蒙陰明德花園課件

1、蒙陰明德小區(qū)營(yíng)銷提案本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略地塊四至及開發(fā)條件地塊北至：北外環(huán)地塊南至：北二路地塊東至：蒙山路地塊西至：文化路開發(fā)條件：項(xiàng)目規(guī)劃用地約17.4萬平米；地塊呈正方形，南北約430米，東西約580米，地塊內(nèi)部平坦，便于開發(fā)。蒙山路文化路北外環(huán)北二路項(xiàng)目地塊地塊本案項(xiàng)目SWOT分析Strength（優(yōu)勢(shì)）1、我項(xiàng)目位于縣城未來行政中心區(qū)域，潛力巨大2、周邊規(guī)劃匯集原城區(qū)各機(jī)關(guān)單位，將來城市配套設(shè) 施完備，環(huán)境整潔3、臨近蒙山路，交通發(fā)達(dá)，出行方便4、坐北朝南依山而建，東南鄰蒙陰人民廣場(chǎng)，視野開闊，屬上乘風(fēng)水寶地。Weakness（劣勢(shì)）1、我項(xiàng)

2、目目前周邊配套不足，缺少人氣2、地勢(shì)北高南低，落差較大。增加開發(fā)成本。3、項(xiàng)目所在區(qū)域，目前認(rèn)可度較差。Opportunity（機(jī)會(huì)）1、大區(qū)域借勢(shì)，周邊高端項(xiàng)目的相繼推出，既是競(jìng) 爭(zhēng)同時(shí)也對(duì)區(qū)域的宣傳和價(jià)值的提升有所帶動(dòng)。2、小區(qū)域帶動(dòng)，周邊事業(yè)單位建設(shè)落戶，人民廣場(chǎng) 投入使用提升項(xiàng)目附加值。Threaten（威脅）1、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格較低，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、政策風(fēng)險(xiǎn),樓市調(diào)控政策，觀望因太素增加，尤 其二次房貸首付提高，延長(zhǎng)銷售周期。3、城市人口有限,具備購(gòu)買能力的客戶將逐步減少。4、政府公共投入力度小，進(jìn)度緩慢，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域優(yōu) 勢(shì)影響較大。區(qū)域規(guī)劃環(huán)境依據(jù)蒙陰的25年城市規(guī)劃，結(jié)合蒙陰的實(shí)

3、際行政、區(qū)域位置，蒙陰今后城市主要向東西及北面發(fā)展，形成兩心、兩軸、三片的格局。項(xiàng)目地塊正好占據(jù)城市規(guī)劃中的行政中心、南北蒙山路軸線、中間雙核片區(qū)。屬于未來城市最佳宜居位置。一、城市性質(zhì)：綜合產(chǎn)業(yè)城市、生態(tài)山水城市、旅游宜居城市。二、城市規(guī)模：規(guī)劃近期到2010年，城市人口15萬人，城市建設(shè)用地17.9平方公里，人均城市建設(shè)用地119.34平方米；遠(yuǎn)期到2020年，城市人口25萬人，城市建設(shè)用地約26.80平方公里，人均城市建設(shè)用地為107.21平方米。 老城區(qū)樓盤區(qū)位配套環(huán)境交通規(guī)劃戶型包裝開發(fā)商龍廷居一般一般優(yōu)優(yōu)良良良優(yōu)錦繡城一般一般一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)良良金桂園優(yōu)優(yōu)一般良良一般一般良一品御墅一般良

4、一般良一般良一般優(yōu)榮華園優(yōu)良一般一般一般良一般一般典型樓盤優(yōu)勢(shì)分析環(huán)景交通戶型區(qū)位規(guī)劃包裝配套錦繡城龍廷居金桂園一品御墅開發(fā)商實(shí)力越靠近中心線、越向上代表項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。錦繡城競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析龍廷居占據(jù)景觀及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，目前為蒙陰高端客群認(rèn)可度較高區(qū)域。錦繡城占據(jù)產(chǎn)品和教育資源優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品方面體現(xiàn)差異化開發(fā)模式。金桂園占據(jù)位置及配套優(yōu)勢(shì)，符合縣城需求特點(diǎn)，便利性購(gòu)買因素。一品御墅是主推開發(fā)商實(shí)力品質(zhì)和價(jià)格、教育優(yōu)勢(shì)，實(shí)行短平快策略。蒙陰隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)到2020年城市人口將達(dá)到25萬人，因此在今后十年蒙陰將迎來房地開發(fā)的高峰，在價(jià)格、數(shù)量和規(guī)模上都將有很大的突破。逐步進(jìn)入大盤時(shí)代。競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇同

