某別墅項(xiàng)目上市推廣方案

1、XXXX別墅項(xiàng)目君臨天下上市推廣方案 第一部分 市市場(chǎng)調(diào)查查與分析析 11-1 項(xiàng)目目概況 一一、位置置： &nnnbssp; 項(xiàng)目位位于宜興興市發(fā)展展和生態(tài)態(tài)中軸線線官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)，緊靠靠城市：南面，西接，東向，是城市市的COOD/CCD的的雙核心心地段。 二、總體規(guī)規(guī)劃設(shè)想想： 本項(xiàng)目目總用地地65畝畝，呈長長方地塊塊，地勢(shì)勢(shì)平坦，總建筑筑面積約約3萬平平方米。規(guī)劃建建造面積積3700m24044m2的的單體別別墅、2200 mm22400 m22的雙聯(lián)聯(lián)排別墅墅共計(jì)996套。 三三、住宅宅規(guī)劃： &; 別墅墅群造型型錯(cuò)落有有致，官官林鎮(zhèn)景景觀大道道豐富商商業(yè)街琳琳瑯滿目目；構(gòu)成成豐富的的外部空

2、空間景觀觀。 &; 建筑筑單體造造型融會(huì)會(huì)中西文文化，外外墻色彩彩豐富時(shí)時(shí)尚，屋屋頂坡型型和平型型結(jié)合，明快輕輕松的陽陽臺(tái)，形形成現(xiàn)代代色彩的的立體景景觀。 &; 建筑筑朝向以以南北向向?yàn)橹鳎泽w現(xiàn)現(xiàn)尊貴品品位及增增加空氣氣對(duì)流。 &; 重點(diǎn)點(diǎn)特色是是建成集集運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂為為一體的的純粹別別墅生活活社區(qū)。 &; 本項(xiàng)項(xiàng)目還擁擁有文化化體育中中心、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、金金融郵電電、超市市系統(tǒng)、農(nóng)茂市市場(chǎng)、商商業(yè)街、各類社社區(qū)服務(wù)務(wù)中心等等，配套套設(shè)施一一應(yīng)俱全全。 &; 保留留基地原原貌，營營造上萬萬平方米米的人工工河流，并營造造立體景景觀。 四四、周邊邊交通情情況： 近近旁宜興興市西站站即將迎

3、迎來新的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇；沿沿懷寧路路迅速抵抵政務(wù)中中心區(qū)到到達(dá)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)；北去去二環(huán)快快速線及及時(shí)融入入生態(tài)、休閑區(qū)區(qū)：西至至蜀山風(fēng)風(fēng)景區(qū)與與CIDD。 11-2 市市場(chǎng)環(huán)境境分析 一一、宜興興市樓市市大環(huán)境境 220044年宜興興全市實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）3110億元元，比上上年增長長15.7%。其中第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值15.6億元元，比上上年增長長8.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值1877.2億億元，比比上年增增長166.3%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值1107.2億元元，比上上年增長長16.0%。全市人人均生產(chǎn)產(chǎn)總值2292330元，比上年年增長115.99%，按按現(xiàn)行人人民幣匯匯率折算算

4、，人均均生產(chǎn)總總值35540美美元?？偪偭恐笜?biāo)標(biāo)和人均均指標(biāo)均均首次突突破3000億元元和30000美美元大關(guān)關(guān)。全年年實(shí)現(xiàn)財(cái)財(cái)政總收收入377億元，同口徑徑增長224.11%，其其中一般般預(yù)算收收入144億元，同口徑徑增長337.33%。財(cái)財(cái)政總支支出211.7億億元，增增長155%，一一般預(yù)算算支出113.55億元，增長225.11%。財(cái)財(cái)政收入入占生產(chǎn)產(chǎn)總值的的比重由由上年的的11.5%提提高到111.99%。 11. 樓市市逐步升升溫 220055年，國國家相繼繼頒布一一系列相相關(guān)政策策，以遏遏制全國國范圍內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)價(jià)格過猛猛的上升升趨勢(shì)，然而相相對(duì)于周周遍其他他同級(jí)城城市而言言，無錫

5、錫市（包包括宜興興在內(nèi)）的房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格基基數(shù)較低低，因而而受政策策影響的的程度不不是很大大。 下下表為220055年公布布的第一一季度宜宜房指數(shù)數(shù)： 22.別墅墅開發(fā)比比重不斷斷提高 目目前宜興興市純別別墅項(xiàng)目目雖然數(shù)數(shù)量較少少，如位位于世紀(jì)紀(jì)大橋西西堍的龍龍澤苑二二期別墅墅群及位位于宜城城南區(qū)東東山新村村的江南南春天，但這些些非純別別墅項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)可以看看出，越越來越多多的宜興興的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了別墅墅市場(chǎng)的的空白點(diǎn)點(diǎn)。 二二、官林林鎮(zhèn)投資資環(huán)境分分析 官官林鎮(zhèn)是是一座具具有兩千千多年歷歷史的江江南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，區(qū)域域總面積積73平平方公里里，鎮(zhèn)建建成區(qū)面面積5平平方公里里，總?cè)巳丝?.3

6、萬元元人，鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)常住人人口3萬萬人，江江蘇省重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的中心心鎮(zhèn)之一一。 早早在20003年年無錫市市政府的的長期規(guī)規(guī)劃中，官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)就被定定性為宜宜興市西西北地區(qū)區(qū)的政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化、交通通的中心心，以及及以機(jī)電電工業(yè)為為主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的、市域西西北片區(qū)區(qū)的交通通和商貿(mào)貿(mào)中心的的宜興市市重點(diǎn)中中心鎮(zhèn)。 三三、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手及及分析： 11. 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手： &; 龍龍澤苑二二期：開開發(fā)商為為宜興環(huán)環(huán)?？萍技脊I(yè)園園房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司，位位于宜興興市世紀(jì)紀(jì)大橋西西堍，占占地面積積95畝畝，規(guī)劃劃住宅建建筑面積積11萬萬平方米米，主要要有多層層、小高高層和別別墅群。其中小小高層住住宅建筑筑面

7、積4450000平方方米，多多層住宅宅建筑面面積為2200000平方方米，別別墅建筑筑面積為為50000平方方米，商商用房和和車庫建建筑面積積為2000000多平方方米，小小區(qū)容積積率為11.388，綠化化率為440。項(xiàng)目以以多層、高層、低層等等錯(cuò)落有有致的建建筑組合合，突出出團(tuán)氿自自然景色色和現(xiàn)代代建筑的的完美統(tǒng)統(tǒng)一，突突出了居居住的舒舒適、安安全和美美的享受受。 &;江南春春天：開開發(fā)商是是無錫陶陶都商品品房開發(fā)發(fā)公司，位于宜宜城南區(qū)區(qū)東山新新村，面面積2880余畝畝，起價(jià)價(jià):2550028000元/，包包含獨(dú)立立別墅、連體別別墅。樓樓盤2880余畝畝遵照生生態(tài)主義義，成就就歐陸風(fēng)風(fēng)情的自

8、自然山水水別墅。配備景景觀游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)等等高尚生生活設(shè)施施，聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)物物管公司司，提供供五道安安全保障障，傾力力打造成成功人士士的尊貴貴生活。 22. 總總結(jié)： 從從以上列列舉的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目可以看看出（雖雖然采樣樣不夠全全面），宜興市市的別墅墅項(xiàng)目也也存在著著激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。為為數(shù)不多多的別墅墅項(xiàng)目在在定位、價(jià)格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)環(huán)境營造造等方面面雖然也也有各自自的不同同點(diǎn)，但但也都存存在非常常多的共共性。在在宣傳策策略上，都如出出一轍地地宣揚(yáng)“營造成成功人士士的高貴貴生活”的大概概念，并并沒有將將這種大大概念進(jìn)進(jìn)行深入入挖掘，滲透到到目標(biāo)消消費(fèi)群體體生活的的細(xì)節(jié)之之中而且且在執(zhí)行行此

