62摩登時代策劃案

1、PAGE 1PAGE 80PAGE 10目錄序言5第一部分分、回顧顧歷史，挑戰(zhàn)未未來7上海樓市市演變過過程.88關(guān)于未來來上海樓樓市的理理性思考考.110高科技化化住宅.111環(huán)境藝術(shù)術(shù)日臻完完美.111創(chuàng)新意識識的戶型型設(shè)計(jì).122來自國家家政策的的利好.122第二部分分、市場場分析.144閔行樓市市分析.115莘莊地區(qū)區(qū)樓市分分析.118附表.200第三部分分、項(xiàng)目目分析27本案資源源分析288我們所擁擁有的資資源.288我們所面面臨的問問題.311問題點(diǎn)的的彌補(bǔ)方方式.333市場定位位.335產(chǎn)品定位位.355客戶定位位.377價格定位位.399第四部分分、全局局基調(diào)設(shè)設(shè)計(jì)建議議40建筑

2、風(fēng)格格對市場場效果的的影響411建筑風(fēng)格格界定.433色彩、立立面、造造型處理理.444環(huán)境與綠綠化景觀觀的設(shè)計(jì)計(jì)455戶型功能能及戶型型配比的的建議.550戶型設(shè)計(jì)計(jì)的功能能化.500功能配置置的完善善性.522戶型設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)部處處理.533功能分區(qū)區(qū)更為明明顯.544戶型的合合理配比比.555智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)設(shè)計(jì)建議議588高尚的物物業(yè)配套套599保安.599服務(wù).600配套設(shè)施施.611第五部分分、銷售售策略.622推廣階段段.663試銷階段段.633公開階段段.644強(qiáng)銷階段段.655穩(wěn)步階段段.666續(xù)銷階段段.677價格策略略.668基本準(zhǔn)則則.68付款方式式.699促銷優(yōu)惠惠.70

3、0價格執(zhí)行行階段.71組織架構(gòu)構(gòu).72各崗位職職權(quán)及工工作范圍圍.722銷售人員員的技巧巧與要求求.73第六部分分、推廣廣策略.74同質(zhì)化樓樓盤的突突破之道道.755主概念確確定的核核心策略略.766主概念的的詮釋.777案名的設(shè)設(shè)計(jì).788案名設(shè)定定要可塑塑性強(qiáng).78案名的設(shè)設(shè)定要確確切.78案名設(shè)定定要突出出品質(zhì)及及優(yōu)勢.79案名要起起到拾遺遺補(bǔ)缺的的作用.79案名的設(shè)設(shè)定要自自然好記記.80CI與VVI視覺覺系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)811CI戰(zhàn)略略.81VI視覺覺系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì).822售樓處包包裝.84售樓處包包裝的重重要性.84本案售樓樓處建議議.84樣品房設(shè)設(shè)計(jì).87樣品房的的作用.87本案樣品品房設(shè)

4、計(jì)計(jì)建議.87廣告宣傳傳基調(diào).899廣告宣傳傳形式.911廣告節(jié)奏奏控制.944第七部分分、合作作服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目.996序言您的項(xiàng)目目如何贏贏得市場場的青睞睞？您的項(xiàng)目目如何實(shí)實(shí)現(xiàn)最大大價值的的利潤空空間？您的公司司如何在在項(xiàng)目的的推廣中中堆積自自己的品品牌？ 在我們們思考這這些問題題的同時時，我們們先來審審視目前前樓市的的狀況：1、供給給過剩。2、同質(zhì)質(zhì)化傾向向嚴(yán)重。3、市場場的進(jìn)一一步細(xì)分分。4、買家家消費(fèi)越越趨成熟熟、理性性。5、市場場推廣有有效性下下降。6、知識識需求結(jié)結(jié)構(gòu)變化化迅速，難以把把握。7、知識識經(jīng)濟(jì)時時代的挑挑戰(zhàn)。 這這些現(xiàn)實(shí)實(shí)，令越越來越多多的投資資開發(fā)商商在開發(fā)發(fā)新項(xiàng)目目時

5、，望望而卻步步、舉棋棋不定。但，如如果我們們面對市市場的嚴(yán)嚴(yán)峻，努努力尋求求出一條條解決之之道，那那么將會會有一個個全新的的前景。 英英國經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家凱凱恩斯說說過：困困難并不不存在于于新生事事物中，而存在在于向新新生事物物的轉(zhuǎn)變變過程中中。中國國的房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷了暴暴利時代代的瘋狂狂之后，經(jīng)歷了了點(diǎn)子營營銷時期期的沖動動、茫目目之后，終于回回復(fù)到應(yīng)應(yīng)有的理理性狀態(tài)態(tài)。在資資源整合合下的概概念引導(dǎo)導(dǎo)將成為為一種必必然趨勢勢，最大大限度地地挖掘和和釋放生生產(chǎn)力，把內(nèi)、外部資資源進(jìn)行行最優(yōu)化化的組合合。 從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、建筑筑施工、園林綠綠化、物物業(yè)管理理、市場場推廣等等各項(xiàng)專專業(yè)資源源進(jìn)行挑挑選

6、、集集聚、整整合，打打通專業(yè)業(yè)化分工工帶來的的壁壘和和隔閡，將各環(huán)環(huán)節(jié)合作作的成本本降到最最低，并并為各專專業(yè)環(huán)節(jié)節(jié)提供高高效的運(yùn)運(yùn)作平臺臺，使它它們能夠夠最大限限度地發(fā)發(fā)揮作用用。不能能各自為為政，項(xiàng)項(xiàng)目的開開始之初初，就應(yīng)應(yīng)該有這這樣的統(tǒng)統(tǒng)一與協(xié)協(xié)調(diào)。我們把自自己的思思維放在在這樣的的層次上上去思考考、去操操作項(xiàng)目目時，我我們會發(fā)發(fā)現(xiàn)“海闊憑憑魚躍”，項(xiàng)目目的可塑塑性增加加，對開開發(fā)商而而言，這這意味著著機(jī)會與與成功！第一部分分上海樓市市的演變變過程從滬上房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的四四個歷史史階段來來看,房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展逐漸漸從幼稚稚走向成成熟,市市場化程程度越來來越高。上海房房地產(chǎn)市市場變化

7、化特征是是較為顯顯著的。階段年代市場行為為市場特征征代表樓盤盤第一時代代19911-19996炒買炒賣賣賣方市場場推銷階階段境外買家家大量介介入(外外銷高達(dá)達(dá)80%.樓價急速速攀升.高層住宅宅受捧,多層一一般.投資客戶戶占多數(shù)數(shù).康健小區(qū)區(qū)古北小區(qū)區(qū)珠江玫瑰瑰花園第二時代代(反思期期)19933-19996年年上半年年國家市場場買方市場場營銷階段段1.外銷銷疲軟.內(nèi)銷旺旺2.樓價價回落.3.多層層住宅受受捧. 高高層積壓壓.4.白領(lǐng)領(lǐng)工薪階階層的 消費(fèi)抬抬頭.5.投資資減少、自用 為主主.金匯花園園、佳信城市市花園虹葉花園園蓮浦花苑苑第三時代代(理性期期)19966年下半半年-119999年上

