楊叉湖項(xiàng)目市調(diào)

1、“錦繡人人家”項(xiàng)目初初步市場場調(diào)研分分析報告告調(diào)研范圍圍：楊汊汊湖片區(qū)區(qū)、金銀銀湖片、火車站站及復(fù)興興村片、香港路路沿線調(diào)查對象象：楊汊湖湖片區(qū)住住宅樓盤盤（新華華家園、金色雅雅園、綠綠色家園園、陽光光花園、澤皓雅雅居、浩浩海公寓寓）火車站片片樓盤（東方帝帝園、裕裕榮家園園、元辰辰國際大大廈）金銀湖片片樓盤（常青花花園100號小區(qū)區(qū)、將軍軍家苑、華星辰龍城城、麗水水佳園、麗景灣灣、萬科科四季花花城二期期B期、奧林匹匹克花園園項(xiàng)目、泰躍集集團(tuán)項(xiàng)目目）香港路沿沿線主要要樓盤（荷花苑苑、穗豐豐花園、香天公公寓、澎澎湖公寓寓、紫藤藤花園、華氏儒儒商花園園）說明：本本案位于于楊汊湖湖片區(qū)（常青路路以東、

2、姑嫂樹樹路以西西、張公公堤以南南、發(fā)展展大道以以北圍成成的片區(qū)區(qū)）內(nèi)，因此本本次調(diào)研研特針對對片區(qū)內(nèi)內(nèi)樓盤做做重點(diǎn)調(diào)調(diào)研，重重點(diǎn)研究究；同時時也不能能忽視周周邊片區(qū)區(qū)對本案案所在片片區(qū)的影影響，因因此根據(jù)據(jù)地域分分布特征征和房地地產(chǎn)市場場發(fā)展的的特點(diǎn)，又對火火車站片片、金銀銀湖片、香港路路沿線樓樓盤及市市場也做做調(diào)研分分析。目 錄錄第一部分分 區(qū)域概概況第二部分分 區(qū)域市市場特征征 楊汊汊湖片區(qū)區(qū) 金銀銀湖片區(qū)區(qū) 火車車站片 香港港路沿線線第三部分分 區(qū)域住住宅物業(yè)業(yè)概況 區(qū)域域住宅市市場供應(yīng)應(yīng) 住宅宅產(chǎn)品特特征第四部分分 銷銷售情況況分析 主要要在售樓樓盤一覽覽 銷售售情況分分析 積壓壓量分

3、析析第五部分分 總體營營銷水平平分析 在售售樓盤營營銷手法法 營銷銷推廣成成敗點(diǎn)第六部分分 市場展展望 潛在在市場供供應(yīng)量 未來來市場競競爭點(diǎn) 銷售售價格走走勢第七部分分 本案面面市價格格建議 本案案優(yōu)劣勢勢分析 可比比性樓盤盤性價比比一覽 本案案市場比比較定價價附：樓盤盤資料第一部分分 區(qū)域域概況楊汊湖片片屬城郊郊結(jié)合部部，區(qū)域域有較中中心城區(qū)區(qū)相對理理想的居居住環(huán)境境，自然然環(huán)境非非常好，空間大大，空氣氣清新，安靜無無污染；又有良良好的市市政規(guī)劃劃，金銀銀湖片規(guī)規(guī)劃為大大型居住住區(qū)，將將入住330萬人人口，楊楊汊湖片片區(qū)在其其輻射范范圍內(nèi)。目前常常青花園園經(jīng)過十十余年的的開發(fā)，已經(jīng)具具備成

4、熟熟的生活活居住配配套條件件，加上上萬科四四季花城城的開發(fā)發(fā)及一批批大規(guī)模模項(xiàng)目的的啟動，區(qū)域持持續(xù)成為為漢口房房地產(chǎn)市市場的熱熱點(diǎn)。楊汊湖片片居民區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境一般，新樓盤盤社區(qū)綠綠化環(huán)境境營造還還沒有形形成，目目前環(huán)境境景觀效效果差。區(qū)域道道路暢通通，出行行便利。區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)過幾幾年的開開發(fā)，生生活配套套環(huán)境較較成熟，但配套套水平一一般。總體來看看，本案案所在的的楊汊湖湖片區(qū)，給人的的印象是是中低檔檔居住區(qū)區(qū)，居民民素質(zhì)一一般，區(qū)區(qū)域也聚聚集了一一批效益益較好的的企事業(yè)業(yè)單位，如民航航、電信信，臨江江漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展區(qū)區(qū)，潛在在消費(fèi)群群體豐富富。第二部分分 區(qū)域市市場特征征一、楊汊汊湖片區(qū)區(qū)早期開