9、宣傳傳戰(zhàn)略時(shí)時(shí)，也沒沒有牢牢牢抓住成成功人士士真正的的心理需需求以自己己身份、地位相相匹配的的，充滿滿異域情情調(diào)的，適合自自己居住住的高尚尚別墅區(qū)區(qū)，這就就包含享享受的升升級(jí)、身身份的彰彰顯、高高尚的社社交圈。 君君臨天下下的形象象定位上上要注意意與其他他樓盤拉拉開差距距，特別別是針對(duì)對(duì)附近的的競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤如龍龍澤苑二二期、江江南春天天等在項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃中的弊弊端，整整合出一一套系統(tǒng)統(tǒng)化的廣廣告營銷銷方案。 11-3 目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群分析 一一、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群定位 11. 目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定位位宜興興市上流流階層 理理由：“軌道概概念”形成的的地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)：君君臨天下下坐落在在CODD/C&;D雙核核心

10、地帶帶，環(huán)境境和風(fēng)格格：環(huán)境境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)現(xiàn)代符合合目標(biāo)群群的品位位和居住住要求價(jià)價(jià)位：君君臨天下下的價(jià)位位（ 萬 萬）可以為為上流階階層所接接受。 注：CCOD全全稱Ceentrra Offficiia DDisttricct，意意為中央央辦公區(qū)區(qū)，其名名稱源于于官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)匯集集了4000余家家三資、私營企企業(yè)辦事事機(jī)構(gòu)。 CDD是英文文Cenntraa &;iviing DDisttricct的縮縮寫。意意即中央央生活區(qū)區(qū)，可滿滿足城市市主流人人群集中中居住、教育、消費(fèi)、娛樂、健身的的區(qū)域，處于城城市居住住中心地地帶，又又有城市市一流的的生活和和高尚人人文、生生態(tài)環(huán)境境的居住住區(qū)域。 根據(jù)

11、經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原原理，中中央辦公公區(qū)和中中央生活活區(qū)生活活區(qū)，意意味著生生活成本本的集約約化選擇擇，生活活成本低低，生活活品質(zhì)高高。 22. 上上流階層層的生活活形態(tài)分分析 &;什么是是上流階階層 非非體力勞勞動(dòng)者，主要是是三資企企業(yè)及小小型私營營企業(yè)的的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界界、高科科技、咨咨詢服務(wù)務(wù)業(yè)等行行業(yè)的管管理層，即金領(lǐng)領(lǐng)階層中中的精英英。本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群主要為為宜興當(dāng)當(dāng)?shù)厝Y資及中小小型私營營企業(yè)老老板、企企業(yè)高層層管理人人員等。 &;目標(biāo)消消費(fèi)群的的特征 &;中型私私企業(yè)主主，出生生于600年代，成長于于80年年代，在在剛剛步步入社會(huì)會(huì)不久又又迎來改改革開放放的900年代

12、，因而在在他們?cè)谠趦?nèi)心深深處保留留著傳統(tǒng)統(tǒng)的本質(zhì)質(zhì)。 &;已成家家，有汽汽車，事事業(yè)上有有成就，但尚未未到達(dá)金金字塔的的塔尖。 &;能夠較較為自由由的安排排自己的的工作時(shí)時(shí)間和計(jì)計(jì)劃。 &;很大程程度上能能按照自自己的意意愿去處處理和調(diào)調(diào)整工作作和生活活。 &;有智慧慧、有眼眼光，自自信、務(wù)務(wù)實(shí)、理理性、內(nèi)內(nèi)斂、崇崇尚和尊尊重個(gè)人人奮斗。 &;注重家家庭生活活，注重重生活品品質(zhì)和自自然健康康，注重重細(xì)節(jié)，不刻意意地獨(dú)特特。 &;討厭嘈嘈雜和煩煩囂的都都市元素素。 &;年少時(shí)時(shí)亦可能能激情沖沖動(dòng)過，正是由由于商場(chǎng)場(chǎng)的磨練練，令他他們更趨趨沉穩(wěn)內(nèi)內(nèi)斂。 &;不愿隨隨波逐流流更不愿愿鋒芒畢畢露，令令

13、他們不不刻意地地獨(dú)特。 &;他們不不會(huì)盲目目地跟隨隨潮流，更愿意意接受經(jīng)經(jīng)典哪怕怕有點(diǎn)落落伍的東東西。比比如他們們的服飾飾乍看上上去或很很普通，卻是手手工精致致的對(duì)于于大眾而而言陌生生的昂貴貴品牌。 &;不會(huì)以以物質(zhì)、金錢顯顯露自己己的能力力，但不不刻意地地讓人覺覺得很有有審美觀觀。他們們務(wù)實(shí)理理性，例例如雖然然欣賞頂頂級(jí)名車車（例如如Jagguarr） ，但實(shí)際際只買22、300萬左右右的汽車車，因?yàn)闉樗麄冋J(rèn)認(rèn)為他們們需要的的只是代代步工具具。 &;與其說說是儒商商，不如如說是現(xiàn)現(xiàn)代儒商商。不擅擅言談，甚至有有點(diǎn)害羞羞，不會(huì)會(huì)輕易對(duì)對(duì)別人表表達(dá)自己己的想法法。當(dāng)他他們說出出自己的的想法時(shí)時(shí)，

14、通常常會(huì)變得得激動(dòng)。 &;上流階階層的工工作態(tài)度度促使使他們高高度敬業(yè)業(yè) &;相對(duì)優(yōu)優(yōu)越的生生活以超超時(shí)間工工作為前前提，更更大壓力力及更高高工作強(qiáng)強(qiáng)度為代代價(jià)。 &;需要的的話，可可以每天天只睡55個(gè)小時(shí)時(shí)，其余余時(shí)間用用來工作作。 &;具有危危機(jī)感、成就感感雙重感感受。 &;擔(dān)心自自己落入入較低階階層。 &;對(duì)事業(yè)業(yè)的拓展展顯得有有些壓力力。 &;上流階階層的憂憂慮和對(duì)對(duì)策 &;憂 慮慮：對(duì)衰衰老尤為為恐懼，不論在在生理、年齡上上，還是是在心理理、知識(shí)識(shí)上。 &;對(duì) 策策：改善善居住條條件、提提高生活活質(zhì)素、學(xué)習(xí)先先進(jìn)科技技、加強(qiáng)強(qiáng)公司管管理是上上流階層層為化解解生存危危機(jī)感而而普通采采用

15、的方方式。 &;上流階階層的生生活方式式及態(tài)度度 &;背 景景：宜興興市是一一個(gè)具有有悠久歷歷史的文文化城市市，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)步步發(fā)展，讓宜興興市人產(chǎn)產(chǎn)生普遍遍的社會(huì)會(huì)心理追逐逐國際化化尊貴生生活。作作為宜興興經(jīng)濟(jì)文文化中心心重鎮(zhèn)的的官林，多年來來成功的的招商引引資成功功，使它它成為進(jìn)進(jìn)步思想想的和成成功人士士的搖籃籃，承受受非凡壓壓力換來來事業(yè)的的成功，使他們們對(duì)生活活質(zhì)量的的要求相相應(yīng)提高高，提高高上流階階層居住住品質(zhì)成成為一種種需要。 &;生活方方式：宜宜興市上上流之家家，對(duì)穿穿著、飲飲食的時(shí)時(shí)尚潮流流投入相相對(duì)較多多。家庭庭理財(cái)方方面選擇擇股票較較普遍，也選擇擇風(fēng)險(xiǎn)較較小的儲(chǔ)儲(chǔ)蓄和購購買保

16、險(xiǎn)險(xiǎn)。 &;生活態(tài)態(tài)度：追追求享受受努力力工作就就是為了了活得更更好。 “自自己工作作那么辛辛苦，就就應(yīng)該享享受好一一些”。 “享享受多一一些，享享受好一一些”是他們們的人生生信條。 &;上流階階層目前前熱衷于于什么消消費(fèi) &;想方設(shè)設(shè)法于都都市化生生活之外外體驗(yàn)一一種更原原始、更更本能、更單純純的生活活，成了了現(xiàn)代人人、尤其其是上流流階層中中的一種種時(shí)尚。 &;國外、國內(nèi)旅旅游成為為上流階階層的又又一消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)。 &;雖然上上流階層層中的大大部分有有自己的的居所，但是他他們對(duì)目目前的居居住環(huán)境境與自身身地位不不相吻合合；他們們期望擁擁有自己己更高檔檔的物業(yè)業(yè)，讓社社會(huì)認(rèn)同同自身的的價(jià)值。這已

