停車(chē)場(chǎng)的物業(yè)管理

1、停車(chē)場(chǎng)的物業(yè)管理隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，車(chē)輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀，停 車(chē)管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車(chē)輛的 落腳點(diǎn)，而今，人們對(duì)生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來(lái)越高，隨 便停車(chē)再也不被允許；同時(shí)，激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng) 目的系統(tǒng)配套。所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停車(chē)場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。一、停車(chē)場(chǎng)管理概述（一）停車(chē)場(chǎng)的概念停車(chē)場(chǎng)是指由專(zhuān)人管理，供車(chē)輛停放，實(shí)行有償服務(wù)的場(chǎng)所。由于它是由英 語(yǔ)“Park”引譯而來(lái)的，所以，許多停車(chē)場(chǎng)都以“P”作牌示標(biāo)志。從停車(chē)場(chǎng)的設(shè)立形式和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作特點(diǎn)看，停車(chē)場(chǎng)主要分為專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)和附

2、設(shè) 停車(chē)場(chǎng)。現(xiàn) 今的專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)多是對(duì)公眾開(kāi)放的大型、多層的綜合性停車(chē)場(chǎng)；附 設(shè)停車(chē)場(chǎng)分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)兩 種，主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車(chē)方便。（二）停車(chē)場(chǎng)管理的重要性車(chē)輛是人們生活工作必需的交通工具，隨著生活水平的提高，車(chē)輛擁有量逐 年增加。車(chē) 輛停放不當(dāng)，會(huì)大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全，因 此，停車(chē)場(chǎng)的管理極為重要，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：有利于維護(hù)交通秩序，保障人身、財(cái)產(chǎn)安全搞好停車(chē)場(chǎng)的管理，可以避免車(chē)輛的亂停亂放，保證良好的交通秩序和停車(chē) 安全，保證 消防通道的通暢、行人的安全，有效防止車(chē)輛被偷、被盜、被毀造 成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。

3、是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)物業(yè)管理是通過(guò)現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、 整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車(chē)場(chǎng)管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提 高物業(yè)管理的綜合效益。方便業(yè)主、顧客好的車(chē)場(chǎng)管理不僅為業(yè)主、顧客帶來(lái)停車(chē)便利，同時(shí)能為其提供停車(chē)安全、 清洗等多方 面服務(wù)，解除他們的后顧之憂。是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)。從 車(chē)輛存放方便、安全出發(fā)來(lái)吸引顧客，增加客流量，提高收入，已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的有效手段。停車(chē)場(chǎng)管理存在的問(wèn)題房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了停車(chē)場(chǎng)的發(fā)展，并有蒸蒸日上之勢(shì)。但是，由于過(guò)去對(duì) 停車(chē)場(chǎng)管理 沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，對(duì)停車(chē)收

4、費(fèi)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)法律法規(guī)不健 全，導(dǎo)致很多問(wèn)題的產(chǎn)生，主要有：停車(chē)收費(fèi)不規(guī)范，停車(chē)場(chǎng)管理秩序混亂。消費(fèi)者對(duì)停車(chē)場(chǎng)缺乏了解，對(duì)自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi) 者認(rèn)為停車(chē)費(fèi)只是場(chǎng)地占用費(fèi)，而未意識(shí)到自己還可享受其他權(quán)利。一些停車(chē)場(chǎng)管理環(huán)境差，特別是年久的地下停車(chē)場(chǎng)，廢氣排放不通暢、 噪聲大，影響使用者的身體健康。許多大廈、住宅小區(qū)，由于前期規(guī)劃不完善，造成停車(chē)場(chǎng)位嚴(yán)重不足， 影響物業(yè)的正常使用。管理不善，造成停車(chē)時(shí)碰車(chē)、撞車(chē)，車(chē)輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)生糾紛多， 解決困難。二、停車(chē)場(chǎng)管理的內(nèi)容和要求停車(chē)場(chǎng)本身是一個(gè)完整的系統(tǒng)，只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了，才能保證 整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行，否則

5、，任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，造 成損失。停車(chē)場(chǎng)管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：安全管理由于停車(chē)場(chǎng)停放車(chē)輛的流動(dòng)性強(qiáng)，加之車(chē)輛價(jià)值昂貴，容易形成安全隱患， 所以，做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面：建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍高素質(zhì)的保安人員是搞好車(chē)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作的根本。為此，在招聘車(chē)場(chǎng)保安 人員時(shí)，要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧，并注意做好崗前崗后保安知 識(shí)的培訓(xùn)，注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育，嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練，搞好演習(xí)和管 理，以真正建立起一支愛(ài)崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì) 伍。健全各種安全保衛(wèi)制度為了使停車(chē)場(chǎng)的安全嚴(yán)密不漏，必須建立健全各種