5、發(fā)發(fā)有華苑苑小區(qū)、陽光花花園、浩浩海小區(qū)區(qū)，以低低價中小小戶型和和陽光花花園的中中大戶型型為主，價格在在14000元/平方米米左右徘徘徊。經(jīng)經(jīng)過幾年年的低檔檔次樓盤盤開發(fā)積積蓄，現(xiàn)現(xiàn)階段開開發(fā)樓盤盤檔次提提高，如如有新華華家園、金色雅雅園等較較高檔次次的樓盤盤，價格格也攀升升到22200元元/平方方米。區(qū)域內(nèi)房房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)現(xiàn)以下特特征：1、城郊郊結(jié)合部部房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特征，中中低價市市場為主主向中檔檔住宅房房價發(fā)展展；2、由于于無景觀觀支撐，物業(yè)開開發(fā)以公公寓住宅宅為主；3、房價價分18800元元/平方方米20000元/平方米米24400元元/平方方米三個個檔次走走，在1180002000

6、0之之間居多多4、土地地資源比比較豐富富，由以以前的小小盤向現(xiàn)現(xiàn)在的一一批較大大規(guī)模的的樓盤發(fā)發(fā)展，發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ螅?、區(qū)域域內(nèi)有一一批知名名企事業(yè)業(yè)單位，消費(fèi)層層次高；但周邊邊居民文文化水平平不高，治安印印象差6、市政政生活配配套資源源豐富但但水平低低相對于楊楊汊湖片片區(qū)而言言，周邊邊幾個相相關(guān)片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有以下特特征：二、金銀銀湖片區(qū)區(qū)因其優(yōu)越越的自然然環(huán)境，豐富的的土地資資源和相相對低的的土地成成本，吸吸引像萬萬科、沿沿海國際際、泰躍躍集團(tuán)等等開發(fā)商商相繼登登陸開發(fā)發(fā)大規(guī)模模項(xiàng)目，一直以以來為漢漢口開發(fā)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場價格由由以前的的15000元/平米上上升到目

7、目前的222000元/平平米，萬萬科四季季花城的的房價已已經(jīng)達(dá)到到平均225000元/平平方米。主要得得益于前前期投資資開發(fā)商商如新世世界、萬萬科對區(qū)區(qū)域市場場的推廣廣和炒作作，以及及便民看看房措施施。區(qū) 域代表樓盤盤建筑形態(tài)態(tài)規(guī) 模銷售均價價賣 點(diǎn)點(diǎn)銷售情況況金銀湖片片將軍家苑苑15棟66層多層層5.5萬萬，5000套14500貼近現(xiàn)代代家居生生活60%麗水佳園園40棟66層多層層11萬，10440套15500網(wǎng)綠生活活、都市市生態(tài)園園約30%華星辰辰龍城一一期16棟多多層6.855萬，6675套套14400新康居生生活，新新園林開盤，約約10%萬科四季季花城二二期B區(qū)區(qū)約6棟多多層、22棟

8、小高高層約5萬，3788套25000左岸楓楓林，春春天狂想想曲內(nèi)部認(rèn)購購期（注：未未考慮高高爾夫城城市花園園、碧海?；▓@、黃金海海岸等老老盤）三、火車車站片區(qū)區(qū)片區(qū)屬復(fù)復(fù)興村區(qū)區(qū)域概念念，臨近近城市中中心，以以“新漢口口火車站站”和“臨CBBD”兩個賣賣點(diǎn)而成成為開發(fā)發(fā)熱土。片區(qū)樓樓盤規(guī)模模較小，均價分分24000元/平米28000元/平米兩兩個檔次次走。區(qū) 域代表樓盤盤建筑形態(tài)態(tài)規(guī) 模銷售價格格賣 點(diǎn)銷售率火車站片片裕榮家園園3棟122層小高高層3萬，約約2000套23000約60%東方帝園園9棟122層小高高層5萬，約約4000套22500城市中心心點(diǎn)現(xiàn)房元辰國國際大廈廈1棟200層、22

