重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、某年度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中國(guó)指數(shù)研究院西南分院/文1. 主城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分析1.1批準(zhǔn)預(yù)售面積：主城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少11.02%2008年上半年重慶主城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積947.10萬平方米，較去年同期減少了117.33萬平方米，同比減幅為11.02%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積831.85萬平方米，較去年同期減少了79.54萬平方米，同比減幅為8.73%，非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積115.26萬平方米，同比較少了37.79萬平方米，減幅為24.69%。2008年銀根緊縮、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心不足導(dǎo)致了入市量的減少。2008年上半年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積占總預(yù)售面

2、積87.83%，該比重較去年同期增長(zhǎng)了 2.21個(gè)百分點(diǎn)，非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比重為12.17%，該比重與2007年上半年相比下降了2.21個(gè)百分點(diǎn)。1.2 月度批準(zhǔn)預(yù)售面積分布：月度批準(zhǔn)預(yù)售面積同比“三高三低”從月度批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比來看，2008年1月、5月、6月三個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售面積均高于去年同期，批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為209.11萬2平方米、172.51萬平方米、220.36萬平方米，同比分別增長(zhǎng)38.91%、37.97%、1.26%，同時(shí)2008年2月、3月、4月批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為111.69萬平方米、132.84萬平方米、326.78萬平方米，較去年同期分別減少了92.24%、5.99%、35

3、.24%。1.3 批準(zhǔn)預(yù)售面積區(qū)域分布：批準(zhǔn)預(yù)售面積主要集中在“三北一南”區(qū)域，大渡口區(qū)上漲最大從2008年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積區(qū)域分布來看，批準(zhǔn)預(yù)售面積超100萬平方米的有五個(gè)區(qū)域，其中主要集中在“三北一南”區(qū)域，渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為186.22萬平方米、174.06萬平方米、167.68萬平方米、140.43萬平方米，所占比重為17.49%、16.35%、15.75%、13.19%，此四個(gè)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積占總量62.79%；其次是九龍坡區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售面積113.54萬平方米，占總批準(zhǔn)預(yù)售面積11.58%，也是主城區(qū)5個(gè)超過100萬平方米區(qū)域之一；沙坪壩區(qū)、高

4、新區(qū)、北碚區(qū)分列6-8位，批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為72.57萬平方米、56.07萬平方米、42.19萬平方米，所占比重分別位6.82%、5.27%、3.96%；巴南區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積最少，均在34萬平方米左右，所占比重集中在3%-4%。從2007-2008年上半年區(qū)域?qū)Ρ葋砜矗蠖煽谂鷾?zhǔn)預(yù)售面積增長(zhǎng)幅度最大，增幅為104.47%，其次是江北區(qū)、渝北區(qū)、高新區(qū)、北部新區(qū)，增幅均在30%以上，增幅分別為92.10%、48.23%、42.08%，30.28%，北碚區(qū)、九龍坡區(qū)增長(zhǎng)幅度最低，分別為16.25%、8.53%；區(qū)域中巴南區(qū)及渝中區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售下降幅度最大，分別為59.64%、56.91

5、%，其次是沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)下降幅度分別為11.90%、1.35%。2.主城區(qū)商品房成交分析2.1 商品房成交面積分析2.1.1 商品房成交面積：主城區(qū)商品房成交面積同比下降18.02%2008年1-6月重慶主城區(qū)商品房成交61629套，較去年同期減少18.02%；成交面積589.77萬平方米，較去年同期減少20.33%。2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投資性購(gòu)房受到抑制、去年消費(fèi)透支等多重因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、市場(chǎng)需求不旺。2.1.2 商品房月度成交分析：2-6月成交量均低于去年同期，房交會(huì)的推動(dòng)下5月成交量最高從2008年各月成交量分布來看，5月在房交會(huì)的推動(dòng)下，成交面積位居首位