8、半半年理性消費(fèi)費(fèi)供求平穩(wěn)穩(wěn)從概念營營銷到品品牌營銷銷1.二次次置業(yè)人人數(shù) 增加.2.樓樓價復(fù)蘇蘇.3.帶電電梯多層層、小高高層受捧捧.4.環(huán)境境設(shè)計(jì)漸漸成賣點(diǎn)點(diǎn).沙田公寓寓金鵬公寓寓萬科城市市花園虹康花園園第四時代代(增長期期)19999年下半半年多元消費(fèi)費(fèi)供求差距距加大規(guī)規(guī)模化經(jīng)經(jīng)營到來來1.產(chǎn)品品多元化化、 規(guī)規(guī)?；瘯r時代到來來.2.樓價價穩(wěn)中有有降有升升.3.選擇擇面廣.4.環(huán)境境、科技技漸成時時尚.上?；ǔ浅侨f里小區(qū)區(qū)中遠(yuǎn)兩灣灣城創(chuàng)世紀(jì)花花園關(guān)于未來來上海樓樓市的理理性思考考在未未來100-155年的時時間里，上海的的城市建建設(shè)將進(jìn)進(jìn)一步接接近或超超過一些些歐美著著名大城城市的建建設(shè)水

9、平平，城市市的疆域域?qū)⑦M(jìn)一一步拓展展，人群群的郊區(qū)區(qū)化遷徙徙將曠日日持久。江浙兩兩省的一一些次重重要板塊塊將納入入上海的的地界，而上海海將最終終在大約約15年年以后形形成同心心圓式的的城市建建設(shè)模式式，即中中心城區(qū)區(qū)建設(shè)成成為高級級商業(yè)商商務(wù)區(qū)，為加入入 WTTO后所所帶來的的國際商商機(jī)提供供高效有有序的運(yùn)運(yùn)作平臺臺；內(nèi)環(huán)環(huán)線至外外環(huán)線之之間將成成為上海海中等收收入以上上人士的的居住區(qū)區(qū)；外環(huán)環(huán)線向外外將形成成階梯型型價格的的住宅區(qū)區(qū)。人們們依靠已已建成的的高架道道路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及十幾幾條軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò),保保持著與與城市每每個角落落的溝通通.人們們在工作作訪友路路程上所所花費(fèi)的的時間應(yīng)應(yīng)在1-1.

10、55小時（單程）以內(nèi)。鑒于上海海未來的的城市建建設(shè)規(guī)劃劃，我們們可以預(yù)預(yù)見到中中心城區(qū)區(qū)及兩條條環(huán)線內(nèi)內(nèi)的土地地資源將將急劇匱匱乏，外外環(huán)線外外側(cè)5公公里之內(nèi)內(nèi)的土地地資源將將成為今今后上海海住宅發(fā)發(fā)展的黃黃金地帶帶。隨著著上海疆疆域的拓拓展，也也隨著商商機(jī)的不不斷增加加，預(yù)計(jì)計(jì)那時上上海的人人口將達(dá)達(dá)到20000萬萬人左右右，對住住宅的需需求將保保持一種種穩(wěn)步上上升的趨趨勢。同時，隨隨著科技技的進(jìn)步步，人們們對居住住質(zhì)量要要求的提提高，未未來上海海的住宅宅將表現(xiàn)現(xiàn)出來以以下幾個個突出的的特點(diǎn)：1、高科科技化住住宅：Inteer網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的流行行，寬帶帶超頻技技術(shù)的不不斷成熟熟，未來來的上海海住宅

11、將將以全面面立體的的智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)相連連接，網(wǎng)網(wǎng)上采購購、網(wǎng)上上教育、網(wǎng)上娛娛樂已經(jīng)經(jīng)司空見見慣，所所有的物物業(yè)管理理都將歸歸納到“電子無無紙化”系統(tǒng)中中去，光光控、聲聲控住宅宅將成為為市場新新寵。2、環(huán)境境藝術(shù)日日臻完美美：追求環(huán)境境的消費(fèi)費(fèi)者使得得開發(fā)商商完全明明白了“建筑是是環(huán)境藝藝術(shù)的一一個組成成部分”，未來來住宅的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中，環(huán)境造造景設(shè)計(jì)計(jì)將優(yōu)先先于戶型型設(shè)計(jì)，無論住住宅是何何種建筑筑形態(tài)和和風(fēng)格，都將與與合宜的的環(huán)境藝藝術(shù)完美美結(jié)合。3、創(chuàng)新新意識的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)：未來上海海住宅的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)將吸吸取目前前已有的的戶型格格局，衍衍生出有有別于現(xiàn)現(xiàn)在的平平層、錯錯層和躍躍層的住住宅戶

12、型型，摒棄棄底樓到到頂樓一一模一樣樣的戶型型，推崇崇可自由由組合分分割的個個性化戶戶型等等等。4、來自自國家政政策的利利好：由于房地地產(chǎn)可以以帶動558個相相關(guān)行業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)與消費(fèi)費(fèi)，帶來來更多的的就業(yè)機(jī)機(jī)會，因因而一直直被認(rèn)為為是國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱行行業(yè)。相相信隨著著我國GGDP水水平的不不斷提高高，想要要購房的的人數(shù)將將不斷上上升，那那么用于于刺激住住房消費(fèi)費(fèi)的政策策將不斷斷出臺，一些開開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)的的稅費(fèi)將將得到減減免，銀銀行貸款款利率會會有所下下降，貸貸款年限限將進(jìn)一一步延長長。 根據(jù)以以上關(guān)于于本市未未來樓市市的預(yù)測測，我們們認(rèn)為未未來住宅宅市場的的主導(dǎo)者者，應(yīng)該該是卓有有遠(yuǎn)見的的

13、開發(fā)企企業(yè)。他他們將以以敏銳的的洞察力力，先知知先覺，預(yù)先生生產(chǎn)符合合客戶市市場的產(chǎn)產(chǎn)品，以以滿足消消費(fèi)者不不斷提升升的各種種需求。就中近近期而言言，20001年年乃至220022年，本本市樓市市將繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步小小幅度攀攀升，呈呈現(xiàn)“兩極分分化”現(xiàn)象：優(yōu)秀的的概念新新盤受到到市場熱熱烈追捧捧；兩年年以上的的舊樓盤盤以較大大幅度的的“平倉”價格爭爭奪市場場份額。在于我們們看來，準(zhǔn)確地地預(yù)測未未來本市市住宅市市場的走走勢，有有助于我我們以一一種創(chuàng)新新的，超超前的思思維，去去營造我我們的小小區(qū)。上上述雖然然只是一一種預(yù)測測，但只只要我們們有勇氣氣和膽略略，把準(zhǔn)準(zhǔn)市場的的脈搏，去運(yùn)用用符合市市場的創(chuàng)創(chuàng)新

14、理念念，就一一定會成成為同行行中的佼佼佼者。第二部分分 閔行區(qū)樓樓市分析析 閔行區(qū)區(qū)位于上上海市西西南部，為城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合地地區(qū)，轄轄有155個鎮(zhèn)，6個街街道，一一個市級級工業(yè)區(qū)區(qū)，目前前正在進(jìn)進(jìn)行行政政區(qū)域的的合并工工作?？偪偯娣e3317.68平平方公里里，總戶戶數(shù)約222.005萬戶戶，人口口約611.755萬人。整個區(qū)區(qū)內(nèi)人年年均收入入約為666500元，是是本市重重要的商商品住宅宅基地之之一。 99年年閔行區(qū)區(qū)全年完完成商品品房住宅宅建設(shè)投投資288.5億億元，竣竣工交付付面積約約2000萬平方方米，銷銷售面積積約2115.55平方米米，銷售售總額約約61.2億元元，區(qū)域域平均銷銷售單價價