6、安全管理制度。健全的保 安制度是安 全的保證。為此，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)建立停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定、巡邏保安 員崗位職責(zé)、保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案等制度。健全技術(shù)防范設(shè)施技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提 高安全管理 水平、管理效率，切實(shí)保障停車(chē)場(chǎng)安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有 停車(chē)場(chǎng)管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要有以下一些設(shè)施設(shè)備：具有存儲(chǔ)、記錄、 查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng)，重要部位場(chǎng)所的閉路電視監(jiān)控系 統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機(jī)械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)和總值班工作 系統(tǒng)等。設(shè)施設(shè)備管理由于停車(chē)場(chǎng)的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同，管理的方式和配備的設(shè)施設(shè) 備

7、也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。簡(jiǎn)單式管理該種管理方式車(chē)輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車(chē)輛牌號(hào)、進(jìn)出時(shí) 間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員，一人登記收費(fèi)，其他兩人指揮車(chē)輛出入 和停放。設(shè)施設(shè)備相對(duì)簡(jiǎn)單，一般只簡(jiǎn)單配備電控閘桿、電動(dòng)打卡鐘、照明燈具、 指示標(biāo)牌等。智能化管理智能化停車(chē)管理是當(dāng)今停車(chē)管理的主流，主要是通過(guò)停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)來(lái) 實(shí)現(xiàn)。停車(chē) 場(chǎng)智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，通 過(guò)電腦管理，實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動(dòng)存儲(chǔ)車(chē)輛進(jìn)出記錄、自動(dòng)核時(shí)、扣費(fèi)、自動(dòng)維 護(hù)、語(yǔ)言報(bào)價(jià)、顯示車(chē)牌號(hào)碼和車(chē)牌 確認(rèn)、車(chē)位檢查、圖形攝像等功能要求， 可以有效解決以

8、往停車(chē)場(chǎng)管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車(chē)被盜、泊車(chē)率低、管理成 本高、服務(wù)效率低等各種弊端，具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。智能停車(chē)管理系統(tǒng)組成及功能：各類(lèi)卡片：主要有磁卡、條碼卡、接觸式 IC 卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的IC卡LEG IC卡及帶有微處理器(CPU)的智能卡等類(lèi)型，現(xiàn)在最流行的是感 覺(jué)式IC卡。出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車(chē)輛通過(guò)智能卡與出 入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流，從而啟動(dòng)其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動(dòng)作。自動(dòng)擋車(chē)閘。阻止或保證車(chē)輛的開(kāi)出或進(jìn)入。自動(dòng)擋車(chē)閘一般都能抵御 人為抬桿，具有砸車(chē)保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。數(shù)字式車(chē)輛地面檢測(cè)器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車(chē)輛進(jìn)出停

9、車(chē)場(chǎng)的“眼睛”，通 過(guò)它電腦可以獲得可靠信息，從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車(chē)時(shí)間、收費(fèi)金 額、卡上金額、卡的有效期等，若系統(tǒng)判斷不予入場(chǎng)或出場(chǎng)，則顯示相關(guān)原因信 息，直觀明了。對(duì)講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對(duì)講系統(tǒng)，以方便工作人員指示、指導(dǎo)用 戶使用車(chē)場(chǎng)，同時(shí)也能方便用戶詢問(wèn)有關(guān)情況。語(yǔ)音報(bào)價(jià)功能。語(yǔ)音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上，與電子顯示屏配套，以聲 音的形式提示，指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)。自動(dòng)出卡功能。用于臨時(shí)泊車(chē)者取卡進(jìn)場(chǎng)，泊車(chē)者駕車(chē)至讀卡機(jī)前，數(shù) 字式車(chē)輛檢測(cè)器自動(dòng)檢測(cè)，架車(chē)者按鍵取卡便可進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)(卡上已記錄入場(chǎng)信 息)，離場(chǎng)時(shí)將此卡交值