17、成成為他們們儲(chǔ)蓄消消費(fèi)的最最大目標(biāo)標(biāo)。 &;與其花花錢買普普通房子子，不如如按揭供供別墅，提前享享受卓越越生活。 &;個(gè)人收收入與銀銀行貸款款的條件件是最大大保障。 &;購買汽汽車，擁擁有自己己的交通通工具已已成為中中產(chǎn)階層層的一種種時(shí)尚消消費(fèi)。一一來汽車車可以作作為交通通工具；二來汽汽車可以以體現(xiàn)個(gè)個(gè)人身份份，讓個(gè)個(gè)性化得得到更好好的發(fā)揮揮；另一一方面，汽車市市場(chǎng)的降降價(jià)也促促使上流流階層去去購買。 &;酒吧是是一種更更個(gè)人化化、更講講求藝術(shù)術(shù)品位的的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng) 所所，它商商業(yè)但不不赤裸裸裸，合乎乎上流階階層追求求個(gè)性化化消費(fèi)的的心理（與之相相類似的的有西餐餐廳、咖咖啡館），顯示示自己的的身份

18、（顯得有有文化修修養(yǎng)，有有較豐厚厚收入），舒緩緩工作壓壓力（在在輕松的的環(huán)境中中舒展身身心） &;因?yàn)楦吒邚?qiáng)度的的工作和和高度的的精神壓壓力，上上流階層層的人們們意識(shí)到到必須鍛鍛煉身體體， 進(jìn)進(jìn)健身房房成為越越來越多多的人的的一項(xiàng)生生活內(nèi)容容。 其其它的運(yùn)運(yùn)動(dòng)如：保齡球球、網(wǎng)球球等深受受上流階階層的歡歡迎 &;網(wǎng)絡(luò)已已作為一一種時(shí)髦髦的生活活方式在在上流階階層中漸漸漸流行行，“你的伊伊妹兒在在找你”已成為為一種時(shí)時(shí)尚，互互聯(lián)網(wǎng)是是當(dāng)今最最新的媒媒體，上上流階層層為謀求求自身素素質(zhì)的提提高，必必須盡快快地熟練練運(yùn)用互互聯(lián)網(wǎng)，以免被被時(shí)代所所淘汰，通過互互聯(lián)網(wǎng)接接觸到的的社會(huì)層層面廣，適合上上流階

19、層層交際活活躍的特特點(diǎn)。 &;上流階階層的主主要消費(fèi)費(fèi)趨向 紅紅酒、咖咖啡、雪雪茄 、房產(chǎn)、汽車、旅游 &;上流階階層的消消費(fèi)觀 11.消費(fèi)費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的的積累、受教育育程度相相對(duì)較高高決定了了上流階階層將消消費(fèi)帶入入了理智智消費(fèi)的的階段，表現(xiàn)在在對(duì)自己己的需要要、個(gè)人人享受的的內(nèi)容和和層次有有比較實(shí)實(shí)際的認(rèn)認(rèn)識(shí)，而而且消費(fèi)費(fèi)的品位位越來越越具有個(gè)個(gè)人色彩彩并切合合國際潮潮流。 2. 在消費(fèi)費(fèi)取向上上更專注注專家的的建議，對(duì)消費(fèi)費(fèi)品的質(zhì)質(zhì)量及服服務(wù)有更更專業(yè)化化的要求求，而且且對(duì)美感感的要求求提到了了與實(shí)用用價(jià)值相相等甚至至更高的的地步。 3. 由由于生活活節(jié)奏的的加快以以及生活活壓力的的加大，購物

20、的的時(shí)間在在縮短，消費(fèi)的的方式力力求簡化化。這就就導(dǎo)致速速食的風(fēng)風(fēng)行、電電腦處理理器的不不斷升級(jí)級(jí)、短發(fā)發(fā)的流行行、小禮禮服取代代大禮服服、信用用卡在這這個(gè)群體體中的普普及、電電話訂貨貨的流行行都構(gòu)成成了他們們消費(fèi)模模式的特特點(diǎn)。 44.上流流階層的的消費(fèi)類類型屬于于淡漠購購物的高高檔消費(fèi)費(fèi)型這類消消費(fèi)群并并不喜歡歡逛街購購物，一一般的逛逛街購物物讓他們們覺得不不自然、不舒服服，而他他們一旦旦購物，就會(huì)選選擇大商商場(chǎng)購買買有一定定檔次的的名牌產(chǎn)產(chǎn)品或進(jìn)進(jìn)口產(chǎn)品品。 5.消消費(fèi)時(shí)尚尚的發(fā)起起人：從從趕時(shí)髦髦進(jìn)入了了創(chuàng)造時(shí)時(shí)尚或追追求時(shí)尚尚的階段段，對(duì)市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)的影響響力逐漸漸形成。 &;廣告對(duì)

21、對(duì)上流階階層的影影響 11.廣告告及軟性性的產(chǎn)品品宣傳文文章對(duì)上上流階層層消費(fèi)行行為是不不可低估估的。廣廣告及宣宣傳文章章所傳遞遞的某些些信息如如果能與與他們對(duì)對(duì)生活的的理解產(chǎn)產(chǎn)生共鳴鳴，或其其中有尚尚不為大大多數(shù)人人知道的的獨(dú)到價(jià)價(jià)值，他他們也會(huì)會(huì)欣然接接受。 生活活的真諦諦是什么么？ 22.高知知名度的的專業(yè)人人士對(duì)上上流階層層的影響響力強(qiáng)，是他們們的奮斗斗目標(biāo)或或榜樣。 李嘉嘉誠、張張朝陽、王志東東 33.上流流階層追追求的是是有個(gè)性性、有形形象、有有檔次，需要得得到旁人人的認(rèn)同同。 廣告告設(shè)計(jì)、軟性文文章需要要突顯高高尚、典典雅的文文化風(fēng)格格，打動(dòng)動(dòng)他們的的心。 &;商家怎怎樣影響響上

22、流階階層 11.上流流階層的的種種消消費(fèi)行為為背后隱隱藏著許許多文化化層面的的因素，單純地地為滿足足生理需需求或說說純物質(zhì)質(zhì)化的消消費(fèi)模式式，對(duì)上上流階層層并不構(gòu)構(gòu)成最強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力；商商家若能能將消費(fèi)費(fèi)與精神神愉悅聯(lián)聯(lián)系在一一起，就就能較容容易地打打動(dòng)上流流階層的的消費(fèi)者者 對(duì)于于本項(xiàng)目目：提出出高尚人人居理念念，創(chuàng)造造美好生生活環(huán)境境，迎合合上流階階層對(duì)生生活真諦諦的追求求。 二二、項(xiàng)目目SWOOT分析析 開開 發(fā) 商：香香港不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)上海海伊諾威威不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)咨詢有有限公司司行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)品牌牌、成功功開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和務(wù)務(wù)實(shí)的開開發(fā)理念念 設(shè)設(shè)計(jì)理念念：“水、森森林、音音樂、陽陽光”的設(shè)計(jì)計(jì)理念 絕絕

23、版地段段：占據(jù)據(jù)城市CCOD/CDD的雙核核心地段段 名名師聯(lián)手手：建筑筑設(shè)計(jì)國際際著名的的上海建建筑設(shè)計(jì)計(jì)院 景景觀設(shè)計(jì)計(jì)：國際際著名的的上海建建筑設(shè)計(jì)計(jì)院 物物業(yè)顧問問： SSupeeriooritty（優(yōu)優(yōu)勢(shì)）： &;洞察東東方人的的生活習(xí)習(xí)性，立立足于不不同歷史史時(shí)期的的東方人人的生活活習(xí)性和和居住需需求，造造出符合合現(xiàn)代東東方人士士居住要要求的別別墅。 &;純別墅墅社區(qū)，建筑風(fēng)風(fēng)格異域域氛圍濃濃重，簡簡潔明快快，屋頂頂和陽臺(tái)臺(tái)的精心心處理，更顯陽陽光、現(xiàn)現(xiàn)代之感感，符合合區(qū)間內(nèi)內(nèi)人群的的審美情情趣。 &;社區(qū)硬硬件規(guī)劃劃齊全：四星級(jí)級(jí)酒店會(huì)會(huì)所、幼幼兒園、安全/監(jiān)控系系統(tǒng)、游游泳池、