15、28440元/m2。20000年年區(qū)內(nèi)房房地產(chǎn)市市場在政政府各項(xiàng)項(xiàng)政策的的扶持下下，繼續(xù)續(xù)保持良良好的發(fā)發(fā)展趨勢勢。 自滬上上出現(xiàn)商商品房消消費(fèi)以來來，閔行行區(qū)這一一住宅基基地的消消費(fèi)量就就一直位位于全市市前列，其區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)之所以以受到廣廣大消費(fèi)費(fèi)者的青青睞，主主要是因因?yàn)楸緟^(qū)區(qū)域的交交通便利利。地鐵鐵的運(yùn)行行縮短了了閔行與與市中心心區(qū)域的的距離，較為成成熟的配配套設(shè)施施為消費(fèi)費(fèi)者提供供了良好好的生活活環(huán)境。除遠(yuǎn)離離區(qū)中心心地區(qū)的的吳涇外外，區(qū)內(nèi)內(nèi)較少工工業(yè)污染染，宜于于居家，且價位位比較適適中。 閔行行區(qū)的住住宅分布布主要集集中于下下列幾個個區(qū)域：梅隴 羅羅陽地區(qū)區(qū)本區(qū)域原原以動遷遷房為

16、主主。966年起不不斷有新新盤推出出，例如如：愛蓮蓮屋、西西班牙名名園、梅梅隴鎮(zhèn)世世紀(jì)苑、未名苑苑等均屬屬近年來來表現(xiàn)良良好的新新盤。整整個區(qū)域域的層次次較高，市場認(rèn)認(rèn)同程度度較高，目前區(qū)區(qū)域均價價在39900元元/ mm2左右。七寶地區(qū)區(qū)本地區(qū)內(nèi)內(nèi)多為中中高檔的的商品住住宅。早早期開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)中，除除“萬科城城市花園園”之外，其他商商品房均均處于相相對滯銷銷階段，如明泉泉公寓，南國花花園，萬萬泰公寓寓等，而而近期開開發(fā)的“古鎮(zhèn)名名邸”、“疊彩人人家”卻均有有不俗的的銷售業(yè)業(yè)績。目目前該區(qū)區(qū)域的銷銷售價格格在3220045000元/ m2之間，部分滯滯銷樓盤盤已運(yùn)用用多達(dá)330%的的降價幅幅

17、度進(jìn)行行“甩盤”。航華地區(qū)區(qū)該區(qū)域以以動遷房房與商品品房相混混雜為主主要特征征。除“丹桂花花園”、“新明星星花園”、“鴻禧花花園”屬中高高檔物業(yè)業(yè)，其余余大多為為普通住住宅與動動遷房。由于虹虹橋機(jī)場場的原因因和市場場認(rèn)同程程度的不不佳，使使得該區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)銷售售速度總總體比較較緩慢。目前該該區(qū)域的的平均價價格不超超過30000元元/ mm2。莘莊地區(qū)區(qū)（后文文詳細(xì)分分析）二、莘莊莊地區(qū)樓樓市分析析 莘莊地地區(qū)的商商品房發(fā)發(fā)育較早早，922年起即即有商品品住宅出出現(xiàn)，但但莘莊商商品房的的發(fā)展速速度較其其他區(qū)域域相對較較慢。在在九十年年代后期期，隨著著蓮浦花花苑、東東苑綠世世界、新新梅公寓寓、上

18、海海莘城、春申城城四季苑苑等一批批優(yōu)秀住住宅的開開發(fā)，莘莘莊地區(qū)區(qū)的樓市市開始復(fù)復(fù)蘇。進(jìn)進(jìn)入211世紀(jì)，莘莊地地區(qū)正在在向成熟熟的衛(wèi)星星城市發(fā)發(fā)展，世世紀(jì)名門門、裕興興花園、陽明國國際花苑苑等一批批高品質(zhì)質(zhì)住宅應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生生。莘城城的“蓮浦新新苑”等新盤盤的推出出，進(jìn)一一步加快快了莘莊莊地區(qū)的的商品住住宅建設(shè)設(shè)，全新新的營銷銷理念沖沖擊著莘莘莊房地地產(chǎn)市場場，而如如莘城苑苑、莘南南花苑等等一批落落伍的住住宅，只只能靠降降價來茍茍延殘喘喘。目前莘莊莊地區(qū)商商品住宅宅容量依依然較大大，新建建物業(yè)（19998年以以后）的的存量在在25萬萬30萬萬平方米米左右，而早先先開發(fā)的的舊盤存存量至少少也有330

19、萬平平方米。在不計(jì)計(jì)其價位位、品質(zhì)質(zhì)、地段段的前提提下，莘莘莊及周周邊輻射射地區(qū)可可提供的的住宅供供應(yīng)量即即在4550050000戶以以上。其其市場形形勢不容容樂觀。在如此激激烈的競競爭形勢勢下，想想要突破破市場的的封鎖壁壁壘，就就必須打打破傳統(tǒng)統(tǒng)的思維維模式，用創(chuàng)新新的意識識，在物物業(yè)品牌牌、企業(yè)業(yè)形象、策劃思思路等幾幾方面同同時花大大力氣建建設(shè)，方方能獲得得相應(yīng)的的市場份份額。附件：案名源夢苑上海春城城蓮花新村村虹梅人家家位置春申路蓮花南路路128弄弄蓮花南路路春申路115811弄投資興建建閔行商業(yè)業(yè)建設(shè)公司司上房萬華房產(chǎn)產(chǎn)閔行房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營公司企劃銷售售莘亞置業(yè)業(yè)有限公司司自銷自銷自銷規(guī)劃用

20、途途住宅住宅住宅住宅銷售面積積3萬M225萬M227萬M2217.55萬M2建筑樓層層6F9F6F6F規(guī)劃面積積78M221770 MM288 MM21119 MM250 MM2-933 M234 MM2-90 M2主力面積積93 MM2110 M282 MM255 MM2-900 M2單價范圍圍22488元25880元26800元38888元22800元26550元17900元21000元平均單價價24144元33000元24600元20000元總價范圍圍18.44萬433.8萬萬24萬60萬12萬26萬6.7萬萬188萬主力總價價22萬36萬18萬11-萬萬18萬付款方式式一次性組合貸款款

21、一次性組合貸款款一次性組合貸款款一次性組合貸款款總戶數(shù)320戶戶480戶戶588戶戶17000戶銷售率80%50%65%60%銀行貸款款首付三成成七成貸款款首付三成成七成貸款款首付三成成七成貸款款首付三成成七成貸款款貸款率限限30年30年30年30年工程進(jìn)度度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附件：案名新申花城城虹梅新苑苑大羅陽花花園位置春申路虹梅南路路1666弄投資興建建新閔.傳傳慎企劃銷售售自銷自銷富陽.力力陽規(guī)劃用途途住宅住宅住宅銷售面積積4.1萬萬M23.5萬萬M2建筑樓層層6F/77F6F6F規(guī)劃面積積50 MM2-1990 MM264 MM2-900 M2252.554 MM2-811.4 M2主力

22、面積積90M2264 MM2 990M2260.223 MM2單價范圍圍24000元-37700元元18600元-21100元元19000元-22230元元平均單價價30000元19800元21000元總價范圍圍12萬元元-800萬元14萬元元-166萬元9.9萬萬元-118萬元元主力總價價22萬-52萬萬15萬13萬付款方式式一次性組合貸款款一次性組合貸款款一次性組合貸款款總戶數(shù)843戶戶578戶戶銷售率90%80%35%銀行貸款款首付三成成七成貸款款首付三成成七成貸款款首付三成成七成貸款款貸款率限限30年30年30年工程進(jìn)度度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附件：案名春申城、四季苑上海莘城城莘城公寓寓（二期期

23、）位置都市路446333號寶城路1158弄弄寶城路1158弄弄投資興建建春申城發(fā)發(fā)展公司司上海莘城城實(shí)業(yè)公公司上海莘城城實(shí)業(yè)公公司企劃銷售售億和房產(chǎn)產(chǎn)億和房產(chǎn)產(chǎn)北孚房產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃用途途住宅住宅住宅銷售面積積8.2萬萬平方米米30萬建筑樓層層12層6-188層6-122層規(guī)劃面積積76.665M221655M2107.14MM21588M2100MM22644M2主力面積積136.49MM2138 M2162 M2單價范圍圍27000元-35500元元28000元-34400元元平均單價價27500元32000元36000元總價范圍圍21萬-45萬萬29萬-55萬萬34萬-90萬萬主力總價價38萬4