10、班亭讀卡，電腦會(huì)自動(dòng)核時(shí)、收款、收卡。錄入臨時(shí)車(chē)牌號(hào)，出場(chǎng)核對(duì)放行功能。當(dāng)臨時(shí)車(chē)輛入場(chǎng)時(shí)，管理員可根 據(jù)需要，輸入車(chē)牌號(hào)和車(chē)輛類(lèi)型，電腦可進(jìn)行自動(dòng)記錄，并將數(shù)據(jù)寫(xiě)入IC芯片 內(nèi)儲(chǔ)存，當(dāng)車(chē)輛出場(chǎng)讀 卡時(shí)，電腦會(huì)自動(dòng)顯示出原車(chē)的卡號(hào)和車(chē)牌號(hào)碼，從而 便于進(jìn)行出場(chǎng)核對(duì)，并根據(jù)車(chē)輛類(lèi)型和時(shí)間，計(jì)算出合理費(fèi)用。停車(chē)場(chǎng)還可以根據(jù)自身的條件，選購(gòu)設(shè)備其他配套系統(tǒng)。車(chē)位檢測(cè)系統(tǒng)。每一個(gè)車(chē)位有一套檢測(cè)器，通過(guò)處理器連入系統(tǒng)，電子 顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車(chē)位置顯示給泊車(chē)者，省卻駕車(chē)者在車(chē)場(chǎng)找停車(chē)單位的苦 惱。同時(shí)，主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車(chē)場(chǎng)中的車(chē)位情況，并以 直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車(chē)場(chǎng)內(nèi)已無(wú)

11、空車(chē)位，每個(gè)入口讀卡就不會(huì)受理 入場(chǎng)，并顯示“車(chē)場(chǎng)滿位”的字樣。防盜電子栓。對(duì)固定車(chē)主的泊車(chē)位，加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作， 則檢測(cè)器同時(shí)具有守車(chē)功效，車(chē)主泊車(chē)上碼、取車(chē)解碼，防盜電子栓如同一條無(wú) 形的鐵鏈將車(chē)拴住。若 不解碼就取車(chē)，報(bào)警系統(tǒng)會(huì)即時(shí)報(bào)警，有效地防止車(chē)輛 被盜。路障機(jī)?？膳c道閘同步使用，有效防止沖閘及盜車(chē)、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。圖形攝像對(duì)比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、 圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口，車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)讀卡，控制系統(tǒng)工作，攝 下有車(chē)牌號(hào)的圖像， 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理，提取號(hào)碼與車(chē)主所持卡的信息一并存入系 統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)。出場(chǎng)讀卡時(shí)，攝像系統(tǒng)再次工作，拍攝出場(chǎng)

12、車(chē)輛號(hào)碼并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信息 核對(duì)，若無(wú)誤則放行，否則不予出場(chǎng)。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器，監(jiān)視 車(chē)輛通行。智能停車(chē)系統(tǒng)的類(lèi)型單車(chē)道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中，進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車(chē)輛的進(jìn)出信息，各 自控制同一道閘起落。適用于單一車(chē)道、少量車(chē)輛出入的場(chǎng)所。分道行使雙車(chē)道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車(chē)輛分流，讀卡機(jī)分別控制各自的道 閘。分散多車(chē)道、中央多車(chē)道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通 道和出口通道的大型停車(chē)場(chǎng)所。各通道可獨(dú)立工作，相互間通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳送信息到 中央管理系統(tǒng)，可實(shí)時(shí) 通信，也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信，讓終端獨(dú)立工作，定時(shí)通過(guò) 網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。無(wú)人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車(chē)輛入場(chǎng)，對(duì)月保車(chē)輛，該系統(tǒng)

13、能做到 識(shí)別、核時(shí)、扣款、放行全自動(dòng)化。智能化停車(chē)管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程，文明運(yùn)行，規(guī) 范服務(wù)。操作和維修人員必須具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能水平。健全車(chē)輛停放管理制度搞好停車(chē)場(chǎng)的管理，除了有良好的硬件條件(場(chǎng)地、設(shè)備)，還應(yīng)健全停車(chē)管 理制度。雙管齊下才能保證車(chē)輛停放安全、管理有序，避免不必要的車(chē)輛管理、 賠償糾紛。常見(jiàn)的車(chē)輛 停放管理制度如下：車(chē)場(chǎng)保安員崗位責(zé)任制帶車(chē)崗保安員職責(zé)：禮貌待人、熱情服務(wù)，保持良好的服務(wù)形象； 認(rèn)真執(zhí)行停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定，維護(hù)車(chē)輛良好的停放及行車(chē)秩序;指揮車(chē)輛的進(jìn)出， 引導(dǎo)其停放在指定位置上；認(rèn)真檢查車(chē)型、車(chē)牌號(hào)，避免出

