沙河子市場調(diào)查報(bào)告樣本

1、 HYPERLINK xxxx/ 沙河子市市場調(diào)查查報(bào)告針對(duì)擬建建比亞迪迪生活服務(wù)務(wù)中心商商業(yè)廣場場，在經(jīng)經(jīng)營中如如何定位位、招商商，晨光光置業(yè)公公司于220100年100月288日-229日通通過實(shí)地地走訪、資料查查詢的手手段，對(duì)對(duì)沙河子子鎮(zhèn)及比亞迪迪工業(yè)區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀等情情況進(jìn)行行了調(diào)查查了解，并進(jìn)行行了簡單單分析?，F(xiàn)就具具體情況況報(bào)告如如下：一、沙河河子概況況:沙河子鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處城城東100公里處處，3112國道道和西合合鐵路穿穿境而過過。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)管轄244個(gè)村委委會(huì)，22一三個(gè)個(gè)村民小小組，772955戶居民民，2667399人，鎮(zhèn)鎮(zhèn)上較大大企業(yè)單單位有商洛洛火車站站、商洛洛煉

2、鋅廠廠、商山山水泥有有限公司司、比亞亞迪工業(yè)業(yè)園.村村鎮(zhèn)居民民主要以以外出打打工、農(nóng)農(nóng)特產(chǎn)、藥材銷銷售、經(jīng)經(jīng)營小生生意等為為收入來來源，20099年農(nóng)民民人均純純收入330733元，各各廠礦單單位人員員以工資資收入為為主體，年收入入在一五五0000-300000左左右。沙沙河子鎮(zhèn)鎮(zhèn)交易以集集貿(mào)形式式為主，街街上有服服飾鞋帽帽類固定定商戶112家，遇集攤攤點(diǎn)300-400家，年年銷量998萬元；有有糧油蔬蔬菜類固固定商戶戶6家，遇集攤攤點(diǎn)300-400家（果果蔬為主主），年年銷量3346.5萬元；有有百貨煙煙酒類固固定商戶戶20家家，年銷銷量2002.5萬元；有餐餐飲類固固定商戶戶4家，遇集攤攤

3、點(diǎn)122-一五五家，年年銷量997萬元；有有五金建建材類固固定商戶戶12家家，年銷銷量14498萬萬元；有有其他類類（維修修、理發(fā)發(fā)、診所所等）固固定商戶戶19家家，年銷銷量1一一三.1萬元。市場整整體消費(fèi)費(fèi)檔次偏偏低，建建材、基基礎(chǔ)生活活消費(fèi)品品相對(duì)活活躍，大宗及及高端消消費(fèi)基本本都進(jìn)入入市區(qū)。二、消費(fèi)費(fèi)者狀況沙河子區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者可分分為三類類：工礦礦企業(yè)行行政事業(yè)業(yè)單位類類、鎮(zhèn)上上居民類類、鄉(xiāng)下下趕集農(nóng)農(nóng)民類，各類有有不同的的消費(fèi)特特點(diǎn)和消消費(fèi)流向向，屬地地消費(fèi)量量均較小小。各類類消費(fèi)群群概況表表現(xiàn)如下下：（一）、工礦企企業(yè)行政政事業(yè)單單位類: 1、比亞迪迪調(diào)查基基本情況況如下：比亞迪現(xiàn)現(xiàn)

4、有員工工30000多人人，管理理人員大大部分從從外地調(diào)調(diào)入，員員工以本本地人為為主。一一般員工工工資一一三00023000元/月，管管理員工工收入較較高。廠廠內(nèi)實(shí)施施封閉式式管理，工作人人員在上上下班期期間憑廠廠牌出入入。內(nèi)設(shè)設(shè)有員工工超市、農(nóng)民工工商店兩兩家。員員工超市市大概占占用面積積80平平方，里里面配有有簡單的的生活日日用品、衣服、百貨。但據(jù)比比亞迪員員工透露露，大部部分物品品均高出出外面市市場價(jià)112元元左右，可以刷刷卡，也也可以現(xiàn)現(xiàn)金付賬賬。農(nóng)民民工商店店面積大大概有220多個(gè)個(gè)平方，主要經(jīng)經(jīng)營低檔檔煙酒和和生活小小用品，也帶有有衣服、襪子等等低檔服服飾。有有食堂，分員工工餐和領(lǐng)領(lǐng)