24、高爾夫夫球場(chǎng) &;社區(qū)注注重生態(tài)態(tài)環(huán)保和和環(huán)境營營造，使使區(qū)內(nèi)風(fēng)風(fēng)景更加加優(yōu)美，河流與與建筑獨(dú)獨(dú)具匠心心的組合合，并根根據(jù)地勢(shì)勢(shì)階梯型型規(guī)劃，形成舒舒適怡人人的外部部空間環(huán)環(huán)境。 &;本項(xiàng)目目規(guī)劃和和開發(fā)節(jié)節(jié)奏合理理，擁有有一批專專業(yè)、敬敬業(yè)的房房地產(chǎn)開開發(fā)及銷銷售人員員。 WWeakknesss（劣劣勢(shì)）： &;規(guī)劃的的聯(lián)體疊疊加別墅墅使建筑筑密度加加大，對(duì)對(duì)項(xiàng)目品品質(zhì)有所所沖擊。 &;項(xiàng)目周周遍環(huán)境境沒有市市場(chǎng)期待待的頂級(jí)級(jí)豪宅的的高品位位。 &;本區(qū)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)自身消消化能力力有限。 OOppoortuunitty（機(jī)機(jī)會(huì)）： &;20005年，我國宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)勢(shì)頭良良好，為為房地產(chǎn)產(chǎn)的

25、持續(xù)續(xù)健康奠奠定了基基礎(chǔ)。 &;產(chǎn)品定定位較高高，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)范圍狹狹窄，為為項(xiàng)目高高搶占市市場(chǎng)提供供機(jī)會(huì)。 &;宜興市市別墅市市場(chǎng)暫沒沒有領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)品牌，且宣傳傳推廣力力度弱。 TThreeat （問題題）： &;在宜興興房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上，存在在先期開開發(fā)的包包含別墅墅業(yè)態(tài)的的樓盤，使本項(xiàng)項(xiàng)目一面面市就將將面臨性性價(jià)比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。 三三、結(jié)論論及相關(guān)關(guān)建議 11. 樓樓市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的同質(zhì)化化為本項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造造了差異異化定位位的先天天條件。 22. 從從人文角角度考慮慮，國際際化居住住文明為為宜興市市上流階階層所崇崇尚。 33. 建建立新概概念純別別墅社區(qū)區(qū)，賣觀觀念，賣賣生活的的策略定定位將使使本案形形象

26、個(gè)性性獨(dú)樹一一幟。 第第二部分分 傳播播定位與與廣告策策略 【廣告策策劃的指指導(dǎo)原則則推銷銷產(chǎn)品的的年代已已經(jīng)過去去，現(xiàn)在在是推銷銷夢(mèng)想的的時(shí)代】 22-1 傳播播定位 一一、定位位原則 &;在戰(zhàn)略略的高度度，關(guān)注注居住文文化，關(guān)關(guān)注宜興興市上流流階層的的居住狀狀況，關(guān)關(guān)注上流流階層的的心理軌軌跡。 &;挖掘宜宜興市上上流階層層內(nèi)心的的隱性需需求、引引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)、引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)觀觀念。 二二、本項(xiàng)項(xiàng)目理解解 &;為現(xiàn)代代宜興上上流階層層建造現(xiàn)現(xiàn)代的、適合他他們居住住的別墅墅。 三三、樓盤盤定位詮詮釋 &;從根源源上考慮慮到現(xiàn)代代宜興上上流階層層人居特特性。 &;源于東東方的思思考，并并非復(fù)古古。 &

27、;對(duì)東方方傳統(tǒng)的的傳承和和發(fā)展。 &;居住的的不是古古代人，不是西西方人士士，而是是那一群群不刻意意地獨(dú)特特的現(xiàn)代代儒商。 &;形式是是現(xiàn)代的的，神韻韻是傳統(tǒng)統(tǒng)的，是是不張揚(yáng)揚(yáng)的、不不古樸的的。 &;水系、園林、外觀、空間構(gòu)構(gòu)成都有有東方傳傳承的現(xiàn)現(xiàn)代感。 &;是新時(shí)時(shí)代價(jià)值值觀的代代表，引引導(dǎo)著宜宜興市居居住文化化的一次次回歸。 &;建筑理理念與生生活方式式都是這這個(gè)城市市的精神神反映。 &;其核心心是：宜宜興市住住宅觀的的回歸，城市居居住境界界的終極極。 四四、樓盤盤定位的的理由 &;宜興市市別墅市市場(chǎng)從宏宏觀看，也存在在不少競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。所以以本案應(yīng)應(yīng)躍上更更高層面面，跟別別的樓盤盤比文

28、化化、比品品味、比比氣質(zhì)，用高層層面的定定位把競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手排除出出局。 &;未來的的宜興市市是一個(gè)個(gè)越來越越國際化化的城市市，缺的的不是居居住空間間，上流流階層內(nèi)內(nèi)心潛在在需求也也不是一一般意義義的硬件件和環(huán)境境，而是是一種向向國際化化越來越越靠近的的生活方方式，講講出他們們心中若若隱若現(xiàn)現(xiàn)的渴求求，反而而容易打打動(dòng)他們們。 &;這是一一個(gè)浮躁躁的時(shí)代代，面對(duì)對(duì)著壓力力和挑戰(zhàn)戰(zhàn)，找不不到方向向，沒有有依托感感。他們們需要情情感的撫撫慰，討討厭趨迎迎、媚俗俗和沒有有思想的的東西。異域風(fēng)風(fēng)情越來來越受到到上流階階層的歡歡迎，他他們對(duì)異異域的居居住文化化總有一一絲羨慕慕和依戀戀，其實(shí)實(shí)質(zhì)就是是對(duì)國際

29、際觀的認(rèn)認(rèn)同。 &;香港不不動(dòng)產(chǎn)上上海伊諾諾威不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)冇邢薰?，行行業(yè)中的的未來之之星。 &;官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)絕版地地段，地地處宜興興市政務(wù)務(wù)文化新新區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)城鎮(zhèn)，升值前前景無限限。 &;宜興市市要向國國際化邁邁進(jìn)，就就要有一一張通向向國際的的“名片”。在居居住方面面要有能能讓見多多識(shí)廣的的人士感感慨“這才叫叫生活”的標(biāo)志志性居住住區(qū)。香香港不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)上海海伊諾威威搶先制制作這張張“名片”，將擁擁有今后后一定時(shí)時(shí)期內(nèi)無無可取代代的市場(chǎng)場(chǎng)地位。 &;65畝畝別墅群群項(xiàng)目，必須有有可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的主題，有不易易被模仿仿的獨(dú)特特氣質(zhì)。 &;同時(shí)必必須要具具有項(xiàng)目目規(guī)模、項(xiàng)目檔檔次、產(chǎn)產(chǎn)品定位位、客戶戶

30、心理相相吻合。 五五、樓盤盤定位的的依托 &;發(fā)展商商有實(shí)力力 11. 站站在從來來沒有人人領(lǐng)略過過的高度度需要勇勇氣與實(shí)實(shí)力。以以伊諾威威地產(chǎn)目目前的實(shí)實(shí)力與地地位影響響，有資資格站在在關(guān)心現(xiàn)現(xiàn)代都市市人生存存境況、引領(lǐng)都都市居住住環(huán)境朝朝著人性性化、個(gè)個(gè)性化、國際化化方向發(fā)發(fā)展的高高度說話話。 22.伊諾諾威地產(chǎn)產(chǎn)一貫有有精雕細(xì)細(xì)琢、于于細(xì)微處處體現(xiàn)人人文關(guān)懷懷的良好好作風(fēng)，模范生生活區(qū)是是要用心心、用感感情才能能做好的的，特別別對(duì)于別別墅項(xiàng)目目更需要要這份執(zhí)執(zhí)著。 33.伊諾諾威地產(chǎn)產(chǎn)一貫堅(jiān)堅(jiān)持人與與自然和和諧共存存的原則則開發(fā)每每一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，以以君臨天天下目前前設(shè)計(jì)方方案中的的一些賣賣

31、點(diǎn)，如如原始的的河流、大片的的樹林、幽雅的的音樂空空間、四四星級(jí)酒酒店會(huì)所所無不不是立足足于人性性角度思思考。 &;市場(chǎng)有有缺口 11.目前前宜興市市除像龍龍澤苑、江南春春天等極極少包含含數(shù)別墅墅的項(xiàng)目目大多還還在賣地地段、賣賣景觀、賣設(shè)施施，真正正以異國國文化背背景為形形象出現(xiàn)現(xiàn)的樓盤盤還沒有有。 22.站在在整個(gè)宜宜興市城城市住宅宅建設(shè)的的高度來來看，由由于歷史史沉積、城市規(guī)規(guī)劃、人人口管理理等諸多多因素的的牽制，宜興市市的居住住環(huán)境的的理想程程度離其其他城市市還相距距甚遠(yuǎn)，差距即即是機(jī)會(huì)會(huì)、短缺缺即是市市場(chǎng)。 33.我們們是通過過塑造自自身的氣氣質(zhì)去吸吸引有共共同品味味、愛好好的同質(zhì)質(zhì)人

