)需要特別注意，需要對施工圖進(jìn)行仔細(xì)的評審，對施工范圍及施工界面須由非常清晰的描述，對施工圖存在不明確的因素應(yīng)及時(shí)明確，甲供材料、甲定乙供材料描述清晰，避免變更過多，日后產(chǎn)生不必要的扯皮

14、，使預(yù)算招標(biāo)的初衷無法正常實(shí)施。故對于施工圖預(yù)算招標(biāo)還是要非常謹(jǐn)慎的，確實(shí)可以包干的才采用施工圖預(yù)算招標(biāo)。（二）標(biāo)段劃分：標(biāo)段的劃分要根據(jù)工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)等要求劃分大小相對合適的標(biāo)段，適當(dāng)減少分包單位，減少甲供材料類型，以調(diào)動施工單位的積極性以及減少在施工過程中的各類交叉索賠及責(zé)任界定等。（三）投標(biāo)報(bào)價(jià)：投標(biāo)報(bào)價(jià)條款是關(guān)鍵的實(shí)質(zhì)性條款之一，必須表達(dá)準(zhǔn)確。因招標(biāo)計(jì)價(jià)方式不同，投標(biāo)報(bào)價(jià)的具體要求有所不同，一般需明確以下事項(xiàng)： 1計(jì)價(jià)依據(jù)。如：定額套用版本，人材機(jī)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等； 2報(bào)價(jià)組成。如：綜合費(fèi)率包括施工組織措施費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、工程保險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)等所有費(fèi)用，僅規(guī)費(fèi)和稅金另計(jì)；（四）暫定價(jià)、甲供

15、材料： 1暫定價(jià)：由于設(shè)計(jì)深度、新材料新工藝要求、政策變化及工程實(shí)際情況等原因，部分材料品牌、規(guī)格、價(jià)格等在招標(biāo)階段難以確定，于是采用暫定價(jià)的方式。投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要求投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的暫定價(jià)報(bào)價(jià)，不能自行變更。一般以甲方采購的到工地供應(yīng)價(jià)（即簽證價(jià)），另加A%（以合同約定為準(zhǔn)）的綜合費(fèi)率（含企業(yè)管理費(fèi)、利潤、采購保管費(fèi)、現(xiàn)場搬運(yùn)等所有的費(fèi)用）作為結(jié)算價(jià)。暫定價(jià)的成本控制關(guān)鍵在價(jià)格簽證階段，簽證前必須對當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，盡量采用招標(biāo)、競爭性談判等手段貨比三家，從根本上做到成本控制。 2甲供材料：是指招標(biāo)人從材料質(zhì)量和成本、效益角度出發(fā)，采取的一種管理手段。甲供材料以暫定價(jià)形式進(jìn)入報(bào)價(jià)

16、，結(jié)算時(shí)工程甲供材料按發(fā)包人實(shí)際平均采購價(jià)計(jì)入結(jié)算，平均價(jià)與投標(biāo)暫定價(jià)的差價(jià)部分，僅取稅金。采保費(fèi)按實(shí)供材料金額的B計(jì)取，超過應(yīng)供量的超供部分不計(jì)；扣除甲供材料款時(shí)按實(shí)際平均采購價(jià)和實(shí)際供應(yīng)量扣回，如實(shí)際供應(yīng)量超過應(yīng)供量（定額用量或投標(biāo)分析用量）的，超過部分按采購的最高價(jià)扣回。 （五）付款方式、履約擔(dān)保等 1付款方式、履約擔(dān)保等條款屬于商務(wù)實(shí)質(zhì)性條款，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)定。集團(tuán)各類項(xiàng)目的付款方式基本形成了一定的模式。 各項(xiàng)目根據(jù)財(cái)務(wù)狀況、融資水平等實(shí)際情況予以綜合考慮 2履約擔(dān)保條款可以起兩方面作用，一是履約擔(dān)保作用，二是體現(xiàn)投標(biāo)單位資金實(shí)力。履約保證金比例高或采取的是現(xiàn)金支票匯票方式的，投

17、標(biāo)單位報(bào)價(jià)時(shí)則會多考慮其資金成本。集團(tuán)項(xiàng)目一般約定履約保證金為合同總價(jià)的5%10%。 （六）質(zhì)量、工期：按全要素成本管理的理論，質(zhì)量、工期可以轉(zhuǎn)化為成本不難理解。 打造精品工程是公司的重要發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、規(guī)模和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合理確定精品工程的質(zhì)量等級目標(biāo)，并合理確定獎罰比例。工程施工是按一定的規(guī)律和程序逐步展開的， 必須科學(xué)合理地安排工期予以保證。工期要求短，必然導(dǎo)致施工過程投入更多的人力物力，增加相應(yīng)的措施費(fèi)用。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目銷售及工程實(shí)際情況，參照集團(tuán)基準(zhǔn)工期表確定合理工期。 （七）分包工程：明確哪些專業(yè)工程分包，總包、分包以及各專業(yè)的工作界面劃分，總包配合工作內(nèi)容及總包配合費(fèi)，