5、導(dǎo)餐，員工餐餐每頓22元，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)餐為為每頓44元。另另外，比比亞迪場場內(nèi)配有有娛樂臺(tái)臺(tái)球室、電視室室、和相相關(guān)的運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)實(shí)實(shí)。廠內(nèi)有班班車定點(diǎn)點(diǎn)接送員員工，大多生活活消費(fèi)在在市區(qū)里里。2、冶煉煉廠、水水泥廠、政府單單位，收收入在一一八00030000元，所有員員工均為為本地員員工，且且居家均均在城里里，上班班在單位位，生活在在家。廠廠內(nèi)均有有簡單的的生活配配套，有有上下班班專車，屬地消消費(fèi)很少少，僅限限在當(dāng)?shù)氐刭徺I一一些當(dāng)?shù)氐赝廉a(chǎn)品品。（二）鎮(zhèn)鎮(zhèn)上居民民類：整整體消費(fèi)費(fèi)水平較較低，基基本生活活消費(fèi)在在鎮(zhèn)上，農(nóng)資、基礎(chǔ)建建材類消消費(fèi)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)上，其其他消費(fèi)費(fèi)在市區(qū)區(qū)里，（三）鄉(xiāng)鄉(xiāng)下趕集集農(nóng)民類類：消

6、費(fèi)費(fèi)水平低低，日常常消費(fèi)簡簡單，為為基礎(chǔ)生生活保障障標(biāo)準(zhǔn)，主體消消費(fèi)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)上，日日常通過過出售自自己農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品，換換購生活活用品的的趕集方方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)。三、商業(yè)業(yè)狀況；沙河子鎮(zhèn)鎮(zhèn)交易以以集貿(mào)形形式為主主實(shí)現(xiàn)，街上有有服飾鞋鞋帽類固固定商戶戶12家家，遇集集攤點(diǎn)330-440家，年銷量量98萬萬元，占占調(diào)查總總銷量44%；有有糧油蔬蔬菜類固固定商戶戶6家，遇集攤攤點(diǎn)300-400家（果果蔬為主主），年年銷量3346.5萬元元，占調(diào)查查總銷量量一五%；有百百貨煙酒酒類固定定商戶220家，年銷量量2022.5萬萬元，占占調(diào)查總總銷量99%；有有餐飲類類固定商商戶4家家，遇集集攤點(diǎn)112-一一五家，年

7、銷量量97萬萬元，占占調(diào)查總總銷量44%；有有五金建建材類固固定商戶戶12家家，年銷銷量14498萬萬元，占占調(diào)查總總銷量664%；有其他他類（維維修、理理發(fā)、診診所等）固定商商戶199家，年年銷量11一三.1萬元元占調(diào)查總總銷量55%。（詳見附附表）沙河子各各類商業(yè)業(yè)調(diào)查匯匯總表類別數(shù)量年?duì)I業(yè)額額占總額比比面積占總面積積比平均租金金備注服飾類1298000004%43510%一三元/月含攤點(diǎn)440糧油果蔬蔬6346550000一五%3909%9元/月含攤點(diǎn)440百貨類202025500009%91421%10元/月餐飲類497000004%99023%一五元/月含攤點(diǎn)一一五五金建材材1214

8、9880000064%85020%一五元/月其他類191一三1100005%69016%一八元/月合計(jì)73235551000042699四、 市市場狀況況分析消費(fèi)者情情況分析析：各類消費(fèi)費(fèi)者表現(xiàn)現(xiàn)為主體體優(yōu)勢的的廠礦單單位消費(fèi)費(fèi)不再當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)現(xiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人群僅僅在當(dāng)?shù)氐貙?shí)現(xiàn)基基礎(chǔ)消費(fèi)費(fèi)，鄉(xiāng)主主體消費(fèi)費(fèi)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，但消消費(fèi)檔次次和量極極差。產(chǎn)產(chǎn)生原因因：1、廠礦優(yōu)優(yōu)勢消費(fèi)費(fèi)群體在在單位內(nèi)內(nèi)的生活活配套機(jī)機(jī)構(gòu)能實(shí)實(shí)現(xiàn)基本本生活消消費(fèi)；22、職工工收入水水平有限限中高檔檔消費(fèi)能能力差；3、以以冶煉廠廠為代表表的單位位職工住住家在城城里，消消費(fèi)不在在廠周圍圍產(chǎn)生；4、沙沙河子鎮(zhèn)沒沒有可供供消費(fèi)者者實(shí)現(xiàn)消消

9、費(fèi)的商商業(yè)，僅僅為基礎(chǔ)礎(chǔ)低檔主主體商業(yè)業(yè)；5、沙河子子距城區(qū)區(qū)較近，到城區(qū)區(qū)消費(fèi)十十分方便便，且城城內(nèi)選擇擇余地大大，人們們習(xí)慣到到城里消消費(fèi)；66、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)優(yōu)勢的的年輕消消費(fèi)群體體外出務(wù)務(wù)工，使使消費(fèi)能能力不能能提升，后勁不不足?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)狀況分分析：商業(yè)均為為低檔基基礎(chǔ)消費(fèi)費(fèi)供應(yīng)，基礎(chǔ)的的建材五五金是主主力銷量量，占大大半市場場份額，其次是是糧油基基礎(chǔ)類占占生活類類三分之之一比例例，其他他各類商商業(yè)均實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售較差，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)較為為落后。形成的的原因：1、消消費(fèi)購買買力差、購買到到城的習(xí)習(xí)慣；22、沒有有特色龍龍頭商業(yè)業(yè)引導(dǎo)，沒有培培育成型的消費(fèi)費(fèi)目的地地；3、經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)較差差；4、人氣不