6、，成交134.36萬平方米，占總成交量22.78%；1月及4月成交量也超過了100萬平方米，分別為 125.99萬平方米、101.37萬平方米，成交比重分別為21.36%、17.19%；3月及6月成交量相對(duì)接近，分別成交了83.45萬平方米、86.06萬平方米，所占比重分別為14.15%、14.42%；2月因春節(jié)長(zhǎng)假緣故成交量最低為59.55萬平方米，所占比重為10.10%。從2007-2008年上半年月度成交量對(duì)比來看，2008年僅1月高于去年同期，較2007年1月增長(zhǎng)了 10.73%，2-6月成交面積均低于去年同期，6月下降的幅度最大，為40.72%，其次是3月、4月、5月，下降幅度分別為

7、24.94%、27.66%、20.93%，2月下降幅度最低為3.65%。2.1.3商品房區(qū)域成交分析：“三北一南”是成交熱點(diǎn)區(qū)域，南岸區(qū)成交量位居首位從2008年上半年區(qū)域成交來看，南岸區(qū)作為目前熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，同時(shí)作為渝中區(qū)輻射區(qū)域，擁有南山自然資源，樓盤物業(yè)形態(tài)豐富、供應(yīng)量大，同時(shí)價(jià)格相對(duì)江北區(qū)、北部新區(qū)低，成交面積108.56萬平方米，成交量一枝獨(dú)秀，占上半年主城區(qū)總成交量18.41%；其次是“三北”區(qū)域,北部新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)分別成交87.38萬平方米、75.25萬平方米、70.25萬平方米，所占比重分別為14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依舊是成交熱點(diǎn)區(qū)域，四個(gè)區(qū)

8、域占總成交量57.89%；沙坪壩區(qū)成交量也較大，成交面積55.35萬平方米，占總成交量9.38%；巴南區(qū)、高新區(qū)成交量相對(duì)接近，分別成交42.67萬平方米、41.57萬平方米，所占比重分別為7.24%、7.05%；九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)成交面積集中在25-33萬平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚區(qū)成交面積最少為12.32萬平方米，所占比重為3.89%。從2007-2008年上半年區(qū)域成交面積對(duì)比來看，僅北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)較去年同期有較大程度增長(zhǎng)，其余各區(qū)成交面積均有不同程度下降，北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)同比分別增長(zhǎng)86.25%、42.67%、17.06%，北碚區(qū)、巴南區(qū)隨著房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)不斷發(fā)展，各種配套設(shè)施的不斷完善，同時(shí)價(jià)格相對(duì)其它區(qū)域低，成交量有了較大程度的增長(zhǎng)；沙坪壩區(qū)在沙濱路、大學(xué)城板塊兩熱點(diǎn)板塊帶動(dòng)下，成交量也有顯著的增長(zhǎng)；各區(qū)中下降幅度最大是渝北區(qū)和九龍坡區(qū)，同比分別下降了47.37%、45.24%，渝中區(qū)、高新區(qū)、江北區(qū)同比下降幅度集中在23%-27%區(qū)間，北部新區(qū)、南岸區(qū)同比下降幅度集中在15%-19%區(qū)間，大渡口區(qū)下降幅度最低為11.53%。2.2主城區(qū)商品房成交價(jià)格分析2.2.1商品房成交均價(jià)：主城區(qū)商品房成交均價(jià)同比大幅增長(zhǎng)35.53%。2008年1-6月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)4132元/平方米，與去年同期相比每平方米上漲了1083元，上漲幅度為

10、35.53%，自2007年6月開始，在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的情況下，重慶在“新特區(qū)”利好因素刺激下，城市價(jià)值預(yù)期看好，2007年第三季度市場(chǎng)需求劇增，投資性購(gòu)房、恐慌性購(gòu)房拉動(dòng)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，但隨著2007年10月來相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購(gòu)房等宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，但房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。2.2.2 商品房月度成交均價(jià)：主城區(qū)商品房各月成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，但仍在高位運(yùn)行從2008年上半年各月商品房成交均價(jià)來看，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，雖然上半年市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚，成交量同比有較大程度下降，但商品房成交價(jià)格仍在高位運(yùn)行，各月成交均價(jià)在4100上下波動(dòng)，2月成交價(jià)格最低為4060元/平方米，6月成