9、4層3.5萬萬（住宅宅2.66萬），約1440套30000商務(wù)概念念約30%（注：未未考慮天天梨豪園園、豐竹竹園、航航天花園園、富豪豪花園、新世紀(jì)紀(jì)都市花花園等老老盤）四、香港港路沿線線小規(guī)模小小高層住住宅區(qū)，銷售均均價在227000元/平平米左右右，大多多樓盤進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)房房銷售階階段，區(qū)區(qū)域可供供開發(fā)的的土地資資源少。整體市市場環(huán)境境好，人人文氛圍圍濃厚，適合居居住。片 區(qū)代表樓盤盤規(guī)模（平平方米）建筑形態(tài)態(tài)銷售均價價（元/平米）賣 點(diǎn)銷售情況況香港路片片穗豐花園園9萬小高層26000實(shí)力、實(shí)實(shí)在、實(shí)實(shí)用現(xiàn)房鵬飛湖庭庭1.422萬小高層27500臨湖，多多功能商商住樓現(xiàn)房紫藤花園園4.4萬萬小

10、高層28000紫色文化化，城開開品牌現(xiàn)房總體而言言，本案案所在的的楊汊湖湖片處于于開發(fā)熱熱點(diǎn)的新新華西路路片（離離市區(qū)中中心開發(fā)發(fā)）和金金銀湖片片（郊區(qū)區(qū)概念開開發(fā)）、香港路路沿線之之間，相相對于周周邊片區(qū)區(qū)而言，整體市市場開發(fā)發(fā)水平還還處于中中低層次次。三大大片區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)將帶帶動楊汊汊湖片樓樓盤的市市場影響響力，改改變消費(fèi)費(fèi)者區(qū)域域心理價價值。第三部分分 區(qū)區(qū)域住宅宅物業(yè)概概況一、區(qū)域域住宅市市場供應(yīng)應(yīng) 供應(yīng)應(yīng)量分析析經(jīng)過調(diào)查查與統(tǒng)計計分析，區(qū)域內(nèi)內(nèi)（楊汊汊湖片）主要在在售住宅宅樓盤55個，總總在售規(guī)規(guī)模約440萬平平米，總總套數(shù)332400套，平平均每套套面積約約1233平米。外圍（

11、包包括金銀銀湖片、火車站站片、香香港路沿沿線）相相關(guān)主要要在售住住宅樓盤盤7個，總在售售規(guī)模約約41萬萬平米，總套數(shù)數(shù)為33300套套左右，戶均面面積1224平米米。可見，就就主要在在售樓盤盤而言，楊汊湖湖片區(qū)內(nèi)內(nèi)市場供供應(yīng)量于于外圍區(qū)區(qū)域市場場在售住住宅供應(yīng)應(yīng)量相當(dāng)當(dāng)，但產(chǎn)產(chǎn)品檔次次則次于于外圍區(qū)區(qū)域。區(qū) 域域項(xiàng) 目 名 稱稱在售建筑筑形態(tài)在售規(guī)模模（）總套數(shù)（套）戶均面積積（）楊汊湖片片新華家園園一期4棟222層高層層8萬512136綠色家園園一期20棟66層多層層，5棟棟12層層小高層層7.5萬萬750113陽光花園園四期22棟66層多層層約8萬650125金色雅園園一期20棟66層多層

12、層，7棟棟11層層小高層層13萬11000130澤皓雅居居一期1棟8層層多層，2棟112和114層小小高層2.6萬萬228140合 計63棟多多層，114棟小小高層，4棟高高層約40萬萬32400123金銀湖片片將軍家苑苑15棟66層多層層5.5萬萬500112麗水佳園園40棟66層多層層11萬10400105華星辰辰龍城一一期16棟多多層6.855萬675110萬科四季季花城二二期B區(qū)區(qū)約6棟條條式多層層和2棟棟小高層層約5萬378123合 計77棟多多層，22棟小高高層30萬26000115火車站片片裕榮家園園3棟122層小高高層3萬200125東方帝園園9棟122層小高高層5萬40011

