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文檔簡介
1、營改增后房企利潤變化的計算方法房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,涉及稅種較多,恰逢營改增和去庫存的“ 雙期疊加 ”,企業(yè)需重視稅務(wù)管理理念和方式的轉(zhuǎn)變,全面享受稅收政策紅利,為房企發(fā)展保駕護航。營改增對房企營業(yè)利潤的影響案例1:甲房地產(chǎn)公司當(dāng)年銷售額15000 萬元,該銷售額對應(yīng)的開發(fā)成本為5000 萬元、土地出讓金5000 萬元(由于開發(fā)成本中各項成本增值稅稅率不同,假設(shè)2016 年 5 月 1 日營改增后甲企業(yè)新開工項目按一般納稅人計稅方法計算增值稅,開發(fā)成本中可以取得500 萬元的進(jìn)項稅額,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷項稅額990.99 萬元),城建稅和教育費附加合計10%,不考慮其他因素。營改增前,甲
2、公司的主營業(yè)務(wù)收入為 15000 萬元,營業(yè)稅金及附加為 825 萬元(營業(yè)稅 750 萬元加上城建稅及教育費附加 75 萬元),主營業(yè)務(wù)成本為 10000 萬元。關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知(財稅 201636 號,以下簡稱 36 號公告)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。所以營改增后,甲房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)收入為14009.01 萬元( 15000-5000 ) 1.11 ,應(yīng)繳增值稅490.99 萬元( 15000-5000 ) 1.1
3、1 0.11-500 ,城建稅及教育費附加為49.10 萬元,主營業(yè)務(wù)成本為9500 萬元( 10000-500 )。增值稅價外稅的特點,使得主營業(yè)務(wù)收入減少了 990.99 萬元;主營業(yè)務(wù)成本減少了500 萬元;營業(yè)稅金及附加減少了775.9 萬元,甲企業(yè)營業(yè)利潤合計增加了284.91 萬元( 500+775.9-990.99 ),從而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額增加。值得注意的是,甲公司開發(fā)成本中取得的進(jìn)項稅額將影響營業(yè)利潤和應(yīng)納稅所得稅額。若甲企業(yè)開發(fā)成本中進(jìn)項稅額增加,則甲公司應(yīng)繳納的增值稅和開發(fā)成本均減少,企業(yè)營業(yè)利潤和應(yīng)納稅的稅額都增加。反之,則甲公司應(yīng)繳納的增值稅會增加,營業(yè)利潤和應(yīng)納
4、稅所得額均減少。營改增對房企土地增值稅影響案例2:預(yù)計乙房地產(chǎn)公司2016年銷售額 15000 萬元,假設(shè) 2016 年 5 月 1 日營改增后乙企業(yè)新開工項目按一般計稅辦法計算增值稅,符合土地增值稅扣除項目的金額為項目成本合計7000 萬元(假設(shè)土地款3500 萬元,營改增后可以取得346.85 萬元的進(jìn)項稅額) ,營改增前營業(yè)稅稅率5%,營改增后增值稅稅率11%,乙公司無法按項目分?jǐn)偫⒅С?,不能提供金融機構(gòu)貸款證明,不考慮其他稅費。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定,不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的1
5、0%以內(nèi)計算扣除;對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。乙房地產(chǎn)公司合計可以加計扣除30%的成本。營改增前,乙公司銷售收入為15000 萬元,扣除項目金額為9100 萬元 7000 ( 1+30%),營業(yè)稅 750 萬元。土地增值稅增值額為5150 萬元,增值率為52.28%(51509850 ),應(yīng)繳土地增值稅為 1567.5 萬元( 515040%-98505%)。營改增后,乙公司銷售收入為13860.36 萬元,應(yīng)繳增值稅 792.79 萬元( 15000-3500 ) 1.11 0.11-346.85,扣除項目金額為開發(fā)成本 8649.10 萬元 6653.15 ( 1+30%)。土地增值稅增值額為5211.26萬元,增值率為 60.25%( 5211.26 8649.10 ),應(yīng)繳土地增值稅為 1652.05 萬元( 5211.26 40%-8649.105%)可見,營改增后乙公司土地增值稅增加了84.55萬元,雖然土地增值稅的稅率沒有從40%超率累進(jìn)到50%,但是也可能會導(dǎo)致土地增值稅增加。原因如下:第一,雖然收入和成本都下降,但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在加計扣除30%的因素
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