11、交均價(jià)最高為4242元/平方米，主要在一些高檔樓盤帶動(dòng)下繼續(xù)走高。從2007-2008年上半年各月成交均價(jià)對(duì)比來看，3月、4月成交均價(jià)同比增幅最大，分別為41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上漲幅度集中在33%-35%之間，2月成交均價(jià)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少為29.19%。2.2.3 商品房區(qū)域成交均價(jià)：北部新區(qū)成交均價(jià)5008元/平方米，位居各區(qū)之首，江北區(qū)成交均價(jià)上漲幅度最大為55.51%從2008年上半年區(qū)域成交均價(jià)來看，北部新區(qū)作為是重慶的“富人區(qū)”，高檔樓盤林立，故成交均價(jià)一直領(lǐng)軍重慶樓市，上半年成交均價(jià)5008元/平方米，也是主城11區(qū)中唯一超過5000元/平方米的區(qū)域；

12、其次是江北區(qū)，成交均價(jià)4931元/平方米，江北區(qū)因良好規(guī)劃和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，樓盤價(jià)格一直較高；渝中區(qū)、高新區(qū)、南岸區(qū)成交均價(jià)集中集中在4200-4600元/平方米；其余各區(qū)成交均價(jià)均在4000元/平方米以下，沙坪壩區(qū)及渝北區(qū)成交均價(jià)3800元/平方米左右，九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)成交均價(jià)集中在3100-3250元/平方米區(qū)間，巴南區(qū)成交均價(jià)最低為2755元/平方米。從2007-2008年上半年區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比來看，江北區(qū)及高新區(qū)上漲幅度最大，同比分別增長(zhǎng)了55.51%、51.08%；其次是北碚區(qū)，同比增長(zhǎng)了48.08%；渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)同比上漲幅度集中在33%-40%之間；巴南區(qū)

13、、渝中區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲幅度集中在27%-30%之間；大渡口區(qū)及九龍坡區(qū)同比上漲幅度最低，分別為18.78%、11.60%。為了比較準(zhǔn)確反映重慶土地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，對(duì)主城區(qū)中“招拍掛”成交土地中的工業(yè)用地及加氣加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商業(yè)、金融等用地。3 商品房用地成交分析 注：以下土地分析主要為居住、商業(yè)、金融用地等，不包括工業(yè)及加氣加油站用地，其中規(guī)劃建筑面積按規(guī)劃最大面積計(jì)算。3.1 商品房用地成交面積分析3.1.1商品房用地總體成交分析：主城區(qū)商品房用地成交面積同比大幅下降74.67%2008年上半年重慶主城區(qū)商品房用地共成交43塊地，較去年同期減少74.

14、67%；成交土地239.94萬平方米，同比減少65.60%；土地成交金額78.41億元，同比減少40.58%；2008年上半年成交土地規(guī)劃最大建筑面積為732.98萬平方米，同比下降63.92%。2008年國(guó)家加大了土地清理整頓力度，各開發(fā)企業(yè)更注重已有土地的開發(fā)，同時(shí)銀根緊縮各企業(yè)均面臨著不同程度資金壓力，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)信心不足，導(dǎo)致了拿地的積極性下降。3.1.2 區(qū)域商品用地成交量：商品房用地成交70%集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)2008年上半年北碚區(qū)無商品房用地成交。從成交土地規(guī)模來看，主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、江北區(qū)，分別成交了63.76萬平方米（9塊）、55.67萬平方米