18、并一次性包干，結(jié)算不做調(diào)整。 （八）其他條款 招標(biāo)文件中應(yīng)盡量做到不留“活口”，可以一次性包干的盡量一次性包干，不能確定總價(jià)的必須明確結(jié)算原則，避免施工或結(jié)算過程中扯皮現(xiàn)象。目的是使工程成本可控，保證成本控制的 主動權(quán)。招標(biāo)文件編制時(shí)，一定要考慮各種可能發(fā)生的情況盡量一一羅列清楚，并說明請投標(biāo)方綜合考慮各種費(fèi)用并單獨(dú)報(bào)價(jià)，若未報(bào)價(jià)，視作已包含在其他綜合單價(jià)中或作為對業(yè)主的讓利，避免施工過程中不必要的扯皮事項(xiàng)發(fā)生。 1、在招標(biāo)文件編制過程中，要注意明確工程與總包、各專業(yè)、各分包單位之間的施工界面劃分，避免不必要的真空地帶。 如某項(xiàng)目精裝修工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)文件規(guī)定總包與精裝修單位施工界面劃分時(shí)明確

19、：總包負(fù)責(zé)配電箱體的預(yù)埋，精裝修單位負(fù)責(zé)箱體后管線施工，未明確配電箱內(nèi)開關(guān)、漏保等元器件的安裝由誰施工，引起了不必要的歧義。建議加強(qiáng)界面劃分的評審， 以免造成工作內(nèi)容重復(fù)、缺漏項(xiàng)目。 2、在招標(biāo)文件中請把施工合同全部附在后面，作為招標(biāo)文件的組成部分，可以將各類條件均在合同中體現(xiàn)及明確，這為后續(xù)的施工合同簽訂帶來太多的便利與好處，避免不必要的扯皮。 如幾年前某項(xiàng)目精裝修工程招標(biāo)，分為三個(gè)標(biāo)段，招標(biāo)文件編制時(shí)就將施工合同除需等招標(biāo)結(jié)果出來后才能明確的事項(xiàng)外，所有能明確的條件均在招標(biāo)文件中明確，作為招標(biāo)文件的組成部分要求投標(biāo)人報(bào)價(jià)。經(jīng)過評標(biāo)、詢標(biāo)等過程，結(jié)果分別由三家投標(biāo)單位中標(biāo)承建該三個(gè)標(biāo)段的裝修

20、工程。待招標(biāo)結(jié)束 后簽訂合同時(shí)，將詢標(biāo)紀(jì)要中中標(biāo)單位承諾的及中標(biāo)結(jié)果在合同中羅列出來，合同就基本完成了，但三家投標(biāo)單位完全不習(xí)慣如此的做法，認(rèn)為談合同與招標(biāo)是兩回事，于是齊刷刷地將我們交給施工單位蓋章的書面合同悄悄地修改了，結(jié)果當(dāng)然被及時(shí)發(fā)現(xiàn)了，通過與各家中標(biāo)單位的多次堅(jiān)持原則的溝通，終于使施工單位接受了這樣的做法，沒有再另外洽談合同的工作量。在這個(gè)案例中也同時(shí)提醒我們，在合同交施工單位蓋章前先蓋上我公司的騎縫章，使施工單位無法修改，以免不必要的檢查工作量的發(fā)生。 3、招標(biāo)文件描述需認(rèn)真斟酌，做到措辭嚴(yán)謹(jǐn)、考慮周全，盡量不給施工過程中容易發(fā)生扯皮事項(xiàng)留下活口。 如某項(xiàng)目精裝修招標(biāo)時(shí)，特別約定精

21、裝修范圍內(nèi)所有相關(guān)的開孔、開洞（含砼及鋼筋砼面鑿洞）、預(yù)留孔、檢修口、開槽、檢修門等費(fèi)用請投標(biāo)人自行計(jì)算，并單列納入總報(bào)價(jià)，未在總報(bào)價(jià)中體現(xiàn)或不完全體現(xiàn)的，視作優(yōu)惠或該項(xiàng)費(fèi)用已含在總報(bào)價(jià)中。在工程施工時(shí)，精裝單位曾多次要求對開孔、開洞費(fèi)用進(jìn)行簽證，但鑒于上述約定，施工單位無漏洞可鉆，進(jìn)而無法辦理相關(guān)簽證。 4、在招標(biāo)文件中設(shè)置有利于評標(biāo)及施工過程中的表格也是非常必要的，譬如硬質(zhì)景觀工程，根據(jù)軟件設(shè)置的信息往往不能完全滿足我們評標(biāo)所需要的信息，主材單價(jià)、含量、主材合價(jià)，鋪裝等 施工費(fèi)用等信息不全但會導(dǎo)致我們的評標(biāo)依據(jù)不足，需要我們自己再做表的話，工作量又很大，故建議增加該表格，讓投標(biāo)單位編制好，

