建筑企業(yè)投標(biāo)與合同管理課件

1、第7章 建筑企業(yè)投標(biāo)與合同管理7.1 建筑企業(yè)的經(jīng)營方式7.2 建筑企業(yè)投標(biāo)7.3 建筑企業(yè)合同管理與索賠 7.1 建筑企業(yè)招標(biāo)與合同管理 7.1.1 建筑市場的概念及特征 7.1.2 建筑企業(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展 7.1.3 建筑企業(yè)經(jīng)營方式的分類7.1.1 建筑市場的概念及特征1建筑市場的概念 狹義的建筑市場：以建筑產(chǎn)品為交換內(nèi)容的場所； 廣義的建筑市場：建筑產(chǎn)品供求關(guān)系的總和。 2建筑市場的特點(1) 沒有商業(yè)中介人，建筑產(chǎn)品的需求者和生產(chǎn)者直接進行交易活動。 (2)在建筑市場中，交換關(guān)系的確立在產(chǎn)品生產(chǎn)之前。 (3)與一般商品的交換相比，建筑產(chǎn)品的交換過程很長。 (4)建筑市場具有顯著的區(qū)域

2、性特點。 (5)建筑市場中的競爭較為激烈。 (6)建筑市場中的風(fēng)險較大。7.1.2 建筑企業(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展 建筑企業(yè)經(jīng)營方式：指建筑企業(yè)向建設(shè)單位或服務(wù)對象提供建筑產(chǎn)品或服務(wù)的方式，也是建筑企業(yè)獲得工程任務(wù)并組織其建設(shè)所采取的經(jīng)營管理方式。 在國外，其建筑企業(yè)經(jīng)營方式經(jīng)歷了如下五個階段：1第一階段（14世紀(jì)前） 按業(yè)主自營方式進行建筑營造活動的，特點是業(yè)主直接聘請并監(jiān)管工匠進行建造活動。2第二階段（14-15世紀(jì)） 在14世紀(jì)初，隨著社會分工的發(fā)展，出現(xiàn)了營造師。 3第三階段（15-17世紀(jì)） 在15世紀(jì)初，又出現(xiàn)了建筑設(shè)計師。 4第四階段（17-18世紀(jì)） 隨著社會分工的進一步發(fā)展，出現(xiàn)了承

3、包商。 5第五階段（19-至今） 進入19世紀(jì)，又出現(xiàn)了總承包企業(yè)。 7.2 建筑企業(yè)投標(biāo) 7.2.1 招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式 7.2.2 工程項目施工招投標(biāo)程序 7.2.3 工程投標(biāo)報價的策略與技巧7.2.1 招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1招標(biāo)投標(biāo)的概念 工程建設(shè)招標(biāo)：招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項目之前，公開招引或邀請投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報價，擇日當(dāng)場開標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種市場經(jīng)濟活動。 工程建設(shè)投標(biāo)：工程建設(shè)招標(biāo)的對稱概念，指具有合法資格和能力的投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)條件，經(jīng)過初步研究與估算，在指定期限內(nèi)填寫標(biāo)書，提出報價，并等候開標(biāo)、決定能否中標(biāo)的市場經(jīng)濟活動。 2招標(biāo)方式 招標(biāo)方

4、式概 念優(yōu) 點缺 點 公開招標(biāo)又稱無限競爭性投標(biāo)，是指招標(biāo)人通過報刊、廣播或電視等公共傳播媒介介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或信息而進行招標(biāo)，它是一種無限制的競爭方式。招標(biāo)人有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)人中選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商，有助于打破壟斷，實行公平競爭。準(zhǔn)備招標(biāo)、對投標(biāo)申請單位進行資格預(yù)審和評標(biāo)的工作量大，招標(biāo)的時間長、費用高。 邀請招標(biāo)又稱有限競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。能夠邀請到有經(jīng)驗的資信可靠的投標(biāo)者投標(biāo)，保證履行合同，限制了競爭范圍，可能會失去技術(shù)上和報價上有競爭力的投標(biāo)者。表7-2 建筑工程招標(biāo)方式6編制、發(fā)出招標(biāo)文件編制招

