房地產(chǎn)戰(zhàn)略選擇

1、房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃方法 2012年9月正確的認(rèn)識(shí)自己，正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境和正確的武裝自己是關(guān)于公司戰(zhàn)略思考的邏輯方法正確的認(rèn)識(shí)自己正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的武裝自己公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？”這三個(gè)問(wèn)題業(yè)務(wù)模式?增長(zhǎng)階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)在哪里競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)定位、使命與愿景戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略在外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力、關(guān)鍵成功因素分析的基礎(chǔ)上，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，是戰(zhàn)略規(guī)劃的邏輯思考框架外部環(huán)境分析 全國(guó)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 省域房地產(chǎn)行業(yè)分析 城市房地產(chǎn)行業(yè)分析 內(nèi)部資源分析

2、土地和政府關(guān)系 財(cái)務(wù)資源 人力資源 品牌 管理能力 業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃 制定總體戰(zhàn)略 制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略支撐體系設(shè)計(jì) 職能戰(zhàn)略 戰(zhàn)略舉措與行動(dòng)計(jì)劃標(biāo)桿企業(yè)研究 專業(yè)房地產(chǎn)公司模式 單一區(qū)域地產(chǎn)公司發(fā)展模式外部環(huán)境分析主要關(guān)注房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、行業(yè)以及區(qū)域市場(chǎng)分析分析要點(diǎn)思考要點(diǎn)和說(shuō)明宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析分析方法和模型分析包括國(guó)家政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求和技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)際金融對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響過(guò)去3-5年的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、土地購(gòu)置及土地完成開發(fā)情況、建設(shè)情況、銷售情況和房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度，基于此，預(yù)測(cè)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)過(guò)去3-5年省域房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃分析

3、、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、土地購(gòu)置及土地完成開發(fā)情況、建設(shè)情況、銷售情況和房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度，基于此，預(yù)測(cè)省域房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)過(guò)去3-5年城市房地產(chǎn)的政策、經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均GDP）、城市規(guī)劃和市政建設(shè)等分析，基于此，預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)PEST分析行業(yè)分析市場(chǎng)分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)去3-5年城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行情況分析，基于此，預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市各物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析：住宅、商業(yè)、交通市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析，包括供應(yīng)、需求、價(jià)格和趨勢(shì)等宏觀環(huán)境分析將重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、技術(shù)發(fā)展和國(guó)際金融的影響，我們將就宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行

4、分別分析國(guó)家政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，對(duì)宏觀政策因素的分析，有利于房地產(chǎn)行業(yè)把握政策變化帶來(lái)的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來(lái)的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備國(guó)際金融土地政策金融政策土地政策物價(jià)投資消費(fèi)社會(huì)統(tǒng)計(jì)因素技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)國(guó)家對(duì)技術(shù)開發(fā)的投資和支持重點(diǎn)貸款信托行業(yè)分析將通過(guò)全國(guó)、省域和城市房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)、土地開發(fā)情況等分析，總結(jié)全國(guó)、省域及城市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)19972007年全國(guó)房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況CAGR=19.68%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、鈞涵顧問(wèn)資料庫(kù)、 數(shù)據(jù)截止日期2012年

5、1月1日19972007年十年間，全國(guó)房地產(chǎn)投資年均復(fù)合增長(zhǎng)率為19.68，而同期GDP的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為12.7（1997年GDP為74462.6億元，2007年為246619億元）2004年下半年起，國(guó)家進(jìn)行有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，在土地和金融政策上嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的增幅過(guò)快，取得一定的效果2005年房地產(chǎn)投資增速8年來(lái)首次低于同期全社會(huì)固定投資增速但增速的放緩主要是發(fā)展商應(yīng)對(duì)國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的暫時(shí)性投資策略調(diào)整2006年，由于調(diào)整政策的暫時(shí)性壓抑而聚集的投資潛能被激發(fā)，投資市場(chǎng)仍保持了快速增長(zhǎng)2007年,國(guó)家采取了較強(qiáng)的政策調(diào)整力度,但是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭如果要進(jìn)

6、入其他城市，則要對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行對(duì)區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品分析-例：寫字樓市場(chǎng)成交區(qū)域分析 從2007年寫字樓市場(chǎng)成交狀況看，寫字樓物業(yè)以上城區(qū)和下城區(qū)最為活躍，全年成交量分別為416套和308套，成交均價(jià)格分別為16800多元和22200多元。 內(nèi)部資源分析主要從公司擁有的各類資源和能力的角度評(píng)估分析要點(diǎn)思考要點(diǎn)和說(shuō)明土地儲(chǔ)備及政府關(guān)系財(cái)務(wù)資源與務(wù)能力管理（管理能力和業(yè)務(wù)能力）品牌資源分析方法和模型人力資源了解企業(yè)土地儲(chǔ)備資料：分布區(qū)域、地塊位置、地塊現(xiàn)狀、土地性質(zhì)、土地價(jià)值等了解企業(yè)獲取土地信息的主要來(lái)源，明確企業(yè)獲取土地的主要手段及議價(jià)能力等了解企業(yè)的三張表：損益表、資產(chǎn)負(fù)債