13、5元辰國國際大廈廈1棟200層、224層3.5萬萬（住宅宅2.66萬）140套套160合 計12棟小小高層，1棟高高層約11萬萬740148注： （1）楊楊汊湖片片由于浩浩海公寓寓規(guī)模小小，尾盤盤，不構(gòu)構(gòu)成大的的威脅，未考慮慮；（2）金金銀湖片片由于常常青花園園14號號小區(qū)銷銷售接近近尾聲，而碧海?；▓@、黃金海海岸、高高爾夫城城市花園園等為老老盤，麗麗景灣、奧林匹匹克花園園等未面面市或啟啟動，也也沒有考考慮 ；（3）火火車站片片未考慮慮像天梨梨豪園、佳興苑苑、城開開豐竹園園等尾盤盤；（4）香香港路沿沿線新盤盤不多，這里不不做比較較分析。 供應(yīng)應(yīng)類型分分析從建筑形形態(tài)來看看，區(qū)域域內(nèi)在售售樓盤中

14、中，約665棟多多層，114棟小小高層，4棟高高層。多多層住宅宅量為221.66萬平方方米，占占總量的的55%；小高高層住宅宅量為99.5萬萬平方米米，占總總供應(yīng)量量的255%；高高層住宅宅量為88萬平方方米，占占總量的的20%區(qū)域外圍圍在售樓樓盤中，有777棟多層層，144棟小高高層，11棟高層層。多層層供應(yīng)量量占總量量的700%，小小高層供供應(yīng)量占占總量的的22%，高層層占總供供應(yīng)量的的8%。綜合來來看，以以多層為為主，小小高層次次之。二、產(chǎn)品品特征 產(chǎn)品品形態(tài)分分析從上面供供應(yīng)類型型分析可可知，楊楊汊湖片片區(qū)住宅宅供應(yīng)方方面，早早期以多多層住宅宅為主，如華苑苑小區(qū)、浩海小小區(qū)、陽陽光花園

15、園等；隨隨著區(qū)域域市場的的逐漸開開發(fā)，住住宅建筑筑形態(tài)由由多層為為主向小小高層為為主轉(zhuǎn)變變，如錦錦繡人家家（全部部為電梯梯小高層層）、綠綠色家園園（部分分電梯小小高層）、金色色雅園（部分電電梯小高高層）、澤皓雅雅居（部部分電梯梯小高層層）、新新華家園園（全部部為高層層）等。在新開開發(fā)的樓樓盤中，小高層層項(xiàng)目占占總量的的比例提提高到225%之之多，若若將錦繡繡人家和和新華家家園高層層項(xiàng)目計計入，此此比例會會更高。這也反反映出土土地資源源減少，地價上上漲后，電梯小小高層建建筑將成成為市場場主流的的發(fā)展趨趨勢。 銷售售價格分分析區(qū)域內(nèi)物物業(yè)市場場平均表表價19980元元/平方方米，平平均成交交實(shí)價1

16、19333元/平平方米。從價格格來看，低于220000元/平平方米。付款優(yōu)優(yōu)惠平均均9.88折，因因?yàn)楸緛韥韮r格低低，付款款優(yōu)惠額額度不大大。樓盤名稱稱規(guī)模（平平方米）均價（元元/平米米）成交實(shí)價價（元/平米）付款方式式及優(yōu)惠惠新華家園園一期8萬25000237559.5折折優(yōu)惠綠色家園園一期7.5萬萬1850018133一次性付付款9.8折優(yōu)優(yōu)惠陽光花園園四期約8萬1910018900一次性付付款9.9折金色雅園園一期13萬1800017822一次性付付款9.9折澤皓雅居居一期2.6萬萬2550024733一次性99.7折折，按揭揭付款99.8折折合 計計40萬19800193339.8折折

17、 戶型型及面積積分析 區(qū)域在售售主住宅宅項(xiàng)目中中，322共116000余套，占總量量的511%，為為絕對主主力戶型型，其次次是22和442戶型型供應(yīng)量量大，并并且成為為熱銷戶戶型。房型比例名稱111221222322422復(fù)式主力戶型型熱銷戶型型總套數(shù)新華家園園一期50%50%322，4422322512綠色家園園一期15%25%40%20%322322750陽光花園園四期10%5%50%25%10%322，4424322650金色雅園園一期25%55%10%10%322，222132211000澤皓雅居居一期53%30%17%322，4422322228總套數(shù)1133402201607759