15、（4塊）、46.87萬平方米（7塊），所占比重分別為26.57%、23.20%、19.53%，此三個(gè)區(qū)域成交量占總成交面積的約70%；其次是大渡口區(qū)，土地成交21.27萬平方米，比重為8.87%；北部新區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、高新區(qū)土地成交面積集中在9-12萬平方米，所占比重集中在3%-5%；渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)成交土地最少，分別為6.08萬平方米、5.01萬平方米，所占比重分別為2.53%、2.09%。從各區(qū)域土地規(guī)劃建筑規(guī)模來看，巴南區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)因土地成交規(guī)模大，故建筑規(guī)模也相對(duì)較大，分別為171.33萬平方米、153.85萬平方米、120.39萬平方米，所占比重為23.37%、20.99

16、%、16.42%，此三個(gè)區(qū)域建筑規(guī)模比重約為61%；其次是大渡口區(qū)、南岸區(qū)分別為74.30萬平方米、54.69萬平方米，所占比重分別為7.46%、5.33%；高新區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)各區(qū)建筑規(guī)模集中在24-40萬平方米，所占比重集中在3%-6%.3.1.3商品房用地規(guī)模分析：受政策影響，小規(guī)模拿地特征明顯，93%的地塊低于300畝2008年上半年重慶主城區(qū)小規(guī)模土地交易特征明顯，50畝以下的土地成交26塊，占總成交地塊的61%，50-100畝、200-300畝土地各成交4快，比重均為9.30%；100-150畝、150-200畝以及300畝以上土地均成交3塊，所占比重均為6.

17、98%；根據(jù)重慶市國(guó)土房管局要求2008年土地一律小塊出讓，每宗面積不超過300畝，從上半年土地成交規(guī)模看，93%的地塊低于300畝，仍有3塊土地超過了300畝，從此3塊土地競(jìng)得公司看，大多為實(shí)力雄厚的大企業(yè)，例如重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司及重慶首創(chuàng)新石置業(yè)有限公司各競(jìng)得一塊地，規(guī)模分別為393.62畝、343.97畝。3.2 商品房用地成交價(jià)格分析3.2.1商品房用地成交價(jià)格：主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格大幅上漲134.54%2008年上半年重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格為3268元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)134.54%，樓面地價(jià)為1070元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)64.69%，2008年商品

18、房用地容積率相對(duì)提高導(dǎo)致了樓面地價(jià)增長(zhǎng)幅度低于土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度，2008年上半年商品房用地總體容積率為3.05，而2007年上半年為2.15。2007年三季度來房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地成交價(jià)格上漲，開發(fā)企業(yè)拿地成本增大。3.2.2 區(qū)域商品用地成交價(jià)格：渝中區(qū)土地成交價(jià)格最高，達(dá)17458元/平方米從區(qū)域土地成交價(jià)格來看，渝中區(qū)因其區(qū)域較為成熟，可開發(fā)土地較少，成交土地用途多為金融商業(yè)用地，故土地價(jià)格相對(duì)較高，例如渝中區(qū)渝中半島組團(tuán)E分區(qū)E21-2宗地（地下）為金融商業(yè)用地，土地價(jià)格48431元/平方米，直接拉高了渝中區(qū)的土地成交均價(jià)；其次是沙坪壩區(qū)，土地成交價(jià)格10505元/平方米，沙坪壩區(qū)上

19、半年土地成交在各區(qū)中最少，但沙坪壩組團(tuán)D分區(qū)D10-1-2/02號(hào)宗地雖僅2.45萬平方米，但土地價(jià)格為12055元/平方米，土地用途為居住、商業(yè)金融業(yè)，帶動(dòng)了沙坪壩區(qū)成交價(jià)格，上半年也僅此兩個(gè)區(qū)域土地成交價(jià)格超過10000元/平方米；高新區(qū)、南岸區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，土地成交價(jià)格也較高，土地價(jià)格分別為6413元/平方米、5131元/平方米；江北區(qū)土地成交價(jià)格3921元/平方米，江北區(qū)房?jī)r(jià)一直保持較高的水平，但在寸灘、鐵山坪等相對(duì)偏遠(yuǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟板塊的土地成交價(jià)格較低，導(dǎo)致了江北區(qū)土地價(jià)格位居第五，大渡口區(qū)、渝北區(qū)土地成交均價(jià)較為接近，集中在3450元/平方米左右；巴南區(qū)、九龍坡

