寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總

1、寫字樓產(chǎn)品打造標準參考寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第1頁合肥主要超高層產(chǎn)品打造標準指標之心城新地中心A座IFC建筑高度A座10-36層/181m50層/240m2-57層/216m辦公面積7000093486115000幕墻全玻璃幕墻全玻璃幕墻石材+玻璃幕墻辦公標準層主力戶型87-405，144較多150-275280-380-480-2143標準層層高4m4.3m3.9m標準層凈高2.7m2.8m2.6m大堂620，12m挑高400，挑高11.5m約400，挑高15m空調(diào)LG中央空調(diào)VAV中央空調(diào)VRV，分戶計費電梯8+2部三菱電梯進口日立16部12部，進口品牌停車位1400個（35萬綜合體共

2、用）商辦共用17001657（共享）公共部位裝修標準約1500元/約元/約1500元/品質(zhì)打造投入成本高項目層高普遍到達4m左右，全玻璃幕墻為主，大堂挑高普遍在12m以上，進口電機及電梯成為標配，品質(zhì)投入成本連續(xù)增加1刷卡制寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第2頁2項目名稱層高電梯大堂停車位外立面空調(diào)總商會大廈3.5米5部，西子OTIS電梯 10米挑高近300個LOW-E中空玻璃中央空調(diào)安德大廈3.7米單棟2部，OTIS電梯 4米挑高近300個石材海爾商務空調(diào)分戶計量 新城國際3.8米單棟8部，進口三菱電梯15米挑高，精裝1400個干掛石材、LOW-E中空玻璃深藍水冷分體式雙型管中央空調(diào)蔚藍商務港5.

3、6米單棟5部電梯9米挑高，精裝2400多個面磚、花崗巖、鋁板 三星VRV中央空調(diào) 綠地藍海3.4-3.9米2棟樓共17部電梯8-10挑高雙大堂，精裝多個玻璃幕墻中央空調(diào)財智中心4米10部電梯，上海三菱20米挑高，精裝-干掛石材、玻璃幕墻中央空調(diào)振業(yè)大廈3.6米4部品牌電梯精裝修438個花崗巖干掛，LOW-e玻璃幕墻 中央空調(diào)置地廣場3.6-4.0米16部電梯9.6米挑高雙首層精裝修大堂3000余LOW-e中空玻璃新風系統(tǒng)+VRV空調(diào)新地中心4.3米21部電梯1500雙大堂2643個LOE-E彩釉雙銀全玻璃幕墻VAV空調(diào)華邦 ICC4.2米14部電梯17米500挑高精裝大堂1456個LOW-e中

4、空雙銀單元式玻璃幕墻系統(tǒng)約克VRV空調(diào)新華國際廣場3.8米8部電梯10.8米挑高600精裝大堂余干掛石材+玻璃幕墻VRV空調(diào)政務區(qū)寫字樓產(chǎn)品打造標準調(diào)研寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第3頁3寫字樓產(chǎn)品市場甲級寫字樓國際甲級寫字樓開發(fā)商背景有良好市場聲譽專業(yè)發(fā)展商有良好市場聲譽專業(yè)開發(fā)商，有豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和目標客群口碑位置關鍵商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接關鍵商業(yè)區(qū)域與公共交通系統(tǒng)地鐵直接連接物業(yè)管理國際化物業(yè)管理企業(yè)豐富甲級寫字樓管理經(jīng)驗物業(yè)管理國際化物業(yè)管理企業(yè),豐富服務于國際企業(yè)經(jīng)驗，了解跨國企業(yè)客戶對物業(yè)管理要求標準體量30，000平米以上50，000平米以上樓層平面*整層可出租使用

5、面積超出1,000平米;使用率超出70%;采取無柱型設計，單層平面最;好是長方形或者方型*整層可出租使用面積超出2,000平米;使用率超出75%;采取無柱型設計，單層平面最好是長方形或者方型;考慮可拆卸樓板設置室內(nèi)凈高不低于2.6米不低于2.8米樓板承重不低于250千克/不低于350千克/平米,局部提升至750千克/架高地板不低于70mm不低于150mm進深不低于8米不低于12米走廊寬度電梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.8米電梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.8米衛(wèi)生間男女各一，每個按照不低于樓層使用面積1：10配置男女各一或二，每個按照不低于樓層使用面積1：8配置；擁有行政人員衛(wèi)生

