物業(yè)管理概述

1、物業(yè)管理概述第一部分一、基本要求：掌握條例對物業(yè)管理定位，條例的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。二、熟悉物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。三、了解物業(yè)管理的生產(chǎn)和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。第二部分一、學習要點：條例對物業(yè)管理的定位：物業(yè)管理條例明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理特征：社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。物業(yè)管理的市場化特征：市場化是物業(yè)管理最主要

2、的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。業(yè)主有權(quán)選著物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務才能占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)化行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件：一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)。業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有從分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。物業(yè)管理企

3、業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展：我國物業(yè)管理的產(chǎn)生是隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，即使廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司促深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標志著我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。我國物業(yè)管理的發(fā)展：1993年，深圳市人大頒發(fā)了第一部物業(yè)管理地方法規(guī)-深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條列，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。1994年，建

4、設部頒發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對堅強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。2002年，建設部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進了物業(yè)管理行業(yè)的成誠信建設，推動物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運作。2003年，中國物業(yè)管理條例出臺，使我國物業(yè)管理真正開始走上法制化。規(guī)范化的新階段。我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包。二是住房分配采取實物分配。三是住

5、房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用：一是有利于促進經(jīng)濟增長、二是有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量、三是有利于增加就業(yè)、四是有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。五是有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革：我國物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。城市新建住宅小區(qū)管理辦法：于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體系，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的

6、基石你，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。物業(yè)管理服務考聘標準：1、全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準為貫徹建設部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于1995年印發(fā)了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及考評驗收工作的通知。2、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則是1997年建設部印發(fā)的。3、2005年5月建設部發(fā)布了關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗證工作的通知。物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度：1996年建設部人事教育勞動司與房地產(chǎn)司聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓合格上崗制度的通

7、知。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法：為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權(quán)益，1996年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法。物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定：為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法：為了保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發(fā)了住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期

8、滿后的大修、更新和改造。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法：1999年建設部印發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照試行辦法的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法：2002年3月建設部發(fā)布了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(建設部令110號)。2003年6月，建設部發(fā)布了物業(yè)管理條例和業(yè)主大會規(guī)程。10)2003年9月，建設部發(fā)布了前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法。11)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法。12)2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準。13)2004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)管

9、理企業(yè)資質(zhì)管理辦法。14)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費要明碼標價規(guī)定。15)2004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約(示范文本)和前期物業(yè)服務合同(示范文本)。16)2005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法。九、政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位：在我國物業(yè)管理發(fā)展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：1)我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利型的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用。2)物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平

10、直接關(guān)系到城市的管理水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理經(jīng)行適度干預。3)普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。十、條例頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點：一是借鑒性、二是過渡性、三是針對性。十一、城市新建住宅小區(qū)管理辦法：建設部于1994年3月23日頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容：確定了物業(yè)管理活動的主管部門確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度明確了管理委員會的

11、權(quán)利與義務明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施考試題一、單項選擇題每小題2分總分26分1物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘（）A、物業(yè)管理人員B物業(yè)管理企業(yè)C物業(yè)管理分包單位D物業(yè)管理師.在物業(yè)管理的特征中，（）是物業(yè)管理最重要的特點。A市場化B規(guī)范化C專業(yè)化D社會化.業(yè)界普遍認為，物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（）A法國B日本C美國D英國.我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和（）制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。A物業(yè)B住房C產(chǎn)權(quán)D分配.在現(xiàn)階段無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市

12、場意思與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照（）將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。A合同B專業(yè)化原則C市場原則D社會化原則.1994年，建設部頒發(fā)了（），明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”A物業(yè)管理招投標管理辦法B全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準C城市新建住宅小區(qū)管理辦法D住宅小區(qū)管理辦法.2000年，（）成立，對加強物業(yè)管理行業(yè)指導和行業(yè)自律起到重要作用。A全國物業(yè)管理專家委員會B全國物業(yè)管理工作委員會C中國房地產(chǎn)協(xié)會D中國物業(yè)管理協(xié)會.（）是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我

13、國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。A城市新建住宅小區(qū)管理辦法B物業(yè)管理條例C深圳特區(qū)物業(yè)管理條例D全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準.為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了（）。A城市新建住宅小區(qū)管理辦法B物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定C城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法D物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法10、為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發(fā)了（）A住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法B全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準C物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定D城市住

14、宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法.為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年建設部印發(fā)了（）。A全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準B城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法C關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓合格上崗制度的通知D物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法.商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，客觀上只能由（）選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。A業(yè)主B政府主管部門C業(yè)主大會D建設單位.業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內(nèi)容的商品房銷售合同，一個是（）。A建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同B政府

15、主管部門與物業(yè)管理簽訂的前期物業(yè)服務合同C業(yè)主大會于物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同D業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同二、多項選擇題每題2分總分32分1物業(yè)管理特征主要是指下列的：（）A行政化B專業(yè)化C市場化D社會化.將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于：（）A強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)B加強市場監(jiān)管力度C強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序D強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)必須提高服務質(zhì)量.我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度的主要特征是：（）A住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包B住房分配采取實物分配制度C住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度D住房分配采取貨幣分配制度.現(xiàn)階段我國物業(yè)管理在社會經(jīng)

16、濟中的地位和作用主要體現(xiàn)在下列（）等方面。A有利于增加就業(yè)B有利于維護社區(qū)穩(wěn)定C有利于加快全社會進入小康社會D有利于促進經(jīng)濟增長E有利于提高人民群眾居住質(zhì)量.居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，大致可歸納為以下幾類基本消費支出：（）A購房消費支出B家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出C房屋大、中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出D使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出E家庭子女醫(yī)療、教育的消費支出.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設的主要特點：（）A配套性B借鑒性C針對性D過渡性7、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設的主要特點：（）A配套性B經(jīng)驗性C操作性D過渡性8物業(yè)管理條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展

17、歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入（）發(fā)展的新時期。A法制化B民主化C國際化D規(guī)范化9.物業(yè)管理條例的立法思想，主要表現(xiàn)在：（）A強調(diào)保戶業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系B強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關(guān)系C強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項D強調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是管理與被管理的關(guān)系10.條例在立法過程中，主要遵循以下（）基本原則A物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則B重點維護弱勢群體業(yè)主合法權(quán)益的原則C現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則D從實際出發(fā)，實事求是原則.物業(yè)管理條例創(chuàng)設的七向物業(yè)管理的基本制度是指（）以及前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住房專項維修基金等。A業(yè)主大會B業(yè)主公約C業(yè)主委員會D物業(yè)承接檢查.市場化是物業(yè)管理的主要特點，而（）是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。A合同觀念B等價有償C雙向選擇D依法經(jīng)營.在我國物業(yè)管理發(fā)展中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因（）A我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，需要政府發(fā)揮應有的作用B從城市管理和物業(yè)管理的職能關(guān)系角度考慮，政府必須對物業(yè)管理經(jīng)行適度干預C物業(yè)管理的重要性決定了必須依靠政府的強力干預才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展D普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管