房地產(chǎn)拆遷補償支出的財稅處理

1、房地產(chǎn)拆遷補償支出的財稅處理一、拆遷補償 的形式目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的拆遷補償主要涉及三種形式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào) 換和貨幣補償相結(jié)合。1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原 所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實物補償形式。2.作價補償拆遷人將被拆除 房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。3,產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合即方式1和方式2的處理方式結(jié)合。二、拆遷補償?shù)娜胭~憑證房地拆開發(fā)企業(yè)的拆遷補償支出分別涉及到契稅、 增值稅、土地增值稅、企業(yè)所 得稅的繳納和處理，因此取得合理合法的原始憑證極為重要。在實務(wù)操作中，

2、 很多房地產(chǎn)企 業(yè)因為拆遷補償?shù)膽{證不齊全，無法證明拆遷補償?shù)氖聦嵑?拆遷補償支出的真實性而使得拆 遷補支出無法在稅前扣除。建議在支付拆遷補償款時，取得以下憑證作為入賬依據(jù)：1.政府搬遷文件或公告（縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件），國家拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件；2,被拆遷前房屋及建筑物權(quán)屬情況及狀態(tài)等相關(guān)證明資料；3,拆遷補償合同或協(xié)議；4.拆遷補償價款的支付標(biāo) 準(zhǔn)以及拆遷補償總價的組成文件；5,被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人身份證復(fù)印件、被拆遷補償人與 原產(chǎn)權(quán)人的房屋租賃合同（拆遷補償款支付給租賃人的情況）；6,企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷企業(yè)或個人支付拆遷補償費用的付款

3、憑據(jù)；7,被拆遷企業(yè)或個人簽字的收款憑據(jù)；8,被拆遷企業(yè)開具的增值稅 發(fā)票；9.其他能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。三、拆遷補償款的會計處理 1.被拆遷人的會計處理對企業(yè)搬遷補償款賬務(wù)處理，主要涉及企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第3號（財會【2009】8號）、企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號一固定資產(chǎn)和企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號一政府補助等。因公共利益搬遷而收到的從財政預(yù)算直接撥付的搬遷補償款。企業(yè)應(yīng)于收到補償款時，借記銀行存款”科目，貸記專項應(yīng)付款”科目。 然后區(qū)別以下 情況分別進(jìn)行處理：屬于補償 搬遷過程中發(fā)生的費用性支出 和停工損失的，借記專項應(yīng)付 款”，貸記遞延收益”，并作為與收益相 關(guān)的政府補助計入營業(yè)外收入，借記

4、遞延收益”科目，貸記 營業(yè)外收入”科目。屬于補償固定資產(chǎn)和 無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）搬遷 損失的，在固定資產(chǎn)清理損失計 入營業(yè)外支出 時，借記遞延收益”，貸記營業(yè)外收入”科目；因處置 無形資產(chǎn)產(chǎn)生損失的會計處理同 理。屬于補償搬遷后新建資產(chǎn)的，應(yīng)從專項應(yīng)付款”科目轉(zhuǎn)入遞延收益”科目，并作為與資產(chǎn)相關(guān)的 政府補助，在 相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分期計入當(dāng)期損益，借記遞延收益”科目，貸記營業(yè)外 收入”科目。企業(yè)取得的搬遷補償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益后的結(jié)余，借記專項應(yīng)付款”科目，貸記資本 公積”科目。因非公共利益搬遷而收到政府 撥給的搬遷補償款（包括因公 共利益搬遷而收到的非財政預(yù)算 直接撥付的搬遷補償

5、款）。企業(yè)應(yīng)于收到補償款時，借記銀行存款”科目，貸記遞延收益”科目。2. 拆遷人的會計處理支付貨幣性拆遷補償時，按照支付的金額借記開發(fā)成本/ 土地征用及拆遷補償費”，貸記銀行存款”。采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，由于 取得土地時，作價補償房屋的 金額并不能完全確定，結(jié)合企業(yè) 所得稅的相關(guān)規(guī)定（詳見本文第七條第3點），為縮小稅會 差異，可以采取與企業(yè)所得稅一致的方法來確定作價補償房屋的銷售金額。借記開發(fā)成本/土地征用及拆遷補償費”，貸記其他應(yīng)付款/代付房屋調(diào) 換支出”。待與被拆遷人簽訂房屋銷售合同時，借記其他應(yīng)付款/代付房屋調(diào)換支出”，貸記預(yù)收賬款”。等產(chǎn)品完工交付后，和其他正常銷售的產(chǎn)品采取一致的收入成本

6、結(jié)轉(zhuǎn)方法即可。四、拆遷補償?shù)钠醵愄幚?.被拆遷人的契稅處理依據(jù) 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的 通知財稅【2012】82號第三條：市、縣級人民政府根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例有關(guān)規(guī)定 征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選 擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣 補償?shù)模瑢π?購房屋免征契稅；購房成交價 格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部 分按規(guī)定征收契稅。居民因個人 房屋被征收而 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳 納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新 換房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán) 調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。而對于企業(yè)用取得的拆遷補償 款購置新的房屋