24、8萬57萬付款方式式一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款總戶數(shù)銷售率80%82%65%銀行貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成貸款款貸款率限限30年30年30年工程進(jìn)度度現(xiàn)房現(xiàn)房期房附表：案名文心苑天仁苑春申家園園位置金都二村村銀都路331788號都市路444811號投資興建建顓橋房地地產(chǎn)顓橋房地地產(chǎn)春申房地地產(chǎn)企劃銷售售自銷自銷自銷規(guī)劃用途途多層多層多層銷售面積積2.9萬萬M26.2萬萬M2建筑樓層層6層6層6層規(guī)劃面積積71.112M2-90.22M263.116M2-1166.48M243.221M2-92.5M2主力面積積93.111 M

25、M276.552 MM2單價范圍圍17000元-19000元23000元-27550元15188元-18880元平均單價價18000元25255元17700元總價范圍圍12萬-18萬萬15萬-32萬萬15萬主力總價價15萬24萬付款方式式一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款總戶數(shù)580戶戶240戶戶銷售率95%70%85%銀行貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成貸款款年限30年30年30年工程進(jìn)度度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附表：案名陽明國際際花園莘城苑香樹麗舍舍黎安人家家位置水清路報(bào)春路疏影路1111弄弄1355號水清路黎安路黎安路4443號號投資興建建上海

26、陽明明房地產(chǎn)公公司上海聯(lián)盟盟房地產(chǎn)產(chǎn)上海昕城城房地產(chǎn)產(chǎn)興業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)企劃銷售售寶名房產(chǎn)產(chǎn)甲山林房產(chǎn)自銷規(guī)劃用途途住宅住宅住宅住宅銷售面積積6萬M22建筑樓層層16層多多層、4棟高層層6層6層規(guī)劃面積積101.07MM2-147 M268.332M2-101.25MM290M22-1388M266.772M2-1044.6M2主力面積積101.07MM2-147 M281.662M290M22-1388M287.22 M22單價范圍圍33000元-338000元15355元-21221元28000元-37000元20700元-25338元平均單價價35500元18200元33000元23000元總價

27、范圍圍37萬-58萬萬14萬-22萬萬25萬-48萬萬14萬-27萬萬主力總價價37萬-55萬萬17萬25萬22萬付款方式式一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款一次性、組合貸款款總戶數(shù)680戶戶240戶戶可售戶數(shù)數(shù)銷售率50%30%40%90%銀行貸款款首付二成成，八成貸款款首付三成成，七成成貸款首付三成成，七成成貸款首付三成成，七成成貸款貸款率限限30年30年30年30年工程進(jìn)度度結(jié)構(gòu)封頂頂現(xiàn)房結(jié)構(gòu)封頂頂現(xiàn)房附表：案名三琳花園園(莘都巴巴洛克)世紀(jì)名門門錦繡人家家位置莘松路2299號號莘松路2225號號春光路6691號號投資興建建申宇房地地產(chǎn)東苑房地地產(chǎn)信捷置業(yè)業(yè)企劃銷售售

28、春之聲置置業(yè)新巢房地地產(chǎn)自售規(guī)劃用途途住宅住宅住宅銷售面積積約230002.52MM2約244460.8 MM2建筑樓層層14F(2棟)、17FF12 FF6 F規(guī)劃面積積100.79 M2 1155.2 MM2130.67 M21788.377 M2286.995 MM21166.3 M2主力面積積155.20MM2100.79MM2108.58MM2151.38 M2151.10 M2單價范圍圍25288元34468元元3563339900元元22800元26650元元平均單價價30000元36000元24000元總價范圍圍30萬466萬46萬700萬19萬300萬主力總價價40萬54萬付

29、款方式式組合貸款款、一次性付付款組合貸款款、一次性付付款組合貸款款、一次性付付款總戶數(shù)172戶戶80戶270戶戶銷售率約50%20%40%銀行貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成成貸款首付三成成，七成貸款款貸款年限限30年30年30年工程進(jìn)度度準(zhǔn)現(xiàn)房期房準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房附表：案名金霄云邸邸地鐵明珠珠眾眾家園園位置滬閔路、水清路路莘建東路路1988號廣賢路投資興建建錦江房地地產(chǎn)市南電力力房地產(chǎn)產(chǎn)眾眾房地地產(chǎn)企劃銷售售精穩(wěn)企劃劃新漢業(yè)自售規(guī)劃用途途住宅住宅、商商住住宅銷售面積積約154474.48 M2376663 MM2建筑樓層層30F6 F、11 F、115 FF、155 F8 F9 FF

30、111 FF規(guī)劃面積積120.78MM2155.55 M279.552M222133.63 MM285.115 MM2 2255.644 M22136.24 M21499.044 M22主力面積積79. 52 M2 127.91 M2108.52 M2單價范圍圍36000元41100元元36000元42200元元33800元39920元元平均單價價38000元38500元35000元總價范圍圍43萬64萬萬29萬49萬萬28萬58萬萬主力總價價31萬49萬萬付款方式式組合貸款款、一次性付付款組合貸款款、一次性付付款組合貸款款、一次性付付款總戶數(shù)112戶戶512戶戶237戶戶銷售率45%50%6

31、0%銀行貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成貸款款首付三成成，七成成貸款貸款年限限30年30年30年工程進(jìn)度度期房期房現(xiàn)房第三部分分本案資源源分析我們所擁擁有的資資源 在在對一個個個案進(jìn)進(jìn)行策劃劃包裝以以前，必必須仔細(xì)細(xì)審視個個案自身身的資源源，隨后后予以整整合，以以期挖掘掘出個案案最大化化的潛能能，吸引引消費(fèi)者者的注意意，激發(fā)發(fā)強(qiáng)烈的的購買欲欲望。通通過銷售售引導(dǎo)，促使其其購買，從而達(dá)達(dá)成良好好的銷售售業(yè)績。外部資源源：市政配套套的大興興土木，亞洲第第一立交交橋的建建立以及及地鐵一一號線、外環(huán)線線，豐富富了本案案地域的的立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)，閔行區(qū)區(qū)獨(dú)有的的良好的的公共綠綠化系統(tǒng)統(tǒng)使

32、本案案的發(fā)展展前景更更加誘人人。消費(fèi)者的的購買行行為日趨趨理性，對于房房源的選選擇已擺擺脫前兩兩年跟風(fēng)風(fēng)走的狀狀況，簡簡單的配配套與戶戶型已不不能滿足足其購買買的要求求。本案案選擇開開發(fā)的時時機(jī)，有有利于自自身物業(yè)業(yè)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)等硬件件配備處處于較為為先進(jìn)的的層面上上。本案地處處春申路路、友誼誼路口，位于上上海莘城城西南端端。周邊邊已建、在建項(xiàng)項(xiàng)目較多多，商業(yè)業(yè)設(shè)施的的配置稍稍嫌不足足，但上上海莘城城總量1100萬萬平方米米的開發(fā)發(fā)規(guī)模，將為本本案奠定定良好的的形象基基礎(chǔ)。周周圍四通通八達(dá)的的交通系系統(tǒng)，使使本案與與市中心心區(qū)域的的交流較較為便捷捷。市政府對對于房地地

