商業(yè)物業(yè)的管理與運營探討

1、商業(yè)物業(yè)的管理與運營討論內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響,近年來我國商業(yè)物業(yè)在開發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)開展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問題,分析其原因,并提出相應(yīng)的解決措施。關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施目前商業(yè)物業(yè)開展中存在的問題我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深化調(diào)研,缺乏客觀的根據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否承受統(tǒng)一收銀,是否承受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否

2、承受進(jìn)展統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光臨的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的開展。商業(yè)物業(yè)重復(fù)建立在商業(yè)地產(chǎn)迅速開展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為興隆的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的戒備線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)開展的盲目性,另一方面也反映了重復(fù)建立、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商

3、進(jìn)入,但在投資和建立中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可防止地帶來了重復(fù)建立和空置率高的問題。商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)目前,大多數(shù)的開發(fā)商把目光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)工程看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機(jī)結(jié)合,地產(chǎn)商找不到適宜的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)工程。商業(yè)經(jīng)營缺乏特色目前

4、大量的商業(yè)工程存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標(biāo),不能全面考慮商戶的組合,為將來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建立,目的經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣閱讀各個店鋪,光臨的人不多,買東西的就更少了?？土髁坎煌?致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的

5、原因主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)開展規(guī)律的認(rèn)識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理效勞的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)歷之外,還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運作和管理的經(jīng)歷。既可以向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細(xì)分方面的效勞,又可以在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護(hù)和擴(kuò)大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方興隆國家在近l5年時間內(nèi),依次爆發(fā)了

6、百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等屢次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的開展帶來難得機(jī)遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)開展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多工程不看地點,靠追風(fēng)來指導(dǎo)建立,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金缺乏,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能的遺憾。環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)開展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店

7、,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建立剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。開展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念經(jīng)營性商業(yè)工程的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)工程的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是進(jìn)步每一平方米商業(yè)面積的賺錢才能。這就是商業(yè)工程經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所

8、在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應(yīng)擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理形式和理念。通過提供商業(yè)工程從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程效勞,從而確保將來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。進(jìn)步物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進(jìn)展多功能、全方位管理和效勞,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到效勞,以進(jìn)步物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建立必須與這一管理特點相適應(yīng)。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應(yīng)注意吸收以下人員:懂商務(wù)、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才

9、;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當(dāng)高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)展管理。當(dāng)然在引進(jìn)專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)展不斷的培訓(xùn)也是非常重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養(yǎng)有機(jī)結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷進(jìn)步。利用制度標(biāo)準(zhǔn)市場秩序任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的根本制度。它們標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的根本經(jīng)濟(jì)關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)形體,是企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的決定因素,有什么樣的企業(yè)根本制度和經(jīng)濟(jì)形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機(jī)制;二是企業(yè)的詳細(xì)管理制度。它標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責(zé)和聯(lián)絡(luò),構(gòu)成企業(yè)管理的組織

10、形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理程度具有重大影響?，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的根本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原那么是:產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)清楚、政企分開、管理科學(xué)。隨著進(jìn)場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補(bǔ)充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復(fù)雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應(yīng)采用制度來明確各自的權(quán)利和義務(wù),用完善的制度來標(biāo)準(zhǔn)市場秩序?？茖W(xué)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設(shè)計后銷售形式,而應(yīng)該先確定經(jīng)營形式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)展建筑規(guī)劃設(shè)計,以最大限度地減少日后改造費用的本錢,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬達(dá)提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)形式,即預(yù)先與世界500強(qiáng)企業(yè)簽訂結(jié)合開展協(xié)議,得到其租賃工程的承諾后才進(jìn)入本質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷形式的好處是顯而易見的:對于萬達(dá)集團(tuán)而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風(fēng)險,增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、構(gòu)造和外觀設(shè)計給予合理建議。實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接地產(chǎn)商借助商家的品牌