8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、項目名房地產(chǎn)開位于浦口區(qū)大橋北路一地號為 11102004025 號的住宅商業(yè)用地國有出讓土用權(quán)抵押價值評摘要本次評估涉及房地產(chǎn)開項目名房地產(chǎn)開位于浦口區(qū)大橋北路一地號為 11102004025 號的住宅商業(yè)用地國有出讓土用權(quán)抵押價值評摘要本次評估涉及房地產(chǎn)開因融資要進(jìn)行的抵評估，以評估價值確金額，這種類型的抵評估日益增多，在實際的估價工作中已占有很大的比例，其作業(yè)水的高低反映了該機(jī)構(gòu)和土地估價師的業(yè)務(wù)水平高低本文紅陽房地產(chǎn)開位于浦口區(qū)大橋北路住宅商業(yè)用地的評估告進(jìn)行了分析從資料的收集、估價線路的選擇上符合土地價規(guī)程的要求，估價中遇到的難點和問題解決的方法得當(dāng)。本次分主要從估的估價項目的背景相

2、關(guān)資料的收集及估價技術(shù)路的選擇、估價工作中的主要難點和解決方法、估價心得幾個方面進(jìn)了介紹和分析：抵押合用價心一、估價項目的房地產(chǎn)開為（法人資一般經(jīng)營項市大橋北路兩（地塊號NO.111020040014NO.11102004007NO.11102004010NO.11102004011 NO.11102004012房地產(chǎn)開發(fā)，銷售租賃自建商品房，以及物業(yè)管理與配套服務(wù)，土級別為浦口區(qū)住宅二級地、商業(yè)二級地委估標(biāo)的座落市，簡稱寧，江蘇省省會城市地處長江下游平原國家生產(chǎn)力布局中最大的經(jīng)角洲，寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，隨市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、委估標(biāo)的座落市，簡稱寧，江蘇省省會城市地處長江下游平原國家生產(chǎn)力布局中最大的經(jīng)角

3、洲，寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，隨市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城的增加市規(guī)模的擴(kuò)大市的住宅等不同用途的土地市場需求不斷增加促市區(qū)整體地價水平呈上升趨勢本次評估的浦口區(qū)大橋北路地號為 11102004025 號的一宗住宅商業(yè)用地房地產(chǎn)開準(zhǔn)備開發(fā)成商業(yè)住宅區(qū)宗地所在地塊東至規(guī)劃河道，南公司用地，西公用地，北至規(guī)劃道路本次評估目的是確定房地產(chǎn)額度提供價值參依據(jù)土地使用權(quán)面積為 93435.1m2現(xiàn)為毛規(guī)劃建筑容積率 2.0紅線外達(dá)到達(dá)到通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣 及宗地內(nèi)場地未平整，用途為住宅，商業(yè)用地，土地使用權(quán)終止日為，終止日期商業(yè)用地至2043819住宅至20738日，國有土地使用為寧浦國用（2006）055

4、52估價基日為200836位市浦口區(qū)住宅二級地、商業(yè)二級二、相關(guān)資料的收集及估價技術(shù)路線的選1、相關(guān)資料（1）民土地管理法民城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程等國家法律門規(guī)章、技術(shù)規(guī)程等資料（2）委估方提供了待估宗地的權(quán)證及規(guī)劃資料對宗地界進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，確定了待估宗地的用途、四界、基礎(chǔ)設(shè)開發(fā)程度（2）委估方提供了待估宗地的權(quán)證及規(guī)劃資料對宗地界進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，確定了待估宗地的用途、四界、基礎(chǔ)設(shè)開發(fā)程度及規(guī)劃在建建筑物的狀況等資料2、技術(shù)路線根據(jù)評估對象的實際情況、土地規(guī)劃利用特點，結(jié)合搜集的所區(qū)域的同類房地產(chǎn)出售資料和現(xiàn)有利用狀況在認(rèn)真分析所掌握的料后，確定待估宗地的土地估價采用剩余法（

5、假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)價進(jìn)行評估（1）根據(jù)評估對象的土地利用特點，結(jié)合搜集的委估宗地所區(qū)域的同類房地產(chǎn)出售資料和現(xiàn)利用狀況采用剩余法測算估價基日的基準(zhǔn)單價（2）因待估宗地所在區(qū)域內(nèi)可以用基準(zhǔn)地價評估（3）對上述兩種方法得出的結(jié)果進(jìn)行綜合分析、取算數(shù)平均確定最終的估價結(jié)果剩余法的基本技術(shù)路線是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易（售樓價的基礎(chǔ)上扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及相關(guān)的專業(yè)費用利息、利潤等，以價格余額來估算待估土地價格的方法?；綖榈貎r預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價（售樓價）開發(fā)成本投利息投資利潤銷售稅費宗地需交納的契基準(zhǔn)地價是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條

6、件和個別條件等與所處區(qū)域的平均條件相比較并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系所處區(qū)域的平均條件相比較并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價值的方法即地價=基準(zhǔn)地價(1+期日修正系（1+區(qū)位修正系數(shù)（1+容積率修正系數(shù)）土地開發(fā)水平修正（1+年期修正系數(shù)三、估價工作中的主要難點和解決1、主要難土地估價師對待估宗地所處區(qū)域進(jìn)行搜集了該區(qū)域城總體規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和租售資料作為本次估價的依據(jù)。由于待估地土地用途具有多樣性，給土地估價帶來了以下難點（1）根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地 70 年商業(yè)、旅