5、標(biāo)文件將招標(biāo)文件發(fā)售給合格的投標(biāo)申請人（含被邀請的投標(biāo)申請人），同時向建設(shè)行政主管部門備案獲取招標(biāo)文件回執(zhí)建設(shè)行政主管部門接受招標(biāo)文件的備案開始準(zhǔn)備投標(biāo)文件搜集有關(guān)資料和相關(guān)信息7踏勘現(xiàn)場組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場現(xiàn)場踏勘招標(biāo)文件和踏勘現(xiàn)場中的問題可通過以下方法提出8答疑接受問題，準(zhǔn)備解答（1）以書面形式以書面形式向所有投標(biāo)人發(fā)放答疑紀(jì)要并同時向建設(shè)行政主管部門備案（2）答疑會（必要時）接受問題，準(zhǔn)備解答召開答疑會解答問題，會后將答疑會議紀(jì)要發(fā)放給投標(biāo)人并同時向建設(shè)行政主管部門備案（1）以書面形式提出問題獲取問題解答回執(zhí)（2）答疑會前在規(guī)定的時間前以書面形式提交質(zhì)疑問題獲取答疑紀(jì)要回執(zhí)建設(shè)行政主管部門

6、接受答疑紀(jì)要建設(shè)行政主管部門接受答疑紀(jì)要圖71（2） 施工招標(biāo)投標(biāo)程序序 工作階段 招標(biāo)人 投標(biāo)人監(jiān)督管理部門 建設(shè)行政主管部門接受招標(biāo)文件澄清、修改備案9編制、送達(dá)與簽收投標(biāo)文件10開標(biāo)11組建評標(biāo)委員會12評標(biāo)招標(biāo)文件的澄清、修改獲取澄清、修改文件回執(zhí)編制投標(biāo)文件辦理投標(biāo)擔(dān)保招標(biāo)人接收投標(biāo)文件記錄接收日期、時間送達(dá)投標(biāo)文件和投標(biāo)擔(dān)?；貓?zhí)退回逾期送達(dá)的投標(biāo)文件逾期投標(biāo)文件退回回執(zhí)開標(biāo)前妥善保存投標(biāo)文件招標(biāo)人組織并主持開標(biāo)、唱標(biāo)投標(biāo)人代表參加開標(biāo)招標(biāo)人依法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組檢評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會評標(biāo)符合性鑒定技術(shù)標(biāo)評審商務(wù)標(biāo)評審資格審查（后審）圖71（3） 施工招標(biāo)投標(biāo)程序 工作階段 招標(biāo)

7、人 投標(biāo)人 監(jiān)督管理部門13.招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告及備案14.發(fā)出中標(biāo)通知書15.簽署合同評標(biāo)委員會就投標(biāo)文件的內(nèi)容進行澄清或答辯對評標(biāo)委員會的澄清內(nèi)容進行書面澄清答復(fù)或答辯完成評標(biāo)推薦中標(biāo)候選人或確定中標(biāo)人，編寫評標(biāo)報告招標(biāo)人編寫招標(biāo)投標(biāo)書面情況報告，確定中標(biāo)人15日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門備案建設(shè)行政主管部門接受備案招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書并同時向未中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)結(jié)果中標(biāo)人接受中標(biāo)通知書、未中標(biāo)人接受中標(biāo)結(jié)果招標(biāo)人與中標(biāo)人簽署合同協(xié)議辦理、提交支付擔(dān)保辦理、提交履約擔(dān)保退回中標(biāo)人及未中標(biāo)人投標(biāo)保證金接受投標(biāo)保證金回執(zhí)辦理合同備案建設(shè)行政主管部門接受備案圖71（4） 施工招標(biāo)投標(biāo)程序工作階段

8、招標(biāo)人投標(biāo)人監(jiān)督管理部門7.2.2 工程項目施工招投標(biāo)程序2招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容 從發(fā)布招標(biāo)廣告(投標(biāo)邀請函)開始,到投標(biāo)截止日期為止的期間稱為招標(biāo)投標(biāo)階段。 （1）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）發(fā)布; （2）資格預(yù)審; （3）發(fā)售招標(biāo)文件; （4）現(xiàn)場考察; （5）投標(biāo)預(yù)備會（招標(biāo)答疑）; （6）投標(biāo)文件的遞交。 在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。3決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容 （1）開標(biāo); （2）評標(biāo); （3）定標(biāo); (4)發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂合同。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得