20、區(qū)、北部新區(qū)成交價(jià)格最低，分別為2385元/平方米，1183元/平方米、1159元/平方米。從區(qū)域樓面地價(jià)來看，與土地價(jià)格走勢(shì)基本一致，渝中區(qū)樓面地價(jià)最高，為3630元/平方米，其次是沙坪壩區(qū)，2129元/平方米；高新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)樓面地價(jià)集中在1100-1500元/平方米；其余各區(qū)均低于1000元/平方米；大渡口區(qū)、南岸區(qū)分別為996元/平方米、921元/平方米；巴南區(qū)、九龍坡區(qū)、北部新區(qū)最低，分別為775元/平方米、626元/平方米、415元/平方米。3.2.3 商品房用地成交價(jià)格分布：50-200萬元/畝土地占總成交土地50%從土地成交價(jià)格來看，主要集中在50-200萬元/畝土地，共

21、成交22塊，占總成交量50%； 400-600萬/畝成交地塊也較多，共成交6塊，所占比重為16.28%；300-400萬/畝、200-300萬/畝各成交5塊及4塊，所占比重分別為11.63%、9.30%；50萬元/畝以下土地成交3塊，比重為7%； 600萬/畝以上土地成交3塊，所占比重為6.98%，此3塊土地發(fā)布在渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)及南岸區(qū)，其中渝中區(qū)該地塊為商業(yè)金融用地，成交3229萬/畝，該地塊單價(jià)位居首位，沙坪壩區(qū)該地塊為居住、商業(yè)金融業(yè)，成交單價(jià)804萬/畝。3.2.4 商品房用地樓面地價(jià)分布：60%的商品房用地樓面地價(jià)集中在1000元/平方米以下從主城區(qū)商品房用地樓面地價(jià)看，主要集中在

22、1000元/平方米以下，共成交26塊，占總成交量的60%；1000-1500元/平方米地塊成交也較多，共成交8塊，占總成交量9.30%；1500-2000元/平方米、2000-3000元/平方米、3000元/平方米以上地塊成交量較少，分別成交4塊、2塊、3塊，分別占總成交量量9.30%、4.65%、6.98%。注：建筑面積按規(guī)劃最大建筑面積計(jì)算4、2008年春季房交會(huì)分析2008年重慶春季房交會(huì)于2008年5月15日18日重慶國(guó)際會(huì)議展覽中心（南坪）舉行，房交會(huì)作為重慶地產(chǎn)盛會(huì)，可以說房交會(huì)就是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的“引擎”。房交會(huì)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的縮影，房地產(chǎn)交易會(huì)期間，企業(yè)、消費(fèi)者、政府之間零

23、距離接觸，通過對(duì)其分析能夠折射出一定的供求情況和市場(chǎng)走勢(shì)。4.1 2008年春季房交會(huì)商品房成交面積同比連續(xù)兩年下降2008年重慶春季房交會(huì)商品房成交82.38萬平方米，去年同期相比下降8.92%，從各屆春季房交會(huì)上看，自2006年來連續(xù)下跌。從02年來各屆春、秋季房交會(huì)上看，03年秋季房交會(huì)成交面積達(dá)到頂峰，為177.91萬平方米，主要因?yàn)?003年重慶市的城市房屋拆遷工作呈現(xiàn)出了一個(gè)高峰，全市拆除房屋5.1萬戶、326萬平方米，而80%拆遷戶選擇的貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞?，這部分剛性需求流入市場(chǎng)帶動(dòng)了成交量大幅增長(zhǎng)；04年秋季房交會(huì)商品房成交量為各屆最低，主要因?yàn)楸緦梅拷粫?huì)主辦方第一次取消了稅費(fèi)