18、63642340032232400比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 園林林綠化及及物業(yè)管管理配套套分析已建成小小區(qū)規(guī)模模小，配配套不足足，且配配套水平平一般，有些甚甚至落伍伍?，F(xiàn)在在開發(fā)的的幾個大大規(guī)模社社區(qū)，物物業(yè)規(guī)劃劃配套齊齊全。十分注重重環(huán)境綠綠化，綠綠化率高高達(dá)400%左右右。不少少樓盤就就是以環(huán)環(huán)境綠化化為賣點(diǎn)點(diǎn)，如綠綠色家園園、麗水水佳園等等。 物業(yè)管管理費(fèi)平平均為00.8元元/平方方米，費(fèi)費(fèi)用適中中。樓盤名稱稱社 區(qū) 配 套套車 位 情 況況物業(yè)管理理費(fèi)（元/）綠化率新華家園園一期園林、會會所、網(wǎng)網(wǎng)球場、健身房房等地下車位位1400個，租租金2000元/

19、月，地面車位位免費(fèi)0.88833%綠色家園園一期會所、花花園、園園林綠化化、停車車位不詳約0.5539.66%陽光花園園四期花園、停停車位低層車庫庫和地面面停車位位0.35540%金色雅園園一期小區(qū)綠色色步行街街，63300平平米多功功能大會會所，中中心花園園，小區(qū)區(qū)規(guī)劃有有小學(xué)及及幼兒園園車位租金金2000元/月月0.50.881.0039%澤皓雅居居一期停車位，20000平米米中心組團(tuán)式花花園租金1550元/月，售售價8萬萬元個0.8約25%合 計園林、車車位、會會所租金15502200元元/月，售價66萬元8萬元元/個0.735%第四部分分 銷售情情況分析析一、主要要在售樓樓盤一覽覽樓盤

20、名稱稱銷售率主 要要 原原 因因總戶數(shù)剩余戶數(shù)數(shù)新華家園園一期約60%低樓層銷銷售好，高樓層層和朝向向采光不不好的單單元滯銷銷512205綠色家園園一期25%賣點(diǎn)突出出，價格格適中，但位置置偏遠(yuǎn)是是其不足足750563陽光花園園四期約30%復(fù)式單位位售價223000元/平平米，價價格高，滯銷；發(fā)商品品牌實(shí)力力強(qiáng)650456金色雅園園一期40%規(guī)模大，小戶型型及朝向向好的單單位銷售售情況好好于大戶戶型單位位，人氣氣旺11000660澤皓雅居居一期20%周邊環(huán)境境差，售售價高，戶型面面積大。近期舉舉辦了一一些促銷銷活動22846合 計約40%樓盤檔次次提高，但整體體市場冷冷淡，人人氣不旺旺，環(huán)境境

21、欠佳，難以進(jìn)一一步提升升銷售3240019300二、銷售售情況分分析從統(tǒng)計分分析可知知，區(qū)域域整體銷銷售率約約40%，開盤盤時間大大多在66個月左左右，開開盤時間間不長，銷售情情況較理理想。各各個樓盤盤分期開開發(fā)，將將陸續(xù)推推出其二二期、三三期等，市場有有持續(xù)供供應(yīng)量。三、積壓壓量分析析按銷售率率估算，楊汊湖湖片區(qū)住住宅積壓壓量為119000套左右右，即為為片區(qū)市市場上實(shí)實(shí)際在售售住宅套套數(shù)，折折算供應(yīng)應(yīng)面積224萬平平方米。第五部分分 總體營營銷水平平分析一、在售售樓盤營營銷方式式營銷推廣廣多采用用報紙廣廣告、戶戶外廣告告牌為主主要吸引引消費(fèi)者者視野的的手法，而像新新世界集集團(tuán)、統(tǒng)統(tǒng)建集團(tuán)團(tuán)