32、口聚聚居，而而希望擁擁有個(gè)性性化居住住環(huán)境以以顯示自自己與眾眾不同者者的確大大有人在在。 22-2 品牌牌傳播策策略 一一、君臨臨天下品品牌定位位 品品牌定位位描述：CODD/C&;D雙核核心，城城市頂級(jí)級(jí)別墅 （一個(gè)鬧鬧中取靜靜、音樂樂流淌、異域風(fēng)風(fēng)情、詩詩意棲居居的園林林別墅區(qū)區(qū)） 二二、品牌牌定位的的理由 &;滿足了了現(xiàn)代上上流階層層對(duì)生活活的渴求求 君君臨天下下所針對(duì)對(duì)的目標(biāo)標(biāo)人群是是宜興市市“非富既既貴”一族，他們的的收入和和社會(huì)地地位屬于于靠近金金字塔頂頂尖的階階層，這這全是靠靠他們自自身辛勤勤工作、努力拼拼搏的結(jié)結(jié)果，他他們之所所以這樣樣拼搏，其目的的還是為為了有更更好的生生活享

33、受受?？梢砸哉f，“過去的的付出，是為了了現(xiàn)在更更好的享享受”是他們們的普遍遍心態(tài)。 &;貴族生生活正是是追求居居住與生生活的國國際化的的浪漫寫寫意 “工作就就是工作作，生活活就是生生活”，這也也正是許許多西方方文明程程度較高高國家人人們的流流行生活活態(tài)度。在那些些國家，一到周周末，寫寫字樓、商店、娛樂場(chǎng)場(chǎng)所等都都緊鎖大大門，城城市空了了大半，人們都都開車回回郊外家家中休息息了。要要說國際際化，這這才是最最極致的的體現(xiàn)。 &; 很好好的反映映出項(xiàng)目目特色 既既要充分分享受國國際化的的生活方方式，又又能符合合宜興市市交通狀狀況的理理想居地地，項(xiàng)目目臨近CCBD，官林鎮(zhèn)鎮(zhèn)景觀大大道舉步步即是，讓上流

34、流階層既既能拋開開工作走走進(jìn)生活活，也能能迅速由由生活投投入工作作。再有有廣闊無無盡的綠綠意，精精心規(guī)劃劃的身心心休閑空空間 &;直接對(duì)對(duì)撼宜興興市城市市中心居居住觀，易于形形成鮮明明個(gè)性 根根據(jù)傳播播理論，長青藤藤似的攀攀附大樹樹是迅即即出頭的的良方。像七喜喜推廣時(shí)時(shí)，“非可樂樂”的定位位讓它迅迅速打開開市場(chǎng)。樓盤品品牌定位位一樣，針對(duì)人人們的傳傳統(tǒng)心理理反其道道而行之之，反而而會(huì)給人人留下深深刻印象象。只有有讓人震震撼，才才能讓人人注意，只有高高度注意意，才有有倡導(dǎo)國國際化居居住趨勢(shì)勢(shì)之可能能。 三三、品牌牌寫真 11. 品品牌寫真真核心詞詞： 園園林 音樂樂 水 陽光光 （與國際際豪宅趨

35、趨勢(shì)相同同，自然然與建筑筑一切為為了適應(yīng)應(yīng)人的生生存而存存在） 22. 品品牌寫真真描述： &;吹一路路輕風(fēng)，賞一路路綠意，踏入君君臨天下下，滿眼眼的綠撲撲面而來來，長長長的林蔭蔭道，搖搖弋的景景觀樹，大片的的草地，花兒開開了，空空氣中彌彌漫著清清新的香香味和負(fù)負(fù)氧離子子，還有有鄰樓飄飄來的優(yōu)優(yōu)雅音符符，凝神神定步，連心跳跳節(jié)奏也也變慢起起來。沿沿著彎彎彎曲曲的的河岸，悠然漫漫步 &;大都會(huì)會(huì)與大自自然的距距離近得得令你不不敢相信信，當(dāng)咖咖啡屋飄飄來的陣陣陣香味味，令你你油然而而生一種種優(yōu)越感感，有點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)溫馨馨，有點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)沉醉醉，就算算孩童的的歡笑也也不能打打擾你。 &;這里，詩意流流淌、音音樂

36、舒緩緩、親情情濃郁新新城市，有生活活，有藝藝術(shù)，有有健康，有美景景唯獨(dú)獨(dú)沒有來來自都市市的擠迫迫與壓力力。 四四、廣告告定位語語（傳播播口號(hào)） &; 廣告定定位語確確定原則則 我們們不是去去定義君君臨天下下是什么么 而是是宣揚(yáng)一一種與眾眾不同的的生活方方式 語調(diào)調(diào)平易親親和，具具有溝通通效果 個(gè)性性鮮明，易于傳傳播 &;廣告定定位語： 開開創(chuàng)極少少數(shù)人居居住境界界 &;廣告定定位語注注解： 君臨天天下不能能僅叫賣賣產(chǎn)品，更要叫叫賣一種種生活，一種目目標(biāo)，一一種格調(diào)調(diào)和居住住的附加加值。 別墅除除了環(huán)境境，還有有心境，居住境境界氛圍圍是一大大優(yōu)點(diǎn)。 普通生生活與美美好生活活相比，確實(shí)只只差了一一

37、點(diǎn)。 &;用文化化與美為為樓盤定定位，當(dāng)當(dāng)然要高高于生活活，但絕絕不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)離生活活！君臨臨天下“開創(chuàng)極極少數(shù)人人居住境境界”與“CODD/C&;D雙核核心，城城市頂級(jí)級(jí)別墅”大小對(duì)對(duì)比，收收放有度度，使廣廣告表現(xiàn)現(xiàn)有了恰恰當(dāng)?shù)姆址执纭?&;君臨天天下并不不以純文文化標(biāo)榜榜自己，她強(qiáng)調(diào)調(diào)：生活活與居住住環(huán)境中中如果多多一點(diǎn)異異域情調(diào)調(diào)，會(huì)有有什么不不一樣？ &;同樣是是居住在在別墅里里，處處處多一點(diǎn)點(diǎn)異國文文化，人人們的家家居生活活會(huì)更有有意義！ &;居住感感受不一一樣建筑因因藝術(shù)而而矜貴、人因和和諧而幸幸福、環(huán)環(huán)境因森森林而健健康、安安全因細(xì)細(xì)節(jié)而完完美、孩孩子因優(yōu)優(yōu)越而自自強(qiáng) &;社區(qū)氛氛圍

38、不一一樣這里的的人，溫溫文爾雅雅、知書書達(dá)理；整個(gè)社社區(qū)，有有著濃郁郁的人文文氛圍。 &;居民面面貌不一一樣這里的的人修養(yǎng)養(yǎng)、氣質(zhì)質(zhì)、談吐吐、品味味、情趣趣、心情情與眾眾不同 五五、廣告告推廣策策略 11. 打打破一般般在正式式預(yù)售期期才推出出廣告的的做法，一反常常規(guī)，先先聲奪人人，在220055年111月即展展開第一一輪廣告告運(yùn)動(dòng)，以期在在06年年元月項(xiàng)項(xiàng)目一期期開盤前前即已塑塑造出君君臨天下下鮮明的的氣質(zhì)，達(dá)到開開盤即火火爆的效效果。 22. 在在觀念推推廣期，緊緊圍圍繞“開創(chuàng)極極少數(shù)人人居住境境界”做文章章，只以以塑造形形象與氣氣質(zhì)、引引起目標(biāo)標(biāo)群關(guān)注注、引發(fā)發(fā)行業(yè)口口碑為目目的。形形象

