關(guān)于某辦公樓精裝修的全過程成本控制的研究

1、建筑與預(yù)算DOI:10.13993/ki.jzyys.2019.10.004CONSTRUCTION AND BUDGET2019年第10期關(guān)于某辦公樓精裝修的全過程成本控制的研究陳燕珍 福州 摘要：通過分析精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制的意義，以某辦公樓精裝修項(xiàng)目為例，針對項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等階段成本控制措施和方法進(jìn)行了闡述，并總結(jié)出各階段成本控制造價調(diào)整幅度及控制要點(diǎn)，最終降低工程造價，從而提高項(xiàng)目投資的效益。關(guān)鍵詞：辦公樓精裝修；全過程；成本控制；造價控制；投資效益中圖分類號：F299233.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B文章編號：成本管理控制工作范圍可覆蓋工程建設(shè)全過程。

2、建設(shè)工程全過程造價管理分為決策、設(shè)計(jì)、發(fā)承包、施工和竣工等階段。精裝修項(xiàng)目是建設(shè)工程中的一個環(huán)節(jié)，遵行建設(shè)工程全過程造價管理理論，執(zhí)行可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目施工及項(xiàng)目竣工結(jié)算等階段的全過程成本控制。2 某辦公樓精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制的措施和方法2.1 項(xiàng)目決策階段決策階段是項(xiàng)目建設(shè)全過程的起始階段，決策階段的工程計(jì)價對項(xiàng)目全過程的造價起著宏觀控制的作用。在某辦公樓精裝修簡稱KH精裝修項(xiàng)目）決策階段，從戰(zhàn)略布局的角度明確KH精裝修項(xiàng)目工程實(shí)行精裝修工程的必要性，合理規(guī)劃 KH精裝修項(xiàng)目的功能。從成本控制的角度確定 KH精裝修項(xiàng)目的投資規(guī)模，合理地制定 KH精裝修項(xiàng)目工程為多

3、功能的辦公樓的市場定位。形成可行性研究報(bào)告，根據(jù)可行性研究報(bào)告做方案設(shè)計(jì)。2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段1 精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制的意義工程計(jì)價是指按照法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范規(guī)定的程序、辦法和依據(jù)，對工程項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的各個階段的工程造價及其構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行預(yù)測和估算的行為。精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制是指按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序、辦法和依據(jù)，對精裝修工程的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等階段產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用開支，進(jìn)行監(jiān)督，調(diào)整、糾偏和控制，把各項(xiàng)費(fèi)用控制在 計(jì)劃成本的范圍內(nèi)，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)階段是分析處理工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是有效控制工程造價的的重要階段。所產(chǎn)生的設(shè)計(jì)成果方案造價占工程總

4、造價的75%90%，特別是在前期決策階段確定的最終設(shè)計(jì)方案將直接決定后期項(xiàng)目實(shí)施成收稿日期：2019-05-10作者簡介：陳燕珍2019年第10期 總第282期本的高低，設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性將直接影響項(xiàng)目管理的難易和設(shè)計(jì)變更的增減，推行限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)有效的控制工程造價。者總部有集采，由總部指定廠家施工方購買的方式來保證質(zhì)量。企業(yè)資質(zhì)要求為全國的總承包一級企業(yè)。項(xiàng)目管理能力則需提供有相同或相類似的業(yè)績證明來保證。 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段， 因 KH精裝修項(xiàng)目對外營業(yè)業(yè)務(wù)的特性，將其精準(zhǔn)的定位為中高檔的辦公樓裝修，即每平方建筑面積裝修成本為 15003000元。裝修風(fēng)格為現(xiàn)代時尚簡潔，

5、裝修表現(xiàn)的重點(diǎn)比較突出，公共區(qū)域及對外辦公的區(qū)域，如一層至四層、十四層、二十層，從吊頂造型、墻面裝飾、地面鋪裝方案都有細(xì)致的表現(xiàn)，從各方位體現(xiàn)與眾不同。其他對內(nèi)辦公的區(qū)域，吊頂、墻面、地面的裝修表現(xiàn)均比較簡潔，重點(diǎn)突出過道、衛(wèi)生間的公共性。從功能、使用、成本的角度敲定最后的方案設(shè)計(jì)。在KH精裝修項(xiàng)目招標(biāo)階段中將消防安裝工程、弱電工程、智能化工程分別另行交由專業(yè)分項(xiàng)發(fā)包，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)結(jié)果質(zhì)優(yōu)價廉的結(jié)果。因裝修工程的特殊性采用單價合同以及合理低價的中標(biāo)方案。將這些要求編制進(jìn)入招標(biāo)文件，最后形成合同文件，確保工期和質(zhì)量相對優(yōu)良，成本相對較低并且可控。達(dá)到三者的相對平衡統(tǒng)一。2.4 項(xiàng)目施工階段在KH精裝