22、便于評標(biāo)工作一目了然，提高工作效率。 5、在招標(biāo)文件中應(yīng)有精裝修項(xiàng)目要增加的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)約定。 在某精裝修項(xiàng)目的施工過程中，裝修施工單位以精裝修和土建要求標(biāo)準(zhǔn)不同為理由，經(jīng)常因在土建粉刷好的墻面上重復(fù)做粉刷、因門洞尺寸的不符合及墻體的偏差上報(bào)大量聯(lián)系單。另外，由于總包在精裝修階段時(shí)人員已較少，不愿意整改，經(jīng)常以精裝修要求高為由拒絕配合。而且因?yàn)槭┕みM(jìn)度很緊， 在施工過程中來洽談這些費(fèi)用對我公司非常不利。建議在招標(biāo)文件中對這些問題進(jìn)行明確，在總包招標(biāo)文件中增加墻體平直度及粉刷偏差值的控制要求，明確超過部分由承包方負(fù)責(zé)無償返工，若承包方不積極配合的，發(fā)包方有權(quán)委托其他單位進(jìn)行整改，費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生的整改

23、費(fèi)用加20的管理費(fèi)從承包方工程款中直接扣除。同時(shí)在精裝修招標(biāo)文件中增加“投標(biāo)報(bào)價(jià)中，應(yīng)包含因精裝修標(biāo)準(zhǔn)高于土建標(biāo)準(zhǔn)而造成的墻體粉刷費(fèi)用，應(yīng)包含因總包門洞定位不夠精確而造成的門洞修改費(fèi)用（位移在10厘米以內(nèi)）。 五、踏勘 現(xiàn)場踏勘是指投標(biāo)人對項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場的經(jīng)濟(jì)、地理、地質(zhì)、氣候等客觀條件和環(huán)境進(jìn)行的現(xiàn)場調(diào)查，以充分了解工地位置、情況、道路、儲存空間、裝卸限制、三通一平、當(dāng)?shù)氐氖姓?、市容、交通、治安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、城管、當(dāng)?shù)卮迕窦叭魏纹渌阋杂绊懗邪鼉r(jià)的情況，投標(biāo)人根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況，將預(yù)計(jì)費(fèi)用綜合考慮到投標(biāo)報(bào)價(jià)中。任何因忽視或誤解工地情況而導(dǎo)致的索賠將不獲批準(zhǔn)。明確踏勘條款是規(guī)避成本增加風(fēng)險(xiǎn)必不可少

24、的條款。 六、招標(biāo)答疑 招標(biāo)答疑是指招標(biāo)文件發(fā)售后，招標(biāo)人以書面形式對投標(biāo)人提出的疑問進(jìn)行答復(fù)的過程，招標(biāo)答疑紀(jì)要 是招標(biāo)文件的重要組成部分。投標(biāo)人一般就招標(biāo)文件條款、現(xiàn)場踏勘情況、施工圖紙、工程量清單等不明確的內(nèi)容提出疑問，招標(biāo)人對投標(biāo)人提出的疑問予以澄清，這些內(nèi)容都會成為影響報(bào)價(jià)的重要因素，應(yīng)認(rèn)真對待。 七、評標(biāo) 評標(biāo)是對所有的投標(biāo)書進(jìn)行審查和評比的過程。是非常嚴(yán)肅的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的過程。評標(biāo)小組（招標(biāo)工作小組）應(yīng)本著公平公正、實(shí)事求是的投標(biāo)單位工作 態(tài)度嚴(yán)格把關(guān)。集團(tuán)項(xiàng)目一般采取綜合評估法，招標(biāo)工作小組將對投標(biāo)報(bào)價(jià)、施工組織設(shè)計(jì)、企業(yè)的信譽(yù)、項(xiàng)目管理班子的業(yè)績和實(shí)力等進(jìn)行綜合評比，

25、根據(jù)評比結(jié)果向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組提交評標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。在保證工程質(zhì)量、工期等各方面滿足工程要求的前提下，以合理低價(jià)中標(biāo)。 評標(biāo)分為符合性評審、技術(shù)標(biāo)評審和商務(wù)標(biāo)評審。應(yīng)保證評標(biāo)工作的時(shí)間充分性，對各項(xiàng)評審內(nèi)容應(yīng)深入細(xì)致，評審到位。 1、在工程開標(biāo)之前，編制參考標(biāo)底還是很有必要的， 有利于后續(xù)的評標(biāo)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。 如某建安工程當(dāng)初在招標(biāo)辦直接招標(biāo)，因有二層地下室，故采用綜合評估法確定中標(biāo)單位，這種評標(biāo)方法，一般情況下為次低價(jià)中標(biāo)。結(jié)果在開標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)，最低價(jià)與次低價(jià)相差750萬元，因在招標(biāo)辦開標(biāo)后直接封存，下午即公開評標(biāo)，根本沒時(shí)間對各標(biāo)書進(jìn)行分析，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)也很著急，但沒有依據(jù)，