7、游用地 40 年，本次評估的土地用途具有多樣性。同用途土地價格的年限修正問題（2）根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，規(guī)劃設(shè)計要點中并規(guī)定商業(yè)用地與宅用地面積分別為多少（3）宗地內(nèi)的原土地使用權(quán)人及地面附著物拆遷安置工作和應(yīng)補(bǔ)償費用由誰承擔(dān)（4）開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價和估計建筑費、專業(yè)費等項成本費用及開發(fā)商的合理利潤的確2、解決方本次綜合用地土地價格的評估，土地使用權(quán)面積為 93435.1m2根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，該宗地用途為住宅和商業(yè)用地，容積率根據(jù)國有土地使用證，估價對象土地登記用途為住宅，商業(yè)用地住宅，商業(yè)用途用根據(jù)國有土地使用證，估價對象土地登記用途為住宅，商業(yè)用地住宅，商業(yè)用途用地占地面積未能具體確定，根據(jù)

8、分，商業(yè)房為一層沿街商業(yè)門面房，設(shè)定按首層建筑面積的 10%修建，商業(yè)地面積按商業(yè)建筑面積占總建筑面積的百分比計算住宅用地面積住宅建筑面積占總建筑面積的百分比計算。至本次估價時點，待估地內(nèi)建筑物尚未拆除考慮地上建筑物的所有者即為本次估價的委取得與本次估設(shè)定開發(fā)程度一致的待估宗地時不需要向支付拆遷安置費用故本次不考慮地上建筑物及居民等的拆遷置補(bǔ)償費用剩余法測算如下結(jié)市近年來房地產(chǎn)市場的銷售情況及附近目前商品住供應(yīng)及銷售情況，估價委估標(biāo)的開發(fā)情況為：在設(shè)施工 0.5 年后開始銷售至工程竣工后半年可售出 60%，且在此段間內(nèi)假定為均勻銷售在工程竣工后半年開始至工程竣工后一年半可出售剩余的 40%，且

9、在此段時間內(nèi)假定為均勻銷售，因此確定本開發(fā)經(jīng)營周期為2.5參照宗地所在區(qū)域同售價比準(zhǔn)出委估宗地上住宅房產(chǎn)市場的比準(zhǔn)售價取4500元/m2，商業(yè)用房的售價為11000元/ 不動產(chǎn)總價為771698764.96元，容積率開發(fā)成本費用的計取：前期工程費 33042388.76 元，公共基設(shè)施費折現(xiàn)后取 57380818.83 元，建筑費折現(xiàn)后取 199031092.8 元專業(yè)費用取建筑費折現(xiàn)后的 3%，不可預(yù)見費取前兩項的 5%10250101.28 人防易地建設(shè)費按首層建筑面積 2400 元/m2 計算44848848元10250101.28 人防易地建設(shè)費按首層建筑面積 2400 元/m2 計算

10、44848848元相關(guān)稅、費計取3%，年利息 7.47%，銷售稅費按不產(chǎn)售價的 8.5%計，根據(jù)稅法的規(guī)定，契稅稅率為地價的 4%，銷售潤率按20%計待估宗地總價214363768.85 待估宗地單價214363768.85 元=2294.25元開發(fā)程度修正取5元土地開發(fā)水平修正后地價=2294.25 元/m2-5 元/m2=2289.25 元（1） 市場比較法測算如下待估宗地處于浦口區(qū)大橋北路市市區(qū)土地級別調(diào)與基準(zhǔn)地價評浦口區(qū)商業(yè)用地二級地基準(zhǔn)地價指基準(zhǔn)日200411土地開發(fā)程度為外通上水、通下水、通電、通訊通路“五通” 及宗地內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)條件下，平均容率 1.3，40 年期的土

11、地平均價格。浦口區(qū)大橋北路商業(yè)用地二級地準(zhǔn)地價為 1650 元/m2；浦口區(qū)大橋北路住宅二級地基準(zhǔn)地價指基準(zhǔn)200411日，土地開發(fā)程度為外通上水、通下水、通電、訊、通路“五通” 及宗地內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)條件下，平容積率為 1.2，70 年期的土地平均價格。浦口區(qū)大橋北路住宅用地級地基準(zhǔn)地價為 1260 元/m2。根據(jù)基準(zhǔn)地價，通過對待估宗地的期修正、區(qū)位修正、容積率修正、開發(fā)水平修正、年期修正，得到待宗地的價格（見下表委估宗地內(nèi)擬建建修正、區(qū)位修正、容積率修正、開發(fā)水平修正、年期修正，得到待宗地的價格（見下表委估宗地內(nèi)擬建建筑物情況如下商業(yè)建筑面積為 住宅建筑面積為 總建筑面積為宗地土地面積為 商業(yè)用地和住宅用地面積按宗地內(nèi)擬建各類別建筑物建筑面分?jǐn)偵虡I(yè)用地面積住宅用地面積商住綜合用地地價=（商業(yè)用地單價商業(yè)用地面積+住宅用地價住宅用地面積）總土地面元采用算術(shù)平均值求得待估宗地價格(2289.25元.28元/m2）/2=2217元/m2四舍五入取整價1260252139.431650252624.85待估宗地總價2217 元/m293435.1m220715 萬四、估價心待待估宗地總價2217 元/m293435.1m220715 萬四、估價心待估宗地用途較為特殊,通過對本項目評