24、優(yōu)惠政策，房交會(huì)向房展會(huì)轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)較以往有一定真實(shí)性；此后成交量逐步恢復(fù)，2006年春季房交會(huì)在中低價(jià)位的普通住宅的供應(yīng)量增多推動(dòng)下成交量達(dá)到120.34萬平方米，之后三屆房交會(huì)商品房成交量均在85萬平方米上下波動(dòng)。但從各屆春季房交會(huì)上看，2008年春季房交會(huì)商品房成交量已經(jīng)連續(xù)兩年下降了，雖然本屆房交會(huì)契稅和登記費(fèi)優(yōu)惠為04年來最大，顯示相關(guān)主管部門希望通過房交會(huì)政策優(yōu)惠對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定刺激作用，但在的銀根緊縮、通貨膨脹壓力增大、市場(chǎng)觀望情緒較濃大的市場(chǎng)環(huán)境下，成交量未有大的起伏。4.2 2008年春季房交會(huì)商品住宅高位運(yùn)行，同比增長(zhǎng)38.13%從各屆房交會(huì)商品住宅成交均價(jià)來看04-

25、07年均保持穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，其中04年秋季房交會(huì)及05春季房交會(huì)價(jià)格較高，主要因?yàn)樯唐纷≌山涣枯^少，個(gè)盤影響較大，應(yīng)該未能反映當(dāng)時(shí)真實(shí)的房?jī)r(jià)水平，例如04年秋季房交會(huì)中別墅項(xiàng)目藍(lán)湖郡成交面積6.09萬平方米，個(gè)盤成交量總成交量27%，直接提升了其住宅均價(jià)，從整個(gè)市場(chǎng)來看，04-07年商品住宅穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，但自2007年6月來重慶主城區(qū)住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)，2008年春季房交成交均價(jià)仍在高位運(yùn)行，成交4167元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)了38.13%。4.3 2008年春季房交會(huì)存量房成交大幅增長(zhǎng)133.87%，成交均價(jià)增長(zhǎng)32.44%從各屆房交會(huì)存量房成交均價(jià)上看03-07年來保持了相對(duì)穩(wěn)定，基本上

26、在2000元/平方米以下運(yùn)行（04年春除外），2008年春季房交會(huì)成交均價(jià)達(dá)歷年最高為2384元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)32.44%，主要是在2007年下半年以來一手房?jī)r(jià)格大漲的推動(dòng)下，存量房?jī)r(jià)格上漲幅度也較大。03年秋季房交會(huì)及04年春季房交會(huì)上存量房成交面積較大，主要因?yàn)檫@兩年舊城改造、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來拆遷高峰，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%拆遷戶選擇的貨幣補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞剑@部分拆遷戶購(gòu)買商品房或二手房解決住房問題，也是二手房市火爆、價(jià)格上漲的主要原因；04年秋季房交會(huì)及05年春季房交會(huì)契稅優(yōu)惠取消，成交量進(jìn)入了低谷；隨著優(yōu)惠措施在次實(shí)施，存量房成交逐步上漲，并與2008年春季房交會(huì)達(dá)到高峰，成交35

27、.08萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)了133.87%。2008年春季房交會(huì)存量房成交井噴的主要原因，一、03年來房交會(huì)最大的優(yōu)惠力度，契稅、登記費(fèi)減半、減免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策；二、目前重慶主城區(qū)一手住房?jī)r(jià)格仍在高位運(yùn)行，二手房性價(jià)比相對(duì)較高；三、受宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅價(jià)格上漲放緩，利率多次上調(diào)，投資者市場(chǎng)信心不足以及還貸壓力增大，紛紛拋出手中的房子解套，市場(chǎng)供應(yīng)充足。4.4 2008年春季房交稅費(fèi)優(yōu)惠措施力度空前，突現(xiàn)政府救市意圖，但影響力有限房交會(huì)優(yōu)惠措施03年春住宅取消優(yōu)惠、非住宅手續(xù)費(fèi)按7折收取；二手房中房改房再交易5折優(yōu)惠，非住宅7折03年秋契稅減按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收??；非住宅的轉(zhuǎn)讓手