26、也擔(dān)心最低價(jià)做不下來。因做過標(biāo)底，在心里已有心理價(jià)位，故在招標(biāo)辦第一時(shí)間告訴項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)，最低價(jià)與我們的心理價(jià)位比較接近，完全可以正常施工。后經(jīng)了解，原應(yīng)該屬于次低價(jià)的 那家因一個(gè)子目小數(shù)點(diǎn)錯(cuò)誤導(dǎo)致成為最高價(jià)，從而失去了中標(biāo)資格，而750萬元 差距實(shí)際上是最低價(jià)與第三報(bào)價(jià)間的差異。了解了這個(gè)情況后，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)迅速與集團(tuán)公司相關(guān)職能部門及領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)討論后作出決定，下午評標(biāo)時(shí)廢除本次招標(biāo)結(jié)果，由最低價(jià)那家單位作為內(nèi)部招標(biāo)的中標(biāo)單位，重新走政府招標(biāo)流程，直接為公司節(jié)省750萬元，該工程在施工過程中還是比較順暢的，施工單位也表示還是有利潤的。 2、在評標(biāo)時(shí)需要注意：1）符合性檢查，檢查投標(biāo)單位的標(biāo)書編

27、制格式等是否響應(yīng)招標(biāo)文件的要求；2）檢查投標(biāo)單位是否按招標(biāo)文件工程量清單數(shù)量及格式順序報(bào)價(jià)；3）工期 是否滿足招標(biāo)文件要求；4）企業(yè)的信用及業(yè)績?nèi)绾危?）質(zhì)量承諾是否能滿足招標(biāo)文件要求；6）施工方案是否先進(jìn)合理；7）是否存在不平衡報(bào)價(jià)；8)人工單價(jià)及含量是否符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋?)綜合單價(jià)中的綜合取費(fèi)基數(shù)及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)是否符合市場行情；10)規(guī)費(fèi)是否不必交納而需要取消；11)各類措施費(fèi)用計(jì)取是否合理，是否符合投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)中的技術(shù)、施工措施；12)投標(biāo)函及承諾中是否夾雜著其他不符合招標(biāo)文件的信息；13)其他是否存在容易忽略但卻又可能會引起施工過程中歧義、扯皮的詞匯。如招標(biāo)文件約定的履約保證金的交納費(fèi)

28、率及時(shí)間經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有 投標(biāo)單位在報(bào)價(jià)時(shí)悄悄修改。 3、商務(wù)標(biāo)評標(biāo)建議采用電子表格的形式，可以達(dá)到一目了然的作用，非常直觀，還可以對符合性檢查很容易可以檢查出來。 4、評標(biāo)時(shí)還需認(rèn)真對商務(wù)標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，最低價(jià)未必就是市場合理價(jià)，如某項(xiàng)目干掛花崗巖幕墻工程，采用工程量清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，邀請了五家投標(biāo)單位投標(biāo)。項(xiàng)目公司經(jīng)評標(biāo)后，擬確定最低報(bào)價(jià)單位中標(biāo)，然后將決標(biāo)情況匯報(bào)集團(tuán)公司。集團(tuán)公司審核并分析比較后，發(fā)現(xiàn)該中標(biāo)價(jià)已高出同期市場價(jià)格20%，后經(jīng)項(xiàng)目公司與該擬中標(biāo)單位進(jìn)一步 商談，最終價(jià)格調(diào)整至市場合理價(jià)格，有效控制了成本。 本工程因工期緊張、人員緊缺等實(shí)際情況，造成評標(biāo)工作不夠細(xì)致全面，以致評標(biāo)結(jié)

29、果與實(shí)際市場行情產(chǎn)生較大的偏離。因此：1）合理安排評標(biāo)時(shí)間，保證評標(biāo)工作時(shí)間的充分是保證評標(biāo)質(zhì)量的前提；2）評標(biāo)時(shí)不能簡單地依據(jù)“最低投標(biāo)價(jià)”確定中標(biāo)單位，應(yīng)分析報(bào)價(jià)的合理性，是否符合市場行情，是否體現(xiàn)投標(biāo)單位實(shí)力，是否符合本項(xiàng)目特征等情況；3）有條件的項(xiàng)目，在評標(biāo)前編制標(biāo)底或確定投標(biāo)控制價(jià)，做到心中有底。4）合理利用資源，多了解 其他相關(guān)項(xiàng)目的行情，為合理確定中標(biāo)價(jià)提供有力依據(jù)。5）評標(biāo)時(shí)不僅要看投標(biāo)報(bào)價(jià)，更要審核綜合單價(jià)分析明細(xì)表中的組成。 5、某項(xiàng)目公司中式別墅硬質(zhì)景觀工程，邀請了三家投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)，采用模擬工程量清單報(bào)價(jià)的模式招標(biāo)，因承擔(dān)中式園林的施工單位稀缺，其中一家投標(biāo)單位已在原