5、在。鑒于蒙陰縣城橫跨距離較短，因此在樓盤競(jìng)爭(zhēng)方面覆蓋全縣城區(qū)域。只有客戶群的不同，區(qū)域概念劃分不明晰。目前項(xiàng)目主要竟?fàn)帢潜P分布于干道蒙山路及新城路兩側(cè)。今后將形成沿汶河帶和新廣場(chǎng)片區(qū)兩大主要集中帶。高端客戶群中端客戶群低端客戶群客群分析根據(jù)項(xiàng)目特征及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析，項(xiàng)目主要針對(duì)蒙陰縣中高端客戶群體，該客戶群體對(duì)區(qū)域環(huán)境、便利性、品牌度及配套比較關(guān)注。對(duì)面積需求集中在120-140平米之間?？蛻羧禾卣?、蒙陰本地居民，對(duì)蒙陰已有習(xí)慣性購(gòu)買趨向比較深。2、收入中等以上，主要從事個(gè)體商業(yè)，事業(yè)機(jī)關(guān)單位及企業(yè)中上管理層。3、購(gòu)買具有跟風(fēng)特點(diǎn)4、年齡普遍在35歲以上，三口以上家庭使用。5、要求戶型在三室以

6、上。12機(jī)會(huì)價(jià)值開發(fā)價(jià)值延伸價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析依托項(xiàng)目所在區(qū)域的易可塑性，借助區(qū)域大手筆規(guī)劃。在未來的行政中心區(qū)打造蒙陰最佳易居舒適社區(qū)。其所在所在區(qū)位優(yōu)勢(shì)亦可與南坊政府周邊項(xiàng)目相濟(jì)，潛力巨大。項(xiàng)目地塊比較方正，便于規(guī)劃，周邊區(qū)域規(guī)劃合理完善，今后幾年,隨著以廣場(chǎng)為中心配套的完善，該項(xiàng)目將成為蒙陰行政區(qū)內(nèi)絕無僅有的稀缺資源項(xiàng)目該項(xiàng)目的成功開發(fā)，將帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)建設(shè)的速度及價(jià)值的快速提升，同時(shí)引領(lǐng)蒙陰進(jìn)入大盤時(shí)代。奠定集團(tuán)公司在蒙陰地產(chǎn)的地位和社會(huì)形象及品牌度的確立。為今后市場(chǎng)的開拓提供有力的資金及品牌支持。13本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析

7、目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略原設(shè)計(jì)方案評(píng)析原設(shè)計(jì)方案評(píng)析高層區(qū)小區(qū)西入口小區(qū)南入口小區(qū)東入口小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路規(guī)劃通暢循環(huán)，分設(shè)三個(gè)出入口。便于內(nèi)部設(shè)立單向行駛及人車分流布局。景觀帶斜傳貫通，打破呆板設(shè)計(jì)格局。同時(shí)與地勢(shì)條件相結(jié)合。單體布局錯(cuò)落有致依據(jù)地勢(shì)條件，可以形成良好的自然采光條件及視覺效果。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議鑒于今后項(xiàng)目所在區(qū)域的地位，建議項(xiàng)目增加部分沿街商業(yè)和獨(dú)立式商業(yè)體，一方面滿足今后區(qū)域需要，另一方面提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和附加值，有利，提升周邊人氣彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略依據(jù)以上分析總結(jié)結(jié)合集團(tuán)開發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目的核心問題

8、如何讓項(xiàng)目在高價(jià)位的情況下實(shí)現(xiàn)快速銷售？問題一：目前區(qū)域認(rèn)可度不高問題二：市場(chǎng)平均價(jià)格較低，上升緩慢。問題三：項(xiàng)目周邊配套少，居住氛圍不夠。問題五：如何利用現(xiàn)有資源，形成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略解決思路： 大處著眼，細(xì)處著手 整合客觀，發(fā)揮主觀1、挖掘區(qū)域價(jià)值，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行片區(qū)規(guī)劃帶動(dòng)項(xiàng)目，以自然和行政公共資源為整合切入點(diǎn)，提高區(qū)域價(jià)值潛力；引導(dǎo)縣城區(qū)域購(gòu)買導(dǎo)向。2、蒙陰有品質(zhì)的市場(chǎng)潛力，沒有品質(zhì)的市場(chǎng)產(chǎn)品，只有品質(zhì)能令高端市場(chǎng)有高端的價(jià)格。從小區(qū)大門、圍墻、戶型、景觀、指示、照明、物業(yè)、售樓處、樣板間等處處在細(xì)節(jié)打敗對(duì)手。3、公共配套設(shè)施，采