7、或土地，或企業(yè) 取得拆遷補償房屋目前并未出臺相關(guān)的契稅優(yōu)惠政策。2.拆遷人的契稅處理依據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知財稅【2004】134號文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國有土地使用權(quán)，不論 是協(xié)議方式出讓取得，還是競 價方式取得，所支付的拆遷補 償費不管是何種形式（通常支付 拆遷補償?shù)男?式包括貨幣資金、實物、無形 資產(chǎn)以及其他經(jīng)濟利益）均應(yīng) 并入成交價格計征契稅。對于用 貨幣支付的拆 遷補償款，契稅的計稅依據(jù)即 為支付的補償款金額。對用房 屋作價支付的拆遷補償，目前階 段的稅法條文 并沒有明確規(guī)定該部分的計稅 基礎(chǔ)。由于該部分經(jīng)濟利益的 支出實際相當(dāng)于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

8、讓至 被拆遷人時才 發(fā)生，即房屋銷售時才支付土地價款的一部分。因此契稅的 計價依據(jù)可以和增值稅或企業(yè)所 得稅保持一致，具體應(yīng)和主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商一致。但在實務(wù)操作過程中，應(yīng)注意契稅的繳納時間，避免出 現(xiàn)不必要的滯納金。五、拆遷補償?shù)脑鲋?稅處理1.被拆遷人的增值稅處理根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅 試點 過渡政策的規(guī)定（財稅201636號附件）第一條第（三十七）項，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土 地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免 征增值稅。根據(jù)文件理解，被 拆遷人取得的土地補償款不用繳 納增值稅。但文件并沒有明確規(guī)定房屋補償款是否免稅或者征稅。各地稅務(wù)機關(guān)對此做出的解釋也不一致。筆者認(rèn)為由于 地隨房走

9、，房隨地走，地上建 筑物和土地本來不可分離。土地補償款和房屋補償實質(zhì)是屬于 同一交易行為 中發(fā)生的同一性質(zhì)的款項，若土地補償款免稅，房屋補償款 也應(yīng)該免稅。具體實務(wù)操作中可 和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機 關(guān)確定。但需注意的是，文件 只是規(guī)定了將土地使用權(quán)歸還 給土地所有者免征增值稅，除此 之外的拆遷補償款，存在被稅務(wù)機關(guān)征收增值稅的可能性。2.拆遷人的增值稅處理若拆遷人以貨幣形式支付拆遷補償款，則不存在增值稅的問題。若 以房屋作價補償?shù)姆街Ц叮瑒t 涉及到作價補償房屋的增值稅問 題。而目前對于作價補償房屋增值稅計稅金額并沒有明確的規(guī)定，只有財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通

10、知（財稅【2016】140號）提及房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人 銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選 擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他 單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。該條文并沒有明確規(guī)定拆遷補償房屋是按 照公允價值還 是按照成本價計算。不過對房 地產(chǎn)新項目來說，不論是以公 允價值還是按照成本價，在具備 合理拆遷補償 憑證的基礎(chǔ)下，拆遷補償房屋 的銷售額和作為拆遷補償費在 銷售額中計算扣除的金額相同， 因此影響并不 大。對房地產(chǎn)老項目來說，由 于一般采用簡易計稅，故按照 公允價值還是按照成本價計算繳 納增值稅會有一定影響。大 拆遷補償款的土地增值稅 1.被拆

11、遷人的土地增值稅土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī) 定，條例第八條（二）項所稱 的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施 規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要 而搬遷，由納 稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比 照本規(guī)定免征土地增值稅。符 合上述規(guī)定的單位和個人，須向 房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。2,拆遷人的土地增值稅拆遷人支付給 被拆遷人的貨幣補償，直接根 據(jù)補償金額計入開發(fā)項目的拆 遷補償費。對拆遷人用于作價補 償?shù)姆课?，根?jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函【2010】220

12、號第六條關(guān)于拆遷安置土地 增值稅計算問題的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房 地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視 同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評 估價值確定。同時將此確認(rèn)為房 地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。七、拆遷補償款的所得稅 1.被拆遷人的個人所得稅 根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅【2005】45號）文件的規(guī)定，對被拆遷人按照

13、國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。如果被拆遷人能取得政府征收收回或者拆遷文件的，符合補償標(biāo)準(zhǔn)的，可以免征個稅。 2,被拆遷人的企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法國家稅務(wù)總局公告2012年第40號，符合條件的企業(yè)政策性搬遷，企業(yè) 在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和 搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的 年度，對搬遷 收入和支出進(jìn)行匯總清算。企 業(yè)應(yīng)就政策性搬遷過程中涉及 的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資 產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。企業(yè)的搬遷收入包括對被征用 資產(chǎn)價值的補 償；因搬遷、安置而給予的補 償；對停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而 給予的補償；資產(chǎn)搬遷過程中遭 到毀損而取得 的保險賠款；其他補償收入。企業(yè)的搬遷支出包括包括搬遷 費用支出以及由于搬遷所發(fā)生的 企業(yè)資產(chǎn)處置 支出。企業(yè)的搬遷收入，扣除 搬遷支出后的余額，為企業(yè)的 搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年 度，將搬遷所 得計入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得 額計算納稅。企業(yè)應(yīng)從搬遷年 度開始，向主管稅務(wù)機關(guān)報送政策性搬遷的相關(guān)資料，否則不得按照政策性搬遷處理。3,拆遷人的企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式作為拆遷補 償時，實際上是用開發(fā)商品（房屋）作價作為應(yīng)向被拆遷人 支付的補償款，根據(jù)中華人民 共和國企業(yè)所 得稅法實施條例第二十五條 的相關(guān)規(guī)定