39、推廣廣期再結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目本身原原有的一一些賣點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行第第二輪廣廣告運(yùn)動(dòng)動(dòng)。 33.前期期推廣的的指導(dǎo)思思想是“立足官官林鎮(zhèn)，放眼宜宜興，引引發(fā)行業(yè)業(yè)關(guān)注，引爆媒媒介新聞聞”，所以以我們將將選擇一一些宜興興市主辦辦并面向向無錫市市發(fā)行的的一些普普及率高高、個(gè)性性較獨(dú)特特的媒體體刊發(fā)廣廣告，以以及設(shè)計(jì)計(jì)許多以以國際化化居住文文化觀為為主題的的公關(guān)文文化活動(dòng)動(dòng)（詳見見媒介方方案及公公關(guān)促銷銷方案）。 44.以下下僅對(duì)第第一期推推廣的上上市階段段作簡單單陳述，君臨天天下的上上市廣告告推廣分分為三個(gè)個(gè)階段進(jìn)進(jìn)行： 第第一階段段 觀觀念樹立立期（005年111月12月月中旬） 第第二階段段 形形象推廣廣期（

40、005年112月中中旬06年年2月） 第第三階段段 銷銷售促進(jìn)進(jìn)期（006年33月 ） 六六、廣告告主要訴訴求點(diǎn) &;觀念推推廣期：君臨天天下的廣廣告推廣廣分三大大階段： 第第一階段段觀念念樹立期期（055年8月月9月 ） &;廣告主主題：CCOD/CDD雙核心心，城市市頂極別別墅君臨天天下。 &;品牌口口號(hào)：開開創(chuàng)極少少數(shù)人居居住境界界。 &;目 的的：引發(fā)發(fā)關(guān)注，一個(gè)特特質(zhì)純?nèi)蝗徊煌牡膭e墅社社區(qū)誕生生了。 第第二階段段形象象推廣期期（ 005年110月12月月） &;廣告主主題：匯匯聚儒雅雅，尊享享純正別別墅生活活。 &;品牌口口號(hào)：開開創(chuàng)極少少數(shù)人居居住境界界。 &;目 的的：讓目目標(biāo)

41、對(duì)象象思考并并逐漸認(rèn)認(rèn)同，越越與國際際接軌，越能觸觸發(fā)上流流階 層層的崇洋洋心理。 （在君臨臨天下，社區(qū)氛氛圍和生生活質(zhì)量量完全不不同了?。?第第三階段段銷售售促進(jìn)期期（ 006年元元月 ） &;廣告主主題：別別墅中的的別墅。 &;品牌口口號(hào)：開開創(chuàng)極少少數(shù)居住住境界。 &;目 的的：針對(duì)對(duì)首期銷銷售，利利用其氣氣勢(shì)非凡凡的“君臨天天下文化化廣場(chǎng)”，與“開創(chuàng)極極少數(shù)人人居住境境界”主題活活動(dòng)及前前期造勢(shì)勢(shì)相關(guān)聯(lián)聯(lián)，使上上流階層層產(chǎn)生住住進(jìn)君臨臨天下的的現(xiàn)場(chǎng)沖沖動(dòng)。 七七、有效效整合傳傳播 力力往一處處使，才才能取得得事半功功倍的效效果。推推廣過程程中，每每一環(huán)節(jié)節(jié)都要緊緊緊圍繞繞主題定定位，從

42、從訴求內(nèi)內(nèi)容到訴訴求風(fēng)格格進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的形形象包裝裝。 預(yù)售售期：從從常規(guī)媒媒體到創(chuàng)創(chuàng)意型媒媒體又有有各自明明確分工工。 &;常規(guī)性性媒體：著力營營造君臨臨天下的的居住氛氛圍與氣氣質(zhì)，借借此讓目目標(biāo)人群群發(fā)現(xiàn)、欣賞并并最終認(rèn)認(rèn)同君臨臨天下的的附加價(jià)價(jià)值。 報(bào)報(bào)紙：宜宜興日?qǐng)?bào)報(bào)、無錫錫日?qǐng)?bào) &;專業(yè)性性物料：以統(tǒng)一一的形象象出現(xiàn)，詳細(xì)闡闡釋樓盤盤的各個(gè)個(gè)賣點(diǎn)，塑造個(gè)個(gè)性。 宣宣傳單頁頁：條理理清晰、重點(diǎn)突突出、標(biāo)標(biāo)題醒目目、引人人注目 份份數(shù)：330000份 尺寸：待定 用用紙：2200克克銅版紙紙或類似似質(zhì)地紙紙張 單單價(jià)預(yù)算算：2元元 金金額控制制：230000份=60000元 售售樓書：適度

43、包包裝，充充分體現(xiàn)現(xiàn)與眾不不同的品品質(zhì)、品品味。 份份數(shù)：1150份份 用紙：藝術(shù)紙紙或剛古古紙 尺尺寸：待待定 單價(jià)預(yù)預(yù)算：1150元元/本 金金額控制制：1550元1500=2225000元 &;創(chuàng)意性性媒介：提升品品牌形象象，挖掘掘品牌內(nèi)內(nèi)涵，提提醒記憶憶、引發(fā)發(fā)互動(dòng)。 文文化畫冊(cè)冊(cè)： 雪雪茄禮品品盒： 文文化書簽簽： 名名信片： 其其他： 八八、利用用軟性炒炒作 作作為硬性性廣告的的必要補(bǔ)補(bǔ)充，軟軟性新聞聞及軟廣廣告可在在全社會(huì)會(huì)范圍內(nèi)內(nèi)迅速形形成熱點(diǎn)點(diǎn)、引起起關(guān)注，能起到到硬性廣廣告所達(dá)達(dá)不到的的“潤物細(xì)細(xì)無聲”的效果果，君臨臨天下應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)運(yùn)用。 &;組織主主題研討討會(huì)并策策劃新聞

44、聞炒作 組組織主辦辦類似“現(xiàn)代新新宜興人人的生活活方式”及“國際居居住趨勢(shì)勢(shì)”研討活活動(dòng)，會(huì)會(huì)議可邀邀請(qǐng)諸如如房地產(chǎn)產(chǎn)專家、建筑規(guī)規(guī)劃專家家、裝飾飾設(shè)計(jì)家家、資深深記者、畫家、音樂家家等各方方面人士士及部分分消費(fèi)者者（分專專家場(chǎng)和和消費(fèi)者者場(chǎng)進(jìn)行行）座談?wù)?，?huì)上上提出君君臨天下下的主張張回歸歸國際化化住宅趨趨勢(shì)。這這個(gè)觀點(diǎn)點(diǎn)不要擔(dān)擔(dān)心爭(zhēng)議議，爭(zhēng)議議本身就就是最好好的新聞聞。 會(huì)會(huì)上建議議請(qǐng)一位位全國著著名的重重量級(jí)人人物，如如畫家黃黃永玉先先生。黃黃先生在在湖南、北京、香港、意大利利等地先先后建有有六處主主題各不不相同的的私宅，透著老老先生深深厚的藝藝術(shù)修養(yǎng)養(yǎng)和鮮明明的個(gè)性性，也說說明老先先生

45、對(duì)國國際住宅宅趨勢(shì)的的熟識(shí)。這樣的的人物到到場(chǎng)，就就是一大大新聞。 像像元一美美邦就邀邀請(qǐng)香港港首席室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)師梁志志天先生生至肥作作秀等。 &;軟性文文章炒作作 主主題1：現(xiàn)代新新宜興人人生活方方式大討討論 aa我們們的生活活缺什么么？（剖剖析現(xiàn)代代都市人人的居住住境況以以及目標(biāo)標(biāo)人群的的內(nèi)心潛潛在需求求） bb眾說說紛紜話話居?。▽＜摇W(xué)者、消費(fèi)者者以聊天天的方式式討論內(nèi)內(nèi)生活方方式與國國際主流流生活方方式的差差別，以以及宜興興市居住住趨勢(shì)） cc居住住的春天天（展現(xiàn)現(xiàn)君臨天天下帶來來的充滿滿異國情情調(diào)的貴貴族生活活） 主主題2：真正的的別墅面面面觀 君臨臨天下上上海建筑筑設(shè)計(jì)院院設(shè)計(jì)師