10、不足。五、亞迪迪生活服服務(wù)中心心商業(yè)廣廣場擬建建優(yōu)略勢勢分析：優(yōu)勢：11、政府府支持；2、沙河河子擬定定為省級(jí)級(jí)發(fā)展重重點(diǎn)鎮(zhèn)，有良好好的發(fā)展展預(yù)期；3、市場場建設(shè)規(guī)規(guī)模較大、設(shè)設(shè)計(jì)配套套先進(jìn)，環(huán)環(huán)境較好，利于于發(fā)展。劣勢：11、市場場基礎(chǔ)差差，結(jié)構(gòu)構(gòu)層次低低； 2、目目前消費(fèi)費(fèi)人群不不足。機(jī)遇：城城市發(fā)展展,框架架拉大,比亞迪迪擴(kuò)建、商丹工工業(yè)園建建設(shè)是直直接機(jī)遇遇，沙河河子重店店鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)在即，良好的的發(fā)展預(yù)預(yù)期是最最大的發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。結(jié)論：11、沙河河子市場場人氣不不足，近近期擬建建100000平平米的中中高端消消費(fèi)商業(yè)業(yè)服務(wù)廣廣場前景景良好。但目前前要走高高端市場場的路子子不太現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，應(yīng)應(yīng)

11、循序漸漸進(jìn)，逐逐步拉高高。2、采取取將沙河河子鎮(zhèn)周圍圍現(xiàn)有各各業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行整合合提升，進(jìn)入市市場形成成綜合經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)，融建建材、餐餐飲娛樂樂、百貨貨、休閑閑服務(wù)、通訊、金融于于一體，先成商商再調(diào)整整。、租金金不宜高高，應(yīng)在在20元元/月以內(nèi)把握握。六、后期期經(jīng)營操操作建議議方案定位：以以沙河子子現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，整合合集中經(jīng)經(jīng)營，形形成適應(yīng)應(yīng)該區(qū)域域市場的的綜合商業(yè)業(yè)中心市市場。市場名建建議：商商丹商業(yè)業(yè)廣場區(qū)域劃分分：一層：沿沿走廊和和外圍間間隔商鋪鋪?zhàn)鳛榻ńú奈褰鸾痤悾?16-220戶，西側(cè)招招一家中中檔以上上酒店，正門招招一家超超市，和和一家銀銀行。二層：沿沿走廊內(nèi)內(nèi)側(cè)商鋪鋪?zhàn)鳛?/p>

12、品品牌服裝裝店類和和外圍商商鋪?zhàn)鳛闉榉棸侔儇涱?，西?cè)到到正門作為為一個(gè)服服飾綜合合商場。三層：走走廊東側(cè)側(cè)鋪位作作為特色色餐飲店店，北走走廊內(nèi)外外側(cè)作為為美發(fā)服服務(wù)類，前廳部部分作為為家電家家飾類區(qū)區(qū)域，多多功能廳廳部分作作為網(wǎng)吧吧、游戲戲、棋牌牌類休閑閑。（詳詳見平面面圖）租金：據(jù)據(jù)沙河子子租金調(diào)調(diào)查，實(shí)實(shí)際租金金水平在在10元元20元元之間，新建市市場前期期要優(yōu)惠惠吸收商商戶，租租金水平平應(yīng)略低低于目前前租金水水平，一一層不高高20元元，二層層不高一一五元，三層不不高于110元，可根據(jù)據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整。為為了保證證招商成成功，建建議給入入駐商戶戶2個(gè)月月免費(fèi)裝裝修期，4個(gè)月月免租期期。工作人

13、員員配置：招商管理理人員定定為100名較為為合適。具體工工作分配配如下： 經(jīng)理（11名）：負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)管全局局。 招商員（1-33名）：由經(jīng)理理安排具具體招商商工作（階段性性增減）商管員(3名)招商人人員負(fù)責(zé)責(zé)招商工工作 水電工（2名）負(fù)責(zé)水水電正常常運(yùn)作 保安員員（4名名）安全全保衛(wèi)文員 （1名） 日常事事務(wù)管理理可操作租租售方式式： 11、逐年年遞增出出租； 22、短期期3-55年一次次均價(jià)出出租； 33、200-300年相對(duì)對(duì)長期買買斷使用用權(quán)； 44、產(chǎn)權(quán)權(quán)一次出出讓，。第1、22方式優(yōu)點(diǎn)是是后期收收益可提提升，項(xiàng)項(xiàng)目后期期用途可可靈活調(diào)調(diào)整，缺缺點(diǎn)是收收益緩慢慢；第3方式優(yōu)點(diǎn)是是一次回回