22、等品牌牌形象好好的開發(fā)發(fā)商，其其代表樓樓盤多依依靠其品品牌影響響力。通過對營營銷手法法和銷售售率的對對比分析析，品牌牌和多樣樣有力的的推廣是是產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售的有效效方法。樓盤名稱稱營 銷 手 法法廣告推廣廣訴求點(diǎn)點(diǎn)銷售率新華家園園一期大版面報報紙廣告告、戶外外廣告牌牌、大售售樓部率先住在在明天約60%綠色家園園一期報紙廣告告、戶外外廣告牌牌現(xiàn)代綠色色陽光社社區(qū)，房房在林中中，人在在樹下25%陽光花園園四期定期發(fā)布布統(tǒng)建集集團(tuán)的整整體廣告告陽光之城城，放心心房承諾諾單位約30%金色雅園園一期報紙廣告告、報紙紙文章人生百年年，金色色雅園40%澤皓雅居居一期報紙廣告告、設(shè)計計大賽迎賓道旁旁好安家家

23、20%二、營銷銷推廣成成敗點(diǎn)成功之處處在于訴求求點(diǎn)突出出綠化、陽光等等現(xiàn)代住住房消費(fèi)費(fèi)注意點(diǎn)點(diǎn)；不足之處處是營銷手手法單調(diào)調(diào)，對市市中心市市民的影影響力弱弱，且在在市中心心沒有設(shè)設(shè)立售樓樓部、售售樓車等等方便看看房；過分依靠靠新世界界新華家家園、統(tǒng)統(tǒng)建陽光光等營造造的市場場氛圍；第六部分分 市場展展望潛在市場場供應(yīng)量量（未來來233年內(nèi)） 楊汊汊湖片 萬豐豐花園（6棟多多層，約約3萬平平方米，3000套左右右，靠近近本案） 新華華家園二二期（44棟高層層住宅，10萬萬平方米米左右，與一期期相當(dāng)，靠近本本案） 金色色雅園二二期（110萬平平方米左左右，220033年5月月推出） 綠色色家園二二期

24、（約約8萬平平方米） 美聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)“藍(lán)色天天嬌”項(xiàng)目（預(yù)計112萬平平方米左左右）分析：未未來片區(qū)區(qū)內(nèi)潛在在市場供供應(yīng)量在在40萬萬平方米米左右，加上目目前積壓壓實(shí)際在在售面積積24萬萬平方米米，預(yù)計計楊汊湖湖片區(qū)未未來23年市市場共有有約600萬平方方米的住住宅有待待消化，平均年年消化量量約200萬平方方米，有有一定競競爭壓力力。周邊片區(qū)區(qū)市場未未來競爭爭情況如如下： 金銀銀湖片區(qū)區(qū) 萬科科四季花花城二期期項(xiàng)目（約4.5萬平平方米住住宅，售售價25500元元/平方方米左右右） 常青青花園110號小小區(qū)（約約20萬萬平方米米，檔次次提升，價格在在22000元/平方米米左右） 麗景景灣（跑跑馬場旁

25、旁邊，6600畝畝，20003年年5月會會推出） 華星星辰龍城城二期（約100萬平方方米，價價格在115000元/平平方米左左右） 麗水水佳園二二期（預(yù)預(yù)計100萬平方方米） 奧林林匹克花花園 泰躍躍集團(tuán)項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)論：金金銀湖片片區(qū)在未未來一段段是內(nèi)仍仍然將成成為市場場開發(fā)熱熱點(diǎn)，可可供開發(fā)發(fā)土地較較豐富?，F(xiàn)開發(fā)發(fā)樓盤規(guī)規(guī)模大，其后期期項(xiàng)目將將陸續(xù)上上市銷售售。預(yù)計計總開發(fā)發(fā)兩至少少在1000萬平平方米 火車車站片 新華華西路舊舊城改造造項(xiàng)目臨漢口新新火車站站，可供供開發(fā)用用地約8800畝畝 香港港路沿線線片 銀鶴鶴置業(yè)“城市花花園”項(xiàng)目位于新華華下路和和發(fā)展大大道交匯匯處，由由銀鶴置置業(yè)有限限

26、公司開開發(fā)。項(xiàng)項(xiàng)目總建建面約112萬平平米，以以小高層層和部分分高層住住宅位置置，臨界界街為商商鋪。主主要戶型型有22、332、442。預(yù)預(yù)計銷售售價格在在27550元/平米左左右 華氏氏儒商花花園二期期位于新香香港路于于建設(shè)大大道交匯匯處（商商業(yè)銀行行大樓后后面），為華氏氏儒商花花園的二二期項(xiàng)目目，一期期已經(jīng)入入住。 交發(fā)發(fā)地產(chǎn)地地塊 位位于華氏氏儒商花花園對面面，占地地80000平米米左右。 政和和世紀(jì)廣廣場項(xiàng)目目位于香港港路口，商業(yè)銀銀行大樓樓旁。規(guī)規(guī)劃300層高層層建筑。目前在在打樁。結(jié)論：預(yù)計未來來香港路路沿線繼繼前幾年年開發(fā)熱熱潮之后后，開發(fā)發(fā)趨勢將將逐漸平平穩(wěn)，主主要市場場供應(yīng)以