28、續(xù)費(fèi)和轉(zhuǎn)移登記費(fèi)尖按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。04年春轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和轉(zhuǎn)移登記費(fèi)均按照8折優(yōu)惠04年秋無05年春無05年秋成交的商品住房、二手住房都可享受契稅優(yōu)惠，非住宅不能享受優(yōu)惠,契稅優(yōu)惠幅度為30%06年春購(gòu)房者在房交會(huì)期間購(gòu)買商品住房(除別墅)、二手房后，其房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及交易中所涉及的契稅都將享受7折優(yōu)惠。07年春對(duì)于個(gè)人普通住房的“三轉(zhuǎn)手”，免收營(yíng)業(yè)稅5.5%，建面在144平方米以下的二手住房交易減半征收契稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。08年春二手住房:在房交會(huì)期間成交的所有二手住房均享受契稅和登記費(fèi)在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠； 普通二手住房(建筑面積144平方米以下)，免征營(yíng)業(yè)稅，非

29、普通二手住房(建筑面積144平方米以上)按差額征收營(yíng)業(yè)稅。商品住房:享受契稅和登記費(fèi)在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠政策。2008年春季房交會(huì)二手房及商品住宅契稅和登記費(fèi)實(shí)行五折優(yōu)惠，而以前最多達(dá)到7折，但本次效果并不明顯，商品房成交量較去年同期相比下降8.92%，同時(shí)樓盤推延簽約備案的時(shí)間以求享受優(yōu)惠措施現(xiàn)象明顯，例如公布的信息，本次房交會(huì)中長(zhǎng)安.麒麟公館簽約1.99萬平方米（205套），根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的數(shù)據(jù)截止6月中旬長(zhǎng)安.麒麟公館已登記銷售207套，而其在4月12日開盤1號(hào)樓及2號(hào)樓，4月26日加推3號(hào)樓，如果是在房交會(huì)其間成交205套，其兩次開盤不可能僅銷售2套，由此可見本屆房交會(huì)真

30、實(shí)成交量還有待于商榷，故本次房交會(huì)雖然優(yōu)惠力度空前，在目前大的市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的背景下，其影響力有限。本次房交會(huì)經(jīng)宣布取消又決定易址重新舉行，反映了主管部門在此決定上的矛盾心態(tài)，據(jù)重慶市國(guó)土房管部門統(tǒng)計(jì)，2007年重慶市共收入房地產(chǎn)稅費(fèi)400.57億元，其中，契稅29億元、營(yíng)業(yè)稅36.2億元、土地出讓金288億元，配套費(fèi)47.37億元，房地產(chǎn)稅費(fèi)占全市財(cái)政收入的50.8%，一旦銷售大幅下降將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收帶來重大影響，本次房交會(huì)以政策之力、政府之手促進(jìn)市場(chǎng)繁榮意圖明顯，政府依舊扮演著市場(chǎng)推手角色。5、市場(chǎng)預(yù)期5.1 土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)：下半年重慶土地市場(chǎng)繼續(xù)趨冷，小規(guī)模土地成交特征明顯。

31、國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，一、加大已購(gòu)?fù)恋氐那謇碚D，控制土地開發(fā)速度。根據(jù)2007年12月國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布土地儲(chǔ)備管理辦法，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對(duì)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。二、加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買土地的催款工作；根據(jù)2007年10月9日，簽署的 國(guó)土資源部39號(hào)令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定

32、，受讓人都需要付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，地方政府為了配合土地清理整頓政策，必然加快對(duì)已購(gòu)?fù)恋氐拇呖罟ぷ?。三、加大保障性住房用地的出讓力度：根?jù)重慶市2009年度住房建設(shè)計(jì)劃規(guī)定，2009年，重慶市計(jì)劃建設(shè)政府保障性住房326.94萬平方米，其中，擬建廉租住房51.99萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房274.95萬平方米，這部分保障性住房用地必然在下半土地市場(chǎng)中有所表現(xiàn)。四、繼續(xù)保持小規(guī)模土地出讓的特征。根據(jù)國(guó)土房管局規(guī)定：2008年土地一律小塊出讓，每宗面積不超過300畝，從上半年土地成交規(guī)模看，93%的商品房用地均低于300畝，預(yù)計(jì)下半年重慶市還將嚴(yán)

