承諾土地抵押作為反擔(dān)保措施的風(fēng)險(xiǎn)分析

1、關(guān)于承諾土地抵押作為反擔(dān)保措施的風(fēng)險(xiǎn)分析作為反擔(dān)保措施，土地抵押被普遍認(rèn)為是比較優(yōu)質(zhì)的，但在實(shí)際操作中手續(xù)完備、符合抵押登記條件的土地卻很少。為更好地扶持企業(yè)發(fā)展，自去年以來，公司在土地抵押方面做了許多創(chuàng)新如已繳納部分土地出讓金的土地承諾抵押等。為更好地防控風(fēng)險(xiǎn)，我部對繳納部分出讓金的土地承諾抵押作如下分析：一、繳納部分出讓金土地承諾抵押的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)以“招拍掛”等方式取得土地使用權(quán)，但向我公司提出擔(dān)保申請時，還處在未交齊土地出讓金階段，無法取得土地證，故不能辦理抵押登記。此類情況下只能通過簽訂最高額抵押合同或讓與反擔(dān)保合同的方式設(shè)定反擔(dān)保措施。該類土地抵押因未完成登記不具有設(shè)定抵押權(quán)的效力，只能

2、作為對申保企業(yè)的一種約束，不能對抗第三人查封或拍賣，不能起到保障債權(quán)的效果。在設(shè)定反擔(dān)保措施時，只能作為輔助措施。二、應(yīng)對措施1、要求企業(yè)提供成交確認(rèn)書復(fù)印件、國有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件，土地出讓金或保證金繳納憑證原件留存我公司備案，以防止企業(yè)繳納出讓金情況變動，或退出保證金不再購買，與公司掌握情況有所出入。2、簽訂承諾書、抵押合同作為限制。雖然抵押合同不能對抗登記，但是如無其他債權(quán)人對不動產(chǎn)抵押物主張權(quán)利或者不存在抵押合同無效的情況下，抵押權(quán)人要求抵押人補(bǔ)辦登記的，法院應(yīng)予支持。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)抵押合同訂立后，未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)沒有設(shè)立，抵押合同并不因此而無效。合同既已生效，對合同當(dāng)事人

3、就產(chǎn)生約束力，負(fù)有辦理抵押登記義務(wù)的當(dāng)事人就應(yīng)按合同履行。3、在項(xiàng)目審核、審批及保后監(jiān)管過程中隨時了解土地出讓金剩余部分的繳納狀況。土地出讓金是否在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60 日內(nèi)全部繳納。土地出讓金全部繳納的，關(guān)注土地證辦理情況。4、土地證辦理完畢后，督促企業(yè)及時辦理抵押登記手續(xù)，謹(jǐn)防在土地使用權(quán)證辦理完畢后，未經(jīng)我公司同意擅自抵押給其他金融機(jī)構(gòu)。三、代償處置1、根據(jù)企業(yè)繳納的款項(xiàng)在不同階段需申請法院查封的內(nèi)容不同。 企業(yè)最初向財(cái)政局繳納的為保證金，在這個階段，公司只能申請法院查封保證金；保證金一旦轉(zhuǎn)到土地局，這個階段稱為出讓金，公司可申請法院對土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。2、對于已繳納土地出讓

4、金的，申請法院對其名下土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封；對于已繳納保證金（未轉(zhuǎn)為土地出讓金的）申請法院查封其保證金。3、以與企業(yè)簽訂的抵押合同作為依據(jù)，對該土地資產(chǎn)及地上建筑物占有并通過評估拍賣或變賣實(shí)現(xiàn)債權(quán)。土地承諾抵押雖然不能完成抵押登記備案，存在一定的缺陷，但是在實(shí)際操作過程中，項(xiàng)目人員如能了解全面、真實(shí)的信息，并根據(jù)實(shí)際情況及時作出反應(yīng)，設(shè)定不同的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對我公司債權(quán)保障具有一定的效力。因此，承諾抵押土地可以設(shè)置為一項(xiàng)輔助的反擔(dān)保措施。 出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛

5、下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進(jìn)盡忠言，則攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以討