6、修項(xiàng)目施工階段，嚴(yán)格按照合同標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，嚴(yán)控項(xiàng)目產(chǎn)生不應(yīng)該有的簽證項(xiàng)目。對已產(chǎn)生的簽證項(xiàng)目認(rèn)真核對工程量，審定項(xiàng)目單價。業(yè)主單位積極配合施工單位辦理開工許可證及相關(guān)手續(xù)，保證工程按照合同工期順利竣工，收集隱蔽驗(yàn)收記錄表和材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)表等涉及結(jié)算的資料。 項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段。在 KH精裝修項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，按所確定的裝修每平方米造價和初步確定的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行精裝修辦公樓的施工圖設(shè)計(jì)，就是通常說的限額設(shè)計(jì)。成本控制部門根據(jù)已經(jīng)確定的施工圖設(shè)計(jì)，做施工圖預(yù)算，制定主要材料表、設(shè)備表，根據(jù)主要材料、設(shè)備表開始詢價、比價。主要材料包括地面及墻面石材、地面及墻面瓷磚、墻紙、鋁單板吊頂、衛(wèi)生

7、潔具、開關(guān)插座、燈具等。根據(jù)初步選定的裝飾材料、設(shè)備等及成本控制目標(biāo)調(diào)整修改裝修設(shè)計(jì)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的效果。在這個階段特別注意圖紙質(zhì)量,是否有錯、漏、碰，是否完善，否則會引起工程變更及索賠問題，請?jiān)O(shè)計(jì)單位認(rèn)真復(fù)核圖紙。2.3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段在KH精裝修項(xiàng)目施工階段，鼓勵“樣板施工，大樣先行”的管理制度。對主要施工工序及關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)提前只做樣板或者是大樣，首道工序或者是樣板完成后，組織設(shè)計(jì)人員、業(yè)主管理人員及施工人員，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并且現(xiàn)場交底，形成規(guī)范的驗(yàn)收制度并落實(shí)執(zhí)行到位，避免因?yàn)楣に嚱坏撞磺宄?、批量返工給項(xiàng)目帶來的巨大浪費(fèi)。例如，KH 精裝修工程項(xiàng)目中采用樣板房施工，把重點(diǎn)項(xiàng)目，尤其深加工

8、項(xiàng)目（如墻地面石材項(xiàng)目、木門項(xiàng)目、鋁和有代表性的項(xiàng)目毯項(xiàng)目、窗簾項(xiàng)目、墻紙項(xiàng)目、墻地面?；u項(xiàng)目，各種燈具及潔具）放入樣板房中施工，在KH精裝修項(xiàng)目招投標(biāo)階段，精裝修標(biāo)段劃分需要考慮的問題比建安總包的標(biāo)段劃分復(fù)雜，需考慮除工期、質(zhì)量、企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)項(xiàng)目管理能力等常規(guī)因素外，對精裝修項(xiàng)目還應(yīng)該考慮精裝修標(biāo)段與建安總包標(biāo)段的銜接問題。 請?jiān)O(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、業(yè)主確認(rèn)顏色、規(guī)格、型成本控制部門配合造價咨詢部門編制招標(biāo)文件，將工期比定額工期提前10%。質(zhì)量需達(dá)到當(dāng)?shù)厥袃?yōu)標(biāo)準(zhǔn)，以取得市優(yōu)獎狀為標(biāo)準(zhǔn)。主要材料、設(shè)備通過制定主材、設(shè)備品牌、規(guī)格參考表，開列3家同等級、同檔次的品牌供施工單位選擇；部分特殊材料需與

