8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析煙臺(tái)立信醫(yī)院項(xiàng)目（案例一）南路 473 號(hào)）土地使用權(quán)出讓評(píng)估案例分析煙臺(tái)光大房地產(chǎn)評(píng)估第一部分項(xiàng)目說明一、估價(jià)目的：土地使用權(quán)出讓。二、項(xiàng)目背景：待估宗地位于芝罘區(qū)南路以南、環(huán)海路以西，待估宗地原屬煙臺(tái)華信家園商住小區(qū)項(xiàng)目,原土地證登記土地使用權(quán)人為煙臺(tái)華信房地產(chǎn)開發(fā),土地用途為住宅,使用權(quán)類型為出讓,使用權(quán)面為 4681 ,使用權(quán)終止日期至 2073年 10 月 26 日?，F(xiàn)根據(jù)規(guī)劃局意見書，地上建筑物用途改為商業(yè)，因而待估宗地用途隨之改為商業(yè)，使用權(quán)終止日期至 2043 年 10 月 26 日。至評(píng)估基準(zhǔn)日宗地已達(dá)到紅線外 “七通”（指通路、通水、通電、排水、供熱、供氣、通訊），

2、宗地紅線內(nèi)“六通一平”。該宗地登記四至情況為:北至72283,東至環(huán)海路,南至煙臺(tái)臺(tái)華食品實(shí)業(yè),西至山東省石油煙臺(tái)總公司。三、地價(jià)定義：在估價(jià)基準(zhǔn)日，現(xiàn)狀利用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”、宗地紅線內(nèi)“土地平整”，土地用途為商業(yè)用地，評(píng)估土地為出讓土地，容積率 1.06，評(píng)估設(shè)定土地使用年限至 2043 年 10 月 26 日的土地使用權(quán)價(jià)格、在同估價(jià)時(shí)點(diǎn)原住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格及兩者之間的差值。第二部分評(píng)估方法的選用一、估價(jià)方法的選用估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地原為住宅用地調(diào)整為

3、商業(yè)用地，由于煙臺(tái)市建立了較為完善的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，待估宗地位于煙臺(tái)市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，待估宗地位于煙臺(tái)市基準(zhǔn)地價(jià)住宅二級(jí)，商業(yè)二級(jí)，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)修；待估宗地原開發(fā)意圖明確，土地潛在開發(fā)價(jià)值明顯，而實(shí)際上地上建筑物已按商業(yè)用途建成，符合假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍，故可采用假設(shè)開發(fā)法對(duì)原住宅用途及變更后的商業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。二、估價(jià)方法中的難點(diǎn)本次分別評(píng)估原用途（住宅用地）、調(diào)整后用途（商業(yè)用地）的價(jià)值及兩者之間的差值。待估宗地為華信家園項(xiàng)目整宗土地的一部分，原已辦理了出讓手續(xù)，其原出讓時(shí)用途為住宅，容積率為 1.42。本次需先根據(jù)其整個(gè)項(xiàng)目容積率 1.42 測算原出讓住宅用地的現(xiàn)狀價(jià)

4、值。華信家園項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，原宗地拆遷時(shí)涉及鐵路醫(yī)院拆遷安置，現(xiàn)其安置房已建成即：煙臺(tái)立信醫(yī)院，待估宗地即為煙臺(tái)立信醫(yī)院所占宗地，現(xiàn)狀容積率為 1.06，根據(jù)規(guī)劃局文件：擬將用途改為商業(yè)，則土地用途也相應(yīng)變更為商業(yè)，求取商業(yè)用地價(jià)值時(shí)需根據(jù)現(xiàn)狀容積率。煙臺(tái)市基準(zhǔn)地為 2007 年 1 月 1 日開始實(shí)施，在這兩年期間，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的需求量也在穩(wěn)步的增加，近而對(duì)地價(jià)亦有一定的影響，在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中，其他都有較明確的依據(jù)，主要是期日修正系數(shù)如何確定，在本次評(píng)估中，參考了的利率，并詳細(xì)了解房地產(chǎn)售價(jià)變動(dòng)情況結(jié)合目前市場需求狀況來確定期日修正系數(shù)，最終對(duì)宗地地價(jià)的測算結(jié)果有一定