33、產(chǎn)的眾眾多利好好消息，例如產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸歸并、手手續(xù)費(fèi)的的減免措措施，契契稅的下下調(diào)等，較大力力度上刺刺激了房房地產(chǎn)的的銷售。內(nèi)部資源源開發(fā)商作作為閔行行房地集集團(tuán)的下下屬企業(yè)業(yè)，在對對于整個個在塊的的整體性性開發(fā)運(yùn)運(yùn)作及資資金的流流轉(zhuǎn)運(yùn)用用上，具具有相當(dāng)當(dāng)雄厚的的實(shí)力。目前暫定定的規(guī)劃劃為小高高層建筑筑，比較較符合消消費(fèi)者的的居住需需求及接接受能力力，因此此在規(guī)劃劃上具有有一定的的先天優(yōu)優(yōu)勢。房型及配配比尚未未定稿，設(shè)計(jì)中中仍存在在較大的的可變性性。可以以根據(jù)市市場反饋饋情況，設(shè)計(jì)出出符合消消費(fèi)者需需求的房房型及配配比。小區(qū)內(nèi)景景觀規(guī)劃劃上的設(shè)設(shè)計(jì)亦尚尚未定型型，此部部分設(shè)計(jì)計(jì)的可變變性較大大。

34、可以以根據(jù)全全新景觀觀理念及及市場走走勢，體體現(xiàn)出本本案獨(dú)具具特色的的景觀效效果。資源的整整合 根根據(jù)外部部資源以以及內(nèi)部部資源的的合理運(yùn)運(yùn)用，可可以使本本案在銷銷售中達(dá)達(dá)到更理理想的銷銷售率，縮短銷銷售周期期，盡快快回籠資資金，達(dá)達(dá)到理想想的銷售售業(yè)績。對此，我們可可以抓緊緊機(jī)遇，將各項(xiàng)項(xiàng)資源予予以篩選選，補(bǔ)充充其主題題概念，突出中中心，使使其最大大程度地地服務(wù)于于本案的的策劃銷銷售，成成為策劃劃中不可可或缺的的一個組組成部分分。我們所面面臨的問問題 對對于本案案而言，在存在在機(jī)遇的的同時，也存在在一定的的問題點(diǎn)點(diǎn)，這對對策劃來來說是有有著直接接影響作作用。因因此在對對本案進(jìn)進(jìn)行策劃劃之前，

35、必須明明確地把把這些問問題點(diǎn)尋尋找出來來，予以以剖析。本案占地地2萬平平方米左左右，呈呈南北長長3500米，東東西寬665-770米的的狹長條條形。對對于設(shè)計(jì)計(jì)單位而而言，要要在這樣樣一個地地塊上進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，難度的的確不小小，往往往無法擺擺脫“兵營式式”或“類兵營營式”的設(shè)計(jì)計(jì)窠臼，無法充充分發(fā)揮揮想象力力，較易易使小區(qū)區(qū)布局顯顯得呆板板，缺乏乏靈動的的感覺。本案屬于于上海莘莘城眾多多地塊中中的一塊塊?！吧虾］份烦恰钡拿Q稱面世已已有三年年的歷史史，對于于喜新厭厭舊的消消費(fèi)者來來說，這這個名稱稱已缺乏乏了往日日的激情情與沖擊擊力。由于本案案整體規(guī)規(guī)劃的局局限性，在景觀觀的規(guī)劃劃中無法法采

36、用大大規(guī)模的的景觀效效應(yīng)，來來吸引消消費(fèi)者的的注意。本案從體體量上說說，屬中中小型物物業(yè)，較較難與成成型的周周邊大型型樓盤（例如莘莘城公寓寓、新萬萬科城等等）進(jìn)行行正面抗抗?fàn)?。消消費(fèi)者目目前在購購房時較較多考慮慮所購物物業(yè)的規(guī)規(guī)模。因因此本案案在規(guī)模模上缺乏乏競爭優(yōu)優(yōu)勢。問題點(diǎn)的的彌補(bǔ)方方式 針針對上述述影響到到本案銷銷售的問問題點(diǎn)，我們將將設(shè)法彌彌補(bǔ)，盡盡量避免免這些問問題點(diǎn)在在銷售中中產(chǎn)生過過多的負(fù)負(fù)面影響響，從而而影響到到整體的的營銷。以下我我們將提提供幾項(xiàng)項(xiàng)初步的的彌補(bǔ)方方案（具具體細(xì)節(jié)節(jié)方案待待定稿后后與開發(fā)發(fā)商協(xié)商商確定）：在規(guī)劃時時盡量避避免“兵營排排列”的布局局，采用用錯落有有

37、致的院院落圍合合式的原原則進(jìn)行行規(guī)劃，使每個個單元都都能具有有較好的的采光及及景觀效效果。 在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)中，應(yīng)應(yīng)注意調(diào)調(diào)查了解解市場最最受喜愛愛的戶型型資料，使產(chǎn)品品生產(chǎn)與與產(chǎn)品的的銷售需需求基本本吻合。在宣傳上上著重突突出本案案的地域域優(yōu)勢與與環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)距莘莘莊成熟熟商業(yè)區(qū)區(qū)僅7000米之之遙，毗毗鄰國家家級花園園莘城城中央花花園，緊緊靠風(fēng)光光秀麗的的橫瀝港港等，以以彌補(bǔ)莘莘城內(nèi)目目前配套套尚不齊齊全帶來來的缺憾憾，同時時運(yùn)用小小區(qū)內(nèi)景景觀優(yōu)勢勢予以彌彌補(bǔ)。由于本案案地塊狹狹長、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)極為重重要。建建議延請請專業(yè)的的園藝設(shè)設(shè)計(jì)公司司（最好好是境外外公司）進(jìn)行整整體設(shè)計(jì)計(jì)，特別

38、別應(yīng)注重重立體景景觀和立立體綠化化的設(shè)計(jì)計(jì)，豐富富小區(qū)的的景觀層層次感。同時運(yùn)運(yùn)用小型型組團(tuán)綠綠化點(diǎn)綴綴小區(qū)，使小區(qū)區(qū)內(nèi)移步步換景，整個小小區(qū)的景景觀將更更具吸引引力。由于本案案規(guī)模尚尚小，較較難與大大型樓盤盤進(jìn)行正正面抗?fàn)帬帯Ｒ虼舜?，在策策劃上就就?yīng)盡量量避免規(guī)規(guī)模上的的劣勢，用個性性化的思思路對本本案進(jìn)行行唯一性性包裝，營造其其他物業(yè)業(yè)難以模模仿，難難以逾越越的市場場壁壘，以求“畢其功功于一役役”。要實(shí)實(shí)現(xiàn)這個個理想，就必須須在品質(zhì)質(zhì)、特色色、物管管及服務(wù)務(wù)上作文文章。市場定位位 為為了確保保良好的的銷售業(yè)業(yè)績，前前期的定定位是相相當(dāng)重要要的，市市場定位位正確與與否，將將直接影影響到物物業(yè)

39、的開開發(fā)成敗敗與否。首先我我們需要要建立物物業(yè)的品品牌，創(chuàng)創(chuàng)造“熱島”效應(yīng)。在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營中中，物業(yè)業(yè)品牌的的建立已已成為克克敵制勝勝的必備備武器。而物業(yè)業(yè)品牌的的建立，則主要要取決于于物業(yè)獨(dú)獨(dú)特性的的塑造。產(chǎn)品定位位 在在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品定位位之前，我們已已經(jīng)注意意到了本本案所具具備的三三個基礎(chǔ)礎(chǔ)。首先先本案的的開發(fā)商商是聲譽(yù)譽(yù)卓著的的國營企企業(yè)，擁擁有相當(dāng)當(dāng)雄厚的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力。企企業(yè)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌牌，為物物業(yè)品牌牌的建立立奠定了了背景基基礎(chǔ)。其其次，本本案地處處西南區(qū)區(qū)衛(wèi)星城城市上海海莘城中中，又鄰鄰近莘莊莊成熟生生活商業(yè)業(yè)圈，具具備了建建立中高高檔優(yōu)秀秀物業(yè)品品牌的物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。第三三，本