6、間及殘疾人衛(wèi)生間空調(diào)系統(tǒng)四管制風機盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)新風量：30m3/人/小時（按照10m2/人密度計算四管制風機盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng);夏季：可達22C, 50% （相對濕度）冬季：22C, 40% （相對濕度）新風量：40 m3/人/小時（按照10m2/人密度計算二十四小時機房冷凍水具備具備二十四小時熱水供給具備具備電力系統(tǒng)*雙路供電;應急發(fā)電機;電力負荷達80VA/sqm-90VA/sqm.;提供備用發(fā)電機組，確保供給量為在250千伏安*雙路供電*應急發(fā)電機（公共使用）;應急發(fā)電機（租客使用）;供給量達100VA/sqm-120VA/sqm 標準;提供備用發(fā)電機組，確保供給量為在500千

7、伏安;預留租客發(fā)電機位衛(wèi)星天線安裝位置預留具備具備甲級寫字樓與國際甲級寫字樓標準。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第4頁4蜀山區(qū)包河區(qū)政務區(qū)廬陽區(qū)IFC匯金大廈置地投資廣場萬達廣場6#富廣大廈新城國際A座財智中心匯豐大廈華僑廣場總建面積29.4萬方5萬方4.5萬方5萬方6萬方4.2萬方5.6萬方4萬方3.5萬方建筑高度57層，239米28層，100米26層，100米33層，150米27層，約100米23層，約100米29層，138米27層，100米28層，120米單層面積多15001700160022001800160016001300面積分割100-80-24060-33090-27076-265

8、122-171500-160092-27080-1240層高凈高3.8-3.9/2.8-2.93.4/2.53.5/2.73.8/2.8左右3.5/2.7左右3.8/2.64/.2.7以上3.5/2.63.8/2.8左右大堂中間15米，800；兩側10.5米，700 10米，20010米，30010.5米，30012米，250米15米，30021米，40012米，28010.5米，300外立面金屬幕墻、石材幕墻和中空斷橋Low-E玻璃幕墻鍍膜low-e雙層中空玻璃、高檔石材鍍膜LOWE雙層中空環(huán)境保護玻璃鋁塑板外墻石和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻玻璃幕墻與花崗巖墻面結合 鍍膜low-e雙層

9、中空玻璃、高檔石材鋁塑板飾外墻石和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻鍍膜low-e雙層中空玻璃鍍膜low-e雙層中空玻璃電梯19部7部，三菱7部，蒂森克魯伯10部，三菱10部，otis8部，上海三菱11部，三菱7部，三菱7部，上海三菱空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（未招標）大金VRV中央空調(diào)三星VRV中央空調(diào)特靈中央空調(diào)三星VRV中央空調(diào)深藍水冷分體式雙型管中央空調(diào)大金智能化空調(diào)三星VRV中央空調(diào)中央空調(diào)停車位共1700多個400多個230個左右共2300個500多個350個500個左右近600個1200個左右電梯前室走廊寬度-3米3米-3.2米4米-2.5米-公共走廊-1.8米2米-2米近2米-1.8米-電

10、力系統(tǒng)獨立雙回電路獨立雙回電路獨立雙回電路獨立雙回電路獨立雙回電路獨立雙回電路獨立雙回電路（法國施耐德電器）獨立雙回電路獨立雙回電路特色空間空中花園 泳池 （800平米）-三層設一個空中花園-三層一個空中花園20個空中花園內(nèi)庭景觀-物管企業(yè)安興華安物業(yè)第一太平戴維斯安徽信聯(lián)物業(yè)萬達物業(yè)富坤物業(yè)政文外灘物業(yè)之平管理企業(yè)安徽信聯(lián)物業(yè)安興華安物業(yè)寬帶光纖接入光纖寬帶光纖寬帶光纖寬帶光纖接入光纖寬帶光纖寬帶，百兆到點光纖寬帶光纖寬帶合肥寫字樓智能化和硬件設施水平整體已處于較高水平。寫字樓產(chǎn)品市場/配置分析寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第5頁5項目名稱層高電梯大堂停車位外立面空調(diào)總商會大廈3.5米5部，西子

11、OTIS電梯 10米挑高近300個LOW-E中空玻璃中央空調(diào)安德大廈3.7米單棟2部，OTIS電梯 4米挑高近300個石材海爾商務空調(diào)分戶計量 新城國際3.8米單棟8部，進口三菱電梯15米挑高，精裝1400個干掛石材、LOW-E中空玻璃深藍水冷分體式雙型管中央空調(diào)蔚藍商務港5.6米單棟5部電梯9米挑高，精裝2400多個面磚、花崗巖、鋁板 三星VRV中央空調(diào) 綠地藍海3.4-3.9米2棟樓共17部電梯8-10挑高雙大堂，精裝多個玻璃幕墻中央空調(diào)財智中心4米10部電梯，上海三菱20米挑高，精裝-干掛石材、玻璃幕墻中央空調(diào)振業(yè)大廈3.6米4部品牌電梯精裝修438個花崗巖干掛，LOW-e玻璃幕墻 中央