14、現(xiàn)差錯(cuò)；掌握 月租、時(shí)租等不同車(chē)主的車(chē)型、車(chē)牌號(hào)和車(chē)主基本情況，提高服務(wù)水平；認(rèn)真 檢查停放車(chē)輛，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象，盡快 設(shè)法通知車(chē)主，并提供相應(yīng)的服 務(wù)；對(duì)車(chē)輛違章及時(shí)制止，并加以糾正；提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào)， 并密切注意事態(tài)發(fā)展。收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對(duì)未實(shí)行智能化管理停車(chē)場(chǎng)的相關(guān)崗位)。 認(rèn)真執(zhí)行車(chē)輛停放收費(fèi)管理制度，堅(jiān)持原則，不徇私舞弊。禮貌待人、熱情 服務(wù)，做到錢(qián)票相符、日清月結(jié)。認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作，防止財(cái)物被盜。 認(rèn)真做好交接班工作。協(xié)助帶車(chē)保安員維護(hù)車(chē)場(chǎng)秩序，保證車(chē)輛安全。2.車(chē)輛管理規(guī)定進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛必須服從停車(chē)場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)定。車(chē)輛必須按停車(chē)場(chǎng)的導(dǎo)向標(biāo)志和

15、保安員的指引方位行使。不得逆行，不 得在人行道、綠化帶上行使，不得高速行使，不得鳴喇叭，進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí)限速5 公里/小時(shí)以下。月租車(chē)停泊固定車(chē)位，時(shí)租車(chē)不得停泊在月租車(chē)位，所有車(chē)輛的停放不 得超出車(chē)位劃線范圍，以免阻塞交通，影響隔鄰車(chē)位的停放或造成兩車(chē)碰撞。用戶長(zhǎng)期停放在停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，必須在停車(chē)場(chǎng)辦理定位手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē) 牌，停在指定位置，并憑牌出入，按月交納停車(chē)費(fèi)。車(chē)主須為車(chē)輛購(gòu)買(mǎi)“車(chē)輛綜合保險(xiǎn)”，便于車(chē)輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠，未 買(mǎi)“車(chē)輛綜合保險(xiǎn)”的，車(chē)場(chǎng)不予停放保管。車(chē)主將車(chē)停放后，應(yīng)關(guān)閉車(chē)輛門(mén)窗，鎖好車(chē)門(mén)，勿將貴重物品放在車(chē)內(nèi)。嚴(yán)禁在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場(chǎng)。保持停車(chē)場(chǎng)清

16、潔衛(wèi)生，不得在停車(chē)場(chǎng)洗車(chē)和修車(chē)，不得將車(chē)內(nèi)的垃圾廢 物棄置在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)。車(chē)輛被損的處理規(guī)定當(dāng)發(fā)現(xiàn)車(chē)輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí)，車(chē)管員應(yīng)記下肇事車(chē)輛號(hào)碼，暫 不放其駛出車(chē)場(chǎng)，并聯(lián)系值班主管及受損車(chē)主與肇事車(chē)主共同協(xié)商解決。如果車(chē)輛被損壞而未被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)時(shí)，車(chē)管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車(chē)主， 并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人，共商處理辦法。車(chē)輛被盜的處理規(guī)定車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)被盜后，由上級(jí)主管確認(rèn)后，立即通知車(chē)主，協(xié)同車(chē)主向 當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。事故發(fā)生后，投保人(車(chē)主、停車(chē)場(chǎng))雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司，保管單位 要協(xié)助車(chē)主向保險(xiǎn)公司索賠。車(chē)管員、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理車(chē)輛管理收費(fèi)要根

17、據(jù)各地物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)收費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車(chē)場(chǎng)檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周?chē)＼?chē)場(chǎng)的收費(fèi)情況來(lái)確定，并須 報(bào)物價(jià)部門(mén)審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ，應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，分清臨時(shí)車(chē)，固定 車(chē)，日保、月保、年保車(chē)，杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。(五)清潔衛(wèi)生管理停車(chē)場(chǎng)由于車(chē)輛集中、車(chē)流量大、空余面積小，易臟易亂。因此，停車(chē)場(chǎng)的 清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專(zhuān)職人員，配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂 立專(zhuān)職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序，嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定 時(shí)的清掃清洗之外，還要有巡邏保潔 ，并做好檢查監(jiān)督