46、師訪談（君臨天天下的自自然景觀觀/建筑筑景觀與與原住地地的自然然資源保保護(hù)介紹紹） 君臨臨天下客客戶訪談?wù)劊ㄒ钥涂蛻糁脴I(yè)業(yè)的理由由，樹立立項(xiàng)目良良好形象象） 社區(qū)區(qū)“文化廣廣場(chǎng)”（君臨臨天下以以規(guī)劃一一個(gè)貴族族生活領(lǐng)領(lǐng)地的思思路來規(guī)規(guī)劃一個(gè)個(gè)集中式式文化場(chǎng)場(chǎng)所，讓讓人們?cè)谠诖俗匀蝗?、文化化匯集，盡享貴貴族都會(huì)會(huì)的心情情） 空間間是不可可丈量的的（在住住房空間間上，上上流階層層往往比比較尷尬尬，而君君臨天下下的空間間布局不不是簡單單的大了了，而更更豐富，更多思思想，更更多） 人居居相依論論（人與與自然、建筑與與風(fēng)景，我們并并不是為為了征服服自然，而是為為了讓自自然、建建筑更適適應(yīng)人類類的居住?。?/p>

47、 主主題3：伊諾威威精品來來自細(xì)節(jié)節(jié)堅(jiān)持 上海海伊諾威威地產(chǎn)就就是喜歡歡精雕細(xì)細(xì)作（以以往經(jīng)典典項(xiàng)目回回顧及君君臨天下下設(shè)計(jì)方方案部分分賣點(diǎn)描描述，體體現(xiàn)伊諾諾威地產(chǎn)產(chǎn)精益求求精的作作風(fēng)及對(duì)對(duì)人的關(guān)關(guān)懷）。 上海海伊諾威威地產(chǎn)眼眼望著哪哪里？（描述上上海伊諾諾威著眼眼宜興精精英貴族族、瞄準(zhǔn)準(zhǔn)未來，體現(xiàn)伊伊諾威的的戰(zhàn)略眼眼光雄心心壯志）。 上述述主題炒炒作需一一段時(shí)間間集中于于一個(gè)話話題展開開，并根根據(jù)情況況發(fā)展及及時(shí)抓住住新的熱熱點(diǎn)組織織炒作，使之保保持力度度，保持持熱度。 最好好能策動(dòng)動(dòng)新聞界界和行業(yè)業(yè)同仁共共同參與與，以求求效果最最大化。 九九、重視視售點(diǎn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝設(shè)計(jì)（詳見售售樓手冊(cè)冊(cè)

48、） aa. 買買樓是個(gè)個(gè)理性消消費(fèi)的過過程，但但此過程程中不乏乏感性沖沖動(dòng)的例例子，在在售點(diǎn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的形形象包裝裝上做文文章，就就是要讓讓買家來來到這里里，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一種種抑制不不住的沖沖動(dòng)，從從而提高高銷售成成交率。 bb. 以以君臨天天下為主主題設(shè)計(jì)計(jì)布置樣樣板房間間，如盡盡量多的的引入與與君臨天天下相關(guān)關(guān)的建筑筑、花香香、樹林林、音樂樂等以增增強(qiáng)人們們的臨場(chǎng)場(chǎng)感受。 cc. 在在房間里里加上一一些小擺擺設(shè)，如如放上幾幾雙拖鞋鞋、書包包、睡衣衣等生活活用品，以生動(dòng)動(dòng)居住空空間的氣氣氛，讓讓房間多多些生機(jī)機(jī)與人氣氣，也充充滿一份份溫馨、親切。 在銷銷售中心心一側(cè)也也可專門門辟出一一角，精精心設(shè)計(jì)

49、計(jì)一個(gè)小小舞臺(tái)或或小音樂樂廳，聘聘請(qǐng)音樂樂學(xué)院學(xué)學(xué)生現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)表演，以營造造濃郁的的現(xiàn)代藝藝術(shù)生活活氣氛。 售樓樓處包裝裝涉及到到物料如如下： &; 小小區(qū)模型型及家具具配置模模型等：色彩組組合要完完善豐富富接近真真實(shí)，外外觀要精精致，顯顯得大氣氣，對(duì)于于一個(gè)大大型遠(yuǎn)期期項(xiàng)目而而言，模模型具有有舉足輕輕重的作作用，應(yīng)應(yīng)引起足足夠重視視。 比比例：11：1000（視視售樓處處大小而而定） 尺尺寸：未未定，基基本根據(jù)據(jù)規(guī)劃實(shí)實(shí)際大小小按比例例操作 金金額控制制：6萬萬元左右右 &; 吊旗廣廣告（二二個(gè)周期期）：重重點(diǎn)突出出（物業(yè)業(yè)形象、名稱、熱線電電話） 數(shù)數(shù)量：3300對(duì)對(duì) 尺寸：常規(guī)大大小 金金額

50、控制制：8萬萬元以內(nèi)內(nèi)（一個(gè)個(gè)周期） &; 展板：制作精精美，采采用噴繪繪覆膜方方法制作作 數(shù)數(shù)量：88塊 尺寸：120080ccm 內(nèi)內(nèi)容：地地理位置置、房型型圖、外外觀效果果圖、其其他圖示示等 單單價(jià)：88008=664000元 &; 售樓處處大燈箱箱：小區(qū)區(qū)平面規(guī)規(guī)劃圖或或立體透透視圖，清晰度度高 數(shù)數(shù)量：11塊 面積積預(yù)算：15mm2 單單價(jià)預(yù)算算：10000元元/ mm2 金額控控制：11510000=1150000元 &; 背景牌牌：清新新、大氣氣、醒目目 尺尺寸：待待定 金額額控制：1萬元元以內(nèi) &; 橫幅廣廣告：把把物業(yè)的的營銷形形象“君臨天天下”字樣展展示在主主要道路路上方，

51、吸引過過往車流流、人流流注意，達(dá)到銷銷售輔助助目的，定期推推出。 尺尺寸：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)橫幅幅 總投入入：3萬萬元以內(nèi)內(nèi) &; 售樓處處形象廣廣告牌：大氣、華麗，形象鮮鮮明，充充分展示示樓盤形形象和發(fā)發(fā)展商實(shí)實(shí)力 尺尺寸：根根據(jù)實(shí)地地大小規(guī)規(guī)格設(shè)計(jì)計(jì)而定 金額額控制：3萬元元左右 &; 售樓處處形象展展示圍墻墻，緊扣扣“開創(chuàng)極極少數(shù)人人居住境境界”的推廣廣口號(hào)，對(duì)項(xiàng)目目的各個(gè)個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分陳陳介紹。 尺尺寸：視視具體情情況而定定 總投入入：3萬萬元左右右 &; 其他區(qū)區(qū)域廣告告牌：表表現(xiàn)高尚尚的經(jīng)典典氣質(zhì) 尺尺寸：根根據(jù)實(shí)地地大小規(guī)規(guī)模設(shè)計(jì)計(jì)而定 金額額控制：5萬元元左右 &; 戶外燈燈箱：道道路兩旁

52、旁，表現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)目目經(jīng)典高高尚 尺尺寸：待待定 金金額控制制：5萬萬元左右右 十十、重視視銷售人人員培訓(xùn)訓(xùn) aa. 對(duì)對(duì)銷售人人員的著著裝、禮禮儀、談?wù)勍逻M(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)規(guī)范。 bb. 對(duì)對(duì)銷售人人員進(jìn)行行項(xiàng)目主主旨及內(nèi)內(nèi)容培訓(xùn)訓(xùn)，并編編印統(tǒng)一一銷售手手冊(cè)，指指導(dǎo)他們們回答客客戶提問問。 第第三部分分 廣廣告創(chuàng)意意表現(xiàn)策策略 君君臨天下下決不將將工作和和生活捆捆綁銷售售 君君臨天下下把生活活與工作作徹底剝剝離 君君臨天下下只銷售售生活 君君臨天下下是一項(xiàng)項(xiàng)復(fù)興異異域居住住文化的的模范工工程 廣廣告不只只是宣傳傳硬件房子子 更更渲染一一種獨(dú)特特的居住住/生活活體驗(yàn) 我我們歸納納出“君臨天天下”四元素素

