日本房地產泡沫興衰史

1、日本房地產泡沫興衰史來源：國際金融報Q歷經(jīng)了 20年的低迷之后，日本的房地產市場似乎重現(xiàn) 曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀末的房地產泡沫危機， 或許有助于日本不再重蹈覆轍。1985年，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國及英國簽訂“廣 場協(xié)議”。1990年，日本生產性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生 產行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟成了 名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已 經(jīng)意識到經(jīng)濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。 在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰(zhàn) 爭

2、前夕的6%2013年9月，日本東京獲得了 2020年奧運會的主辦權。 消息一經(jīng)公布，日本國內舉國歡騰。對于上了年紀的人來說，這一消息讓他們回憶起了過去 的榮光。上一次在東京舉辦奧運會還是1964年，那是日本 經(jīng)濟發(fā)展的黃金歲月。從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟 增長，在短短20年間從一個農業(yè)經(jīng)濟小國轉型成為世界上 最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運會，1966年大 阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復興的國家形 象。為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設 施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設帶動了日本房地產行業(yè) 的強勁發(fā)展。當時，東京被認為是全球最有活力的

3、國際大都 會。1969年，未來學家赫爾曼卡恩在即將出現(xiàn)的超級強 國一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟大國。然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天 堂跌入危機的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破 滅，日本經(jīng)濟從此一蹶不振，進入“失去的二十年”。今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借 助再次舉辦奧運會的契機，提振日本經(jīng)濟。日本政府計劃將 東京作為經(jīng)濟增長特區(qū)，進行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設施投 資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經(jīng)開始實行。外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在涌向 日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞 拜疆接近買下銀

4、座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京 西南部婚禮場館Meguro Gajoen歷經(jīng)了 20年的低迷之后，日本的房地產市場似乎重現(xiàn) 曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀末的房地產泡沫危機， 或許有助于日本不再重蹈覆轍。奧林匹克景氣1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會 之一。日本成為了世界上第一個借助奧運會帶動國家經(jīng)濟高 速發(fā)展的國家。在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與 國民經(jīng)濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地 都大興土木，建設了 一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修 建于此時。1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新 大

5、阪之間的東海道新干線開始通車運營，這是世界第一條投 入商業(yè)營運的高速鐵路系統(tǒng)。有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運會所有相關事業(yè)的總投入 高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這 創(chuàng)造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元， 道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此 之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等 城市基礎設施建設。這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運會 而投資。大規(guī)模建設帶動了房地產建筑業(yè)、服務業(yè)、運輸業(yè) 和通信等行業(yè)的強勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟的全面騰飛。 1962年到1964年，日本經(jīng)歷了 一段“奧

6、林匹克景氣”時光。受奧運會影響最深的是房地產行業(yè)。除場館建設之外， 東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間 住宅建設總數(shù)比1951年增加了 71%，而1963年1964年的 建筑承包合同額分別比前一年增長了 32.9%和27.8%。與此同時，日本政府也因循就勢修改了建筑法，廢 除了原先“不準修建超過31米高層建筑”的規(guī)定。日本從 此出現(xiàn)了高級公寓，新大谷飯店、霞關大樓等一批超高層大 型建筑群也拔地而起。從1961年到1963年，日本房地產行業(yè)迎來量價齊升的 鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟， 2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓 售價平

7、均為950萬日元，最高達到1880萬日元。進入80年代，日本經(jīng)濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內大量投資 和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。 美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐 約的標志性建筑一一洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中 之物。然而，當日本人目空一切，認為自己是“世界之王”時， 一場危機正在醞釀當中。簽訂“廣場協(xié)議”1978年，第二次石油危機爆發(fā)。由于能源價格大幅上升， 美國國內出現(xiàn)了嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅沃 爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高 聯(lián)邦基金利率，實施緊縮的貨幣

8、政策。這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平， 吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從 1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%, 美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前 的水平。美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅 增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過 美元貶值來增加產品的出口競爭力。1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5 個發(fā)達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會 議，決定五國政府聯(lián)合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有 序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協(xié)議”?！皬V場協(xié)議”簽訂

9、之后，五國開始在外匯市場拋售美元， 帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值， 而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日 元的升值幅度最大，三年間達到了 86.1%。這并不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日 本曾與美國簽訂斯密森協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的 匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為 18%。此輪匯率改革導致了 1973年日本地價的上漲，但由于 石油危機的影響，僅持續(xù)了 1年。日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位， 促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴張?zhí)?供了機遇。但與此同時，日本經(jīng)濟也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈

10、。由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政 府制定了提升內需的經(jīng)濟增長政策，并放松國內的金融管 制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調利率，從5%降 至1987年2月以后的2.5%當時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設，國內的城鎮(zhèn)化率超 過90%。這意味著在原有產業(yè)結構下，日本的經(jīng)濟增長已經(jīng) 趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房 地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不 動產中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫 正在誕生。瘋狂的泡沫20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改 革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國 內營業(yè)的可以按

11、照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則 必須執(zhí)行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不 斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴 大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā) 放貸款。相對于一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較 低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產抵押貸款只 需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一 領域。為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些 有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：“地價 在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購 買土地的話，肯定會因土地升值而

12、大賺一筆?！倍坏┻@個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保， 再借給他相當于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土 地，然后再以新的土地為擔保如此循環(huán)反復。同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產泡沫的膨 脹。簽訂廣場協(xié)議之后，日元每年保持5%的升值水平， 這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格沒有升值， 也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產 市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓 力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本 進入日本投機，泡沫越吹越大。隨著大量資金涌入房地產行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆 升。據(jù)日本國土

13、廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京的商 業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了 1988年暴漲至334.2，在短 短三年內增長了近2倍。1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大 城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當年，僅東京 都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前 的房地產泡沫。一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人 在傳達室干了 40多年，一直收入微薄。退休之后，他準備 返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣 掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售?？撮T人瞬 間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左

14、右。由于 地價快速上漲，已經(jīng)嚴重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。建筑用 地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模；過高的地價 也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使 普通日本人買不起屬于自己的住房日本泡沫經(jīng)濟離實 體經(jīng)濟越走越遠。失去的二十年1990年，日本生產性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生 產行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟成了 名副其實的空中樓閣，危機一觸即發(fā)。泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已 經(jīng)意識到經(jīng)濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。 在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上

15、調至海灣戰(zhàn) 爭前夕的6%。日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡 沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。 當天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得， 就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達到了輝 煌的高點38915點，市場普遍相信“明年股價可以達到5萬 日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股 市陷入了長達20年的熊市之中。1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關股票平 均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、 企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量 不動產涌入市場，頓時房地產市場出現(xiàn)供過于求

16、，房價出現(xiàn) 下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始 撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫 自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣 不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是， 房地產價格一瀉千里。1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土 地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積 了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進 入“供大于求”的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產經(jīng)濟的全面崩潰。 房地產價格的暴跌導致大量不動產企業(yè)及關聯(lián)企業(yè)破產。 1993年，日本不動產破產企業(yè)的負債總額高達3萬億日元

17、。緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大 量不良債權而陸續(xù)破產。結果，給這些機構提供資金的銀行 也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣 告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊 接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問 題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產生了嚴重的信 用危機。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。“土地神話”的破滅，中小銀行的破產，證券丑聞的暴 露.接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此 后，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本 房地產市場再也未能重回輝煌。據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，日本 全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住 宅地價已經(jīng)下跌了 46%，基本回到了地產泡沫發(fā)生前1985年 的水平；商業(yè)用地下跌