7、表、現(xiàn)金流量表，進(jìn)行財(cái)務(wù)比率分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)演變、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況分析企業(yè)融資能力、融資手段，判斷目前融資體系是否適應(yīng)戰(zhàn)略需要分析目前組織機(jī)構(gòu)和管控模式的合理性與清晰度，組織與戰(zhàn)略匹配性了解項(xiàng)目運(yùn)行的順暢性分析組織功能的完整性分析公司品牌形象公司品牌溢價(jià)分析企業(yè)目前人力資源配置了解企業(yè)招聘、培訓(xùn)、試用、轉(zhuǎn)正體系分析企業(yè)績(jī)效考核、薪酬管理體系的合理性判斷目前人力資源管理體系是否適合未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展需要benchmarking標(biāo)桿企業(yè)研究也能夠給省域 帶來(lái)有益的發(fā)展啟示2000年前2000年2000年后2006年業(yè)務(wù)模式利潤(rùn)來(lái)源業(yè)務(wù)模式單一純粹的地產(chǎn)商土地批租政府補(bǔ)貼土地資源快要枯竭轉(zhuǎn)

8、型為房地產(chǎn)開發(fā)和高科技項(xiàng)目投資房地產(chǎn)開發(fā)土地批租房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理高科技項(xiàng)目投資收購(gòu)?fù)飧邩蚝Ｍ庾庸?，作為海外投融資窗口和投資資金退出通道房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理高科技項(xiàng)目投資收益進(jìn)一步向園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商和高科技投資商轉(zhuǎn)型，形成包括房產(chǎn)物業(yè)、海外投融資、通訊信息、生物醫(yī)藥的四大產(chǎn)業(yè)投資集群，以穩(wěn)定的物業(yè)收入保證公司的穩(wěn)健發(fā)展，以高科技項(xiàng)目投資豐厚的回報(bào)實(shí)現(xiàn)公司跨越式的增長(zhǎng)某知地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)模式發(fā)展歷程 舉例在做出內(nèi)部外環(huán)境分析與標(biāo)桿研究的基礎(chǔ)上，首先定出我們的整體戰(zhàn)略思路是否追求資產(chǎn)回報(bào)率是重要的戰(zhàn)略選擇！產(chǎn)品區(qū)域應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？進(jìn)入一個(gè)城市后，是扎根發(fā)展還是“打一槍換一個(gè)

9、地方”在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？產(chǎn)品是規(guī)?；◤?fù)制）還是個(gè)性化價(jià)值鏈開發(fā)？經(jīng)營(yíng)？還是兼顧？進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？同時(shí)需要清晰的回到有關(guān)區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈的選擇這三個(gè)核心問(wèn)題以價(jià)值鏈的選擇為例，周轉(zhuǎn)型物業(yè)和持有型物業(yè)的選擇就必須要慎重思考，二者對(duì)公司的資源能力要求有很大的差異，同時(shí)收益模式也有很大的差異酒店、寫字樓持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)開發(fā)前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌建設(shè)開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營(yíng)

10、，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要良好的后期經(jīng)營(yíng)能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對(duì)技能要求更高投入大、資金回收周期長(zhǎng)，對(duì)資金能力要求高關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打通資本市場(chǎng)現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷售利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)增值土地增值經(jīng)營(yíng)成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)固定成本價(jià)格時(shí)間價(jià)值鏈凈利潤(rùn)200620072008201320142019（估計(jì)）區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值鏈資

11、金資源人力資源核心能力銷售收入?增長(zhǎng)階梯能力建設(shè)戰(zhàn)略定位產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域主要集中于現(xiàn)有區(qū)域，不做散點(diǎn)的開發(fā)集中于住宅，客戶群逐步定位于中薪階層，要力爭(zhēng)做大盤開發(fā)集中于開發(fā)，其他環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)逐步退出或市場(chǎng)化在廣東與安徽，以及可能另外一個(gè)區(qū)域形成集約發(fā)展集中于住宅，客戶群逐漸集中到二三線城市的中高檔，形成自身的產(chǎn)品系列集中于開發(fā)，嘗試新的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)或投資全國(guó)拓展，形成多個(gè)集約圈集中于開發(fā)，發(fā)展一些其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充集中于住宅，客戶群逐漸集中到二線城市的中高檔與高檔以項(xiàng)目融資為主，籌備企業(yè)級(jí)融資集中于深圳，主要以開發(fā)人員為主，要逐步招募融資環(huán)節(jié)的高級(jí)人才集中于開發(fā)，集中于規(guī)劃、質(zhì)量管理與成本管理，培養(yǎng)融資能力企業(yè)融資成功，并形成良好的融資循環(huán)，項(xiàng)目融資體系成熟深圳與集約圈的人力資源初步成形，要吸引高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人才開發(fā)核心能力均衡發(fā)展融資渠道多樣性，非常暢通開發(fā)與另一種核心能力齊頭并進(jìn)（經(jīng)營(yíng)/金融/部件制造/其它）人才體系成熟，企業(yè)依靠文化和制度來(lái)彌補(bǔ)業(yè)務(wù)迅速成長(zhǎng)帶來(lái)的人力資源不足年均增長(zhǎng)58年均增長(zhǎng)71年均增長(zhǎng)15年均增長(zhǎng)58年均增長(zhǎng)82年均增長(zhǎng)11因此，最終的戰(zhàn)略規(guī)劃將清晰的回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)與何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)”這三個(gè)問(wèn)題 舉例戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃公司為什么存在？描述一個(gè)恒久的事實(shí)為內(nèi)、外部人員提供指導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)者希望公司發(fā)展成什么樣？描述一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間鼓舞人心的可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，為內(nèi)部員工提