14、收并快快速收益益，缺點(diǎn)點(diǎn)是200年不能能靈活開開發(fā)，且當(dāng)前前市場情情況預(yù)期期價(jià)難以以實(shí)現(xiàn)買買斷；第第4方式式鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)房非永永久建筑筑不好操操作，當(dāng)當(dāng)下環(huán)境境售價(jià)不不會(huì)理想想。運(yùn)營效益益分析： 預(yù)期期收入：據(jù)當(dāng)前前租賃形形式，定定三種方方案，分分別收益益為：第第一方案案 (五年遞遞增)五五年能實(shí)實(shí)現(xiàn)收益益9300萬元，第二方方案 （五年均均價(jià)）五年能能實(shí)現(xiàn)收收益9991萬元元，第三三方案（20年年買斷）一次收收益36676萬萬元。第一方案案 五年年遞增層數(shù)面積第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)備注租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入租價(jià)收入一層3004417612881619684991220720

15、996023829110424865一一五2371229444二層30044一三4686624一五5407720176128816196849912217570008306440800三層30044103604480124325576145046672165767768一八6488864252333600合計(jì)90122144119200165882088一八3884488209007844227110244930003844第二方案案 五年年均價(jià)層數(shù)面積租價(jià)第一年收收入第二年收收入第三年收收入第四年收收入第五年收收入合計(jì)備注一層300442072099607209960720996072099

16、607209960360448000二層300441761288166128816612881661288166128816306440800三層30044一五54077205407720540772054077205407720270336000合計(jì)90122一八7444966一八7444966一八7444966一八7444966一八7444966937224800第三方案案 200年買斷斷層數(shù)面積買斷價(jià)買斷金額額月平均單單價(jià)備注一層3004448000元/144119200020元/ 一次買買斷資金金回收快快，回收收資金的的投資收收益就可可以抵頂頂每年租租金收益益，按年年8%的的收益計(jì)計(jì)算

17、，年年收益可可達(dá)2994萬元元。二層3004440800元/122556322017元/三層3004433600元/100993444014元/合計(jì)901223676689660預(yù)期成本本：（按按第一年年成本測測算，下下表為一一年運(yùn)營營成本）預(yù)期成本本測算成本類別別成本項(xiàng)單位成本本需用量合計(jì)金額額備注人員成本本負(fù)責(zé)人2400001240000水電工1920002384000會(huì)計(jì)8001800兼職出納1680001168000管理員1680002336000保潔960004384000保安1080006648000合計(jì)980000172168800按年100%遞增增辦公費(fèi)一八0000電話費(fèi)500

18、00招待費(fèi)一五0000修繕費(fèi)51080005元/勞保費(fèi)2001734000廣告費(fèi)一五00000其他費(fèi)用用200000稅金按10%稅率計(jì)算算1400000按收入逐逐年遞增增合計(jì)5682200按出租預(yù)預(yù)期收益益：收益測算算參照上上面租金金收入，運(yùn)營成成本計(jì)算算。五年后后按常規(guī)規(guī)租金逐逐年遞增增5%核核算；成本據(jù)工工資水平平年上漲6%-一五五%和稅金金隨租金金收入增增加同比比上漲110%-一五%，其他他類按每每年隨物物價(jià)等因因素上漲漲3%-5%因因素，折折合年成成本按遞遞增8%核算得得出收益益額。按按此測算算20年年，總收收入：660755.6萬萬元，總運(yùn)營營成本：26000萬元元，總收收益：334

19、755.4萬萬元。按按此基數(shù)數(shù)計(jì)算收收回投資資30000萬元元需要一一八年（第一八八年累計(jì)計(jì)收益330255.9萬萬），后后期為凈凈收益期期。出租方案案收益預(yù)預(yù)期年份12345合計(jì)收入144119200165882088一八3884488209007844227110244930003844成本56822006一三665666277487一五77687730030333334033收益8737720104445522117557000一三7550166149779944596669811年份678910收入23844575525033804426288994427600444428988466

20、6一三17762883成本8348872901666297377951051169991一三558344489778622收益一五4997033160221422165551999170887455176226322827884211年份1112一三14一五收入3043338993195555993355533773523310443699925991681166447成本122667011一三2448377143008244一五4552900166889一三三719665666收益一八1666888 一八7007222 192445一三三 197778一三三 203003455 962000811 年份16 17 一八 19 20 收入388442222 407884333 428223544 449664722 472112966 2146627777 成本一八0224266 194666211 210223500 227