40、案案周邊的的交通條條件良好好，綠色色生態(tài)系系統(tǒng)完善善（莘城城中央公公園），休閑娛娛樂設(shè)施施齊全（金燕大大廈、莘莘城賓館館），具具備了品品牌物業(yè)業(yè)的消費(fèi)費(fèi)認(rèn)同基基礎(chǔ)。 根根據(jù)上述述三個基基礎(chǔ)的立立論，我我們可以以運(yùn)用差差異化競競爭策略略，將本本案的獨(dú)獨(dú)特性塑塑造成一一個其他他競爭對對手無法法逾越的的市場壁壁壘，并并運(yùn)用“價格勢勢能”原理，使本案案成為新新世紀(jì)西西南樓市市的領(lǐng)頭頭羊。 在在我們眼眼中好的的產(chǎn)品定定位，是是源自于于對產(chǎn)品品的了解解和對市市場的把把握。有有了準(zhǔn)確確的產(chǎn)品品定位，也就使使本案有有了較為為特定的的潛在客客戶目標(biāo)標(biāo)。 我們建建議把本本案定位位于： 莘莘莊地區(qū)區(qū)內(nèi)上海海莘城區(qū)區(qū)

41、域，一一座適合合中等收收入家庭庭購買的的中高檔檔住宅小小區(qū)。 我我們認(rèn)為為：本案案毗鄰春春申路，靠近滬滬閔路，屬于莘莘城范圍圍內(nèi)較好好的地段段。自本本案向東東已逐漸漸出現(xiàn)了了一批新新建住宅宅，而本本案位置置最佳，有較大大的潛力力。從周周邊物業(yè)業(yè)價格分分析，本本案也應(yīng)應(yīng)屬于中中價位樓樓盤。從從本案的的品質(zhì)來來看，可可屬中檔檔偏上的的高品質(zhì)質(zhì)住宅。根據(jù)以上上的產(chǎn)品品定位，我們可可以用比比較提煉煉的語句句，將本本案定義義為： 集集景觀園園林化、戶型功功能化、配套智智能化、服務(wù)立立體化、價格平平民化于于一體的的現(xiàn)代多多功能中中檔住宅宅小區(qū)，是閔行行區(qū)新世世紀(jì)小康康住宅建建設(shè)的樣樣板，是是一部分分中產(chǎn)者

42、者夢寐以以求的理理想家園園?？蛻舳ㄎ晃?根根據(jù)區(qū)域域環(huán)境周周邊物業(yè)業(yè)的分析析，以及及本案的的市場定定位原則則，我們們認(rèn)為本本案的地地理區(qū)位位較佳，交通便便利，因因此能吸吸引市區(qū)區(qū)的居民民前來認(rèn)認(rèn)購，其其客戶層層的表現(xiàn)現(xiàn)為： 在在各類公公司任職職的白領(lǐng)領(lǐng)階層，及部分分成功之之私企業(yè)業(yè)主，家家庭月收收入在440000-60000元及及以上者者。 這這群客戶戶在選擇擇新居時時一般除除了考慮慮戶型外外，還大大都講究究物業(yè)的的品質(zhì)，功能及及環(huán)境、景觀的的設(shè)置。希望能能在一種種返璞歸歸真的環(huán)環(huán)境中，擺脫工工作中、生活中中的心理理壓力，尋求自自然和諧諧的居家家環(huán)境，體現(xiàn)自自我的價價值。主要客戶戶來源： 由于

43、本本案地處處閔行區(qū)區(qū)地鐵沿沿線，因因此其所所面對的的目標(biāo)客客戶相對對較廣，西南地地區(qū)購房房消費(fèi)者者的比例例，較高高，其來來源可大大致分為為以下幾幾類：地鐵沿線線區(qū)域內(nèi)內(nèi)貨幣化化安置的的動遷居居民；在本案周周邊工作作的穩(wěn)定定收入人人士；在地鐵沿沿線上班班的穩(wěn)定定收入家家庭；比較注重重交通配配套的居居民；比較注重重周邊配配套的客客戶；素質(zhì)較佳佳的私營營業(yè)主；周邊區(qū)域域內(nèi)貨幣幣化安置置的動遷遷居民；外地來滬滬打工的的青年白白領(lǐng)。價格定位位 考考慮到本本案的地地理位置置，交通通條件、小區(qū)規(guī)規(guī)劃、客客戶定位位、周邊邊物業(yè)競競爭等各各方面因因素，本本案的價價格應(yīng)控控制在228000-36000元的的單方價

44、價格上。通過拉拉開優(yōu)劣劣樓層、套型之之間的價價差，及及早消化化較差的的房源，吸引人人氣，產(chǎn)產(chǎn)生“羊群效效應(yīng)”。同時時控制各各樓層的的價格系系數(shù)，使使本案均均價控在在32000-333000元/MM2左右。特別注注重本案案的外觀觀包裝，使其視視覺價值值超越實(shí)實(shí)際價格格，以期期產(chǎn)生價價格勢能能，并為為后期的的價格調(diào)調(diào)升提供供基礎(chǔ)。 （具具體的價價格控制制系統(tǒng)，詳見以以后的專專題報(bào)告告書）第四部分分建筑風(fēng)格格對市場場效果的的影響 建筑是是內(nèi)容和和形式的的統(tǒng)一體體，主要要達(dá)到使使用和美美觀兩個個目的。由于風(fēng)風(fēng)格總是是和形式式聯(lián)系在在一起，因而它它成了建建筑不可可或缺的的組成部部分。從從這個意意義上說說

45、，風(fēng)格格對住宅宅開發(fā)具具有重要要意義。這主要要表現(xiàn)在在三個層層面：從建筑本本身來說說，是通通過建筑筑風(fēng)格來來取得兩兩種效果果：一是是美觀，二是識識別（如如同CII設(shè)計(jì)）從市場的的角度來來講，良良好的建建筑風(fēng)格格對樓盤盤促銷是是有積極極意義的的，也是是樓盤推推廣的賣賣點(diǎn)之一一。對消費(fèi)者者來說，有風(fēng)格格的建筑筑能獲得得他們的的認(rèn)同，引致精精神上的的愉悅。特別是是針對特特定消費(fèi)費(fèi)對象的的樓盤，更要在在風(fēng)格上上與目標(biāo)標(biāo)客戶的的心理特特征相符符。一段時間間以來，在滬上上樓市刮刮起了一一股“歐陸風(fēng)風(fēng)”，其主主要特征征是以粘粘貼古希希臘、古古羅馬藝藝術(shù)符號號為標(biāo)記記。在建建筑外形形上較多多地出現(xiàn)現(xiàn)山花尖尖頂

46、、飾飾花柱式式、寶瓶瓶和通花花欄桿、石膏線線腳飾窗窗等處理理。具有有強(qiáng)烈的的裝飾效效果。在在色彩上上多以粉粉紅色及及淺色線線腳相結(jié)結(jié)合，三三段式的的表象特特征。在在“歐陸風(fēng)風(fēng)”刮起的的初期，在市場場引起消消費(fèi)者的的注目與與喜愛。當(dāng)所有有的建筑筑風(fēng)起云云涌、屢屢見不鮮鮮時，“歐陸風(fēng)風(fēng)”不再時時尚、受受寵了，一些有有先見之之明的開開發(fā)商開開始另辟辟蹊徑，于是又又出現(xiàn)了了“古典主主義”與“現(xiàn)代主主義”相結(jié)合合的建筑筑風(fēng)格，這種風(fēng)風(fēng)格的建建筑外觀觀，吸取取了類似似“歐陸風(fēng)風(fēng)格”的一些些元素處處理手法法，但加加以簡化化或局部部使用，在色彩彩上以大大面積淺淺色為主主，裝飾飾味相對對簡化、追求一一種輕快快、