18、工作。(六)消防管理 停車(chē)場(chǎng)的消防管理要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救，實(shí) 行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作：健全消防組織，明確消防責(zé)任。制定消防制度，加強(qiáng)消防意識(shí)教育。完善消防設(shè)施，并定期檢查，保證百分之百的完好率。制訂滅火應(yīng)急方案，組織消防演習(xí)。三、停車(chē)場(chǎng)的租賃 租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方，按期 收取租金的 一種商品交易形式。其交易過(guò)程簡(jiǎn)單靈活，適用于各種不同的環(huán)境 和條件。停車(chē)場(chǎng)本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長(zhǎng)，以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn)， 注定租賃形式在停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車(chē)場(chǎng)管理的主要業(yè)務(wù)之一， 它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然

19、要求，也是停車(chē)場(chǎng)的重要收入來(lái)源。因而，租賃便成為 停車(chē)場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。停車(chē)場(chǎng)的租賃分為整個(gè)車(chē)場(chǎng)租賃和車(chē)位租賃，本節(jié)討論的主要是停車(chē)位的租 賃。停車(chē)位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租，臨時(shí)出租就是停車(chē)場(chǎng)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié) 合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。停車(chē)場(chǎng)租賃的特點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)租賃只是轉(zhuǎn)移停車(chē)位的暫時(shí)使用權(quán)，而不是所有權(quán)。承租人擁有 的是停車(chē)位的占有權(quán)和使用權(quán)，而停車(chē)位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車(chē)場(chǎng)所有。 承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車(chē)位，并在租賃期滿后，將停車(chē) 位歸還出租人。停車(chē)場(chǎng)租賃的流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程是同步進(jìn)行的，即一邊交換，一邊使 用。停車(chē)場(chǎng)的租賃是在停車(chē)場(chǎng)達(dá)到使用年限

20、前，經(jīng)過(guò)多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值， 分期逐步收回停車(chē)場(chǎng)的投資和利潤(rùn)。停車(chē)場(chǎng)租賃的法律問(wèn)題1.必須有出租權(quán)只有出租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)享有出租權(quán)，才能與人簽訂租賃合同。因停車(chē)場(chǎng)與整個(gè) 物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車(chē)樓除外)，因此，其也適用城市房屋租賃管理辦法。 根據(jù)城市房屋租賃 管理辦法規(guī)定，以下情況的停車(chē)場(chǎng)不允許辦理長(zhǎng)時(shí)限的 租賃：未取得物業(yè)停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)證的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制停車(chē)場(chǎng)權(quán) 利的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的。屬違法建筑的。不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。與人共有，未取得共有人同意的。有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。停車(chē)

21、場(chǎng)應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)作長(zhǎng)期規(guī)劃，勿因只顧眼前利益 而給自己帶 來(lái)?yè)p失，甚至引起法律糾紛，給整個(gè)物業(yè)帶來(lái)不利影響。2.制定完備的書(shū)面租賃合同停車(chē)場(chǎng)租賃合同屬于正式合同，合同的形式必須是書(shū)面的。停車(chē)場(chǎng)租賃合同 是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車(chē)場(chǎng)轉(zhuǎn)移給另一方使用，另一方支付租金的書(shū) 面意思表達(dá)。停車(chē)場(chǎng)租賃合同應(yīng)包括以下條款：(1)當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)住所。在租賃合同中應(yīng)寫(xiě)明出租人和承租人的姓名或 名稱(chēng)地址。如果出租人或承租人是自然人，則寫(xiě)姓名；如果是單位，則寫(xiě)單位的 全稱(chēng)、聯(lián)系電話等。停車(chē)場(chǎng)的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號(hào)碼，同時(shí)也有必要標(biāo)明使用 面積。租賃用途。明確只用于停放車(chē)輛，并明確

22、停放車(chē)輛的型號(hào)(大型、中型、 小型)。租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限，并約定具體的交停車(chē)位的時(shí) 間，租賃期過(guò)后，出租人便有權(quán)收回停車(chē)位。租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用 現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車(chē)位再出租給別人。一般情況 下，是不允許轉(zhuǎn)租的，但經(jīng)出租人同意的例外。因此，雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn) 行約定。變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化，原租賃合同中的部分 條款可能需要變更，或者需要解除原租賃合同。因此，租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什 么情況下可以解除合同 ，什么情況下可以變更合同。違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義 務(wù)，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款，目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履 行合同。