9、用自建和置換建設(shè)方式，將社區(qū)內(nèi)和公共用結(jié)合配套，提升片區(qū)及項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和居住氛圍。本次報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目解析目標(biāo)與愿景原方案點(diǎn)評(píng)核心問題思路營(yíng)銷策略區(qū)位項(xiàng)目占據(jù)蒙陰行政核心，今后將享受公共配套資源優(yōu)勢(shì)和行政中心建設(shè)帶來的升值潛力。進(jìn)行區(qū)域炒作。通過區(qū)域炒作，引導(dǎo)購(gòu)買區(qū)域趨向，將對(duì)項(xiàng)目的銷售有很大幫助。龍穴作為該項(xiàng)目的購(gòu)買人群無論從商人士還是機(jī)關(guān)單位都會(huì)對(duì)風(fēng)水比較信奉，因此充分利用項(xiàng)目背依山脈的優(yōu)勢(shì)，充分挖掘風(fēng)水資源，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目本身進(jìn)行一些風(fēng)水處理，在通過一些風(fēng)水專家的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，將項(xiàng)目的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)的淋漓精致。風(fēng)水規(guī)劃項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是龍廷居，而它的環(huán)境優(yōu)勢(shì)通過區(qū)域引導(dǎo)來應(yīng)對(duì)，對(duì)于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，本

10、項(xiàng)目則通過項(xiàng)目的規(guī)劃細(xì)節(jié)處理來增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的好感度。目前項(xiàng)目周邊的配套較少，雖然項(xiàng)目與廣場(chǎng)為鄰，但是目前項(xiàng)目的人氣、生活氛圍不足，造成區(qū)域認(rèn)可度不高；鑒于本項(xiàng)目占地面積較大，且有后期儲(chǔ)備用地，因此在配套方面應(yīng)發(fā)揮大盤的優(yōu)勢(shì)，沒有的配套自己建，在現(xiàn)有的規(guī)劃中加入商業(yè)、幼兒園、小學(xué)分校，購(gòu)物中心等規(guī)劃。依托集團(tuán)品牌和大盤實(shí)力會(huì)得到廣大客戶的認(rèn)可和信任。配套物業(yè)打造一個(gè)高檔的小區(qū)，不但產(chǎn)品高檔，服務(wù)同樣要高檔，提前展示小區(qū)物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目后期銷售至關(guān)重要。戶型不但滿足居住的需要，在設(shè)計(jì)上增加多的功能設(shè)置，如頂層觀景露臺(tái)，空中私家花園等，同時(shí)建造不同風(fēng)格的樣板間，展現(xiàn)唯美生活，體現(xiàn)大盤實(shí)力和氣勢(shì)。產(chǎn)品項(xiàng)

11、目定位明德花園作為蒙陰目前規(guī)模最大，規(guī)劃區(qū)域最好的地塊項(xiàng)目，我們將放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，以高標(biāo)準(zhǔn)的尺度為蒙陰創(chuàng)造一個(gè)意向不到的居住品質(zhì)高度。 蒙陰首席21萬平米公園社區(qū)賣點(diǎn)支撐 規(guī)模宏大 景觀別致 稀缺地段 緊鄰廣場(chǎng) 依山而建 風(fēng)水寶地 享受城市的私家花園 坐擁稀缺風(fēng)水寶地整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，打造蒙陰行政中心首席高檔社區(qū)規(guī)劃建造高檔精品工程，塑造高尚生活新天地政府新區(qū)所在地，無論環(huán)境還是配套都將是一個(gè)區(qū)域最好的縮影。何況在縣級(jí)城市，因?yàn)橘Y源的限制，基本都將行政與商業(yè)相結(jié)合構(gòu)成一個(gè)雙核心。未來的蒙陰在商業(yè)升級(jí)和功能細(xì)化的過程中將以新廣場(chǎng)為核心打造一個(gè)新的商業(yè)、行政、居住中心。定位思路推廣總體策略：片區(qū)遠(yuǎn)景炒作區(qū)域價(jià)值提升項(xiàng)目形象導(dǎo)入產(chǎn)品價(jià)值展示體驗(yàn)活動(dòng)營(yíng)銷銷售促進(jìn)引導(dǎo)品牌戰(zhàn)略建立推廣主題： 中軸名門 大宅風(fēng)范 無際視野 氣宇天成 明德福地，讓生活更有想象 意出冠魯 境在明德 移步異景 一人一境 擁有的不僅僅是一處居所 價(jià)格策略 1、定價(jià)策略低開高走，預(yù)留升值空間，減少前期銷售壓力，形成旺銷形式，引導(dǎo)消費(fèi)導(dǎo)向，后