47、清新新、典雅雅的氣氛氛。目前前，這種種風(fēng)格的的住宅建建筑群較較多，屬屬“主導(dǎo)性性”的建筑筑風(fēng)格。我們認(rèn)為為，建筑筑風(fēng)格的的選用，應(yīng)與本本身樓盤盤目標(biāo)客客戶的定定位有直直接的聯(lián)聯(lián)系，一一般來說說，文化化、知識識水準(zhǔn)較較高的人人，容易易接受較較為含蓄蓄和抽象象的造型型和色彩彩；普通通文化水水準(zhǔn)的人人較容易易接受具具體的，較為艷艷麗、醒醒目、直直觀的建建筑風(fēng)格格和色彩彩。鑒于本案案的客戶戶定位是是一批收收入較高高的白領(lǐng)領(lǐng)階層及及事業(yè)成成功人士士。這批批人不論論是知識識面還是是見識閱閱歷，都都較深、較廣。因此，本案的的建筑風(fēng)風(fēng)格不宜宜“繁文縟縟節(jié)”。1、建筑筑風(fēng)格的的界定 具具有個性性化、簡簡潔化的的

48、建筑風(fēng)風(fēng)格最能能吸引這這批消費(fèi)費(fèi)群體。因此，我們建建議：本案的建建筑風(fēng)格格應(yīng)選用用，沒有有過分裝裝飾，一一切從功功能出發(fā)發(fā)，講究究造型比比例適度度、空間間構(gòu)圖明明確美觀觀，強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑外外觀明快快，簡潔潔的“現(xiàn)代主主義”建筑風(fēng)風(fēng)格，以以求適應(yīng)應(yīng)目標(biāo)消消費(fèi)群的的文化心心理。讓讓客戶在在建筑風(fēng)風(fēng)格上感感覺到歸歸屬感、自豪感感和榮譽(yù)譽(yù)感。我我們的樓樓盤就成成了人格格化的建建筑物，就有了了極強(qiáng)的的生命力力和號召召力。2、色彩彩、立面面造型處處理 現(xiàn)現(xiàn)代生活活追求簡簡潔的居居家風(fēng)格格與平和和的居家家氣氛。本案的的建筑風(fēng)風(fēng)格要與與審美時時尚相一一致，在在立面、色彩的的設(shè)計(jì)中中力求以以簡約的的手法體體現(xiàn)出建建

49、筑本身身所具有有的美感感。在外外墻色彩彩處理上上，要拋拋棄歐陸陸風(fēng)格的的粉紅，咖啡紅紅的浮躁躁，采用用清凈、平和的的淺米色色，少了了一份城城市的喧喧囂，多多了一份份居家的的寧靜。 我我們建議議在設(shè)計(jì)計(jì)上采用用整個小小區(qū)架空空層設(shè)計(jì)計(jì)，每幢幢樓架空空的底部部的綠化化與公用用綠化地地連成一一片，既既提供了了小區(qū)居居民進(jìn)行行交流溝溝通的巨巨大場所所，增大大的綠化化地，更更有效的的改善了了本案地地型所帶帶來視覺覺缺憾。真正體體現(xiàn)了人人與人、人與自自然的交交流與溝溝通。環(huán)境與綠綠化景觀觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)在重視視人與自自然的融融洽統(tǒng)一一的同時時，還將將根據(jù)我我們自身身項(xiàng)目的的特性，制定最最合理的的景觀設(shè)設(shè)計(jì)

50、方案案，并在在營銷過過程中充充分兌現(xiàn)現(xiàn)其最大大價值。我們首首先應(yīng)界界定兩點(diǎn)點(diǎn)：利用項(xiàng)目目現(xiàn)有的的外部景景觀資源源，為本本案景觀觀作鋪墊墊，形成成外部景景觀獨(dú)有有的延續(xù)續(xù)與補(bǔ)充充，與本本案形成成對景，相得益益彰。營造本項(xiàng)項(xiàng)目自身身的景觀觀效果，挖掘項(xiàng)項(xiàng)目中可可利用的的景觀最最高價值值，提高高景觀在在營銷中中的附加加值。 圍圍繞這二二點(diǎn)，我我們即可可看出，與本案案毗鄰的的西側(cè)是是一條疏疏浚以后后的橫瀝瀝港，水水質(zhì)情況況良好，是通黃黃浦江的的活水源源，依傍傍在本項(xiàng)項(xiàng)目的西西側(cè)，無無疑為本本案增添添了一道道自然景景觀。 根據(jù)我我們對市市場消費(fèi)費(fèi)者的了了解，有有80%以上的的人對自自然河景景非?？纯粗?。

51、因因此，各各種各樣樣的“親水住住宅”應(yīng)運(yùn)而而生，有有自然河河資源的的充分利利用，無無自然河河資源的的不惜化化費(fèi)工本本挖掘人人工湖泊泊來增加加賣點(diǎn)。這一新新動向說說明，要要營造一一個生態(tài)態(tài)居住小小區(qū)，在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中要要充分注注重保護(hù)護(hù)自然資資源，利利用天然然的地貌貌地勢，營造一一個舒適適宜人的的生態(tài)小小區(qū)。 由由于本項(xiàng)項(xiàng)目的地地型呈狹狹長型，較難布布置綠化化景觀，但如果果我們能能在現(xiàn)有有的地形形狀態(tài)下下創(chuàng)造出出一個自自然、生生態(tài)的怡怡人綠化化景觀，我們同同樣能滿滿足消費(fèi)費(fèi)者對陽陽光、自自然的渴渴望，亦亦同樣能能創(chuàng)造出出一個頗頗具個性性化的小小區(qū)園景景。 我們建建議小區(qū)區(qū)內(nèi)景觀觀設(shè)計(jì)要要以三個個

52、基本要要素作為為小區(qū)景景觀綠化化設(shè)計(jì)的的藍(lán)本：a、“點(diǎn)點(diǎn)”每棟棟住宅前前后應(yīng)有有組團(tuán)獨(dú)獨(dú)立的景景觀。由由于現(xiàn)代代居住環(huán)環(huán)境中居居住者的的結(jié)構(gòu)，不再是是以原來來的家庭庭、血緣緣為基礎(chǔ)礎(chǔ)，而僅僅僅是為為獲取同同一居住住空間而而“恰巧”走到一一起。因因此，人人們的職職業(yè)、文文化程度度、行為為準(zhǔn)則、道德規(guī)規(guī)范等各各有差異異，生活活方式也也不盡相相同，凝凝聚力明明顯減小小。每個個人的家家成為他他的“城市堡堡壘”。于是是，長期期的壓制制使人們們對環(huán)境境監(jiān)控的的安全感感，對居居住環(huán)境境擁有的的領(lǐng)域感感、歸屬屬感與認(rèn)認(rèn)同感，呼聲日日高。人人們更加加期望情情感的溝溝通與相相互了解解、交往往的必要要。在組組團(tuán)景觀

53、觀設(shè)計(jì)時時，可以以將組團(tuán)團(tuán)以不同同的形式式圍繞某某種內(nèi)向向性綠化化庭院，使外向向性道路路完全分分開，其其間可設(shè)設(shè)置涼亭亭、桌凳凳、花架架、花圃圃、水池池等。這這些小品品要同周周圍綠化化環(huán)境相相協(xié)調(diào)，可以模模擬自然然、再生生自然，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)人類類回歸自自然的本本能屬性性。 人人們可以以在休閑閑時間在在組團(tuán)綠綠化中閑閑聊、下下棋、健健身、曬曬太陽等等，形成成既便于于交往，又極具具領(lǐng)域感感的鄰里里交往空空間環(huán)境境，使深深處其中中的居民民有一種種親切感感。每個個組團(tuán)的的景觀綠綠化可以以適當(dāng)加加以變化化，以形形成各自自的特點(diǎn)點(diǎn)，突出出其空間間個性，增強(qiáng)識識別性。b、“線線”除了了“面”的組團(tuán)團(tuán)綠化，小區(qū)