12、空調(diào)置地廣場3.6-4.0米16部電梯9.6米挑高雙首層精裝修大堂3000余LOW-e中空玻璃新風系統(tǒng)+VRV空調(diào)新地中心4.3米21部電梯1500雙大堂2643個LOE-E彩釉雙銀全玻璃幕墻VAV空調(diào)華邦 ICC4.2米14部電梯17米500挑高精裝大堂1456個LOW-e中空雙銀單元式玻璃幕墻系統(tǒng)約克VRV空調(diào)新華國際廣場3.8米8部電梯10.8米挑高600精裝大堂余干掛石材+玻璃幕墻VRV空調(diào)政務區(qū)寫字樓代表合肥寫字樓最高水平，對于品質(zhì)型自用客群含有較大吸附效應。寫字樓產(chǎn)品市場/配置分析/泛政務區(qū)寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第6頁6項目單層面積（）IFC2200富廣大廈2200新城國際-C

13、2100柏悅中心新地中心華邦ICC-A1980之心城1948安糧東怡廣場-B1900濱湖時代廣場-甲級1884新華國際廣場1850西湖國際廣場1850新城國際-A1800置地投資廣場1700匯豐大廈1600安糧東怡廣場-A1500匯金大廈1500綠地中心1470華邦ICC-B1450華僑廣場1300港匯廣場1200寫字樓產(chǎn)品市場/單層面積依據(jù)寫字樓定位不一樣，單層面積展現(xiàn)顯著面積分化。高端定位、項目主樓單層面積主要分布在1800-微辦公、項目輔樓單層面積主要分布在1200-1500定位城市高端辦公，項目主樓；物業(yè)存在較大百分比超高層；多以企業(yè)總部、金融中心為主要定位。部分綜合體項目，因地塊指標

14、限制而設置部分中等寫字樓；多以微型辦公、商住兩用公寓等功效定位；以百米寫字樓形式為主。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第7頁7寫字樓產(chǎn)品市場/面積劃分/高檔寫字樓高檔寫字樓面積劃分充分考量后期大型企業(yè)入駐需求，單戶面積整體100-300為主導。項目指標50-100（）100-150（）150-200（）200-250（）250-300（）300-350（）350-400（）400以上（）IFC套數(shù)2%64%16%5%1%12%面積1%46%19%6%1%27%新城國際-C套數(shù)12%35%13%2%5%33%1%面積6%24%11%2%6%50%1%新地中心套數(shù)14%47%11%3%23%3%面積4%

15、33%9%3%30%22%華邦ICC-A套數(shù)54%18%27%面積43%20%37%之心城套數(shù)8%42%8%12%13%12%4%面積3%28%7%14%17%22%8%安糧東怡廣場-B套數(shù)1%23%1%27%20%28%面積0%13%1%25%24%38%新華國際廣場套數(shù)49%27%12%11%面積30%21%16%33%累計套數(shù)6%47%12%8%15%7%1%3%面積2%31%10%9%20%12%3%13%100-150、250-300為主導，輔以半層及整層劃分方式。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第8頁8寫字樓產(chǎn)品市場/面積劃分/中等寫字樓中等寫字樓考慮產(chǎn)品投資屬性，同時重視與主樓差異化產(chǎn)

16、品策略，面積劃分以小戶型為主導。項目指標50-100（）100-150（）150-200（）200-250（）250-300（）300-350（）350-400（）400以上（）柏悅中心套數(shù)45%14%13%14%6%9%面積17%11%14%17%12%29%濱湖時代廣場-甲級套數(shù)66%14%5%7%0%2%4%2%面積30%16%7%14%1%5%13%14%西湖國際廣場套數(shù)70%25%4%0%面積52%36%8%4%新城國際-A/B套數(shù)66%27%4%1%3%面積54%31%7%2%7%置地投資廣場套數(shù)33%67%面積23%77%綠地中心套數(shù)86%7%1%7%面積74%10%1%15%華

17、邦ICC-B套數(shù)60%40%面積50%50%華僑廣場套數(shù)60%40%面積55%45%港匯廣場套數(shù)82%18%0%面積68%30%2%累計套數(shù)66%20%7%3%1%1%2%0%面積43%23%11%7%1%4%9%3%50-150為主力面積、輔以部分大戶型面積分割。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第9頁9寫字樓產(chǎn)品市場/銷售方式高檔寫字樓面積劃分充分考量后期大型企業(yè)入駐需求，單戶面積整體100-300為主導。項目低區(qū)中區(qū)中高區(qū)高區(qū)IFC7-25層110-20026-32層110-64033-51層470-68052-57層2200安糧東怡廣場-B5-15層100-30017-27層300-60028