33、控土地出讓規(guī)模。從以上原因可以看出，在國(guó)家加大土地清理整頓力度、銀根緊縮以及市場(chǎng)信心不足的情況下，依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)加快資金回籠，因此對(duì)于有囤地動(dòng)機(jī)的開發(fā)商來說將是致命的。因此很多開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開發(fā)工作。那些已經(jīng)囤積大量土地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地，2008年上半年重慶主城區(qū)商品房用地成交239.94萬平方米，同比減少65.60%，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)還將表現(xiàn)冷清。5.2 供需預(yù)測(cè)：供應(yīng)增多，需求回歸理性從需求上看，2007年重慶市場(chǎng)需求經(jīng)歷一輪快速增長(zhǎng)時(shí)期，主城區(qū)商品房成交面積1788.40萬平方米，較2006

34、年增長(zhǎng)73.88%，但這種市場(chǎng)需求快速上漲之后，市場(chǎng)必然需要一個(gè)調(diào)整階段。從2007年需求集中釋放的原因來看，有復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)域因素，其中投資性需求是拉動(dòng)市場(chǎng)需求膨脹的主要因素，例如2007年8月為重慶主城商品房成交量頂峰，其中57.19%購(gòu)房者為外地人士，11月成交量回落的情況下重慶主城區(qū)以外的區(qū)縣及市外購(gòu)房占到主城商品住房成交面積的57.5%，投資性購(gòu)房拉動(dòng)了價(jià)格快速增長(zhǎng)，同時(shí)價(jià)格市場(chǎng)預(yù)期看好，導(dǎo)致了本想后期購(gòu)房消費(fèi)者恐慌性提前購(gòu)房，進(jìn)而造成了整個(gè)市場(chǎng)需求劇增和結(jié)構(gòu)扭曲。但隨著對(duì)第二套住房消費(fèi)貸款實(shí)行高首付、高利率的規(guī)定，很大程度上提高了購(gòu)房成本，從而對(duì)住房投資性和投機(jī)性購(gòu)房

35、需求產(chǎn)生有效的抑制，同時(shí)2008年股市的低迷，很大部分客戶被套，造成客戶資金逐日縮水，流入樓市的資金日益減少，一定程度上減少了市場(chǎng)需求；2007年消費(fèi)透支也對(duì)2008年市場(chǎng)需求產(chǎn)生了重要影響，2008年上半年重慶主城區(qū)商品房成交面積589.77萬平方米，較去年同期減少20.33%，市場(chǎng)需求逐步回歸理性，預(yù)計(jì)此趨勢(shì)還將在下半年持續(xù)。預(yù)計(jì)下半年從緊政策還將繼續(xù)，但是支撐重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展因素還將長(zhǎng)期存在，首先重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)根本，預(yù)計(jì)上半年全市GDP增長(zhǎng)15%，2008年下半年這一點(diǎn)沒有變化，其次是城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購(gòu)房需求，根據(jù)重慶的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，明確要把重慶主城建設(shè)成占地1000平方公里，人口規(guī)模上千萬的特大城市，這為重慶發(fā)展預(yù)留了很大的空間，三是危舊房拆遷帶來剛性需求，2008年重慶市主城區(qū)將完成230萬平方米的危舊房改造，將有超過4萬戶家庭因此而改善居住條件，危舊房改造將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到促進(jìn)作用，但也應(yīng)該看到隨著物權(quán)法實(shí)施，土地拆遷難度將加大，拆遷周期會(huì)延長(zhǎng),需求不會(huì)在短時(shí)間集中釋放。從供應(yīng)上看，2007年重慶土地開發(fā)面積及土地購(gòu)置面