9、另行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。 報價策略適用條件 高報價策略施工條件差的工程；專業(yè)要求的技術(shù)密集型工程，而本公司在這方面又有專長，聲望也較高；總價低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投標(biāo)的工程； 工期要求急的工程； 特殊的工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；投標(biāo)對手少的工程；支付條件不理想的工程。 低報價策略施工條件好的工程，工作簡單、工程量大而一般公司都可以做的工程；本公司目前急于打入某一市場、某一地區(qū)，或在該地區(qū)面臨工程結(jié)束，機械設(shè)備等無工地轉(zhuǎn)移時；本公司在附近有工程，而本項目又可利用該工程的設(shè)備、勞務(wù)，或有條件短期內(nèi)突擊完成的工程；投標(biāo)對手多，競爭激烈的工程；非急需工程；支付條件

10、好的工程。不平衡報價法（1）能夠早日結(jié)賬收款的項目。（2）預(yù)計工程量變化的項目。（3）設(shè)計圖紙不明確的項目。多方案報價法對于一些招標(biāo)文件，如果發(fā)現(xiàn)工程范圍不很明確，條款不清楚或很不公正，或技術(shù)規(guī)范要求過于苛刻，則要在充分估計投標(biāo)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，按多方案報價法處理。增加建議方案法根據(jù)招標(biāo)文件的中規(guī)定，可以提一個建議方案，。投標(biāo)者可以抓住機會，對原招標(biāo)文件的設(shè)計和施工方案仔細(xì)研究，提出更為合理的方案和相應(yīng)報價，以吸引業(yè)主，促成自己中標(biāo)。但要注意對原招標(biāo)文件方案也一定要報價。突然降價法投標(biāo)人在充分了解投標(biāo)信息的前提下，通過優(yōu)化施工組織設(shè)計、加強內(nèi)部管理、降低費用消耗的可能性分析，提出降低報價方案，并在

11、投標(biāo)截止日規(guī)定的時間之前提出，從而增加中標(biāo)的機會。無利潤報價法投標(biāo)人在可能中標(biāo)的情況下擬采取將部分工程分包給報價低的分包商；或?qū)τ诜制谕稑?biāo)的工程采取前段中標(biāo)后段得利；或為了開拓建筑市場扭轉(zhuǎn)企業(yè)長期無標(biāo)的困境等。表7-3 建筑工程招標(biāo)報價策略7.2.3 工程投標(biāo)報價的策略與技巧 招標(biāo)時，根據(jù)招標(biāo)項目的不同特點采用不同的報價策略。如表7-3所示。7.3 建筑企業(yè)合同管理與索賠 7.3.1 建筑企業(yè)合同管理 7.3.2 工程索賠的概念、分類及程序 7.3.3 承包商施工索賠管理現(xiàn)狀與索賠管理對策 7.3.4 工程索賠報告的編寫序號角 度分 類內(nèi) 容1索賠要求工期索賠要求延長合同工期費用索賠要求追加費

12、用，提高合同價格2合同類型總承包合同索賠總承包商與業(yè)主之間的索賠分包合同索賠總承包商與分包商之間的索賠合伙合同索賠合伙人之間的索賠供應(yīng)合同索賠業(yè)主（或承包商）與供應(yīng)之間的索賠勞務(wù)合同索賠勞務(wù)供應(yīng)商與雇用者之間的索賠其他向銀行、保險公司的索賠等3起因當(dāng)事人違約如業(yè)主未按合同規(guī)定提供施工條件（場地，道路，水電，圖紙等），下達(dá)錯誤指令，拖延下達(dá)指令，未按合同支付工程款合同變更業(yè)主指令修改設(shè)計、施工進度、施工方案；合同條款缺陷，錯誤、矛盾和不一致等；雙方協(xié)商達(dá)成新的附加協(xié)議，修正案，備忘錄工程環(huán)境變化如地質(zhì)條件與合同規(guī)定不一致不可抗力因素物價上漲，法律變化，匯率變化；反常氣候條件、洪水、地震、政局變化