30、該項(xiàng)目中其他標(biāo)段進(jìn)行了施工，按洽談的費(fèi)率結(jié)算。項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及工程部對該單位綜合評價(jià)不錯(cuò)，在開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)，三家投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)都很高，尤其在園區(qū)內(nèi)施工過的投標(biāo)單位更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原園區(qū)內(nèi)的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，因資源稀缺，且投標(biāo)單位存在千絲萬縷的聯(lián)系， 故雖然一輪又一輪的標(biāo)書分析、詢標(biāo)，但是效果不盡如人意，所以經(jīng)過招標(biāo)工作小組討論并與原施工單位洽談，還是由原單位按原園區(qū)內(nèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中標(biāo)。 本案例的招標(biāo)是不成功的，不能為了招標(biāo)而招標(biāo)，資源極其缺乏，沒有營造真正的競爭環(huán)境的工程量清單招標(biāo)是沒有實(shí)質(zhì)性的意義的，往往導(dǎo)致花費(fèi)了大量的精力，卻無法實(shí)現(xiàn)真正的招標(biāo)目的，還不如直接續(xù)標(biāo)。 八、詢標(biāo) 詢標(biāo)是指招標(biāo)工作小組對投標(biāo)文件內(nèi)

31、容含義不明確的部分向投標(biāo)人所作的詢問。招標(biāo)工作小組對中標(biāo)候選人以會談 方式進(jìn)行詢標(biāo)，主要包括技術(shù)條款和商務(wù)條款，特別對可能涉及成本方面的條款著重詢問，對不平衡報(bào)價(jià)及明顯不合理報(bào)價(jià)進(jìn)行詢問并要求投標(biāo)單位作出解釋或調(diào)整。詢標(biāo)紀(jì)要經(jīng)雙方簽字后作為投標(biāo)書的正式組成部分。為保證投標(biāo)公平性，并提高投標(biāo)單位對投標(biāo)報(bào)價(jià)的重視程度，投標(biāo)總價(jià)在5000萬元以上的，最高標(biāo)高出次高標(biāo)1%以上的，最高標(biāo)作廢標(biāo)處理；投標(biāo)總價(jià)在5000萬元（含）以內(nèi)的，最高標(biāo)高出次高標(biāo)2%以上的，最高標(biāo)作廢標(biāo)處理。 詢標(biāo)作為中標(biāo)前對招標(biāo)過程中的遺留問題的澄清是非常必要的，也是對我司非常有利的時(shí)機(jī)，故應(yīng)根據(jù)評標(biāo) 結(jié)果，認(rèn)真編制詢標(biāo)紀(jì)要，對招

32、標(biāo)過程中尚需更加明確的事項(xiàng)全部羅列出來，甚至發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中有考慮欠缺的需要修正也需明確，請投標(biāo)單位承諾，有必要時(shí)甚至需要二次、三次的詢標(biāo)。 1、詢標(biāo)時(shí)盡量少用總價(jià)下浮的報(bào)價(jià)方式，如果確實(shí)需要總價(jià)下浮，則必須明確招標(biāo)文件中所列的暫定價(jià)不作下浮，總價(jià)下浮的費(fèi)用要求扣除暫定價(jià)后計(jì)算出實(shí)際應(yīng)下浮范圍內(nèi)的費(fèi)率。如某項(xiàng)目精裝修工程，工程詢標(biāo)時(shí)，有投標(biāo)單位提出在原報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上總價(jià)下浮8%，因招標(biāo)文件編制時(shí)暫定了木地板及墻紙的材料價(jià)格，故在詢標(biāo)時(shí)特意與投標(biāo)單位明確我司 暫定的材料價(jià)格不能作為下浮的基數(shù)，今后簽證的材料價(jià)格還是在原暫定價(jià)的基礎(chǔ)上補(bǔ)差價(jià)，故應(yīng)將該部分扣除后再得出最終的優(yōu)惠費(fèi)率，因?yàn)樵谠儤?biāo)階段投標(biāo)單位

33、也認(rèn)可了這樣的做法，經(jīng)過計(jì)算得出最終優(yōu)惠的費(fèi)率為11.43%，從而避免了施工過程中不必要的扯皮。 九、確定中標(biāo)單位 項(xiàng)目公司工程管理部組織招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及招標(biāo)工作小組召開決標(biāo)會議并編寫決標(biāo)報(bào)告，按程序報(bào)批后確定中標(biāo)單位。十、議標(biāo) 因項(xiàng)目自身的特殊性，部分工程需采取議標(biāo)方式確定承包人。議標(biāo)實(shí)質(zhì)上為談判性采購方式，不具公開性和競爭性。集團(tuán)公司也僅限于“受村民關(guān)系影響的前期土石方工程、政府前期工作需要的議標(biāo)工程，以及消防、弱電工程（集團(tuán)下屬電子公司）”，并對議標(biāo)工程設(shè)定了嚴(yán)格的審批程序。議標(biāo)項(xiàng)目，關(guān)鍵在于“議”，即雙方談判的過程。在此之前，首先須進(jìn)行市場調(diào)查、成本測算等準(zhǔn)備工作；其次是選擇議標(biāo)單位，議