9、總部統(tǒng)一，或號及施工工藝后，大面積展開施工。合理的施工工藝及工序，有利于提高施工質(zhì)量，降低維修成本。在施工中通過增加一些技術(shù)處理措施，來減少后期質(zhì)量通病的發(fā)生，也是減低人工成本的有效措施。降低后期的維修費(fèi)用。例如，在 KH精裝修項(xiàng)目中，吊頂轉(zhuǎn) 17 2019年第10期 總第282期角增加加固措施，雖然是增加了部分的人工及材料的成本，但是大大減低了后期吊頂涂料開裂而造成的維修費(fèi)用。產(chǎn)品改型提升性價比降低維護(hù)成本。例如，在 KH精裝修項(xiàng)目中，采用明框的鋁合金檢修扣代替原設(shè)計(jì)暗式木質(zhì)檢修口，可以有效減少因?yàn)榻?jīng)常性的維修，上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞，日后維修過程的二次破壞。程造價的 75%

10、90%，項(xiàng)目處于較明朗的狀態(tài)，調(diào)整的可能性很大。通過推行限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、各方案必比選、材料、設(shè)備的選型和定位可以較大幅度的調(diào)整工程造價，是成本控制的重點(diǎn)及難點(diǎn)。 項(xiàng)目在招投標(biāo)階段，合同價通常占項(xiàng)目工程造價的90%95%，處于非常明確的狀態(tài)，調(diào)整的可能性很有限。通過評標(biāo)辦法、招標(biāo)方式、合理的劃分標(biāo)段、科學(xué)規(guī)劃合同可以有效保證工期和質(zhì)量。調(diào)整工程造價的幅度較小，是成本控制的次重點(diǎn)。2.5 項(xiàng)目竣工決算階段竣工決算是建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)效益的全部反映，是項(xiàng)目法人核定各類新增資產(chǎn)價值、辦理其交付使用的依據(jù)，是工程造價管理的重要組成部分。在KH精裝修項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，認(rèn)真、慎重對待施工單位提出變更申請。如有

11、索賠，有理有據(jù)地向施工單位提出工期和費(fèi)用的索賠，在結(jié)算過程有設(shè)計(jì)單位、業(yè)主單位、監(jiān)理單位和施工單位共同認(rèn)可的項(xiàng)目竣工圖紙，確?？⒐D紙和現(xiàn)場統(tǒng)一一致。注意隱蔽工程檢查記錄的核對和材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)表的復(fù)核。結(jié)算方式中工程計(jì)量可以竣工圖及結(jié)合現(xiàn)場情況準(zhǔn)確計(jì)量，綜合單價有合同價依據(jù)合同單價，沒有合同單價，依據(jù)合同的變更估價原則形成新的單價并經(jīng)造價咨詢公司認(rèn)可的單價，依據(jù)合同、規(guī)范和相關(guān)文件有理有據(jù)的進(jìn)行工程結(jié)算。項(xiàng)目竣工時，應(yīng)編制建設(shè)項(xiàng)目竣工決算。 項(xiàng)目在施工階段，設(shè)計(jì)已經(jīng)定型。只能通過優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，建立樣板房制度，現(xiàn)場管理，做好成品保護(hù)，適當(dāng)降低施工成本及維護(hù)成本。 項(xiàng)

12、目在決結(jié)算階段，結(jié)算造價占工程造價的 97%100%。合同和圖紙已經(jīng)明確，只需要依據(jù)合同條款以及相應(yīng)的結(jié)算的定額、清單條款，認(rèn)真核對工程量和工程單價，已經(jīng)幾乎沒有調(diào)整空間。4 結(jié)語總之，成本管理的功能是為管理者提供成本的相關(guān)信息，并幫助管理者利用成本信息制定各種各樣的決策。通過對 KH精裝修工程的全過程各階段的成本分析，已經(jīng)明確決策階段（即項(xiàng)目可研階段）和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就是成本控制的重點(diǎn)，我們應(yīng)該重點(diǎn)控制，輔助控制項(xiàng)目招投標(biāo)階段和項(xiàng)目施工階段，達(dá)到項(xiàng)目全過程成本控制。3 精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制的要點(diǎn)要做好精裝修項(xiàng)目成本控制必須做好該項(xiàng)目的全過程成本控制，全過程成本控制是一個必不可少的控制，也是近年來企業(yè)管理追逐的目標(biāo)和重點(diǎn)。全過程成本控制可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在整個過程處于目標(biāo)明晰，動態(tài)的監(jiān)控，可以及時調(diào)整。參考文獻(xiàn)： 劉伊生.建設(shè)工程項(xiàng)目管理理論與實(shí)務(wù) （第2版） 全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會.建設(shè)工程計(jì)價 2019. 郭婧娟