13、、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟封鎖等4索賠事件的性質(zhì)工期延長或中斷由于索賠事件的影響造成工程拖期或工程中斷一段時間工程變更索賠索賠事件引起工程量增加、減少、增加新的工程以及變更施工順序工程終止索賠索賠事件造成工程被迫停止，并不再進行其他如貨幣貶值，匯率變化，物價上漲，政策、法律變化等5處理方式單項索賠在工程施工中，針對某一索賠事件的索賠總索賠（又叫一攬子索賠或綜合索賠）將許多已提出但未獲解決的單項索賠集中起來，提出一份總索賠報告；通常在工程竣工前提出，雙方進行最終談判，以一個一攬子方案解決表7-4 工程索賠的分類 7.3.2 工程索賠的概念、分類及程序4索賠的特點（1）索賠沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),但有若干影響因素。 合同

14、背景，即合同的具體規(guī)定； 業(yè)主的管理水平； 承包商的工程管理水平； 承包商的索賠業(yè)務(wù)能力。（2）不“索”則不“賠”。（3）成功的索賠基于國家法規(guī)、合同。（4）索賠是以利益為原則。（5）索賠程序有專門的規(guī)定。5工程索賠的程序（1）索賠意向通知。 （2）遞交索賠報告。（3）工程師審核索賠報告。 （4）談判。（5）發(fā)包人審核索賠處理。 （6）承包人是否接受最終索賠處理。6建筑工程施工索賠成立的條件（1）索賠成立的條件7.3.3 承包商施工索賠管理現(xiàn)狀與索賠管理對策1施工索賠管理現(xiàn)狀 (1)對一特定的索賠事件沒有預(yù)定的同一標(biāo)準(zhǔn)的解決方法；(2)索賠的成功與否往往不在于事件本身的事情，承包商只有按程序提

15、出索，業(yè)主才會賠，承包商必須有主動性和積極性；(3)索賠是以利益為原則，而不是以立場為原則，不以辯明是非為目的。2合同簽訂階段和實施階段的索賠管理 合同簽訂階段的索賠管理合同實施階段的索賠管理任務(wù)在簽訂合同期間應(yīng)為以后提出索賠而做的一些隱蔽工作，“良好的開始是成功的一半”。善于發(fā)現(xiàn)索賠、提出索賠與實施索賠，并在此過程中應(yīng)用恰當(dāng)?shù)墓ぷ骷记桑η笏髻r成功，從而取得比較好的經(jīng)濟效益。主要體現(xiàn)（1）承包商在投標(biāo)過程中，要反復(fù)深入研究招標(biāo)文件，仔細(xì)勘察現(xiàn)場，盡可能發(fā)展并挖掘招標(biāo)文件中的缺陷,探索可能索賠的機會；（2）在編制工程量報價表時，要對圖紙內(nèi)容不明確，修改后工程量要增加，有可能進行索賠的, 單價可

16、報高, 以期在進行索賠時獲得較高的收益（3）在商簽合同過程中, 承包商一定要頭腦清醒，逐一仔細(xì)斟酌合同條款，劃清雙方責(zé)任，明確承包內(nèi)容，尤其要特別注意業(yè)主有意轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險和開脫責(zé)任的條款，要爭取得到修改，并對達(dá)成修改的協(xié)議以“談判紀(jì)要”的形式寫出，作為該合同文件的有效組成部分。（1）及時確認(rèn)口頭變更指令。（2）及時發(fā)出索賠意向通知書。（3）注意并重視索賠資料與準(zhǔn)備。（4）編寫好索賠報告。（5）力爭單項索賠，避免一攬子索賠。（6）搞好索賠談判。（7） 注意公共關(guān)系工作。表7-6 不同階段的索賠管理工作7.3.4 工程索賠報告的編寫 1對索賠報告的要求（1）索賠事件應(yīng)是真實的。 （2）責(zé)任分析應(yīng)清楚、準(zhǔn)確。 （3）索賠要求合情合理，有根有據(jù)。 （4）索賠報告要簡潔，條理要清楚，定性要準(zhǔn)確，結(jié)論要科學(xué)。 （5）用詞既要簡單明了，又要婉轉(zhuǎn)。2索賠報告的內(nèi)容（1）索賠方的全權(quán)代表向?qū)Ψ教岢鏊髻r要求的說明信。說明索賠事件，主要索賠理由，索賠要求（費用和工期）等。 （2）索賠報告正文。一般主要包括：題目、索賠事件陳述、理由、影響、結(jié)論。 （3）附件。即該報告所列舉的事實、理由、影響的證明文件和各種計算基礎(chǔ)、計算依據(jù)的證明文件及詳細(xì)