34、標(biāo)單位應(yīng)是能滿足項(xiàng)目要求的意向單位，盡可能避免獨(dú)家議標(biāo)，以保證相對競爭，取得談判的主動性?？傊h標(biāo)須滿足項(xiàng)目開發(fā) 實(shí)際要求，同時(shí)又能將工程成本控制在合理范圍之內(nèi)。另外，續(xù)標(biāo)可以理解為議標(biāo)的一種特殊情況，同樣需要根據(jù)市場行情等情況就合同條款進(jìn)行詳細(xì)談判，以有效控制工程成本。 第二部分：工程合同簽訂工作節(jié)點(diǎn)及注意事項(xiàng) 建設(shè)工程施工合同，是指發(fā)包人和承包人為完成特定建設(shè)工程項(xiàng)目的建筑、安裝、景觀等任務(wù)，明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同簽訂階段不僅僅是簡單的簽字蓋章過程，因其重要的法律地位，合同雙方已越來越重視，雖然在招標(biāo)文件中已明確相應(yīng)的合同主要條款，但根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及其特殊性，還是會涉及

35、到一些重要細(xì)節(jié)的明確，所以合同簽訂過程從某種程度上更是合同談判的過程。 加強(qiáng)對合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的審核工作。在招標(biāo)階段成本管理已經(jīng)就相關(guān)內(nèi)容詳細(xì)闡述過，并且在招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本中， 后附的合同條款都基本明確了所有相關(guān)內(nèi)容，簽訂合同時(shí)需結(jié)合詢標(biāo)紀(jì)要等實(shí)際情況具體落實(shí)。 一、合同類型的選擇： 1總價(jià)合同 總價(jià)合同是指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包單位據(jù)此完成項(xiàng)目全部內(nèi)容的合同。這種合同類型能夠使建設(shè)單位在評標(biāo)時(shí)易于確定報(bào)價(jià)最低的承包商、易于進(jìn)行工程款支付計(jì)算。但這類合同僅適用于工程量不大且能精確計(jì)算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。因而采用這種合同類型要求必須完成詳細(xì)而全面的設(shè)計(jì)圖紙和各項(xiàng)

36、 說明，使承包單位能準(zhǔn)確計(jì)算工程量。總價(jià)合同又分為固定總價(jià)合同和可調(diào)總價(jià)合同。固定總價(jià)合同因承包人需承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，會考慮不可預(yù)見因素造成的費(fèi)用增加，因而報(bào)價(jià)較高。而可調(diào)總價(jià)合同則將材料價(jià)格上漲、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)包人承擔(dān)。 2單價(jià)合同 單價(jià)合同是承包單位在投標(biāo)時(shí)，按招標(biāo)文件就分部分項(xiàng)工程所列出的工程量表確定各分部分項(xiàng)工程費(fèi)用的合同類型。 這類合同的適用范圍比較廣，其風(fēng)險(xiǎn)可以得到合理的分?jǐn)偅⑶夷芄膭?lì)承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對單價(jià)和工程量計(jì)算方法 的確認(rèn)。在合同履行中需要注意的問題則是雙方對實(shí)際工程量計(jì)量的確認(rèn)。 3費(fèi)率合同 費(fèi)率合同是指根據(jù)

37、確定的結(jié)算費(fèi)率和規(guī)定的定額計(jì)價(jià)依據(jù)，確定工程費(fèi)用的合同類型。費(fèi)率合同在集團(tuán)應(yīng)用較為普遍，其優(yōu)點(diǎn)為：招標(biāo)時(shí)不需要計(jì)算工程量，可以在無施工圖紙或圖紙不全的狀態(tài)下完成招標(biāo)及合同簽訂。招標(biāo)過程相對簡單，可節(jié)省時(shí)間，提前確定承包人，使項(xiàng)目早開工早結(jié)束，提早產(chǎn)生效益。相對于總價(jià)包干合同其缺點(diǎn)為：施工階段如工程款審核、材料價(jià)格簽證等工作量及難度大。從成本 角度考慮，不能簡單地評價(jià)以上合同類型到底哪個(gè)對成本控制更加有利。應(yīng)綜合權(quán)衡項(xiàng)目的各種因素，考慮承包人的綜合實(shí)力，選擇最適合本項(xiàng)目的合同類型。 二、合同條款的審核：各部門按規(guī)程負(fù)責(zé)審核職責(zé)范圍內(nèi)的合同內(nèi)容，除在招標(biāo)中已經(jīng)介紹到的付款、工期、履約、暫定材料、甲

38、供材料等合同主要商務(wù)條款的審核外，還須注重以下條款的審核。 1承包范圍及工程內(nèi)容：此部分應(yīng)該表達(dá)清楚，界限明確。內(nèi)容較多不能一一說明的，應(yīng)使用概括性語言，如“施工圖紙范圍的一切內(nèi)容”等，以免承包人以合同未包括又沒報(bào)價(jià)為由 進(jìn)行索賠。另須明確發(fā)包人單獨(dú)分包工程及配合內(nèi)容配合費(fèi)的計(jì)取方式。（1）合同簽訂階段的工作應(yīng)當(dāng)慎之又慎，合同一旦雙方簽字蓋章，如承包范圍、施工內(nèi)容也就從法律上確定了。如某項(xiàng)目在電信建設(shè)合同內(nèi)部會簽時(shí)發(fā)現(xiàn)：電信公司的線纜只敷設(shè)到單元電信箱，而單元電信箱到室內(nèi)第一信息插座的線纜敷設(shè)由安裝公司完成，所需的費(fèi)用需由項(xiàng)目公司承擔(dān)。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，電信公司可以免費(fèi)將線纜接到室內(nèi)第一