18、-38層900-100039-46層1880之心城10-22層140-自由組合23-36層整層或半層銷售新城國際-C全部以整層或半層形式銷售新地中心-華邦ICC-A全部以整層或半層形式銷售新華國際廣場1-5層及頂層整層銷售。其它樓層分割銷售前期產(chǎn)品劃分小戶，經(jīng)過靈活銷售政策，實現(xiàn)寫字樓高端商務集群效應把控?，F(xiàn)在高檔一點寫字樓大多是面向自用型大企業(yè)，所以，我們這邊主要是以整層和半層形式對外銷售，而且對于客戶來說，小面積劃分，能夠同時有多套房產(chǎn)證，也利于后期貸款方面資金周轉，不過又不能太小，向IFC現(xiàn)在就面臨一個比較頭疼問題，就是它低區(qū)面積劃分過散，不好管理，直接造成整棟樓租金受影響。-華邦ICC

19、置業(yè)顧問 寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第10頁物業(yè)類型投資辦公甲級辦公總高度（米）100150單層面積（）12001800層高（米）3.63.9總層數(shù)（層）2233總體量（）2640057600主力面積（）50-150100-300發(fā)展關鍵點成本控制為主導，凸顯產(chǎn)品性價比成本與價格均衡，有限考量去化速度；備注：1、寫字樓單層在1200、1500、1800時，產(chǎn)品結構與實用率最高；2、物業(yè)高度將底層商業(yè)同時考慮在內(nèi)；3、以84000方為總體量。寫字樓產(chǎn)品提議在保障形象品質(zhì)化前提下，產(chǎn)品展現(xiàn)一定差異化。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第11頁寫字樓配置提議寫字樓配置在現(xiàn)有水平基礎上，適當超越。100米投資

20、辦公150米甲級辦公建筑高度22層，100米33層，150米單層面積12001800面積分割50-150寫字樓100-300公寓35-50層高/凈高3.6/2.83.8/3.0-3.1大堂10米，20012-15米，400-500電梯5500/臺，5部，國產(chǎn)品牌電梯5000/臺，10部，進口品牌電梯空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)大金VRV中央空調(diào)停車位百平米0.8個，211個百平米1個，576個電梯前室走廊寬度2.5米3.5米公共走廊1.8米2米電力系統(tǒng)獨立雙回電路獨立雙回電路特色空間-物管企業(yè)統(tǒng)一化著名物業(yè)管理企業(yè)寬帶光纖接入寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第12頁辦公物業(yè)價值體系環(huán)境保護問題、工作空間和辦公舒

21、適度，以前瞻設計理念、頂尖產(chǎn)品元素、至臻管理服務、永續(xù)市場經(jīng)營等方面共同構建超高層物業(yè)產(chǎn)品價值體系。在外立面、產(chǎn)品設計以及硬件設施配套方面，均要表達前瞻設計理念和科技創(chuàng)新，以滿足市場細分條件下，越來越成熟客戶需求。超高層辦公物業(yè)配置標準BECDA外立面產(chǎn)品設計軟硬件設施物業(yè)管理特色亮點寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第13頁辦公物業(yè)價值體系/外立面材料選擇、豎向韻律、橫向韻律等，形成設計感與實用性結合。外立面設計提議融合周圍區(qū)域環(huán)境和人文氣息，重視細節(jié)雕琢演繹，展現(xiàn)建筑標志性，既保持了與周圍協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又獨具特色。寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第14頁超高層物業(yè)價值體系/外立面商務化外立面塑造高端甲級辦公

22、理念打造超高層物業(yè)，經(jīng)過當代時尚造型或外立面色彩形成強勢視覺沖擊效果，使超高層建筑脫穎而出。簡練挺拔豎向建筑線條，富有藝術質(zhì)感內(nèi)外裝修，兼具高品質(zhì)建筑硬件配置，既穩(wěn)重大方又賦予時代精神，全方面提升建筑立面質(zhì)感。可選取當?shù)亟ㄖ幕?、格調(diào)和元素，富含特殊寓意，標志時代更迭。含有昭示性、豐富感人建筑語言寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第15頁單元式幕墻主要特點為：經(jīng)過在工廠內(nèi)預先加工并組裝成獨立單元板塊，然后運輸至安裝現(xiàn)場，嚴格按照施工工藝安裝。該系統(tǒng)有組裝精度高、抗震能力強、可同時施工、防水防滲、自潔等多項特點。 提議采取市場前沿幕墻單元式幕墻，直接安裝在主體結構上建筑幕墻 。單元式幕墻為響應低碳商務與綠色地球理念，提議采取節(jié)能性、安全性兼優(yōu)夾層雙銀LOW-E中空玻璃，含有高透光、低透熱、隔絕紫外線優(yōu)異性能。辦公物業(yè)價值體系/外立面寫字樓產(chǎn)品打造標準參考匯總第16頁辦公物業(yè)價值體系/硬件配置廣場寬大、闊氣，可