53、： 水水、陽光光、森林林、音樂樂（它們們是與現(xiàn)現(xiàn)代上流流階層溝溝通的鑰鑰匙） 【水】 小小區(qū)特意意保留了了營造上上千平方方米的湖湖與河流流，1.5公里里之外的的滆湖，讓居住住在這里里的人，如同置置身水鄉(xiāng)鄉(xiāng)畫卷，回憶兒兒時(shí)赤足足嬉戲，又可讓讓整個(gè)小小區(qū)充滿滿靈氣。 關(guān)關(guān)聯(lián)詞：優(yōu)雅、動(dòng)感、清純、寧靜、遠(yuǎn)袤、沉靜、修養(yǎng)、浪漫、歡樂、生命、 時(shí)間間 【陽光】 陽陽光是君君臨天下下永恒的的主題，但在規(guī)規(guī)劃中我我們則有有更精心心的安排排，房間間窗戶開開得大點(diǎn)點(diǎn)，建筑筑南北朝朝向 關(guān)關(guān)聯(lián)詞：渴望、暖香、回味、散淡、無拘、無壓力力、寫意意、浪漫漫、明媚媚、多彩彩、悠閑閑 【森林】 森森林沒有有痕跡，卻真的的存

54、在。在君臨臨天下只只有密密密的林子子、斑駁駁的樹影影、幽幽幽的小徑徑、洋溢溢著歡樂樂與負(fù)氧氧離子的的氣息 關(guān)關(guān)聯(lián)詞：心靈詩詩歌、情情感、溫溫馨、生生命、希希望、溫溫暖、笑笑容 【音樂】 在在城市中中央前所所未有的的 音音樂主題題社區(qū)，從建筑筑到街道道，從人人文到風(fēng)風(fēng)景，都都再現(xiàn)了了兩個(gè)世世紀(jì)前維維也納金金色大廳廳的誘人人風(fēng)情。在君臨臨天下森森林花園園，尋找找藝術(shù)巨巨匠的足足跡。 關(guān)關(guān)聯(lián)詞：笑聲、人群、燈光、休閑、高雅、品味、交際、歡樂 君君臨天下下的廣告告訴求點(diǎn)點(diǎn)因此有有四個(gè)原原則： + 親水水 + 親自然然 + 親森林林 + 親音樂樂 + 水水、陽光光、森林林、音樂樂及人文文配套一一切以適適

55、合人們們的居住住為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，君臨臨天下只只是提供供一個(gè)讓讓人親近近自然、親近生生命的機(jī)機(jī)會(huì)。 一一、廣告告表現(xiàn)總總原則 由由于我們們面對(duì)的的是一群群層次較較高的上上流階層層（現(xiàn)代代儒商），為和和他們高高效溝通通，廣告告表現(xiàn)必必須： &;具有深深層次的的文化品品味和審審美價(jià)值值 因因?yàn)樗麄儌兇蠖际苁苓^良好好的教育育，文化化層次較較高，有有一定的的藝術(shù)鑒鑒賞力。 &;有自己己的觀點(diǎn)點(diǎn) 我我們的目目標(biāo)人群群對(duì)事物物都有自自己獨(dú)到到的見解解，廣告告必須與與他們?nèi)∪〉媚承┬┯^念上上的認(rèn)同同，方能能與他們們產(chǎn)生共共鳴。 &;為受眾眾留有足足夠的想想象空間間。 他他們是聰聰明的一一群，不不需要喋喋喋不休休地告

56、訴訴他們這這里怎么么好、那那里怎么么妙，而而只需要要為其營營造一種種優(yōu)雅的的生活氛氛圍。 &;具有鮮鮮明的藝藝術(shù)氣質(zhì)質(zhì) 我我們希望望吸引具具有相同同品味、愛好的的人群聚聚居君臨臨天下，而我們們就必須須先塑造造出自身身藝術(shù)氣氣質(zhì)。 &;風(fēng)格清清新，格格調(diào)溫馨馨雅致 他他們就是是為了充充分緩釋釋工作壓壓力，品品位君臨臨天下異異國情調(diào)調(diào)，享受受溫馨浪浪漫的生生活才來來君臨天天下，在在廣告里里我們就就要給他他們描述述這種生生活。 二二、君臨臨天下印印象 以以尊貴、明朗、儒雅的的方法與與目標(biāo)溝溝通 （以下略略） 三三、創(chuàng)意意表現(xiàn)方方向 11. 品品牌定位位：為現(xiàn)現(xiàn)代宜興興上流階階層建造造現(xiàn)代的的、適合合

57、他們居居住的別別墅 （一個(gè)能能讓人詩詩意地棲棲居、單單純地享享受生活活的地方方） 22. 品品牌寫真真： &; 核核心詞：現(xiàn)代東東方韻味味的、雅雅致的、內(nèi)秀的的 （與國際際住宅趨趨勢(shì)相同同，自然然與建筑筑一切為為了適應(yīng)應(yīng)人的生生存而存存在） 33. 品品牌寫真真描述： &;關(guān)起車車門，吹吹一路輕輕風(fēng)，踏踏入君臨臨天下，滿眼的的綠撲面面而來，長長的的林蔭道道，搖弋弋的景觀觀樹，大大片的草草地，花花兒開了了，空氣氣中彌漫漫著清新新的香味味和負(fù)氧氧離子，還有音音樂噴泉泉飄來的的優(yōu)雅音音符，凝凝神定步步，連心心跳節(jié)奏奏也變慢慢起來。沿著彎彎彎曲曲曲的河岸岸，悠然然漫步 &;看不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處黃山山大道書書香長

58、廊廊“中國科科技大學(xué)學(xué)”歡聲笑笑語、莘莘莘學(xué)子子們?cè)谔教接懳磥韥硎澜绲牡膴W秘，大都會(huì)會(huì)與大自自然的距距離近得得令你不不敢相信信。這時(shí)時(shí)當(dāng)咖啡啡屋飄來來的陣陣陣香味，令你油油然而生生一種優(yōu)優(yōu)越感，有點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)溫馨，有點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)沉醉，就算孩孩童的歡歡笑也不不能打擾擾你。 &;這里，是一個(gè)個(gè)異域生生活的再再現(xiàn)，是是一座匯匯聚財(cái)富富、身份份、智慧慧的新城城市，有有生活，有藝術(shù)術(shù)，有健健康，有有美景唯獨(dú)獨(dú)沒有來來自都市市的擠迫迫與壓力力。 四四、核心心創(chuàng)意原原則： 生生活中有有了異域域風(fēng)情的的氣息，會(huì)有什什么不一一樣 這這個(gè)“不一樣樣”，就是是我們君君臨天下下的利益益點(diǎn)，就就是附加加值，就就是主流流人群平平時(shí)內(nèi)

59、心心隱隱有有所感覺覺而又沒沒能認(rèn)真真體會(huì)出出的潛在在需求！ 11. 核核心創(chuàng)意意描述：不一樣樣的社區(qū)區(qū)，生活活真的不不一樣 22. 核核心創(chuàng)意意方法： &;創(chuàng)意表表現(xiàn)借助助時(shí)間空間歷史文化的的照片表表現(xiàn)一份份君臨天天下真實(shí)實(shí)的引力力，引發(fā)發(fā)一種優(yōu)優(yōu)雅、閑閑適生活活向往。 &;以品牌牌支持之之“音樂、水、森森林、陽陽光”為主題題，展示示君臨天天下的尊尊貴生活活，既是是利益點(diǎn)點(diǎn)，又是是附加值值，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)人人群之潛潛在需求求。 33. 核核心創(chuàng)意意說明： &;一幅美美好的圖圖片無不不充滿著著對(duì)生活活的熱愛愛，流露露的自然然之美和和人文之之情，角角度新穎穎，更富富感染力力。 &;君臨天天下的目目標(biāo)消

60、費(fèi)費(fèi)群有著著相當(dāng)?shù)牡奈幕秃退囆g(shù)鑒鑒賞力，通過名名畫、名名車、名名玩、名名流與他他們溝通通，他們們會(huì)感到到一種品品位相投投的融洽洽。 &;目前還還是期樓樓，無現(xiàn)現(xiàn)樓實(shí)景景。意向向表現(xiàn)正正好彌補(bǔ)補(bǔ)了不足足，迎合合了他們們的想象象力，誘誘發(fā)了他他們對(duì)美美好生活活的憧憬憬。 &;明確向向受眾傳傳達(dá)了君君臨天下下的文化化品味與與定位檔檔次，可可以有效效提升其其品牌附附加值。 五五、君臨臨天下報(bào)報(bào)紙廣告告主題 以以下僅對(duì)對(duì)第一期期推廣的的上市階階段報(bào)紙紙廣告示示例，因因此君臨臨天下的的上市廣廣告推廣廣分為三三個(gè)階段段進(jìn)行： 第第一階段段 觀觀念樹立立期（005年111月12月月中旬） 第第二階段段 形形