39、信息插座。經(jīng)過與電信公司溝通，電信公司同意將此內(nèi)容列入合同范圍免費(fèi)施工，有效控制了成本。本案例在合同簽訂前有效避免了額外費(fèi)用的增加，控制 了成本。以此為鑒，在今后合同簽訂時(shí)應(yīng)注意：1）加強(qiáng)對市場相關(guān)政策的調(diào)查及深入了解，并靈活運(yùn)用。如：對電信、自來水等壟斷行業(yè)的優(yōu)惠政策、施工范圍規(guī)定等掌握，對配套工程是否已包含在規(guī)費(fèi)范圍內(nèi)等；2）加強(qiáng)合同會簽及審核工作。公司的會簽、審核工作流程從制度上保證了對合同從各個(gè)專業(yè)各個(gè)角度的全面把控，同時(shí)更有利于對成本的全面控制。（2）簽訂合同明確各專業(yè)施工分界面劃分。避免實(shí)際施工時(shí)，讓施工單位抓住把柄索賠，致使增加成本。同時(shí)應(yīng)有相應(yīng)的處罰措施。某項(xiàng)目是建安工程施工單

40、位為總承包的全精裝修項(xiàng)目。在談總包合同時(shí)并未詳細(xì)明確抹灰由總包施工還是精裝修 單位施工。到了需要抹灰的時(shí)候，總包單位總是以種種理由拒絕施工，除非補(bǔ)償費(fèi)用。因迫于項(xiàng)目進(jìn)度緊，沒有余地延緩工期，只能增加費(fèi)用由總包單位抓緊時(shí)間施工。 2合同價(jià)款調(diào)整：即風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)款調(diào)整方法，應(yīng)首先明確可調(diào)整的內(nèi)容，如僅主材價(jià)格調(diào)整、設(shè)計(jì)變更、暫定價(jià)格三方面風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的內(nèi)容。其次明確調(diào)整的方法：如主材按施工期前80%月份信息價(jià)調(diào)整，設(shè)計(jì)變更按合同相同費(fèi)率結(jié)算等；人工按多少價(jià)格計(jì)算，施工過程中遇政策性調(diào)整是否調(diào)價(jià)；機(jī)械費(fèi)、輔材費(fèi)的界定及結(jié)算方式等等。（1）如某項(xiàng)目售樓處施工合同約定工程結(jié)算執(zhí)行當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程消耗

41、量定額03版，06年價(jià)目表及費(fèi)用定額。合同中未明確人工費(fèi)單價(jià)，按06年價(jià)目表人工費(fèi)為28元/工日，但自06年后又發(fā)布了36元/工日（07年）、44元/工日（08年）兩次文件。結(jié)算時(shí)，項(xiàng)目公司要求人工費(fèi)按28元/工日計(jì)，而施工單位堅(jiān)持按44元/工日計(jì)，雙方爭執(zhí)不一本案例由于相關(guān)成本管理人員的疏忽或?qū)Ξ?dāng)?shù)卣咝晕募皇煜さ仍蛞灾潞贤形疵鞔_人工單價(jià)的結(jié)算依據(jù)，從而引起雙方爭執(zhí)。因此，應(yīng)密切關(guān)注市場價(jià)格變化情況，包括人工、材料、機(jī)械等價(jià)格變化，關(guān)注對成本影響的政策性調(diào)整，如人工、 機(jī)械、規(guī)費(fèi)、其他政策性收費(fèi)等調(diào)整情況，最終在合同簽訂時(shí)考慮這些因素，同時(shí)：1）對于合同簽訂前已發(fā)布執(zhí)行的政策性調(diào)整文件

42、，應(yīng)在合同中予以明確是否執(zhí)行、如何執(zhí)行，若執(zhí)行需明確該政策性文件編號或直接將文件內(nèi)容在合同中體現(xiàn)；2）在合同中明確合同簽訂之后的有關(guān)價(jià)格的政策性調(diào)整屬承包人的風(fēng)險(xiǎn)范圍。 （2）因工程條件限制，某項(xiàng)目工程樁基（固定綜合單價(jià)包干合同）施工未一次性完成，而是分階段施工致使工期較長，為2008年9月2009年10月，歷時(shí)13個(gè)月。而在此期間，管樁市場價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度下降，合同簽訂的綜合單價(jià)為110元/米，而施工 中后期為90元/米。因?yàn)楣潭▎蝺r(jià)包干，合同中未約定材料價(jià)格調(diào)整的條款，所以本工程即便是材料價(jià)格下降達(dá)到18%，卻沒有使工程成本降低的依據(jù)。 合同是成本控制的重要依據(jù)，本工程合同中若能明確材料