54、還還將通過過“線”的綠化化把各組組團(tuán)連結(jié)結(jié)起來，形成有有序、連連貫的統(tǒng)統(tǒng)一。 路路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)盡可能能做到人人車分流流，這也也是未來來住宅的的發(fā)展趨趨勢，小小區(qū)主要要有一條條縱貫?zāi)夏媳钡闹髦鞲傻乐猓淦溆嗟恼拔莺蠛蟮牡缆仿繁M可能能減少面面積、（在道路路設(shè)計(jì)滿滿足消防防通道等等要求的的前提下下）并在在主干道道和宅前前屋后的的道路上上種植成成年樹木木，讓綠綠蔭成為為傘蓋，讓每一一條道路路綠蔭覆覆蓋，濃濃蔭翠綠綠，每一一條道路路行間蜿蜿蜒曲折折，行云云流水一一般地?fù)頁肀ЬG意意。 沿沿河長至至3500米的河河岸道路路，要形形成頗具具特色的的綠色長長廊，種種植名貴貴的樹木木，增添添驛亭、休閑桌桌椅、

55、花花缽、假假山等小小景讓人人們倘徉徉在河岸岸邊上，使之可可聞花香香、聽水水流、撫撫飄柳，感受西西子湖畔畔“柳浪聞聞鶯”之美感感，充分分享受大大自然的的恩澤。C、“面面”相對對組團(tuán)綠綠化而言言，“面”的綠化化即為主主體景觀觀小區(qū)區(qū)中心綠綠地。 主主體景觀觀不同于于組團(tuán)綠綠化，它它講究大大氣、豪豪邁，通通過主入入口的門門廊設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)入小小區(qū)首先先印入眼眼簾的是是開闊的的廣場，廣場中中心是疊疊泉噴露露。中央央廣場不不需過多多的人工工裝飾，在廣場場兩側(cè)種種植大片片的低矮矮的灌木木和四季季盛開的的花壇，形成以以花壇為為主的四四季彩虹虹廣場，在灌木木及花壇壇外圍種種植熱帶帶植物，例棕櫚櫚樹及芭芭蕉等，小區(qū)會

56、會所坐擁擁在濃密密的熱帶帶植物叢叢中。從中央廣廣場疊泉泉噴露 外延四四季花壇壇 外延熱熱帶植物物 外外延中心心會所，層層疊疊疊、高高低錯落落有致，讓中央央廣場的的內(nèi)容豐豐富起來來，并有有了空間間層次感感；有了了一定的的構(gòu)圖中中心。戶型功能能及戶型型配比的的建議 戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)的不斷斷變化，也促成成了房地地產(chǎn)市場場的不斷斷成熟，買家的的喜好，從今年年的熱賣賣戶型到到了明天天的可能能就成了了垃圾。正是如如此，促促使我們們在考慮慮戶型的的設(shè)計(jì)上上，更加加要以超超前的意意識，對對市場的的準(zhǔn)確判判斷，掌掌握市場場需求，針對可可能出現(xiàn)現(xiàn)的變化化，進(jìn)行行深入細(xì)細(xì)致的研研究及不不斷的嘗嘗試。戶型設(shè)計(jì)計(jì)的功能能化

57、客廳餐廳公共活動動區(qū)門廳家庭廳臥室功能分區(qū)區(qū)私密密休息區(qū)區(qū)書房房客房廚房衛(wèi)生間輔助區(qū)陽臺臺貯藏公共活動動區(qū)：供起居、交誼用用，如客客廳、餐餐廳、家家庭廳、門廳等等。私密休息息區(qū)：供處理私私人事務(wù)務(wù)，睡眠眠休息用用，如臥臥室、書書房、保保姆房等等。輔助區(qū)：供以上兩兩部分的的輔助之之用、如如廚房、衛(wèi)生間間、貯藏藏間、陽陽臺等。 這這些分區(qū)區(qū)各有明明確的專專門使用用功能，有動、靜的區(qū)區(qū)別，有有小環(huán)境境的要求求，使之之使用合合理而又又不互相相干擾。功能配置置的完善善性主人房帶帶衛(wèi)生間間已成中中大戶型型的必要要設(shè)計(jì)。工作陽臺臺的設(shè)置置，同以以前功能能重合的的陽臺設(shè)設(shè)計(jì)（把把家務(wù)操操作，觀觀景等功功能集中

58、中于一個個空間實(shí)實(shí)現(xiàn)）相相比變得得合理、方便。書房、兒兒童房、貯藏室室、衣帽帽間等配配套空間間的設(shè)置置，使室室內(nèi)生活活更為豐豐富多彩彩、居家家更舒適適。玄關(guān)的設(shè)設(shè)計(jì)，增增加戶內(nèi)內(nèi)空間層層次，亦亦與生活活水平提提高的社社會現(xiàn)實(shí)實(shí)相吻合合，使入入室更衣衣?lián)Q鞋等等新風(fēng)尚尚變?yōu)榭煽赡?，使使進(jìn)居家家健康化化、安逸逸化。戶型設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)部處處理傳統(tǒng)的廚廚房多采采用I型型設(shè)計(jì)，建議采采用L型型設(shè)計(jì)，還有開開放式，半開放放式的廚廚房設(shè)計(jì)計(jì)，寬度度方面要要考慮到到操作臺臺，盥洗洗臺，廚廚具電器器壁柜的的設(shè)置及及擺放位位、管線線的安裝裝，通風(fēng)風(fēng)排氣條條件。建議本項(xiàng)項(xiàng)目采用用落地窗窗、凸窗窗、角窗窗，打破破單純以以陽臺

59、作作為居室室外延空空間的局局面。臥室門的的朝向注注意避免免與其它它房間門門相對現(xiàn)現(xiàn)象。采用低窗窗臺設(shè)計(jì)計(jì)，可坐坐可臥，既增加加了使用用空間，又開闊闊了視野野。功能分區(qū)區(qū)更為明明顯96年以以前的住住宅，沒沒有什么么功能分分區(qū)概念念，在居居家使用用上極不不科學(xué)，大廳功功能比較較混亂，基本上上不區(qū)分分休息娛娛樂區(qū)（客廳）與進(jìn)餐餐廳（餐餐廳），一些臥臥室門直直接開向向大廳，設(shè)計(jì)十十分不合合理。96年以以后的住住宅，開開始注重重使用空空間的層層次與分分區(qū)的問問題。三三大分區(qū)區(qū)理念：動態(tài)靜靜態(tài)空間間劃分、工作空空間與生生活空間間的劃分分、公共共空間與與私密空空間的劃劃分思想想在戶型型設(shè)計(jì)當(dāng)當(dāng)中得到到有效貫

60、貫徹。錯層、越越層戶型型設(shè)計(jì)打打破平面面廳劃分分的舊傳傳統(tǒng)，利利用凸出出的邊角角，臺階階隱型走走道等設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行行空間劃劃分，使使空間層層次感受受更強(qiáng)、空間變變化更大大。戶型的合合理配比比 戶戶型配比比應(yīng)具有有合理性性、實(shí)用用性、美美觀性和和前瞻性性。戶型型配比與與面積配配比所對對應(yīng)的是是一個總總價市場場，它是是消費(fèi)者者購買能能力水平平的集中中體現(xiàn)，是區(qū)分分目標(biāo)市市場最基基本的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)數(shù)。因此此理想的的戶型配配比、面面積配比比應(yīng)該與與目標(biāo)客客戶的總總價市場場相吻合合。 根根據(jù)上一一部分“個案細(xì)細(xì)分市場場”分析中中，我們們已經(jīng)得得出我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶將將是：28-445歲之之間的白白領(lǐng)人士士和事