5、的，經(jīng)對(duì)周邊地區(qū)詳細(xì)的房地產(chǎn)市場和綜合分析后，認(rèn)為通過技術(shù)處理后的價(jià)格能更好地反映區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)。假設(shè)開發(fā)法中分別有了明確的規(guī)劃用途、容積率等都有較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，難點(diǎn)主要集中在開發(fā)價(jià)值及建設(shè)成本的測算上，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周圍的已售或在售的住宅及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了詳細(xì)的、分析，分別用市場比較法求取其用途為住宅及商業(yè)時(shí)所開發(fā)房屋的售價(jià)，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)下的價(jià)格水平。建設(shè)費(fèi)用的確定，也要求對(duì)區(qū)域相關(guān)工程建設(shè)成本有詳細(xì)的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，均已按從規(guī)劃、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的和標(biāo)準(zhǔn)確定，以此作為評(píng)估取值的依據(jù)。第三部分估價(jià)項(xiàng)目心得、啟示待估宗地位于芝罘區(qū)南路以南、環(huán)海路以西，該區(qū)

6、域居住較密集，住宅集聚度高，待估宗地位于整個(gè)華信家園住宅小區(qū)的路但不直接臨路地段，為整宗地的一小部分。待估宗地原用途為住宅用地，但其地上建筑物規(guī)劃為煙臺(tái)立信醫(yī)院，其地上建筑物用途與土地用途不符，且經(jīng)過規(guī)劃局認(rèn)可，故本宗地報(bào)煙臺(tái)市土地局批準(zhǔn)，變更為商業(yè)用地，本次即為評(píng)估其原住宅用地及變更用途后商業(yè)用地的土地使用權(quán)價(jià)值。本次評(píng)估采用的方法是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修及假設(shè)開發(fā)法，在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中，首先需確定待估宗地所處區(qū)位，對(duì)土地地價(jià)影響較大的主要有年期、期日、周圍土地利用類型、距公共場所的距離、環(huán)境狀況、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施情況以及地價(jià)變動(dòng)情況、規(guī)劃容積率情況等，本次容積率已確定，上述幾項(xiàng)影響均可以根據(jù)

7、待估宗地的實(shí)際情況按照修正體系做出，期日修正系數(shù)，上述已說明，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修不存在其它較難把握。在假設(shè)開發(fā)法中，對(duì)住宅用地地價(jià)有較大影響的規(guī)劃指標(biāo)主要是容積率、所建物業(yè)類型等。因本項(xiàng)目用途及容積率均已確定，本次主要考慮對(duì)其建設(shè)成本及開發(fā)價(jià)值的把握準(zhǔn)確度上，根據(jù)所建建筑的裝修程度、配套設(shè)施、層高、智能化管理等多方面確定準(zhǔn)確價(jià)格。開發(fā)售價(jià)需根據(jù)項(xiàng)目周圍同一物業(yè)房地產(chǎn)售價(jià)，亦需根據(jù)本項(xiàng)目及所案例的裝修、配套、智能化管理、層高等，多個(gè)比較案例修正比較后得出平均價(jià)格，即得出本項(xiàng)目的售價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，是一種比較價(jià)格，由于其有理論基礎(chǔ)，可操作性強(qiáng)，易于掌握。故該方法適宜性較高，評(píng)估結(jié)果的度較高。假設(shè)開發(fā)法所得到的是一種剩余價(jià)格，即也是根據(jù)替代原則，通過房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值，扣除開發(fā)成本、開發(fā)利潤后的剩余價(jià)格。該方法有一定的理論基礎(chǔ)，也易于掌握；加之在假設(shè)開發(fā)法測算中的房地產(chǎn)價(jià)值及相關(guān)參數(shù)均系通過區(qū)域比較、分析確定的，我認(rèn)為該方法可操作性強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果也具有