27、以上述四四個項(xiàng)目目為主。未來市場場競爭點(diǎn)點(diǎn)分析未來區(qū)域域市場競競爭將主主要集中中在以下下幾個方方面：1、樓盤盤規(guī)模及及由此帶帶來的社社區(qū)感、完善生生活配套套設(shè)施和和周到的的物業(yè)管管理；2、實(shí)實(shí)實(shí)在在的的環(huán)境綠綠化景觀觀；3、營銷銷推廣手手法的創(chuàng)創(chuàng)新；4、多樣樣化、選選擇多的的房型設(shè)設(shè)計；區(qū)域市場場銷售價價格走勢勢從區(qū)域未未來市場場供應(yīng)量量來看，年消化化量約220萬平平方米，市場供供應(yīng)較穩(wěn)穩(wěn)定；從市場潛潛在目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群來看，隨著常常青花園園和楊汊汊湖片區(qū)區(qū)內(nèi)入住住居民增增多，老老客戶介介紹新客客戶將為為區(qū)域帶帶來較多多外圍區(qū)區(qū)域客源源從周邊區(qū)區(qū)域市場場競爭來來看，本本案片區(qū)區(qū)市場平平均價格格低

28、于周周邊區(qū)域域，價格格優(yōu)勢可可以有效效吸引因因價格敏敏感而從從金銀湖湖片樓盤盤、新華華西路片片樓盤、香港路路沿線樓樓盤分流流出來的的客戶。綜合上述述因素，預(yù)計未未來片區(qū)區(qū)市場價價格在近近年來提提升的基基礎(chǔ)上，一方面面楊汊湖湖片區(qū)在在周邊開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)的的帶動下下市場價價格會有有所上漲漲；另一一方面片片區(qū)內(nèi)積積壓住宅宅面積還還需消化化，這樣樣區(qū)域住住宅市場場價格將將會穩(wěn)定定在18800元元/平方方米224000元/平平方米范范圍內(nèi)。第七部分分 本案面面市價格格建議本案優(yōu)劣劣勢分析析本案具有有如下優(yōu)優(yōu)勢： 11、純電電梯小高高層，品品質(zhì)優(yōu)良良，在區(qū)區(qū)域有唯唯一性 22、交通通便利，生活配配套比較

29、較成熟，臨近本本案社區(qū)區(qū)人群素素質(zhì)相對對較高3、本案案處于江江漢區(qū)新新華下路路區(qū)片、金銀湖湖區(qū)片之之間，而而上述兩兩片近年年來房地地產(chǎn)發(fā)展展迅速，成為市市場熱點(diǎn)點(diǎn)，這有有利于本本案地塊塊價值的的體現(xiàn)，也有利利于提升升本案心心理價位位；4、周邊邊早期開開發(fā)或者者入住的的樓盤社社區(qū)，已已經(jīng)把本本地區(qū)的的居住環(huán)環(huán)境塑造造好；5、區(qū)域域內(nèi)對本本案構(gòu)成成競爭的的樓盤中中，綠色色家園在在地段環(huán)環(huán)境和品品質(zhì)上低低于本案案，而新新華家園園二期（高層住住宅）近近期無推推出跡象象，真正正對本案案現(xiàn)實(shí)性性威脅較較大的樓樓盤剩下下金色雅雅園一期期（多層層、小高高層，部部分磚混混結(jié)構(gòu)，在售）及5月月份將推推出的二二期項(xiàng)目目，再就就是統(tǒng)建建集團(tuán)開開發(fā)的陽陽光花園園四期（多層，正在外外墻裝修修），競爭爭對手明明顯并且且穩(wěn)定。同時本案案也存在在一些劣劣勢，這這些劣勢勢會構(gòu)成成未來營營銷中的的障礙：1、本