43、價(jià)格漲跌的調(diào)整原則，那對工程成本的控制將起到積極作用。對于固定價(jià)格合同，一般運(yùn)用在工期較短的工程，是對成本控制的一種有效手段，如樁基工程通常采用的是固定單價(jià)包干合同形式，而本工程卻因?yàn)楣こ虠l件本身的限制，歷時(shí)13個(gè)月之久，但在招標(biāo)計(jì)劃時(shí)能充分考慮各項(xiàng)因素，合理分期、分階段招標(biāo)也是有效控制工程成本的重要途徑。 3竣工結(jié)算：明確施工單位提交竣工資料的時(shí)間，建設(shè)單位的審核初稿出具時(shí)間及核對時(shí)間，如因施工單位原因?qū)е潞藢ξ丛诩s定核對時(shí)間范圍內(nèi)完成，則不受審核時(shí)間約定限制的條款，還有明確審計(jì)咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 竣工結(jié)算條款，還特別需要約定初稿出來雙方核對的時(shí)間限定，及如果不能在此限定時(shí)間內(nèi)完成核對，后續(xù)的

44、時(shí)間怎么算的條款，這是前幾天在與律師溝通過程中獲取的信息，按我們原有的理解，發(fā)包人在收到完成的竣工結(jié)算資料后*天內(nèi)出具審核初稿，施工單位有意見的，雙方可以核對，后續(xù)的核對時(shí)間沒有約定，就似乎沒有時(shí)間限制了，實(shí)則不然，按法律條款的理解，如果核對也是要有時(shí)間約定的，不然發(fā)包人可以無期限的不予施工單位核對，無法保護(hù)承包人的利益，專家認(rèn)為如果沒有后續(xù)的約定，只能按通用條款28天限定，這顯然無法滿足該項(xiàng)工作的實(shí)際時(shí)間要求，故現(xiàn)在我們的合同里感覺對這塊時(shí)間需要優(yōu)化。現(xiàn)在我一般都加上了“雙方核對、協(xié)商時(shí)間按九十天順延，如因承包人原因未及時(shí)核對、協(xié)商，導(dǎo)致九十天順延期內(nèi)仍無法完成核對，責(zé)任由承包人承擔(dān)，且后續(xù)

45、核對、協(xié)商時(shí)間不受約定時(shí)間限制。”這樣的描述。 4統(tǒng)一口徑：是根據(jù)項(xiàng)目工程實(shí)際情況，將涉及到工程質(zhì)量、計(jì)價(jià)結(jié)算等不明確的事項(xiàng)在合同中統(tǒng)一說明，以便合同履行 時(shí)找到依據(jù)，使工程成本得到控制。如工藝工法、材料品牌規(guī)格統(tǒng)一、措施費(fèi)項(xiàng)目、單列報(bào)價(jià)項(xiàng)目等均需作為合同附件。使合同履行過程中所有可能引起爭議的事項(xiàng)都一一明確、統(tǒng)一口徑。 5違約條款：違約條款是成本控制的補(bǔ)救性措施，應(yīng)重視此條款的明確清晰。 6關(guān)于咨詢合同，在合同約定中需要加上我司委托咨詢公司編制的工程量清單、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算等成果時(shí)，必須經(jīng)我司審核并蓋章后方能生效等條款，以避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。 這是從一個(gè)工程結(jié)算審核中施工單位對施工合同

46、的結(jié)算方式理解上的歧義，在與律師溝通時(shí)得到的感觸，該精裝修工程通過工程量清單招標(biāo)后，施工單位與咨詢公司進(jìn)行了工程量的核對，施工單位與咨詢公司已經(jīng)蓋章確認(rèn)，但我司并未蓋章，我們想當(dāng)然認(rèn)為我司沒蓋章，其結(jié)果當(dāng)然不能成為最終結(jié)果，但是從法律上來說，就要看我們與咨詢公司的合同如何簽訂，如果沒有明確咨詢公司出具的成果必須經(jīng)甲方簽字認(rèn)可方才成立，而施工合同中又有約定工程結(jié)算自審或者委托外審，如果這樣的話，其后果一定與我們的本意大相徑庭的，故在咨詢合同簽訂時(shí)不但要考慮到與咨詢公司的權(quán)利、義務(wù)等，同時(shí)要兼顧 與各施工單位的法律依據(jù)。另外，需將附件，如工程量清單、預(yù)算報(bào)價(jià)、綠城集團(tuán)成品保護(hù)管理辦法、綠城集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工藝工法、綠城集團(tuán)精品工程標(biāo)準(zhǔn)等附件統(tǒng)一裝訂，已備合同履行過程中查詢。 7、其他：（1）嚴(yán)禁先進(jìn)場施工后簽訂施工合同。 項(xiàng)目公司鑒于工期壓力等實(shí)際情況，往往疏于對合同簽訂的嚴(yán)格管理，以致施工單位未簽訂合同就先進(jìn)場施工。并由此導(dǎo)致施工單位趁合同未簽訂，提出違反招標(biāo)原則的不合理要求，致使項(xiàng)目公司處于非常被動的境地。集團(tuán)在發(fā)布的2009117號 文件及規(guī)程中明確：“嚴(yán)禁先進(jìn)場施工后簽訂施工合同”，將此條定為原則性禁止